بندبازی مسکن روی تیغ دولبه بورس

به گزارش می متالز، در آخرین جلسه هفته گذشته هیات دولت به وزرای اقتصاد، رئیس کل بانک مرکزی و  راه و شهرسازی دستورداد تا برای مدیریت نابسامانی‌های بازار مسکن اقدام کرده و با استفاده از سیاست‌های کارآمد این بازار را تحت کنترل درآورند.

این درحالی است که براساس اطلاعات منتشر شده دو طرح اصلی دولت برای مدیریت این شرایط یکی اجرای سریع‌تر پروژه مسکن ملی و موضوع واگذاری متری مسکن از طریق بورس است، طرح‌هایی که اغلب کارشناسان براین باورند نه تنها اثرچندانی در روند فعلی نخواهد داشت بلکه در برخی موارد بخصوص موضوع واگذاری متری مسکن از طریق بورس می‌تواند منجر به آشفتگی بیشتر بازار هم بشود.

تشویق و تسهیل تولید تنها راهکار است

ایرج رهبر، رئیس انبوه‌سازان انبوه‌سازان مسکن دراین زمینه به خبرنگار ما گفت: مسکن بازاری است که باید توسط عرضه و تقاضا مدیریت شود نه به صورت دستوری یا طرح‌هایی که هیچ مبنای علمی و اصولی در آنها دیده نمی‌شود.

رهبر در ادامه افزود: شرایطی که امروز در بازار مسکن تجربه می‌کنیم دقیقا نتیجه سیاست‌های دولت تدبیر و امید درباره مسکن بوده و هیچ موضوع دیگری را نمی‌توان در این بخش دخالت داد، چون در دولت فعلی با درنظر گرفتن سیاست‌های کلی مسکن تقریبا 450 هزار دستگاه مسکن کمتر تولید شده است که حاصل آن همین گرانی‌های اخیر است.

این مقام صنفی معتقد است افزایش قیمت مسکن در یک دو ماه اخیر و بعضا برآوردهای ادامه روند افزایشی به دو دلیل عمده یعنی نگرش مردم به عنوان کالایی سرمایه‌ای به مسکن است و موضوع بعدی تغییرات قیمتی در بخش نهاده‌های تولید مثل مصالح ساختمانی و ... .

به گفته وی البته بخش عمده‌ای از هزینه تولید مسکن امروز بخصوص در کلان شهرهایی مثل تهران قیمت زمین برای ساخت که تقریبا 60 درصد هزینه تولید را به خود اختصاص داده و براساس برآوردها 20 الی 25 درصد مربوط به هزینه کارگر و پرسنل و باقی موارد هم نهاده‌های تولید یا همان مصالح ساختمانی به خود اختصاص داده است.

رهبر به خبرنگار ما گفت: درحالی که روند کاهشی تولید به دلیل شرایط اقتصادی در سراسر کشور ایجاد شده یک شوک قیمتی ایجاد شد که در نهایت تغییر معنادار قیمت‌ها در بخش نهاده‌های تولید عاملی شد که افزایش قیمت تسریع و سرعت بیشتری به خود گرفت، به همین دلیل نباید با سیاست‌های دستوری وارد میدان مقابله با افزایش قیمت مسکن بشویم.

به گفته این کارشناس بازار مسکن تنها راهکار مقابله با افزایش قیمت تشویق و تسهیل تولید است تا در این صورت سیستم عرضه و تقاضا با یکدیگر در شرایط تعادلی قرار گیرد و روند ثبات یا حتی نزولی شدن قیمت‌ها را تجربه کنیم.

رئیس انبوه‌سازان انبوه‌سازان مسکن همچنین تاکید کرد: راهکاری که برخی از مدیران دولتی ارایه کرده‌اند و تصمیم گرفته‌اند برای مدیریت بازار از مکانیزم بورس استفاده کنند به هیچ عنوان عملی نیست چون هیچ سازوکار دقیقی برای آن ارایه نشده و هرگز تجربه‌ای در کشورهای خارجی در این مورد نداشته‌ایم.

وی معتقد است ورود مسکن به تابلوی بورس احتمالا می‌تواند منجر به افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها بشود چون سفته‌بازان و آن گروه از افراد که در بورس فعالیت می‌کنند در این بازار هم نوسان ایجادکرده تا بتوانند منافع خود را دنبال کنند.

بازارهای موازی حال و روز مسکن را هم آشفته کرده

در همین حال وحید شقاقی شهری، اقتصاددان به خبرنگار ما گفت: از ابتدای دهه 90 تا امروز با درنظر گرفتن التهاب‌های مقطعی در بازارهای مختلف کشور مثل بازار ارز، خودرو، سکه و طلا بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته است که امروز این ارتباط کاملا مشهود شده و می‌بینیم مسکن نیز که مدتی از سایر بازارهای رقیب عقب افتاده بود اکنون به فکر جبران عقب‌افتادگی خود گرفته است.

شقاقی‌شهر در ادامه با اشاره به نقدینگی قابل توجه موجود در کشور افزود: در دو سال اخیر اگر از فاکتورهای کمبود تولید و برهم خوردن عرضه و تقاضا بگذریم می‌بینیم بازارهای موازی اثر القایی بالایی در بازار مسکن دارد به صورتی که هرزمان صاحبان سرمایه از یک بازار قطع امید کردند به سمت بازار دیگری حرکت کرده و آن بازار را هم با آشفتگی روبرو کرده‌اند.

