نسخه ضدتورمی‌ در مسکن ملی

به گزارش می متالز، جواد حق‌شناس اعلام کرد: با توجه با تورم بالای هزینه‌های ساختمانی و همچنین محدودیت منابع در اختیار برای ساخت این واحدها، به جهت مدیریت هزینه‌ها در شرایط فعلی دو راهکار از سوی بنیاد مسکن در پیش گرفته شده است. یکی از این راهکارها خرید عمده و بی‌واسطه مصالح ساختمانی از کارخانه‌های تولیدکننده و تزریق آنها به پروژه‌ها و دیگری پیشنهاد تزریق آورده متقاضیان به پروژه‌ها برای خرید مصالح از همان ابتدای شروع پروژه است. به گفته وی آورده متقاضیان از همان مراحل ابتدایی به پروژه‌ها تزریق نمی‌شود، بلکه پس از طی مراحلی از پیشرفت فیزیکی به پروژه‌ها اختصاص می‌یابد. به گفته حق‌شناس اگر سازوکاری طراحی شود که این منابع از همان ابتدا برای خرید انبوه مصالح مورد‌نیاز به کار گرفته شود قطعا در مدیریت و کاهش هزینه‌های ساخت واحدهای طرح اقدام ملی موثر خواهد بود. مشروح گفت‌وگو با وی را در ادامه بخوانید.

 تعهد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ‌در طرح اقدام ملی مسکن چه تعداد واحد مسکونی است و این طرح هم‌اکنون در چه مرحله‌ای قرار دارد؟

تعهد بنیاد مسکن در طرح اقدام ملی مسکن در مجموع ساخت ۱۳۸ هزار واحد مسکونی است که این واحدها عمدتا در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر و در برخی از شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر با توافقی که با وزارت راه و شهرسازی انجام شده است، قرار دارد. تا زمان حاضر برای بالغ بر ۵۰ هزار واحد مسکونی زمین تامین شده است و در مرحله تهیه نقشه و تعیین گروه سازنده‌ها ومجریان پروژه‌ها هستیم. بخشی هم در حدود ۵ هزار تا ۶ هزار واحد مسکونی در اختیار خود متقاضیان در گروه‌های کوچک ۴ تا ۱۰ نفره قرار می‌گیرد که خودشان عملیات ساخت را انجام دهند. تا زمان حاضر نزدیک به ۳ هزار واحد مسکونی از پروژه‌های 

تعریف شده آغاز شده است. علاوه بر آن، بالغ بر هزار واحد مسکونی از پروژه‌هایی که بنیاد مسکن در اختیار داشته برای کمک به پیشبرد طرح اقدام ملی در اختیار طرح قرار گرفته است که متقاضیان در صورت علاقه‌مند بودن از این واحدها هم می‌توانند انتخاب کنند.

چه تعداد تسهیلات تاکنون در طرح اقدام ملی مربوط به پروژه‌های در تعهد بنیاد مسکن پرداخت شده است؟

آورده مردم تا زمان حاضر در شهرهایی که ما مسوولیت اجرای طرح اقدام ملی را بر عهده داریم بالغ بر ۱۰۰ میلیارد تومان بوده است، ولی هنوز تسهیلاتی به  این طرح از سوی بانک اختصاص نیافته و پرداخت نشده است، اما سازوکار پرداخت این تسهیلات فراهم شده و فعالیت‌ها در حال انجام است تا این تسهیلات در آینده نزدیک به پروژه‌ها پرداخت شود.

 یعنی هنوز این تسهیلات به مرحله پرداخت نرسیده است؟

برای برخی از پروژه‌ها به مرحله پرداخت هم رسیده است، اما از آنجا که وزارت راه وشهرسازی یک شرط در این طرح قرار داده که شرط درستی هم هست مبنی بر انتساب فرد به پروژه‌ها؛ به این معنا که ثبت‌نام‌کننده‌ها و مشمولان باید آورده اولیه خود را به پروژه تزریق کنند و بعد از آن است که ما می‌توانیم برای هر پروژه متقاضیان را تعیین کنیم و انتساب دهیم و بعد از آن می‌توانیم افراد را به بانک برای دریافت تسهیلات معرفی کنیم.

براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته تا چه زمانی این پروژه‌ها به اتمام می‌رسد؟

برای ساخت هر پروژه از زمان آغاز تا اتمام معمولا ۱۵ تا  ۱۸ ماه زمان نیاز است و پروژه معمولا در این بازه زمانی از آغاز تا اتمام، زمان نیاز دارد. هرچه پروژه‌ها زودتر شروع شوند زمان اتمام نیز سریع‌تر خواهد شد و زودتر پروژه به متقاضیان تحویل داده می‌شود. مگر آن دسته از پروژه‌هایی که از ساخت وسازهای بنیاد مسکن برای کمک به تسریع طرح اقدام ملی مسکن در نظر گرفته شده است که برخی از آنها تا پایان امسال به بهره‌برداری خواهد رسید.

