پنج تورم‌شکن بازار «زمین»/ نسخه اجرایی محمدسعید ایزدی، فردین یزدانی و محمود اولاد برای تنظیم قیمت زمین در تهران

به گزارش می متالز، صاحب‌نظران حوزه شهرسازی و اقتصاد مسکن با توجه به شکل‌گیری وضعیت جدید در بازار زمین، سیاست‌های تنظیم و هدایت در این بازار را نیازمند تغییر و بازنگری دانستند. از دیدگاه آنها سرعت بیشتر افزایش قیمت زمین در مقایسه با نوسانات قیمت مسکن در سال‌های اخیر به گونه‌ای پیش رفته که سبب شده بازار زمین در سال‌های اخیر بیشتر در اختیار سفته‌بازان باشد و سفته‌بازی در بازار زمین بیش از سفته‌بازی در بازار مسکن شکل گیرد. این وضعیت در کنار عرضه «محدود» و «انحصاری» زمین منجر به شتاب گرفتن افزایش قیمت در این بازار شده است. آمارها نشان می‌دهد نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد خود از دهه ۷۰ تاکنون یعنی به عدد ۴/ ۱ رسیده است که بالاترین نسبت در ۲۸ سال گذشته است. منظور از عرضه «محدود» و «انحصاری» زمین آن است که طی سال‌های عمده مالکیت اراضی بایر و خام در محدوده شهری همچون تهران در اختیار سازمان‌ها و نهادهای عمومی و دولتی است و مالکان حقیقی عمدتا دارای املاک کلنگی است که در صورت تخریب و مشارکت امکان عرضه زمین خود را به بازار دارند. وضعیت جدید شکل گرفته در بازار زمین طی سال‌های اخیر سبب شده تا برای تنظیم و ایجاد تعادل در این بازار نیاز باشد تا سیاست‌های جدید و متفاوت از گذشته از سوی متولی بازار زمین و مسکن در پیش گرفته شود. به ویژه آنکه سازنده‌ها برای دسترسی به حجم قابل توجهی از زمین خام یا ملک کلنگی برای عرضه مسکن نوساز طی یک سال گذشته با مشکل بزرگی مواجه بوده‌اند. در یک سال اخیر یکی از عواملی که موجب شد سهم عرضه آپارتمان‌های نوساز در معاملات مسکن به شکل بی‌سابقه کاهش پیدا کند (سهم معاملات این گروه سنی از آپارتمان‌های مسکونی از حدود ۵۶ درصد در سال‌های گذشته به حدود ۴۲ درصد افت پیدا کرده است) کمبود فایل نوساز فروشی ناشی از افت شدید ساخت وساز بود. از جمله دلایل کاهش حجم ساخت وسازهای جدید در شهرهای بزرگ همچون تهران، علاوه بر سایر عوامل، بالابودن قیمت زمین از سطح موردانتظار سازنده‌ها برای خرید و آغاز یک پروژه ساختمانی بود.

از دیدگاه سازندگان و بسازوبفروش‌های ساختمانی، در صورتی که قیمت زمین از سطحی بیش از انتظار افزایش پیدا کند نمی‌توانند حاشیه سودی متناسب با قیمت زمین را برای فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده برای خود در نظر بگیرند چراکه حتی در صورت افزایش قیمت فروش متناسب با قیمت افزایش یافته زمین، قیمت پیشنهادی آنها با توان و قدرت خرید متقاضی تفاوت زیادی خواهد داشت و در این صورت عملا پروژه‌های تکمیل شده به بازار عرضه نخواهند شد. با این وجود مطابق با آمار در حالی که قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران اوایل نیمه دوم امسال به مرز ۲۰ میلیون تومان رسیده، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کانال ۱۳ میلیون تومان قرار داشت. ایجاد یک فاصله ۴/ ۱ برابری بین قیمت زمین و مسکن سبب شد تا بخشی زیادی از سازندگان از آغاز پروژه‌های جدید ساخت وساز انصراف دهند چراکه با توجه به روند رشد قیمت زمین عملا امکان خرید مجدد آن برای پروژه‌های بعدی را نداشتند. محمدسعید ایزدی، فردین یزدانی و محمود اولاد از شهرسازان و صاحبنظران اقتصاد مسکن که تجربه فعالیت در هر دو حوزه و همچنین تدوین ضوابط شهرسازی و طرح‌های فرادست شهری را دارند با توجه به شرایط جدید بازار، ۵ راهبرد برای تورم‌زدایی از بازار زمین که به دنبال آن امکان عرضه بیشتر واحدهای نوساز را به بازار فراهم می‌کنند ارائه کردند. راهبرد نخست که اهمیت زیادی در تغییر سیاست‌های تنظیم بازار زمین دارد «شهرک‌سازی» قاعده‌مند در مجموعه شهری تهران (پهنه تهران-البرز) از طریق واگذاری زمین از سوی دولت است. نکته مهمی که درخصوص این پیشنهاد وجود دارد آن است که میان «شهرک‌سازی» و آنچه کارشناسان از آن به‌عنوان «بیابان‌سازی» یاد می‌کنند و در دوره‌های گذشته و فعلی به نوعی با طرح دولت تجربه شده، یک مرز مشخص وجود دارد.

