فروش تراکم در بافت «ارزشمند»؟/ ساخت‌وسازهای بلندتر از سقف طرح تفصیلی

به گزارش می متالز، تغییر محسوس چهره ساختمان‌ها در محلات خاص شهر تهران که با عنوان «بافت مسکونی ارزشمند پایتخت» پیش بینی شده‌اند بیانگر آغاز صدور «مجوزهای خاموش» به بساز‌وبفروش‌هایی است که سال‌ها آرزوی ورود به این محدوده از شهر را داشته‌اند. هرچند به لحاظ کمیت، این نوع مجوزهای ساختمانی فقط محصول یکی، دو سال اخیر نبوده اما روند جدیدی درخصوص تغییر چهره ساختمان‌های محلات ارزشمند شهر شکل گرفته است. این نقاط و محلات ارزشمند عمدتا شهرک‌های مسکونی در دو سمت شرق و غرب تهران هستند که در حال تغییر چهره قدیمی خود هستند. شهرک غرب یک نمونه روشن این تغییر چهره ساختمان‌های قدیمی پایتخت است. در این شهرک، مجموعه‌ای از ویلا آپارتمان‌ها و طبقات شیشه‌ای روی پشت‌بام بناهای تجاری ساخته شده و بلندمرتبه‌ای در حال ساخت در محدوده ساختمان‌های قدیمی چهار طبقه در شرق تهران نمونه دیگر این روند است.

مطابق با تعریف مدیریت شهری در قالب اسناد فرادست پایتخت، بافت مسکونی ارزشمند با کد پهنه R۲ در طرح تفصیلی مشخص شده است و عمده این بافت در زیر R۲۳۱ قرار گرفته‌اند. در کتابچه ۶۸ صفحه‌ای ضوابط و مقررات طرح تفصیلی، برای بناهای واقع در این پهنه ضوابط ساخت‌وساز به گونه‌ای متفاوت از سایر محدوده‌های زیرپهنه مسکونی تعریف شده است. به این صورت که طبق تعریف انجام شده بدون آنکه عدد و سطح مشخصی از تراکم، سطح اشغال و... برای ساخت‌وساز در این زیرپهنه تعیین شده باشد این عبارت آمده است که «تثبیت وضع موجود براساس طرح قبلی ملاک عمل». به این معنی که مالکان هر ساختمان در محدوده بافت مسکونی ارزشمند شهر تهران، در زمان تخریب و نوسازی باید به لحاظ طبقه، مساحت و سطح اشغال ملک خود را در همان وضعیت گذشته حفظ کنند.

نکته قابل توجه آنکه طبق بررسی‌های انجام شده، عمده محلات شهر که در محدوده بافت مسکونی ارزشمند شهر قرار گرفته‌اند سن بنای آنها بیش از ۲۵ سال است و سطح اشغال این املاک بسیار کمتر از وضعیت موجود عمده ساختمان‌های شهر یعنی کمتر از ۶۰ به علاوه دو درصد است. از این رو ساکنان این محلات و بسازوبفروش‌ها در همه سال‌های اخیر از دو جنبه به‌صورت مداوم با وسوسه تخریب و نوسازی مواجه بودند و تمایل داشتند همچون ساکنان سایر مناطق و محدوده‌های شهر تهران که مطابق با ضوابط اسناد فرادست، اجازه تخریب و مشارکت پول‌ساز یا به نوعی با توجیه اقتصادی را دارند، داشته باشند.

جنبه نخست آنکه زمین متعلق به املاک این گروه از مالکان خانه‌های مسکونی دارای ارزش بسیار بالایی است، چراکه در حال حاضر سطح اشغال این ساختمان‌ها پایین است و در صورتی که مجوز تخریب و مشارکت برای آنها صادر شود امکان افزایش سطح برای آنها وجود خواهد داشت. دوم آنکه از آنجاکه سن بنای این املاک بالا است تمایل بسیاری از مالکان به نوسازی به گونه‌ای است که بدون پرداخت هزینه‌ای، امکان دریافت حداقل یک واحد اضافه را از سازنده داشته باشند.

