کوچ سازنده‌ها به تهران قدیم/ ۴ علت «انجماد کمتر» بازار ساخت و ساز در بافت فرسوده

به گزارش می متالز، طی ۹ ماه اول امسال تیراژ ساخت و ساز در بافت‌ فرسوده پایتخت در حد ۵ درصد کاهش پیدا کرد؛ در حالی‌که این شاخص در خارج از مناطق فرسوده عمدتا نیمه شمالی شهر با افت بیش از ۲۰ درصدی روبه‌رو شد. چهار عامل در هدایت نسبی سازنده‌ها به محله‌های واقع در تهران‌ قدیم موثر بوده است. قدرت خرید وام مسکن و اختلاف قیمت زمین، عوامل کلیدی است.

بررسی کارنامه ۹ ماهه آپارتمان‌سازی در پایتخت نشان می‌دهد محدوده تهران قدیم نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت، یک رکود متفاوت در حوزه ساخت وساز را تجربه کرده است. عقب‌نشینی سازنده‌ها از بازار ساخت وساز از ابتدای سال جاری تاکنون، منجر به کاهش معنادار حجم ساختمان سازی در مناطق مختلف شهر تهران در مقایسه با سال گذشته شده است. با این حال روند ساخت‌وسازهای مسکونی در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده تحت تاثیر چهار عامل، با انجماد کمتری نسبت به سایر مناطق شهری مواجه شده است. آمارها از آخرین وضعیت ساخت‌وسازهای مسکونی در ۹ ماه ابتدایی امسال که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده شده است، نشان می‌دهد در ۹ ماه ابتدایی سال جاری، مجموعا ۴۷ هزار و ۷۴۱ واحد مسکونی مجوز ساخت از شهرداری تهران دریافت کرده‌اند که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۱۷ درصد رشد منفی داشته  است. مطابق اطلاعات به دست آمده، تیراژ ساخت وساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، طی ۹ ماه سال ۹۷ معادل ۵۷ هزار و ۵۶۱ واحد مسکونی بوده است. هر چند این اطلاعات نشان‌دهنده سایه‌اندازی رکود بر بازار ساخت‌و‌ساز شهر تهران از ابتدای سال جاری تاکنون بوده اما بررسی جداگانه حجم ساخت وسازها در محدوده تهران قدیم شامل مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ حاکی از بروز رکود با «عمق کمتر» در نیمه جنوبی پایتخت است.

پروانه‌های صادرشده در نیمه جنوبی شهر تهران در ۹ ماه اول امسال آپارتمان‌سازی در بافت فرسوده تهران به لحاظ تیراژ ساخت(تعداد واحد مسکونی) معادل ۷ /۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ کاهش پیدا کرده است. به این معناکه در این بازه زمانی در نیمه جنوبی پایتخت برای ۹ هزار و ۷۹۶ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است. این در حالی است که تیراژ ساخت وساز در این محدوده از شهر تهران در مدت مشابه سال گذشته معادل ۱۰۵ هزار و ۳۵ واحد مسکونی بوده است. نکته قابل توجه درباره بررسی روند ساخت وساز در مجموع مناطق شهری و همین‌طور محدوده بافت فرسوده طی این دوره زمانی، مربوط به حجم ساخت‌وساز در ایستگاه پایانی فصل پاییز می‌شود. مطابق با آمار، ساخت وساز در فصل پاییز با فراز و فرود همراستا نسبت به مدت مشابه سال گذشته همراه بوده است. به طوری که در پایان فصل پاییز (آذرماه)، صدور پروانه ساخت و ساز هم درون و هم بیرون شهر تهران با یک افت قابل توجه مواجه شده است.

بررسی‌ها درباره منشأ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده و همین‌طور سایر مناطق شهری نشان می‌دهد‌ سه عامل در افت قابل توجه ساختمان سازی در پایان ۹ ماه منتهی به آذر اثرگذار بوده است. عامل نخست مربوط به افزایش قیمت بنزین و پیش بینی فعالان ساختمانی در اثرگذاری این فاکتور بر افزایش هزینه‌های ساخت وساز به ویژه در بخش حمل و نقل است. فعالان ساختمانی نهایی شدن تصمیم دولت برای افزایش قیمت بنزین را عامل ایجاد یک جو روانی جدید در بازار ساخت وساز و ایجاد تردید از سوی سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی تا تعیین تکلیف روند رشد هزینه‌های ساخت وساز می‌دانند.

