حداقل بودجه برای خرید ویلا/ شکل غالب معاملات در بازار ویلاهای شمال

به گزارش می متالز، با این حال با نزدیک شدن به سفرهای نوروزی، واسطه‌های بازار ویلا به تقویت خریدهای مصرفی نیز امیدوارند. متوسط قیمت خانه‌های دوم در استان شمالی حداقل ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده است. بودجه خرید دو دسته ویلا در مناطق معمولی و مرغوب شمال برآورد شده است.

رصد تازه‌ترین تحولات بازار خانه‌های دوم در شمال کشور از تغییر چهره نحوه معاملات واحدهای ویلایی در توریستی‌ترین استان شمالی خبر می‌دهد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین تحولات بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی و خانه‌های دوم در استان مازندران که به‌عنوان توریستی‌ترین استان شمالی کشور شناخته می‌شود حاکی است هم‌اکنون شکل غالب معاملات در بازار این گروه از املاک، در مقایسه با سال‌های قبل دست کم با یک تغییر عمده همراه شده است.  در حالی که عمده تقاضای موجود در بازار معاملات ویلا در مناطق توریستی و پرتقاضای این استان همچون نواحی توریستی اطراف شهرهایی مانند نوشهر مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و حضور سرمایه‌گذاران است هم‌اکنون عمده خریدوفروش‌هایی که در بازار این املاک صورت می‌گیرد به قصد معاوضه ویلا با ویلای دیگر، زمین یا سایر املاک انجام می‌شود. در واقع هم‌اکنون بازار معاملات خریدوفروش ویلا در این مناطق شمالی عمدتا بازاری سرمایه‌ای است که فروشنده‌ها وخریداران آنها به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود اقدام به معاوضه املاک خود می‌کنند. هم‌اکنون دو نوع معاوضه ملکی در بازار معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای شمالی مرسوم است. یک نمونه از این معاملات مربوط به معاوضه ملک‌های تحت مالکیت افراد در سایر شهرها با املاک ویلایی، زمین و... در مناطق توریستی شمالی و نوع دیگر مربوط به معاوضه املاک در اختیار سرمایه‌گذاران در نواحی شمالی با ملک دیگری در همین مناطق است.

این اقدام عمدتا با هدف تبدیل سرمایه ملکی به سرمایه‌های با قابلیت کسب سود بیشتر در آینده میان‌مدت و بعضا بلندمدت صورت می‌گیرد. این معاوضه در برخی موارد به‌صورت تعویض مستقیم ملک با ملک یا فروش یک ملک و خریداری همزمان ملک ویلایی دیگر در استان‌های شمالی انجام می‌شود.  با این حال بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد همانند گذشته هنوز هم بخشی از معاملاتی که در بازار خریدوفروش ویلاهای شمالی انجام می‌شود مربوط به تقاضای مصرفی است. به خصوص در نیمه دوم سال که تقاضا برای خرید ویلا افزایش می‌یابد هم حجم تقاضای سرمایه‌ای و هم خریدهای مصرفی در شهرهای توریستی شمالی نسبت به نیمه اول سال بیشتر می‌شود.  هم اکنون بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات خرید و فروش ویلاهای توریستی در پرتقاضاترین مناطق توریستی شمال کشور در استان مازندران کف نقدینگی مورد نیاز برای خرید یک دستگاه ویلای معمولی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. البته تمام قیمت‌ها به‌صورت نسبی اعلام می‌شود و بسته به موقعیت و محل قرارگیری و سایر امکانات ویلا این قیمت‌ها متفاوت است. با این حال این نرخ برای یک ویلای معمولی با امکانات معمولی است که به‌عنوان مثال در زمینی تا حدود ۲۰۰ مترمربع بنا شده و مساحت بنای آن حدود ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. این نوع ویلاها معمولا در مکان‌های نامرغوب اما قابل سکونت و غیربومی قرار دارند که متقاضیان با سطح بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی می‌توانند اقدام به سرمایه‌گذاری در این گروه از املاک کنند.

