نابسامانی بازار مسکن؛ کارشناسان: خرید نکنید. مردم: چه تضمینی هست که گرانتر نشود؟

به گزارش می متالز، در حالی‌ گرانی سرسام‌آوری بر بازار مسکن حاکم شده است که بنا به گفته فعالان این بخش، کمتر خرید و فروشی انجام می‌گیرد و مسکن همچنان در شرایط رکود،به سر می‌برد.

درواقع وضعیت کنونی در این بازار، نشان می‌دهد که عملکردی که  دولت در رفع مشکلات بازار مسکن داشته تقریباً بدون نتیجه بوده و برنامه‌ریزی جامعی هم از سوی مسوولان این بخش انجام نگرفته است. ضمن آنکه عدم تحقق وعده‌هایی چون طرح مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش تسهیلات مسکن و... خود نشانی از بی مدیریتی ها در این بخش است.

حال باوجود چنین شرایطی در بازار مسکن عده‌ای معتقدند لزوم ورود دولت به این بازار، بسیار پررنگ‌تر از هر زمان است. حضوری که همراه با ارائه برنامه‌های عملیاتی برای رفع مشکلات بازار مسکن باشد و البته مسوولان باید با توجه به نظرات کارشناسان از هرگونه اقدام غیرمنطقی و نامناسب خودداری کنند.

از طرفی هم عده‌ای دیگر براین باورند که استفاده والگو گیری از تجربیات موفق سایر کشورها در حل مشکلات مسکن خود دریچه‌ای امیدوار کنده برای رفع نابسامانی‌های این بازار است 0

ودراین میان کارشناسانی هم شاهراه تمام تصمیمات برای تعادل بخشی به بازار مسکن را افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم عنوان می‌کنند چه‌بسا با توجه به این 2 مورد التهابات بازار مسکن، فروکش کند.

نابسامانی بازار مسکن

حال سؤال آن است که با چه دلایلی نرخ مسکن تا به این میزان با روند افزایشی مواجه شده است به‌خصوص امسال که حرف از افزایش چند برابری هر مترمربع زمین است.

آیا افزایش نرخ ارز، باعث ایجاد چنین شرایطی شده است یا کرونا و تحریم‌ها مقصر این گرانی‌ها هستند ؟

بررسی آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره بازار مسکن در 6 ماه ابتدایی امسال، نشان‌دهنده سیر صعودی قیمت مسکن در سراسر کشور است. اتفاقی که تقریباً در این بازار بی‌سابقه بوده وبه دلایلی چون دست‌های پنهان دلالان، نبود برنامه مشخص از سوی دولت، عدم اجرای قانون مالیات‌ها در حوزمسکن،نابسامانی‌های اقتصادی وسوئ مدیریت‌ها بازمی‌گردد و درنهایت باعث افزایش افسارگسیخته  قیمت‌ها در این بازار شده است ومتضرر نهایی وواقعی این بازار هم مردمی هستند که خرید مسکن برای آنها جنبه کالای مصرفی دارد نه آنکه برای سرمایه گذاری از این کالا استفاده کنند.

تولید نامتناسب با تقاضای واقعی

یکی از دلایلی که برای گرانی مسکن عنوان می شود عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی است. از دیدگاه عده‌ای کمبود مسکن دلیل اصلی آشفتگی این بازار است این‌چنین که این معضل باعث نابسامانی و افسارگسیختگی قیمت مسکن شده است.

براین اساس گفته می‌شود ایجاد سامانه جامع مسکن، برای شفافیت امری ضروری است چراکه برای تعادل بخشی به بازار مسکن می‌بایست کمبودهای هر بخش مشخص شود تا مطابق با تقاضای واقعی اقدام به تولید مسکن برای اقشار جامعه شود.