عامل دوم به تغییرات و تحرکات جدید در بازار ارز مربوط می‌شود. طی ماه‌های اخیر همزمان با ایجاد نوسانات جدید قیمتی، بخش از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که احتمال افزایش حاشیه سود در این بازار را بیش از فعالیت در حوزه ساخت وساز تلقی می‌کردند، از این بازار خارج و سرمایه‌های خود را به بازار ارز و سایر بازارهای دارایی شیفت کرده‌اند. در نتیجه تیراژ ساخت واحد مسکونی با افت شدید در پایان آذرماه مواجه شده است. در عین حال، سومین عامل به وضعیت معاملات درون بازار مسکن باز می‌گردد. هر چند طی این بازه زمانی رکود معاملاتی در نیمه جنوبی شهر در مقایسه با مناطق لوکس و برخوردار کمتر بوده؛ اما به نظر می‌رسد به طورکلی سایه اندازی رکود بر معاملات خرید و فروش، انگیزه گروهی از فعالان ساختمانی برای آغاز پروژه‌های جدید را تحت تاثیر قرار داده است. اگرچه کارنامه ساخت‌وساز در پایتخت طی ۹ ماه ابتدایی سال جاری وضعیت مناسبی نداشته است؛ اما آن‌طور که کارشناسان مسکن معتقدند یک جبهه دارای شرایط ویژه برای سازنده‌های بخش مسکن در محدوده فرسوده شهر تهران وجود دارد که می‌تواند هسته اصلی ساخت‌وسازها در پایتخت باشد. شرایطی که سبب شده تا انجماد شکل‌گرفته در حوزه ساخت‌وساز در این محدوده از شهر نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد.

علت اول سوق یافتن بخشی از تقاضای مصرفی موجود در بازار از سایر مناطق شهری به‌دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به سمت مناطق فرسوده شهری است که روند رشد قیمت در آنها پایین‌تر از سایر مناطق بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد به یک دلیل مهم تقاضای بالقوه برای خرید مسکن در این محدوده از شهر تهران نسبت به برخی از مناطق پایتخت بالاتر است و در ماه‌هایی که رکود بر معاملات خرید و فروش مسکن در مناطق نیمه شمالی سایه انداخته بود، معاملات در نیمه جنوبی جان تازه گرفت.

آمارها حکایت از آن دارد که در ماه‌های اخیر حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده مناسب‌تر از سایر نقاط شهر تهران بوده است. به این معناکه اگرچه افت معاملات در تمامی مناطق شهر تهران رخ داده است، اما میزان افت معاملات خرید و فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهر تهران کمتر بوده است. چراکه بخش زیادی از تقاضای موجود در بازار هم مصرفی و هم سرمایه‌ای، پس از شوک قیمتی مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت مناطق جنوبی و فرسوده شهر شیفت کردند و همین امر سبب شد تا میزان افت معاملات در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد. در نتیجه به دلیل بالاتر بودن تقاضای خرید مسکن، انگیزه سازندگان فعال در این مناطق برای آغاز پروژه‌های جدید نسبت به سایر مناطق شهری بیشتر بوده است. مطابق با بررسی ها، مناطق مصرفی نیمه جنوبی شهر تهران همچون مناطق ۹ و ۱۰ به‌خصوص در سال ۹۷ که بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی وارد فاز جهش قیمتی شده  وسطح قیمتی مسکن در این مناطق از دایره استطاعت مالی گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خارج شد مورد استقبال تعداد قابل‌توجهی از این متقاضیان قرار گرفت. به‌طوری‌که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌هایی که به دلیل جهش قیمت در مناطقی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران موفق به خرید آپارتمان نشدند  از این مناطق به مناطق مصرفی نیمه جنوبی به خصوص مناطق ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده و اقدام به خرید مسکن در این مناطق کردند.