هرچند به‌صورت رسمی و براساس ضوابط طرح تفصیلی این تمایل نتوانسته به‌صورت رایج در شهرک و محدوده‌های دارای ارزش شهر تهران به مرحله اجرا برسد، اما طی چند سال اخیر، ظاهرا این تمایل به شکل خاموش و موردی در بافت ارزشمند شهر تهران دیده شده است. به‌طوری‌که در یک شهرک مسکونی واقع در شمال غرب پایتخت، در سال‌های گذشته ویلاهای دو طبقه به ساختمان‌های چهار طبقه تبدیل شده‌اند (هر چند در جریان نوسازی بخشی از این ساختمان‌ها، به دلیل مخالفت‌های شکل گرفته، عملا پروژه نوسازی فعلا متوقف شده است) و در یک شهرک مسکونی در غرب تهران نمونه‌های زیادی از این نوع ساخت‌وسازها قابل مشاهده است. نکته مهم آنکه در جریان برخی از این نوع نوسازی ها، مواردی در شهرک‌های مسکونی مشاهده می‌شود که ویلاهای قدیمی و کلنگی اجازه افزایش تراکم پیدا کرده‌اند. نکته جالب آنکه محدوده نارمک در شرق تهران که از جمله محدوده‌های مسکونی دارای ارزش در دوره معاصر شناخته شده‌اند و مطابق با ضوابط طرح تفصیلی، حفظ وضع موجود برای آنها در جریان تخریب و نوسازی باید رعایت شود، یک ساختمان بلندمرتبه در آن محدوده در حال ساخت است.

از سوی دیگر تحقیقات میدانی از واسطه‌های ساخت‌وساز در محلات دارای بافت ارزشمند مسکونی نشان می‌دهد: هیچ سیگنال آشکاری از سوی شهرداری مبنی بر لغو خط قرمز طرح تفصیلی ارائه نشده اما با این حال مشاهده‌ها از تغییر وضعیت ساختمان‌های قدیمی این محدوده‌ها حاکی از آن است که به‌صورت موردی اما محسوس اضافه طبقه به‌عنوان موضوعی که در طرح تفصیلی خط قرمز ساخت‌وساز در بافت ارزشمند مسکونی پایتخت تعریف شده در برخی ساخت‌وسازهای اخیر در شهرک‌های مسکونی مشاهده شده است.

کارشناسان حوزه ساخت‌وساز این وضعیت را صدور نوعی جواز خاموش برای ساخت‌وسازهای جدید در این محلات از شهر تعبیر می‌کنند. به این معنی که اگر صدور بارگذاری‌های جدید و بیش از وضعیت موجود در این محلات ارزشمند مسکونی اعلام عمومی شود یک نوع بروز تخلف در ضوابط ساخت‌وساز تعریف می‌شود و از سوی دیگر ازدحام تقاضا برای تخریب و مشارکت دارای توجیه اقتصادی، مسیر را برای دو طرف جوازدهنده و جوازگیرنده سخت می‌کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد ظاهرا در گذشته از سوی کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برای برخی محلات و محدوده‌های واقع در بافت ارزشمند مسکونی مجوز ساخت بلندمرتبه صادر شده است. براین اساس در سال‌های اخیر، اداره کل شهرسازی و طرح‌های شهری طی نامه‌ای درخصوص ضوابط ساخت‌وساز در زیر R۲۳۱ محله نارمک، خواستار تغییر وضعیت بخشی از آپارتمان‌های موجود در این محدوده براساس رای کمیسیون ماده ۵ شده است. محدوده موردنظر با مساحتی حدود ۳۸۰ هکتار در دو منطقه ۸ و ۴ واقع شده که سهم آنها به ترتیب ۸۸ و ۱۲ درصد بوده و تعداد پلاک‌ها ۱۳ هزار و ۶۲۵ فقره است که ۱۱ هزار و ۹۸۷ پلاک در منطقه ۸ و یک هزار و ۶۳۸ پلاک در منطقه ۴ قرار دارد که ۶۶ درصد آنها مساحتی کمتر از ۲۰۰ مترمربع دارند.