مطابق با این پیشنهاد، منظور از شهرک‌سازی، ساخت «شهر جدید» نیست بلکه به این معنی است که شهرک‌ها در فاصله کمتر از فاصله موجود بین شهر مادر و شهرجدید ساخته شوند. تفاوت دیگر میان شهرک‌سازی و ساخت شهر جدید آن است که ساخت شهرک به معنی استقلال شهری ساکنان آن از شهر مادر نیست. همچنین تفاوت سوم آن است که در شهرک‌سازی حجم ساخت وسازهای بسیار محدود و کمتر از شهرهای جدید است هر چند تعداد شهرک‌های یک مجموعه شهری می‌تواند زیاد باشد. البته از آنجاکه فاصله این شهرک‌ها با شهر مادر بسیار نزدیک است منجر به ایجاد عدم تمایل ساکنان شهر مادر برای سکونت در آنها نخواهد شد. این شهرک‌ها همچون شهرک اکباتان که پس از گذشت سال‌ها همچنان مورد توجه شهروندان برای سکونت است می‌تواند ساخته شود. دیگر نکته مهم در زمینه واگذاری اراضی متعلق به دولت برای ساخت شهرک‌ها آن است که واگذاری زمین به شکل رایگان که منجر به بروز رانت می‌شود انجام نمی‌شود. بلکه این اراضی با قیمت کارشناسی که قطعا از قیمت اراضی داخلی محدوده شهری کمتر است، به سازندگان واگذار خواهد شد. کاهش قیمت زمین در این شهرک‌ها، می‌تواند به‌طور مستقیم هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از این محل را کاهش دهد.

دومین راهبرد، اجرایی شدن ماده ۱۵ قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۸۷ است. این مالیات اخذ ۱۲ درصدی بر اراضی بایر با کاربری مسکونی داخل محدوده شهری را به دولت تکلیف می‌کند. اخذ این نوع مالیات به ویژه در مقطع کنونی که دولت حساب ویژه روی درآمدهای مالیاتی در سال ۹۹ از طریق ایجاد پایه‌های جدید مالیات در بخش مسکن و سایر بخش‌هایی که تاکنون به آنها از این زاویه توجه نشده، می‌تواند کارآمد باشد. این در حالی است که طی سال‌های گذشته از تصویب این قانون، هیچ عملیاتی برای اجرایی شدن آنها انجام نشده است. این نوع مالیات که از اراضی بایر و راکد درون محدوده شهری اخذ خواهد شد می‌تواند به عرضه زمین تا حدودی کمک کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیش از ۹۰ درصد از پروژه‌های ساختمانی شهر تهران در ۱۰ سال اخیر روی املاک کلنگی اجرایی شده اما این موضوع هرگز به معنی نبود زمین خام در این شهر نیست هر چند تعداد اراضی بایر و خام در پایتخت بسیار محدود است. به گفته کارشناسان شهری، بیش از ۹۰ درصد اراضی خام موجود در شهر تهران تحت مالکیت نهادهای عمومی و دولتی است و کمتر افراد حقیقی مالکان این اراضی هستند. در نتیجه این نوع مالیات می‌تواند ریسک نگهداری این اراضی را برای مالکان آنها افزایش دهد به ویژه آنکه این مالکان در مقایسه با مالکان حقیقی، دارای اراضی با مساحت بالا هستند از این رو هزینه نگهداری این اراضی پس از اخذ مالیات برای آنها به میزان بیشتری افزایش پیدا خواهد کرد.