با توجه به اینکه بنیاد مسکن در عرصه ساخت‌وساز تجارب زیادی دارد و از جمله مهم‌ترین این تجربه‌ها تجربه ساخت‌وساز مسکن مهر در شهرهای کوچک است، در طرح اقدام ملی چه مشکلاتی وجود دارد که در مسکن مهر هم وجود داشت و باید برطرف شود؟

معمولا زمانی که پروژه‌ها به صورت متقاضی محور تعریف شده و متولی مسکن درصدد پاسخ به تقاضای مسکن است از همان ابتدای کار یعنی زمانی که متقاضیان در طرح قرار می‌گیرند علاوه بر جنبه‌های مثبتی که این رویکرد دارد طبیعتا مشکلاتی نیز از این ناحیه وجود خواهد داشت. مشکلات از این نظر که گروه‌های متقاضی که خودشان درصدد اجرای پروژه‌ها برمی‌آیند، نظیر تشکیل گروه‌های چند نفره برای ساخت مسکن در قالب طرح اقدام ملی، ممکن است در برخی موارد از تجربه کافی برای ساخت‌وساز برخوردار نباشند و به‌رغم آنکه الزام برای انتخاب سازنده ذی صلاح دارند در برخی موارد دیده می‌شود که اختلاف سلیقه‌ها و برخی ناهماهنگی‌ها مشکلاتی را ایجاد می‌کند که در مسکن مهر نیز این مشکلات وجود داشت و بعید نیست که در پروژه‌های اقدام ملی نیز با این مشکلات مواجه شویم. هرچند در این زمینه می‌توان از یک راهکار اثربخش همچنین بهره‌مندی از توان مهندسان ناظر ساختمانی برای انجام هماهنگی در این زمینه استفاده کرد و مراقبت بیشتری صورت بگیرد که این افراد بتوانند اطلاعات بیشتری به دست آورند و از سوی دیگر همکاری بیشتری نیز به عمل آورند. این موضوع از جمله مشکلاتی است که پیش‌بینی می‌شود در فرآیند کار مشاهده شود. از سوی دیگر توازن تسهیلات پرداختی با اجرای پروژه‌ها می‌تواند مشکلاتی را ایجاد کند. به این معنا که ممکن است روند پرداخت تسهیلات با پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها هماهنگ نباشد و در برخی موارد روند اجرای پروژه از پرداخت تسهیلات جلوتر حرکت کند و پروژه با مشکل تامین مالی مواجه شود و روند کار را کند کند.

عدم پرداخت یا نپرداختن به موقع آورده متقاضیان نیز جزو نقاطی است که می‌تواند به عنوان پاشنه آشیل این طرح به شمار آید.

 چرا که حتی اگر یک متقاضی آورده  و سهم خود را از هزینه ساخت وساز به موقع پرداخت نکند از آنجا که منبع جایگزین دیگری برای تامین مالی این طرح تعریف‌نشده و وجود ندارد و تسهیلات هم باید هماهنگ با پیشرفت فیزیکی پرداخت شود، در نتیجه اگر در پروژه‌ای تعدادی از متقاضیان آورده خود را به موقع پرداخت نکنند پروژه از این ناحیه می‌تواند به شدت آسیب ببیند. این‌ها همه مواردی است که هم در مسکن مهر وجود داشت و هم در طرح اقدام ملی احتمال دارد شاهد آن باشیم.

بنیاد مسکن از سال‌های گذشته تاکنون کارخانه‌هایی برای تولید مصالح ساختمانی در سراسر ایران ایجاد کرده است که از این نظر این اقدام مزیت نسبی بنیاد مسکن به سایر مجریان طرح اقدام ملی است. این کارخانه‌ها چه کمکی به پیشبرد طرح اقدام ملی مسکن می‌کنند؟

زمانی که صحبت از شروع ۳ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی می‌شود تکیه اصلی برای آغاز این پروژه‌ها استفاده از توان تولید مصالح ساختمانی از سوی کارخانه‌های بنیاد مسکن است. چرا که هنوز که هنوز است نه متقاضیان آورده‌های خود را تکمیل کرده‌اند و نه سیستم بانکی تسهیلاتی برای شروع پروژه‌ها تزریق کرده است. بنابراین تکیه بر کارخانه‌های بنیاد و تولید مصالح بنیاد و سایر افرادی است که با آنها مراودات خرید و فروش مصالح داریم و به بنیاد برای فروش غیرنقدی مصالح ساختمانی اعتماد دارند. وگرنه توان اقتصادی بنیاد مسکن به حدی نیست که بتواند همه رقم مورد نیاز برای ساخت این پروژه‌ها را با منابع داخلی خود تامین کند  و پوشش دهد. در واقع همه اینها چه کارخانه‌های تولید مصالح بنیاد مسکن  وچه اعتماد سایر تولیدکننده‌ها به بنیاد مسکن کمکی است برای پیشبرد طرح و پروژه‌های تعریف شده در قالب طرح اقدام ملی. هرچند این کمک‌ها باید به سرعت به منابع اصلی تامین مالی پروژه یعنی آورده مردم  و تسهیلات بانکی درنظر گرفته شده متصل شود تا روند آغاز و تکمیل پروژه‌ها نیز سرعت بگیرد.