دراین‌باره جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی بیان می‌کند: کاری که درزمینهٔ کنترل عرضه و تقاضا از سوی دولت برای مسکن و ساخت‌وساز خانه باقیمت مناسب باید انجام می‌شد متأسفانه با بی‌توجهی دولت صورت نگرفته و مجلس یازدهم تلاش کرد در این زمینه ورود جدی داشته باشد و به همین دلیل با افزایش نظارت بر قوانین مصوب قبلی و راهکارها و پیشنهادها جدید تلاش کردیم التهابات بازار را کاهش دهیم.

وی با تأکید بااینکه باید تمام توان و تلاش مجلس برافزایش عرضه مسکن متمرکز باشد، تأکید می‌کند: مجلس باید برای اعطای تسهیلات بیشتر به فعالان این حوزه و همچنین در راستای کاهش قیمت زمین و تسهیل در تفکیک اراضی و استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت‌وساز بیشتر و کمک به تولید مصالح ساختمانی باکیفیت و افزایش کمیت آن گام بردارد و در جهت ترویج تکنولوژی‌های نو و جدید در عرصه ساخت‌وساز خانه اقدامات ضروری را انجام دهد.

ارز عاملی مهم برای گرانی مسکن

عده‌ای از تلاطمات نرخ ارز نام می‌برند که معمولاً تأثیر مستقیم بر این بازار دارد.

به‌طوری‌که هرگاه  نرخ ارز، طلا و سکه با نوسان مواجه شود سوداگران مسکن نیز فعالیت خود را در بازار آغاز می‌کنند. چراکه همواره با افزایش قیمت این کالاها انتظار می‌رود پس از گذشت مدت زمانی، قیمت واحدهای مسکونی هم درروند صعودی قرار بگیرند و خود را با نرخ ارز، طلا و سکه تطبیق دهند.

و البته هرچند مسکن دیرتر از هر کالای دیگر از افزایش نرخ تورم تأثیر می‌پذیرد اما زمانی هم که این تأثیر اتفاق می‌افتند سنگین‌تر و عمیق‌تر از سایر کالاها خواهد بود. به این دلیل که   مسکن با میانگین قیمتی 20 میلیون در هر مترمربع در اقتصاد ایران گران‌ترین کالا به‌حساب می‌آید و در زمان نابسامانی بازارهای موازی، محلی امن برای ورود نقدینگی‌های  سرگردان محسوب می‌شود.

واقعیت آن است که از دیدگاه کارشناسان، ارز در شرایط فعلی اصلی‌ترین دلیل برای رشد نرخ‌ها در بازار مسکن عنوان می‌شود. این‌چنین که گفته می‌شود  افزایش نرخ مسکن نه به دلیل عرضه و تقاضا بلکه تحت تأثیر رشد انتظارات تورمی و افزایش نرخ دلار رخ‌داده است.

بسیاری از فعالان بازار معتقدند کاهش ویا ثبات نرخ‌ها زمانی رخ می‌دهد که بازار ارز در ایران به ثبات برسد. شاید به این دلیل است که قیمت‌ها در بازار ملک هرروز در حال تغییر هستند  و متناسب با تحولات دیگر بازارها قیمت‌های پیشنهادی نیز تغییر می‌کند.

به‌ این‌ ترتیب به نظر می‌رسد تأثیر بازارهای موازی به‌خصوص ارزبر بازار مسکن، تأثیری مستقیم است بسیاری از معامله گران کاهش قیمت هادر بخش مسکن را  وابسته به برقراری ثبات در سایر بازارها می‌دانند.

جولان دلالان در بازار مسکن

به گفته شهاب نادری عضو کمیسیون اقتصادی مجلس وقتی عرضه از میزان تقاضا پیشی بگیرد قیمت‌ها باید به سمت تعدیل و کاهش حرکت کند. حال با توجه به این اصل، روند قیمت مسکن با کاهش معاملات خریدوفروش باید نزولی می‌شد، اما طبق گزارش‌ها، قیمت‌ها باوجود کاهش معاملات روندی صعودی داشته است.

به‌این‌ترتیب یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، فعالیت دلالان در این بازار است و بارها از سوی کارشناسان تأکید شده است با ابطال مجوز فعالیت دلالان بخش بزرگی از مشکلات این بازار حل خواهد شد زیرا مهم‌ترین عامل برهم خوردن تعادل بازار مسکن، تداوم سوداگری دلالان است.