علت دوم آنکه در سه فصل ابتدایی سال جاری، رشد قیمت رخ داده در نیمه جنوبی پایتخت نسبت به مناطق شمالی قابل توجه بوده است. آمار‌ها حاکی از آن است که قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی از ابتدای سال جاری تا ابتدای فصل زمستان، حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است این در حالی است که رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در نیمه شمالی شهر در همین بازه زمانی حدود ۲۱ درصد بوده است. این در حالی است که رشد قیمت آپارتمان طی یکسال گذشته در نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران برعکس بوده است. در نتیجه انگیزه سازندگان برای عرضه واحد مسکونی جدید در تهران قدیم که روند رشد قیمت‌ها برخلاف سایر مناطق شهری متوقف نشده افزایش پیدا کرده است. علت سوم به پایین‌تر بودن سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت واحد مسکونی در نیمه جنوبی شهر باز می‌گردد. طی ماه‌های گذشته همزمان با کند شدن روند رشد قیمت زمین، سهم این پارامتر در پروژه‌های ساختمانی نیمه جنوبی شهر با شدت بیشتری نسبت به نیمه شمالی کاهش پیدا کرده است. آن‌طورکه گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: میانگین هر متر مربع زمین(ملک کلنگی) در فصل پاییز در کل شهر تهران معادل ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده اما در نیمه جنوبی شهر، میانگین قیمت هر مترمربع زمین به کمتر از ۱۰ میلیون تومان رسیده است. در نتیجه حاشیه سود سازندگان از این محل، در مناطق نیمه جنوبی بیشتر بوده است. علت چهارم، به سطح بالاتر پوشش‌دهی وام خرید مسکن در بافت فرسوده بازمی‌گردد. اگرچه تحت تاثیر جهش قیمتی رخ داده در بازار مسکن طی یکسال گذشته، قدرت و سطح پوشش دهی وام مسکن نسبت به میانگین قیمت واحد مسکونی در شهر تهران به شدت کاهش پیدا کرده اما با توجه به آنکه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این نیمه جنوبی شهر پایین‌تر از نیمه شمالی است، بنابراین قدرت پوشش دهی وام برای خرید آپارتمان در این محدوده بالاتر از سایر مناطق مصرفی است. به این ترتیب انجماد کمتر بازار ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران برخلاف پیش‌بینی‌های انجام شده تحت تاثیر تسهیلات نوسازی تدارک دیده شده از سوی دولت یا بسته‌های تشویقی شهرداری نبوده است.

طی سال‌های اخیر،  علاوه‌بر تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش تقاضا و عرضه در قالب تسهیلات ساخت مسکن بدون سپرده برای سازندگان، تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز نیز از سوی شهرداری پیش‌بینی شد. صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان، امتیازاتی است که از سوی شهرداری تهران برای آنها درنظر گرفته شده است اما بررسی‌ها حاکی از آن است که مشوق‌ها در دستیابی به اهداف نوسازی کارآیی لازم را ندارند و تاثیر بسزایی در روند تولیدی در بافت فرسوده نداشته‌اند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، هر چند بازار ساخت وساز در تهران قدیم به این دلایل با انجماد کمتری روبه رو بوده است اما تبعات تیراژ ساخت‌وساز پایین‌تر از تقاضای موجود در بازار می‌تواند طی سال‌های آینده به شکل‌های مختلف همچون شوک قیمتی و کمبود شدید واحدهای نوساز در بازار خود را نشان ‌دهد. از این رو نیاز است تا سیاست‌گذار بخش مسکن از طریق اعمال تسهیلات و بسته‌های تشویقی مختلف شرایط را برای حضور سرمایه‌گذاران ساختمانی آسان‌تر کند.

از دیدگاه آنها، دو اقدام اساسی باید از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن و همچنین متولی نوسازی شهری برای سرعت گیری جریان ساخت وسازهای جدید در محدوده تهران قدیم انجام گیرد. اول آنکه در برنامه‌ریزی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، لازم نیست مدیران شهری برای همه ابعاد و عوامل، راه حل داشته باشند، بلکه ضمن شناخت همه عوامل، برای عوامل کلیدی راهکار ارائه کنند. به عنوان مثال ضمن شناسایی ساختارهای اجتماعی و اقتصادی محله‌های فرسوده، چند راهکار کلیدی همچون توانمندسازی اقتصادی و اجتماعی محله را مورد هدف قرار دهند. اقدام دیگر آن‌که با توجه به تبعیت مسکن از وضعیت ساخت وساز کل شهر  بهتر است تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده، کمتر به نوسازی مسکن و بیشتر به خدمات و توسعه اقتصادی محله‌ها سوق پیدا کند. چرا که مسکن در فرآیند بازار، به‌صورت خودکار عمل می‌کند و اختصاص بخش بیشتر تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده به برنامه‌های اقتصادی اجتماعی می‌تواند روند نوسازی را تسریع کند.