 همچنین براساس آخرین اطلاعات دریافتی از واسطه‌های معاملات ویلاهای مسکونی در مناطق پرتقاضای توریستی مازندران-به‌عنوان مثال حوالی نوشهر-قیمت ویلاهای معمولی اما واقع در مکان‌های مرغوب و پرتقاضا در بازه ۸۰۰ میلیون تومان تا ۲ میلیارد تومان است و قیمت هر یک از ویلاهای لوکس در مکان‌های مرغوب بسته به میزان برخورداری از امکانات مختلف و همچنین محلی که در آن واقع شده‌اند معمولا از ۳ میلیارد تومان شروع شده و بعضا تا بیش از ۱۰ میلیارد تومان نیز می‌رسد.  واسطه‌های معاملات خرید و فروش ویلا در عین حال تاکید می‌کنند که سطح قیمتی ویلاها بسته به مساحت زمین و بنا، نوع و متریال ساخت، قرار داشتن در داخل شهرک یا بیرون از آن و موقعیت آنها به جهت قرار گرفتن در مناطق روستایی، جنگلی، ساحلی، میزان فاصله از جاده و... بسیار متغیر است و از هر ویلا به ویلای دیگر به رغم آنکه ممکن است به لحاظ بسیاری از ویژگی‌ها مشابه به نظر برسند، تفاوت دارد.  بررسی‌ها نشان می‌دهد سطح میانگین قیمت فروش ویلاهای توریستی در این مناطق نسبت به مقطع زمانی مشابه حال حاضر در سال گذشته حداقل ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است. همچنین هم‌اکنون قیمت این ویلاها به‌طور متوسط در مقایسه با تابستان ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد کرده است. با این حال واسطه‌های معاملات ویلا از کندتر شدن آهنگ رشد قیمت ویلاهای توریستی در مقایسه با یک‌سال گذشته خبر می‌دهند. هر چند در عین حال تاکید می‌کنند که هم‌اکنون به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید به دلیل افزایش تقاضا برای خرید ویلاهای توریستی بازار معاملات ویلا در حال گرم شدن است و پیش‌بینی می‌شود حرارت بازار هم از نظر قیمتی و هم از نظر سطح معاملاتی با افزایش همراه شود.  هر چند بنا بر اعلام آنها بازار خریدوفروش ویلا همواره متقاضیان خاص خود را دارد که عمده این متقاضیان سرمایه‌گذاران هستند اما در مقطع زمانی فعلی تعداد سرمایه‌گذارها نسبت به گذشته بیشتر شده است. این افراد به اشکال مختلف هم‌اکنون در بازار معاملات ویلا فعال ودر حال خریدوفروش و معاوضه املاک خود به قصد کسب سود در آینده هستند.

در حالی که نیمه اول امسال سطح و حجم معاملات خرید و فروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران تا حدی افت کرد و کاهش یافت، اما مهم‌ترین عاملی که در این بازه زمانی منجر به افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها شد مورد توجه قرار گرفتن بازار معاملات ویلا از سوی برخی از متقاضیان کشورهای عربی بود که اقدام به ورود ارز به کشور و تبدیل آن به ریال و در نهایت خرید ویلا در شهرهای توریستی شمال کردند. در این میان تعدد سرمایه‌گذاران عراقی نسبت به سایر کشورها بیشتر بود. در واقع به رغم آنکه حجم معاملات خریدوفروش ویلا در نیمه اول امسال در مقایسه با نیمه اول سال گذشته با افت مواجه شد اما ورود ارز سرمایه‌گذاران کشورهای عربی به شهرهای شمالی و تبدیل آنها به ویلا موجب شد سطح قیمت‌ها به دلیل افت معاملات نه تنها کاهش پیدا نکند بلکه با افزایش نیز همراه شود.  با این حال، بنا بر اعلام فعالان بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی، نوسان قیمت در بازار این گروه از املاک هیچ‌گاه به‌صورت ناگهانی و هیجانی نبوده و قیمت ویلاها معمولا به‌صورت پلکانی و مرحله به مرحله افزایش می‌یابد.  اطلاعات اعلام شده از سوی آنها نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین در نواحی مرغوب و ساحلی از کمتر از ۵ میلیون تومان در تابستان سال جاری به حدود ۸ میلیون تومان افزایش یافته است؛همچنین در سایر مناطق که از مرغوبیت کمتری برخوردارند در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع زمین از کمتر از ۲ میلیون تومان به حدود ۵/ ۳ میلیون تومان رسیده است.  بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در حالی که بیشترین تقاضا برای انجام معامله در بازار املاک ویلایی در نیمه اول سال و حتی در عمده روزهای پاییزی از سوی فروشنده‌های ویلا بوده است یعنی تعداد فروشنده‌ها در این بازار از تعداد متقاضیان خرید بیشتر بوده است اما در مقطع زمانی فعلی به دلیل نزدیک شدن به فصل اوج خرید املاک ویلایی،سطح تقاضا برای خرید ویلا نیز افزایش یافته است.اما همچنان میزان عرضه بیش از تقاضای موجود برای خرید ویلاست هر چند واسطه‌های معاملات ویلا پیش‌بینی می‌کنند با پیشروی در روزهای پایانی سال و در بهار سال آینده سطح تقاضا برای خرید ویلا افزایش پیدا کند.