در همین راستا احمدزاده کارشناس اقتصادی بیان می‌کند: شاید کوتاه کردن دست دلالان از بازار مسکن  مهم‌ترین راهکار برای بهبود شرایط این بازار باشد با این توجیه که در چند سال اخیر فعالیت این واسطه گران شدت زیادی یافته ودرهمین سال ها هم با شرایط تورمی این بازار روبرو بوده‌ایم.

به گفته این کارشناس قطعاً ریشه اصلی ‏گرانی مسکن در دلال‌بازی و اقدامات سودجویانه آن‌ها است چراکه باوجود افزایش قیمت و ‏کاهش تقاضا همواره شاهد رشد قیمت صعودی مسکن هستیم درحالی‌که افت تقاضا باعث کاهش قیمت می‌شود ولی در این بازار عکس عمل می‌کند.

وی توضیح می‌دهد: شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای شده است که سرمایه‌گذاران به‌جای آنکه نقدینگی خود را  در تولید مسکن بکار برند به سمت واسطه‌گری رفته‌اند و حتی املاک خود را بارها ‏و بارها دست‌به‌دست می‌کنند و همین فرایند باعث گرانی غیرمنطقی مسکن شده است.

احمدزاده تصریح می‌کند: تا زمانی که مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای شناخته شود و افراد نه برای مصرف بلکه برای سرمایه‌گذاری آن را انتخاب می‌کنند دلالان هم فرصت جولان یافتن در این میدان‌دارند و وضعیت قیمت‌ها بر همین منوال خواهد بود ونباید انتظار تغییرات مثبت را داشته باشیم.

سوء مدیریت‌ها

سوء مدیریت‌ها نیز ازدیگر دلایل قابل تامل نابسامانی بازار مسکن است مقصری که تقریباً همه فعالان این عرصه نسبت به آن متفق القولند و نمایندگان مجلس یازدهم نیز این وضعیت در بازار مسکن را میراث سوء مدیریت ۷ ساله عباس آخوندی و پشت کردن او به مسکن مهر می‌دانند. بر همین اساس است که طرح شکایت از وزیر سابق نیز از سوی برخی نمایندگان پیگیری می‌شود. احمد راستینه عضو کمیسیون فرهنگی مجلس شورای اسلامی دراین‌باره می‌گوید: امروز به دلیل سیاست‌گذاری غلط آقای آخوندی در دوره تصدی مسوولیتش با افزایش قیمت مسکن روبرو هستیم. آقای آخوندی در پیگیری اهداف چشم‌انداز، اهداف برنامه پنج‌ساله ششم و هدف‌گذاری سالانه دچار تخلف شده و به مسوولیت خود درست نپرداخته و مردم را امروز در حوزه مسکن گرفتار کرده است.

وی اظهار می‌کند: امروز یک برنامه جدی در حوزه شکایت از آقای آخوندی و زنگنه در مجلس در حال پیگیری است و ما معتقدیم هرکسی در هر مسوولیتی که قرار می‌گیرد باید بداند روزی در برابر قانون باید پاسخگو باشد و اگر کوتاهی و تخلفی انجام دهد باید به‌صورت ویژه آن مسوول را مورد محاکمه بازخواست قرار دهد.

چه راهکارهایی وجود دارد

گفتنی است که راه‌حل‌های مختلفی برای ایجاد آرامش در بازار مسکن از طرف کارشناسان ارائه می‌شود که خروجی اغلب آن‌ها به افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی و کنترل نرخ تورم منتهی می‌شود. این چنین که کارشناسان بازار مسکن غالباً در یک مطلب اشتراک نظر دارند و آن، این که مشکل و چالش اصلی بازار عدم توازن و تعادل عرضه و تقاضا در بازار است که از سال ها پیش شروع شده و هر سال با افزایش شکاف میان نیاز به مسکن و تعداد خانه ساخته شده این وضعیت بدتر می شود.