این اقتصاددان درباره عرضه متری مسکن در بورس معتقد است، اگرچه بورس معمولا برای شفاف سازی فرایندهای اقتصادی کارایی بالایی دارد اما درباره عرضه متری مسکن دراین بخش هنوز تجربه خاصی ثبت نشده و لازم است در این زمینه سیاست‌گذاری‌های اصولی و دقیق و منطقی داشته باشیم؛ در غیر این صورت تجربه‌ آنطور که انتظار داریم نخواهد شد.

وی تاکید کرد: برای رسیدن به نقطه ایده‌آل مسکن بهترین راهکاری در مقابل دولت قرار دارد تسهیل در روند تولید و تشویق تولید کنندگان برای حضور بیشتر در بازار است؛ تا به این ترتیب حجم بالاتری از مسکن عرضه شود و تقاضای موجود بتواند متناسب با بودجه خود خرید انجام دهد.

به گفته این اقتصاددان افزایش وام مسکن هم در شرایط فعلی شاید کارساز نباشد به دلیل اینکه هربار شاهد افزایش وام مسکن در این زمینه بوده‌ایم اثرات تورمی و ناخودآگاه گرانی مسکن از راه رسیده است از این رو و در شرایط فعلی افزایش وام مسکن ممکن است نتیجه معکوس داده و دوباره به روند افزایش قیمت دامن بزند.

شقاقی شهری به خبرنگار ما گفت: برای مدیریت بازار راهکارهای بسیاری در سراسر جهان وجود دارد که می‌توانیم از برخی از آنها که تناسب بیشتری با بازار داخلی ایران دارند استفاده کنیم تا التهاب ایجاد شده فعلی به حداقل خود رسیده و در نهایت روند و اصول منطقی در بازار حاکم شود.

این استاد دانشگاه با اشاره به موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی تصریح کرد: موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی امری مناسب و قابل دفاعی در کوتاه مدت است و می‌تواند اثرات مثبتی در مدیریت بازار مسکن داشته باشد اما اگر بخواهیم واقع‌بینانه به موضوع نگاه کنیم در بلند مدت دستاورد چندانی نداریم و نمی‌توانیم از این شیوه به عنوان یک شیوه اصولی برای مدیریت بازار یاد کنیم.

افزایش قیمت ناشی از صعود قیمت نهاده‌های تولید است

از سوی دیگر ابراهیم نهایتی یکی از تولید کنندگان مسکن در شهر تهران به خبرنگار ما گفت: در رسانه‌ها و اخبار مطرح می‌شود سفته‌بازی و احتکار یا سوء استفاده‌های مختلف باعث افزایش قیمت مسکن شده است، درحالی که واقعیت امر اینجاست که افزایش قیمت نهادهای تولید اصلی‌ترین عامل بوده چون در مجموع اگر بخواهیم بررسی کنیم می‌بینیم طی یک سال گذشته بیشتر نهاده‌های تولید افزایش قیمت دوبرابری داشته‌اند و این روند همچنان ادامه دارد.

نهایتی در ادامه افزود: قیمت انواع مصنوعات فولادی که در ساختمان کاربرد بالایی دارد طی یکسال اخیر بعضا تا 100 درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند و سیمان هم به تازگی سیر صعودی به خود گرفته، این درحالی است هزینه دستمزد، آجر، سیم و کابل، کلید و پریز، گچ، کاشی و سرامیک و انواع و اقسام اقلام نهاده‌های تولید باید به قیمت تمام شده مسکن اضافه شود.

این سازنده مسکن در تهران به خبرنگار ما گفت: سهم بالایی از قیمت تمام شده مسکن در تهران مربوط به قیمت زمین است تاجایی که بسیاری از سازندگان با درنظر گرفتن افزایش قابل توجه قیمت‌ها در یکی دو سال اخیر بطور کلی دست از کار کشیده‌اند به این دلیل که با قیمت‌های جدید تقریبا خریداری برای تولیدات آنها وجود ندارد.

وی تصریح کرد: این اتفاق البته باعث شده تا میزان تولید مسکن کمتر از سال قبل باشد و همین موضوع به سیر صعودی قیمت‌ها دامن زده این درحالی است که نباید فراموش کنیم هرسال شاهد افزایش تقاضا به دلیل رشد جمعیت و همچنین انتقال تقاضای پاسخ داده نشده سال‌های گذشته به سال بعد هستیم که باید برای این موضوع فکری اساسی داشته باشیم.

و اما کلام آخر...

بررسی و توجه به اظهار نظرکارشناسان و تولید کنندگان در این زمینه بیانگر این واقعیت است که اصولا بازار مسکن هم مثل سایر بازارها دارای قواعد و معادلات اصولی و منطقی خود بوده و نمی‌توانیم در این زمینه شتابزده یا دستوری عمل کنیم، چون در شرایط فعلی که نوسان‌های شدیدی در بازار وجود دارد ممکن است این سیاست‌ها نتیجه معکوس داشته و اوضاع و احوال بازار مسکن را بدتر از گذشته کند.