اظهارات فعالان بازار معاملات خرید و فروش املاک ویلایی در مناطق پرتقاضا و توریستی مازندران نشان می‌دهد هم‌اکنون بر خلاف بازار معاملات مسکن شهر تهران که در حالت رکود به سر می‌برد بازار معاملات ویلا در شرایط رکودی قرار ندارد و خرید و فروش در سطح مناسبی انجام می‌شود.  تغییرات قیمتی املاک ویلایی همچنین حاکی است که به‌عنوان مثال در مناطق توریستی اطراف نوشهر قیمت یک ملک ویلایی که در سال گذشته در مقطع زمانی مشابه حال حاضر حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان بوده است هم‌اکنون به حدود ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. با سطح بودجه ۴۰۰ میلیونی هم‌اکنون در مناطق نامرغوب‌تر(ارزان‌تر) همچون چمستان که قیمت ویلا در آن مناسب‌تر از نواحی نزدیک‌تر به شهر نوشهر است می‌توان اقدام به خرید یک دستگاه ویلای معمولی کرد. فعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق پرتقاضای مازندران اختلاف قیمت ویلاهای سنددار و بی سند را تا ۱۰۰ میلیون تومان برای موارد مشابه اعلام می‌کنند. این میزان برای ویلاهایی که در داخل بافت روستایی قرار دارند یا خارج از بافت هستند نیز مصداق دارد.  همچنین بنا بر اعلام آنها در حالی‌که در سال گذشته فروش ویلا به‌صورت اقساطی و با شرایط پرداخت ۱۰ تا ۱۵ ماهه از اشکال رایج فروش ویلا بوده است؛ اما هم‌اکنون فروش اقساطی ویلا تنها با شرایط تسویه حساب کامل تا حداکثر ۵ ماه انجام می‌شود. البته خرید اقساطی ویلا برای مدت زمان بیشتر بعضا از سازنده‌ها امکان‌پذیر است اما فروشنده‌های مصرفی و برخی سرمایه‌گذاران حداکثر تا ۵ ماه برای تسویه حساب کامل به خریدار مهلت زمانی می‌دهند.  با این حال، به‌رغم آنکه قیمت املاک ویلایی در نیمه اول سال جاری افزایش یافت در همین زمان نوعی سکته معاملاتی در بازار خریدوفروش ویلا نیز رخ داد؛ اما هم‌اکنون بازار یک‌بار دیگر در حال گرم‌تر شدن است. حجم معاملات خرید و فروش ویلا در استان مازندران در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته ۴۷درصد کاهش یافت؛همچنین معاملات خرید وفروش ویلا در تابستان امسال در مقایسه با بهار سال جاری نیز با افت ۲۶ درصدی همراه شد.

در بهار امسال همچنین حجم معامله خرید ویلا در توریستی‌ترین استان شمالی کشور در مقایسه با بهار سال گذشته ۳ درصد و در مقایسه با زمستان پارسال ۶ درصد کمتر شد. در کل می‌توان نیمه اول سال جاری را به‌عنوان مقطع زمانی کاهش معاملات خریدوفروش ویلا در این استان معرفی کرد. روند بلندمدت نوسانات قیمتی در بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی در شمال کشور نشان می‌دهد ریتم تغییرات قیمت ویلا در این مناطق مانند آهنگ رشد نرخ اجاره مسکن در تهران،یک ریتم آهسته و کند است. در واقع نوسانات قیمتی ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور به‌صورت یک روند آهسته صعودی است و این تغییرات قیمتی ناگهانی نیست.  درحالی‌که واسطه‌ها وفعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور نبض معاملات مسکن در این مناطق را رکودی توصیف نمی‌کنند اما بازار معاملات این گروه از املاک بنا بر اعلام آنها در شرایط فعلی بازاری پررونق و هیجانی نیز نیست. همچنین چشم‌اندازی که واسطه‌ها وفعالان بازار ویلا در مناطق شمالی توریستی و پرتقاضا برای پایان سال وبهار سال آینده توصیف می‌کنند چشم‌اندازی روشن همراه با انجام حجم قابل قبولی از معاملات خرید ویلاست. این در حالی است که فعالان بازار مسکن شهر تهران برای همین بازه زمانی در پایتخت چشم‌انداز روشنی را تصور نمی‌کنند و معتقدند بازار مسکن تهران بازاری رکودی خواهد بود و رکود در این بازار در بهار سال ۹۹ نیز ادامه خواهد داشت.