عمدتا چه مصالحی از سوی بنیاد مسکن تولید می‌شود و این کارخانه‌ها به چه نحوی به پیشبرد این پروژه‌ها کمک می‌کنند؟

ببینید این کمک بستگی به نوع پروژه‌ها دارد. مصالحی که کارخانه‌های بنیاد مسکن تولید می‌کنند از نوع مصالح سنگین وزن همچون مصالح بتنی و محصولات بتنی، آجر و ... است. نکته مهمی‌که در ارتباط با این مصالح وجود دارد مربوط به هزینه حمل‌ونقل آنهاست. 

از آن جا که هزینه حمل این پروژه‌ها بالاست بیشتر در پروژه‌هایی می‌توانند کمک‌کننده باشند که به محل تولید این مصالح و کارخانه‌های آنها نزدیک باشند. در صورتی که از محل پروژه دور باشند حمل‌ونقل آنها  وهزینه‌های مربوط به حمل آنها چندان به صرفه نخواهد بود و نیازمند تامین منابع دیگری برای این امر هستیم. بنابراین در محل‌هایی که پروژه‌ها در نزدیکی این کارخانه‌ها یا در فواصل معقول قرار داشته باشند از محصولات  و ماشین‌آلات بنیاد برای کمک به پیشبرد آنها استفاده خواهد شد.

با توجه به تورم بالای هزینه ساخت و ساز، بنیاد مسکن برای ایستادگی در برابر تورم به منظور کاهش لطمه‌های وارده به طرح‌های تامین مسکن به خصوص طرح مسکن ملی چه تدابیر و تمهیداتی اندیشیده است؟

ما در بنیاد مسکن در این زمینه دو راهکار پیش‌بینی کرده‌ایم که یکی از این راهکارها اجرایی شده است؛ هر چند هنوز میزان اثربخشی آن به طور کامل مشخص نشده است.این راهکار راه‌اندازی یک شرکت بازرگانی مشترک بین بنیاد مسکن و بانک عامل بخش مسکن است که بتواند خریدهای عمده مصالح مورد نیاز برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن را انجام دهد و حداقل عملیات خرید مصالح به صورت بی واسطه و دست اول بدون واسطه دلالان، انجام بگیرد و مصالح با قیمت کارخانه یا با حداقل نوسان نسبت به قیمت کارخانه به پروژه‌ها تزریق شود. این شرکت با منابع داخلی بنیاد با فرصتی که ریاست بنیاد مسکن و با مبالغی که به عنوان تنخواه در اختیار آنها قرار داده شده است آغاز به کار کرده است.در واقع با سرمایه‌ای بالغ بر ۵۰میلیارد تومان شروع به کار کرده است و برای پروژه‌هایی که در اقدام ملی در بنیاد مسکن آغاز شده است اقدام به خرید مصالح کرده است. اما مقیاس پروژه‌ها خیلی بزرگ است.یعنی در قالب این روش حداکثر به ۲۰ درصد از تقاضاهای موجود برای تامین مصالح از این روش می‌توان پاسخ داد، اما این یکی از راهکارهایی است که اگر سیستم بانکی و دولت بتواند کمک کند فوق‌العاده می‌تواند در کاهش هزینه‌های ساخت پروژه‌های اقدام ملی موثر باشد. در واقع اگر متقاضیان بتوانند از شرکتی که آدرس مشخصی دارد خریدهای عمده خود را انجام دهند و از مکانیزم‌های توافقی با دولت که مصالح توزیع می‌کنند مصالح خریداری کنند یا از طریق بورس و بازار سرمایه این امکان فراهم شود، به سرعت قیمت‌ها تعدیل می‌شود  و پیش‌بینی می‌شود بین ۲۵ تا ۳۰درصد پیش‌بینی از این ناحیه کاهش قیمت اتفاق بیفتد.

