نقشه کم‌ریسک ساخت‌ و ساز/ معرفی مناطق سبز و قرمز برای آپارتمان‌سازی از روی رابطه قیمت زمین به مسکن

به گزارش می متالز، در حال حاضر عاملی که می‌تواند بیشترین نقش را در تصمیم‌گیری بساز و بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در زمینه شروع پروژه‌های جدید ایفا کند، «قیمت زمین» است. قیمت زمین پس از پشت سر گذاشتن یک دوره پرنوسان که تا پاییز امسال هم ادامه داشت، سرانجام در زمستان قدری آرام گرفته و ثبات نسبی در این بخش از بازار معاملات ملکی برقرار شده است. عده‌ای از سازنده‌ها با مشاهده ثبات نسبی قیمت زمین در یکی دو ماه اخیر به این برآورد رسیده‌اند که می‌توان پروژه ساختمانی جدیدی را کلید زد؛ اما آنها وقتی وارد بازار مسکن شهر تهران می‌شوند باید یک معادله را نیز حل و فصل کنند تا بهترین انتخاب را برای مکان سرمایه‌گذاری جدید خود داشته باشند؛ این معادله مربوط به رابطه بین قیمت زمین و مسکن است.

محاسبه نسبت بین میانگین قیمت هر مترمربع زمین به مسکن به تفکیک مناطق بیست‌ودوگانه در شهر تهران مرز روانی حاشیه سود برای بساز و بفروش‌ها را نشان می‌دهد؛ مرزی که می‌توان مناطق شهر را بر اساس آن به سه دسته شامل مناطق دارای حاشیه سود قابل قبول، مناطق دارای حاشیه سود مناسب و مناطق دارای حاشیه سود نسبتا پایین تقسیم‌بندی کرد. در صورتی که نسبت بین قیمت زمین و مسکن در یک منطقه حدود یک واحد باشد، به این معناست که منطقه مذکور حاشیه سود قابل قبولی را برای سازنده‌ها به همراه دارد. این در حالی است که ساخت و ساز در مناطقی که نسبت مذکور در آنها پایین‌تر از یک واحد باشد، حاشیه سود مناسب و بیشتری برای سرمایه‌گذاران ساختمانی دارند. در نهایت مناطقی که نسبت قیمت زمین و مسکن در آنها بیش از یک واحد باشد، حاشیه سود ساخت و ساز در آنها نسبت به دیگر مناطق کمتر است و هر چه فاصله از مرز روانی یعنی یک واحد بیشتر باشد، نشان‌دهنده حاشیه سود کمتر خواهد بود. به این ترتیب مرز روانی حاشیه سود بساز و بفروش‌ها می‌تواند آنها را به ساخت و ساز تشویق کند یا حتی به انصراف آنها از اجرای پروژه جدید در برخی مناطق شهر منجر شود.

در نیمه دوم امسال نسبت قیمت زمین به مسکن در کل شهر تهران بر اساس میانگین قیمتی، ۳/ ۱ واحد محاسبه شده است؛ البته این نسبت در اوایل زمستان امسال ۴/ ۱ واحد بود که با توجه به ماه‌های افزایشی پیاپی قیمت مسکن در زمستان سال‌جاری و نیز شواهدی که موید ثبات نسبی قیمت زمین است، مقدار نسبت مذکور در حال حاضر به ۳/ ۱ واحد رسیده است. با این حال مقدار دقیق این نسبت زمانی که گزارش رسمی از میانگین قیمت زمین در فصل زمستان منتشر شود، قابل محاسبه خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نسبت ۳/ ۱ واحدی قیمت زمین به مسکن در کل شهر تهران، منعکس‌کننده حاشیه سود پایین ساخت و ساز است که تامین‌کننده انتظارات عموم سازنده‌ها نیست. اما در همین وضعیت فعلی مناطقی در شهر تهران وجود دارد که می‌تواند سرمایه‌گذاری برای بساز و بفروش‌ها را کم‌ریسک‌تر کند؛ کم‌ریسک از این بابت که حاشیه سود در این مناطق به مراتب بیشتر از دیگر مناطق است و در نتیجه سازنده‌ها قدرت مانور بیشتری روی قیمت فروش خواهند داشت و می‌توانند حتی در شرایط رکودی بازار مسکن، با کاستن جزئی از قیمت فروش آپارتمان، در عین کسب سود قابل قبول، بتوانند در وضعیت کاهش تقاضای موثر خرید نیز، آپارتمان‌های تکمیل شده خود را بفروشند. علاوه بر این، ریسک سرمایه‌گذاری در این مناطق از این بابت که میانگین قیمت مسکن نیز در آنها پایین‌تر است و در نتیجه تناسب بیشتری با بودجه متقاضیان مسکن دارد، به مراتب پایین‌تر از مناطق دیگر تهران است. «دنیای اقتصاد» شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی در ۲۲ منطقه را با نگاه به معیار «زمین» بررسی کرده که نشان می‌دهد ۱۴ منطقه شهر شامل مناطق ۹ تا ۲۲ که تقریبا تمام آنها در نیمه جنوبی شهر تهران واقع شده‌اند، در زمره مناطق دارای نسبت قیمت زمین به مسکن پایین‌تر از مرز روانی حاشیه سود یا نهایتا روی این مرز هستند. بنابراین ساخت و ساز در این مناطق در حال‌حاضر دارای حاشیه سود قابل‌قبول و مناسبی است.