با این اوصاف ساماندهی آشفته‌بازار مسکن یکی از نخستین دغدغه‌های مجلس یازدهم در همین مدت‌زمان کوتاهی است که از عمر آن می‌گذرد.وبرای رفع آن طرح هایی مختلف ارائه داده اند.

دریافت مالیات از خانه های خالی

نمایندگان مجلس شورای اسلامی دریکی از نخستین اقدامات خود برای حل بخشی از مشکلات این بخش طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را در دستور کار خود قرار داده و تصویب کردند.

طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم یکی از نخستین دستور کارهای مجلس یازدهم بود که دو فوریت آن ۲۱ تیرماه به‌اتفاق آرا و کلیات و جزئیات آن در تاریخ ۱۵ مردادماه در مجلس تصویب شد؛ طرحی که با تائید نهایی و ابلاغ آن به‌عنوان قانون، در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر، خانه‌هایی که درمجموع بیش از چهار ماه به‌عنوان خانه خالی شناسایی شوند، به ازای هرماه بیش از زمان مذکور به‌صورت ماهانه مشمول مالیاتی برمبنای مالیات بر درآمد اجاره خواهند شد.

طراحان این طرح تأکید داشتند که نرخ پایین مالیات و ضعف سامانه فوق موجب اثربخش نبودن احکام قانونی موجد محسوب می‌شود و نرخ خانه‌های خالی در کشور ما به‌ویژه شهرهایی مانند تهران، بسیار بالاتر از متوسط جهانی است وبرای رفع این دو کاستی در شرایط کنونی کشور که کاهش عرضه مسکن و افزایش سفته‌بازی موجب افزایش قیمت و فشار به خانواده‌های ایرانی شده است، این طرح را ارائه کردند.

جبار کوچکی نژاد نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی می‌گوید: حداقل یک‌میلیون از مجموع ۲.۵ میلیون خانه خالی با اجرای قاطع قانون و در قالب اخذ مالیات از خانه‌های خالی به بازار عرضه خواهد شد که می‌تواند اثرات خوبی داشته باشد.

این نماینده مجلس بیان می‌کند: با توجه به تصویب قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌توان اثرات آن را در بازار مسکن دید، چراکه محتکران برای فرار از مالیات ناچار به عرضه خانه هستند لذا ما امیدواریم با ابلاغ اجرای این مصوبه از سوی دولت بتوانیم شاهد بهبود بازار مسکن باشیم.

مشایخ فعال بازار مسکن نیز در رابطه با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید: قرار است چنین طرحی بازار مسکن را سامان‌دهی کند و البته دیدگاه‌های مختلفی در رابطه با میزان تأثیر آن بر بازار وجود دارد ولی درکل بدون تأثیر نیست.زیرا حداقل تاثیرش خروج بخشی از محتکران از این بازار است.

وی توضیح می‌دهد: ولی اینکه دریافت مالیات از خانه‌های خالی متحول کننده بازار مسکن باشد تصوری نادرست است چون مشکلات این بخش‌بر سر جای خود است و هنوز راه‌حل‌هایی اجراشدنی طراحی نشده بنابراین دریافت مالیات از خانه‌های خالی اگر پس از چند سال وعده، تحقق یابد می‌تواند تا حدودی مشکل کمبود مسکن که باعث گرانی می‌شود را حل کند. اما راهکار اساسی نیست.

قابل ذکر است این طرح بعد از تصویب نهایی حالا به شورای نگهبان رفته و این شورا هم در جلسه چهارشنبه ۲۲ مردادماه ۱۳۹۹ خود به بررسی آن پرداخته و با توجه به جزئیاتی که از نشست شورا منتشرشده احتمالاً با برخی ابهامات مواجه است که بعد از اصلاح در مجلس نهایی خواهد شد.

تسهیلات راهکاری دیگر است

یکی از راهکارهای مناسب و عملی برای رسیدگی به مشکلات موجود در بازار مسکن و خروج بازار مسکن از رکود ارائه تسهیلات کم‌بهره به متقاضیان است.