هرچند براساس تبصره ذیل ۱۳-۲ طرح تفصیلی ساخت‌وساز در محله نارمک، باید مطابق با وضعیت موجود پیش رود اما در قالب این نامه درخواست شده تا با تغییر زیرپهنه R۲۳۱ به R۱۲۲ (پنج طبقه) موافقت شود و تازمانی که طرح ویژه برای محدوده از سوی کمیسیون ماده ۵ تهیه و به تایید شورای عالی شهرسازی برسد، ساخت‌وساز در این محدوده مطابق با مقررات زیرپهنه R۱۲۱ (۴طبقه) صورت گیرد.

همین‌طور مطابق با مصوبه کمیسیون ماده ۵، تبدیل ویلا به آپارتمان‌های ۴ و ۵ طبقه در محدوده شهرک شهید محلاتی در یک مقطع زمانی مجاز شناخته شده است. به‌طوری‌که طبق صورت‌جلسه سال ۹۱، بین بنیاد تعاون و شهرداری تهران، احداث بنا در فاز یک این شهرک که در وضع موجود دارای دو طبقه است، حداکثر تا ۴ طبقه مسکونی، مازاد بر تعداد واحدهای مسکونی مصوب کمیسیون ماده ۵ بلامانع اعلام شده و متعاقبا براساس توافق‌نامه سال ۹۲، به‌صورت ۵ طبقه مسکونی توافق شده لذا به تعداد ۳۶ فقره پروانه ساختمانی به‌صورت پنج طبقه مسکونی در محدوده صادر شده است.

شیوع فروش تراکم در بافت مسکونی ارزشمند پایتخت که به شکل اضافه طبقه در ساخت‌وسازهای شهری مشاهده می‌شود در مقطع فعلی بازار مسکن که جهش‌های قیمت یک‌سال اخیر، ساخت‌وساز را به نوعی به بن‌بست هدایت کرده است می‌تواند از یک زاویه مورد توجه مدیریت شهری، متولی بازار مسکن و کارشناسان دو حوزه قرار گیرد. زاویه قابل توجه آنکه در حال حاضر برخی از کارشناسان حوزه مسکن «عرضه زمین برای ساخت‌وسازهای شهری» را راه حل خروج بازار ساخت‌وساز از بن‌بست معرفی می‌کنند. از دیدگاه آنها، افزایش عرضه زمین می‌تواند به نوعی در کاهش قیمت آن تاثیر‌گذار باشد و به این ترتیب با کاهش قیمت زمین و سهم بالای آن در هزینه‌های ساخت‌وساز، به‌طور موثر هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی در شهر تهران با کاهش مواجه و به این ترتیب بخشی از بازار ساخت‌وساز از بن‌بست کنونی خارج شود. چنین دیدگاهی از سوی برخی کارشناسان سبب شده تا به نوعی بهانه صدور جوازهای خاموش ساخت‌وساز در محدوده‌های دارای بافت مسکونی ارزشمند شهر به وجود آید. اما از دیدگاه گروه دیگر از کارشناسان شهری، این بهانه سبب می‌شود مسیر برای پاک کردن خط قرمز طرح تفصیلی برای حفظ وضعیت موجود این محدوده‌ها، مساعد شود اما یک خطر بزرگ برای وضعیت بازار ساخت‌وساز دارد و آن لغو خط قرمز برای حل معادله به بن‌بست رسیدن بازار ساخت‌وساز است.

همین روند نیز باعث بزرگ‌تر شدن حداقل دو مشکل حاد فعلی شهر تهران است. مشکل نخست افزایش جمعیت‌پذیری و به دنبال آن بیشتر شدن ترافیک شهری است. پس از آن نیز مشکل دیگر یعنی آلودگی هوا و محیط زیست بیشتر می‌شود. از این رو به نظر می‌رسد باید یک راه حل میانه برای حل مشکل عرضه که به‌طور کلی خط قرمز کنونی در اسناد فرادست درخصوص این محدوده‌های شهری را از بین نبرد طراحی شود.