این بررسی نشان می‌دهد شرایط منطقه پنج به‌عنوان یک منطقه پرساخت و ساز و پرفروش بازار ملک باید به‌طور جداگانه بررسی شود. میانگین نسبت قیمت زمین به مسکن در این منطقه در حال‌حاضر از مرز روانی بیشتر اما میانگین نسبت مذکور در کل شهر تهران پایین‌تر است. در حال‌حاضر میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در منطقه پنج ۵/ ۱۷ میلیون تومان و میانگین قیمت زمین در معاملات فصل پاییز این منطقه ۵/ ۲۰ میلیون تومان است و به این ترتیب نسبت قیمت زمین به مسکن در این منطقه ۱۶/ ۱ محاسبه شده است. بنابراین منطقه پنج در زمره مناطقی است که برای سازندگانی که صرفا قصد ساخت و ساز در نیمه شمالی شهر را دارند، حاشیه سود مقبول‌تری به همراه دارد.

در میان مناطق واقع در نیمه شمالی شهر تهران، منطقه ۲ که ترکیبی از محله‌های لوکس همچون سعادت‌آباد و شهرک‌غرب و محله‌های مصرفی همچون ستارخان و گیشا را در خود جای داده است، حاشیه سود اندکی برای سازنده‌ها دارد، چراکه نسبت مذکور در این منطقه با مقدار ۷/ ۱ واحد به مراتب بیشتر از مرز روانی و حتی بیشتر از نسبت میانگین کل شهر است. بر این اساس نقشه‌ای که شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی در ۲۲ منطقه با معیار «زمین» نشان می‌دهد، گویای این واقعیت است که ساخت و ساز در مناطق نیمه جنوبی شهر و نیز منطقه ۲۲ در منتهی‌الیه غربی تهران سود بیشتری عاید سازندگان می‌کند. در عین حال منطقه پنج در نیمه شمالی شهر نیز عایدی قابل‌قبولی نسبت به دیگر مناطق شمال شهر را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی به همراه خواهد داشت. جالب اینکه حاشیه سود در منطقه ۲۲ نیز در حال‌حاضر مناسب ارزیابی شده و از مرز روانی پایین‌تر است؛ کمااینکه نسبت بین قیمت زمین به مسکن در این منطقه در حال‌حاضر با میانگین این نسبت در کل شهر تهران در دهه ۸۰ برابر است.

آخرین برآورد از هزینه ساخت در تهران

 در حال‌حاضر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی متعارف، در یک سطح متوسط و مناسب تقاضای مصرفی، پنج میلیون تومان برآورد می‌شود؛ میانگین قیمت زمین در شهر تهران نیز حول و حوش ۱۹ میلیون تومان است.بر این اساس در شرایط کنونی میانگین قیمت تمام‌شده هر مترمربع ساخت و ساز در شهر تهران با احتساب توامان بهای زمین و هزینه ساخت حدود ۱۰ میلیون تومان است. این در حالی است که میزان هزینه ساخت در نیمه جنوبی شهر با توجه به قیمت پایین‌تر زمین، از این رقم کمتر است. به این ترتیب در حالی که حاشیه سود ساخت و ساز در کل شهر تهران به‌طور میانگین ۲۵ تا ۳۰ درصد برآورد می‌شود، اما در نیمه جنوبی شهر میزان حاشیه سود به سقف ممکن یعنی ۳۰ درصد نزدیک‌تر است.البته گفته می‌شود عوارض ساخت و ساز افزایش قابل‌ملاحظه‌ای داشته که در این صورت می‌توان هزینه هر مترمربع ساخت و ساز مسکونی در تهران با احتساب بهای زمین و هزینه ساخت را حدود ۱۱ میلیون تومان محاسبه کرد. با این وجود آنچه مشخص است، این که کمترین حاشیه سود متوجه ساخت و ساز در اغلب مناطق نیمه شمالی شهر است و در این بین، منطقه ۲ به دلیل فاصله بسیار زیاد قیمت زمین و مسکن، بدترین وضعیت را دارد.