درادامه مشایخ  می گوید: افرادی که درحال ساخت مسکن هستند یا قصد انجام چنین امری رادارند با دریافت تسهیلاتی مناسب، بسیاری از مشکلاتشان رفع می‌شود. وی تأکید می‌کند: البته این تسهیلات باید کم‌بهره باشد و به افرادی تعلق گیرد که به‌طور واقعی مصرف‌کننده مسکن هستند.

این فعال می‌افزاید: در طول این سال‌ها که شرایط اقتصادی سختی بر همه جامعه حاکم شده است مسوولان می‌توانستند با اعمال سیاست‌های لازم تا حدودی بازار مسکن را کنترل کنند و البته تا سال گذشته هم تسهیلاتی ارائه می‌شد ولی امسال فقط بحث مسکن ملی مطرح بوده که همه افراد نمی توانند استفاده کنند. درصورتی‌که دولت می‌تواند با تخصیص مشوق‌ها و تسهیلاتی شرایط مسکن دار شدن عده‌ای را فراهم سازد و هرچه تقاضا کمتر شود تعادل وضعیت این بازار هم سریع‌تر خواهد بود.

عرضه مسکن های مناسب با تقاضا

طبق نظر اغلب کارشناسان، بازار مسکن تابع سیستم عرضه و تقاضا است از این رویکی از اصلی‌ترین مشکلات کنونی در حوزه مسکن و رشد فزونی قیمت آن کاهش عرضه مسکن در بازار بوده است. و این در حالی است که دولت دوازدهم و یازدهم در طول سالیان گذشته هیچ برنامه‌ای اساسی برای توسعه ساخت‌وساز مسکن در کشور نداشته و تنها طرح ارائه‌شده طرح اقدام ملی مسکن بوده که این طرح نیز جوابگوی میزان تقاضای موجود در کشور را نیست.

رسول جهانگیری رئیس اتاق اصناف استان اصفهان دراین‌باره می‌گوید: در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود و تورم است  باوجوداینکه خریدار و فروشنده‌ای در بازار مسکن وجود ندارد، هرروز که می‌گذرد نسبت به قبل، قیمت مسکن در حال افزایش است.

وی توضیح می‌دهد: باوجوداین وضعیتی که  در بازار مسکن حاکم است فعلاً در شرایطی قرارگرفته‌ایم که با کمبود عرضه مسکن نسبت به میزان تقاضا روبرو هستیم و این موضوع دلیل واقعی آشفتگی این بازار است و می‌افزاید: مسکن‌هایی هم که وجود دارد ازلحاظ قیمتی و متراژی با ذائقه وتوان مالی متقاضیان هماهنگ نیست.

جهانگیری اظهار می‌کند: بنابراین دولت می‌تواند با ساخت‌وساز  مسکن‌هایی با زیربنای کمتر در راستای رونق بازار مسکن گامی مؤثر بردارد.  ودرصورتی که دولت برای حل این مشکل اقدامی نکند در شرایط بازار مسکن بهبودی حاصل نخواهد شد.

توصیه می‌شود

اما آنچه در این شرایط از سوی مسوولان این حوزه توصیه می‌شود آنکه مردم در شرایط کنونی وتا زمان تعادل این بازار اقدامی برای خرید مسکن نکنند. زیرا دولت قصد دارد با تدابیری جدید دست دلالان رااز این بازار کوتاه کرده و آن را به تعادل برساند.

ازاین‌رو تأکید می‌شود فعلاً برای سرمایه‌گذاری دربازار مسکن زمان مناسبی نیست زیرا به‌طورمعمول در زمان‌های بحرانی افزایش نرخ وجود دارد و اکنون هم‌چنین زمانی است بنابراین  افرادی که باهدف سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شوند متضرر خواهند شد.

 ودرپایان بازهم این سؤال می‌ماند که مردم تا چه زمان برای به تعادل رسیدن این بازار صبوری کنند؟