در حالی‌که همواره تلاش می‌شود تا حتی در حد ۲ تا ۵ درصد به متقاضیان کمک شود تا هزینه‌ها کاهش یابد، اما هم‌اکنون یک حلقه مفقوده برای کاهش هزینه‌ها وجود دارد و آن کاهش قیمت از طریق خرید و توزیع عمده مصالح است که تاکنون مغفول مانده است و کمتر از سوی متولی مسکن هم مورد توجه قرار گرفته است. این می‌تواند راهکار بسیار خوبی باشد. راهکار دوم آن است که هم‌اکنون آورده متقاضیان در بانک قرار دارد. این آورده در هر صورت از اختیار متقاضیان خارج شده است و کمکی به متقاضیان از بابت دریافت سود نمی‌کند. لازم است به سرعت تدابیری انجام شود تا بتوان از این محل خرید مصالح انجام شود. خوشبختانه الان در شروع پروژه‌ها، مصالح، فانتزی و سلیقه‌ای نیست که ادعا شود مصالح خریداری شده با سلیقه متقاضیان همخوانی ندارد بلکه موضوع مصالح اساسی و مربوط به سفت کاری همچون فولاد، آجر و سیمان و امثال این است. در نتیجه اگر این مصالح خریداری شود در شرایطی که پروژه‌ها مشخص، زمین آنها معین و در مرحله تهیه نقشه و صدور پروانه ساختمانی قرار دارند به سرعت می‌توان عملیات ساخت این پروژه‌ها را آغاز کرد و آورده مردم برای مدیریت هزینه‌ها در برابر تورم مورد استفاده قرار بگیرد.این دو راهکاری است که از دیدگاه ما می‌تواند بسیار موثر باشد.

از جمله دشواری‌هایی که در فعالیت بنیاد مسکن وجود دارد آن است که مانند سایر دستگاه‌ها تنها اقدامات و ماموریت‌های تکلیفی و از پیش تعیین شده ندارد که تمام نیروهای خود را متمرکز بر آن کرده یا صرف آن کند؛ بلکه همواره بنیاد مسکن از ابتدا تاکنون مسوولیت بازسازی مناطق آسیب دیده ناشی از بروز حوادث غیرمترقبه همچون سیل و زلزله را هم در اختیار داشته  و همواره علاوه بر ماموریت‌های از پیش تعیین شده و تکلیفی نسبت به انجام این ماموریت‌ها هم اقدام کرده است. بنیاد مسکن چگونه این دو جنس متفاوت از ماموریت‌ها را مدیریت می‌کند تا در انجام هر دو گروه مسوولیت‌ها دچار مشکل نشود؟

بنیاد مسکن ساختار سازمانی منعطفی دارد که می‌تواند به سرعت گسترده شود و با اتمام پروژه‌ها جمع شود. مکانیزم این ساختار به این صورت است که تعدادی از مدیران و کارکنان آموزش دیده در بخش‌های فنی، مدیریتی، مالی، تامین امکانات و ... در چهار دهه گذشته تاکنون یعنی از زمان تشکیل بنیاد مسکن تا حالا آموزش دیده‌اند و در زمان وقوع حوادث در محل وقوع حادثه حاضر می‌شوند، مکانیزم تجزیه  وتحلیل محیط، بررسی مصالح مورد نیاز، امکانات مورد نیاز که باید فراهم شود، دسته‌بندی واحدها و ... انجام می‌شود. در اقدام اجرایی نیز جذب نیروهای بومی ‌از اهمیت اساسی برخوردار است. به عبارت دیگر بیش از ۸۰ درصد از نیروهای بازسازی پس از وقوع حوادث غیرمترقبه نیروهای بومی ‌و متعلق به همان منطقه هستند و خوشبختانه الان هم نیروهای فنی و ماهر در نقاط کشور به تعداد کافی وجود دارد این افراد با دوره‌های آموزشی که می‌بینند تحت نظر همان مدیران با تجربه قرار گرفته و فعالیت‌ها را پیش می‌برند. بنابراین این هسته فعال در هر محیطی که قرار بگیرد با اتکا به نیروهای بومی ‌و مردمی ‌به سرعت کار آغاز شده و به پیش می‌رود. در واقع مهارت این نیروها  ومدیران آموزش دیده و متخصص به همراه جذب نیروهای بومی‌ و آموزش آنها یکی از عوامل موفقیت است. عامل دیگر، همکاری با خود مردم است. در مناطقی که بازسازی انجام می‌شود همکاری مردم و حضور مردم در بازسازی‌ها عامل اساسی است، در نتیجه یاد گرفته‌ایم که با مردم کار کنیم و کار با حضور مردم جلو برود. در واقع مردم مدیریت مستقیم ساخت واحدهای مسکونی خود را بر عهده دارند. بخش مهمی ‌از فعالیت‌های مربوط به نگهداری مصالح، تامین خدمات را خودشان انجام می‌دهند و می‌توانند در کنار بنیاد مسکن فعالیت موثر و مناسبی را انجام دهند.