سومین راهبرد، سیاست‌گذاری منطقه‌ای و محله‌ای در شهرداری تهران برای تنظیم بازار زمین است. در سال‌های گذشته، اگر با تصمیم سیاست‌گذاران بنا بود تراکم ساختمانی در شهر تهران افزایش پیدا کند، این سیاست به‌طور یکسان برای تمامی مناطق و محلات شهر اجرایی می‌شد. در نتیجه افزایش تراکم ساختمانی، قیمت زمین نیز به‌طور مستقیم به شکل تصاعدی با رشد همراه می‌شد. افزایش تراکم ساختمانی به ویژه در نواحی شمال شهر تهران منجر به جهش قیمت زمین می‌شد و آن‌طور که باید بازار مسکن از این سیاست نتیجه مثبت نمی‌گرفت. از این رو از دیدگاه صاحب‌نظران، می‌توان با یک بازنگری ویژه روی اسناد فرادست شهری، سیاست‌گذاری منطقه‌ای و محله‌ای را در حوزه تراکم ساختمانی به‌عنوان یک گزینه مورد بررسی قرار داد. در این صورت، در برخی مناطق شهری چنانچه جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده کامل نشده باشد و سرانه‌های خدماتی قابل تامین باشد، می‌توان به‌صورت محدود تراکم ساختمانی را افزایش داد. این گروه از صاحب‌نظران شهری بر اجرای این سیاست به‌صورت محله به محله و عدم اجرای نظام قدیم تراکم ساختمانی تاکید دارند. در این قالب برخی دیگر از کارشناسان پیشنهاد می‌دهند مدیریت شهری با همکاری متولی بازار مسکن می‌تواند اجازه تخریب و نوسازی محدود در یک «ظرف زمانی مشخص» را در یک محله (که تاکنون اجازه تخریب و نوسازی را نداشته‌اند) به مالکان ساختمان‌های قابل تخریب ارائه دهد. به گفته این گروه، در صورتی که برای اجرای این سیاست یک ظرف زمانی محدود و مشخص پیش‌بینی نشود و فقط اجازه افزایش تراکم و تخریب ساختمان داده شود، مالکان به جای عرضه ملک به بسازوبفروش‌ها، از این مجوز به‌عنوان یک امتیاز برای بالا بردن ارزش ملک در برابر پیشنهاد سازندگان استفاده و تلاش می‌کنند: با مذاکره پیشنهاد تخریب و نوسازی را به‌صورت مستمر به تعویق بیندازند تا قیمت افزایش پیدا کند در نتیجه عملا این سیاست نمی‌تواند اثری روی کاهش قیمت زمین و در مقابل افزایش عرضه فایل‌های نوساز داشته باشد و منفعت آن فقط نصیب گروهی محدود یعنی مالکان ساختمان‌ها خواهد شد.

راهبرد چهارم، اجرای یک نوع سیاست‌گذاری شهری است برای آنکه زمین‌های مناطقی از شهر تهران که هم‌اکنون نامرغوب اما مستعد ساخت وساز هستند، سازنده‌پذیر شوند. در حال حاضر اراضی موجود در برخی محلات شهر با وجود آنکه مستعد ساخت وسازهای جدید هستند به دلیل کمبود سرانه‌های خدماتی و سطح پایین رفاه اجتماعی، برای سازندگان جذاب نیستند. از این رو شهرداری می‌تواند از طریق اجرای سیاست‌های اجتماعی کاهش فاصله شمال تا جنوب از طریق افزایش سرانه‌های خدماتی در محلات کم‌برخوردار شهری، سازندگان را به این نقاط پایتخت جذب کند. راهبرد پیشنهاد شده دیگر آنکه، شهرداری یکسری مشوق‌های هزینه‌ای برای اخذ عوارض از ساخت وسازهای شهری در مناطق مصرفی شهر تهران برای مالکان ساختمان‌هایی که می‌توانند تخریب کنند، تعریف کند. این سیاست نیز از دیدگاه کارشناسان شهری باید در یک ظرف زمانی مشخص پیش‌بینی شود تا در دوره‌هایی که جهش قیمتی رخ می‌دهد اجرایی شود. به گفته آنها، ضرورت ندارد که این سیاست به‌طور قطعی از طریق ارائه تخفیف اجرایی شود بلکه مدیریت شهری می‌تواند به‌عنوان مثال به‌صورت «تقسیط ۲۴ ماهه» یا « اخذ عوارض پس از فروش واحدهای مسکونی» اخذ کند. از دیدگاه کارشناسان این سیاست می‌تواند در مقاطع بحرانی، قیمت زمین را کاهش دهد.