دو سناریو برای بازار مسکن چگونه پیش می‌رود؟

به گزارش می متالز، فخرالدین زاوه طی یادداشتی به بررسی تاثیر انتخابات آمریکا و تاثیر آن در روزهای آینده بازار مسکن ایران پرداخت.

متن کامل یادداشت وی به شرح زیر است:

قیمت مسکن در دو سناریو

این یادداشت به بررسی تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری ایالات‌متحده در روزهای آینده بر بازار مسکن ایران می‌پردازد. بسیاری از تحلیلگران روندهای کاهشی روزهای اخیر در بازارهای ارز، طلا و سهام را دست‌کم تا حدودی متاثر از انتظارات شکل‌گرفته حول این رویداد می‌دانند. برای بررسی تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری ایالات‌متحده بر بازار مسکن ایران شایسته است ابتدا مختصری به وضعیت کنونی بازار اشاره شود.

به‌نظر می‌رسد معاملات اندک و تورم در قیمت‌ها به‌خوبی گویای وضعیت این روزهای بازار مسکن کشور باشد، البته این وضعیت چندین سال است که بر بازار مسکن کشور حاکم است. ریشه‌ هر دو این رفتارها بیش از هر چیز به شرایط اقتصاد کلان کشور باز می‌گردد.

بیش از یک دهه رشد اقتصادی ضعیف و نامناسب، تداوم افزایش نقدینگی و سطح بالای نا اطمینانی به همراه عوامل تشدیدکننده‌ای چون محدودیت شدید دسترسی کشور به درآمدهای محدودشده‌ نفتی جملگی منجر به افزایش نجومی بهای مسکن و ضعف قدرت و خروج بخش مهمی از خریداران مصرفی از بازار مسکن شده است.

در چنین شرایطی اندک خریداران حاضر در بازار عمدتا با امید فروش دوباره در قیمت‌های بالاتر (سفته‎بازی) یا حفظ ارزش (بازنگری پرتفوی ثروت) اقدام به خرید می‌کنند. به دلایلی که در ادامه توضیح داده می‌شود افزایش قیمت ماه‌های اخیر در بازار مسکن را می‌توان ناشی از بعد دارایی (و نه کالایی) مسکن دانست. در چنین شرایطی بخش مهمی از مبادلات منجر به تامین محل سکونت برای خریدار یا مستاجر وی نمی‌شود، بنابراین مسکن مبادله‌شده که با هدف سفته‌بازی یا حفظ ارزش خریداری می‌شود، عمدتا کارکرد مصرفی نداشته و جامعه از جریان خدمت ناشی از سرمایه‌گذاری انجام‌شده بی‌بهره است.

شاید بتوان آخرین دوره‌ رونق قیمتی مسکن کشور را که از نیمه‌ دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد به دو بخش تقسیم کرد: دوره‌ آغازین که شاهد جهش قیمتی مشابه دوره‌های رونق قیمتی پیشین بودیم (و انتظار آن بود که پس از یک دوره رونق با ثبات سطح اسمی قیمت‌ها روبه‌رو شویم) و دوره‌ متاخر (به‌ویژه در چندماه اخیر) که تورم قیمت‌ها ناشی از افزایش نا اطمینانی و همسو با تلاطم بازار سایر دارایی‌ها است.

نکته‌ قابل توجه آن است که برخلاف روند رایج دوره‌های پیشین رونق قیمتی در کشور، آخرین دوران رونق قیمتی به‌طور همزمان از طرف تقاضا حمایت نشد.

خلاصه‌ این سطور آن است که آنچه سطوح قیمتی موجود در بازار مسکن را توجیه‌پذیر می‌نماید، وجه دارایی بازار مسکن و نا اطمینانی‌های حاضر در فضای اقتصادی کشور است، به بیان دیگر با تغییر شرایط کلان موجود به‌نظر نمی‌رسد سطح فعلی قیمت‌های حقیقی تنها با تکیه بر وجه کالایی و مصرفی مسکن پایدار بماند.

هرچند تحریم‌های ظالمانه یکی از عوامل عملکرد ضعیف اقتصادی کشور به‌شمار می‌رود، اما مهم‌ترین عامل را باید در داخل کشور و ضعف در سیاست‌گذاری اقتصادی دانست که با تخصیص نابجای منابع محدود، عملکردی نابهینه را به اقتصاد کشور تحمیل می‌کند و با هدر دادن فرصت ارتقای قدرت خرید بخش مهمی از جامعه، عمده‌ متقاضیان مصرفی را ناگزیر از بازار بیرون می‌راند.

در میان سیاست‌های اقتصادی داخلی نیازمند اصلاح می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: اصلاح ساختار مالی (بودجه)، اصلاح سازوکارهای پولی-ارزی-بانکی، کاهش انحصارها و افزایش رقابت و بهبود فضای کسب‌وکار. در این میان البته حفظ و بهبود روابط تجاری با کشورهای مختلف به تسهیل مسیر توسعه و رشد اقتصادی کمک می‌کند.

پس از این مقدمه طولانی، برای بررسی تاثیر انتخابات ایالات‌متحده باید به رویکردهای ترامپ و بایدن به ایران توجه کرد. هرچند تحلیل‌های سیاسی فراتر از تخصص نگارنده است، اما در حد دانش محدود نگارنده موارد زیر مورد اشاره قرار می‌گیرد. ترامپ غیرقابل پیش‌بینی و دمدمی مزاج به‌نظر می‌رسد و احتمالا از اختلالات یا بیماری روانی نیز رنج می‌برد.

هرچند وی آمریکا را از برجام خارج کرد و رویکرد فشار حداکثری را در دور نخست برای مواجهه با ایران برگزید اما با رویکرد قاطع ایران مواجه شد. به‌علاوه چنانچه گفته‌های برخی نزدیکان (سابق) وی را مبنی بر آنکه اقدامات وی عمدتا با هدف انتخاب مجدد به ریاست‌جمهوری صورت می‌پذیرد- بپذیریم، در این صورت این رویکرد را می‌توان بخشی از کارزار انتخاباتی زودهنگام وی دانست.

برای تاجری که در دوره‌ دوم ریاست‌جمهوری قرار خواهد گرفت و بر اساس قانون موجود قادر نیست پس از پایان دور دوم دوباره در انتخابات ریاست‌جمهوری شرکت کند، اهداف و شرایط متفاوت با دور نخست ریاست‌جمهوری به‌نظر می‌رسد و احتمالا انگیزه‌ کمتری برای پیگیری جدی سیاست فشار حداکثری خواهد داشت.

هرچند همچنان با توجه به خصوصیات و مشکلات شخصیتی وی انتظار بازبینی کلی این سیاست‌ها یا بازگشت دوباره به برجام بسیار بعید به‌نظر می‌رسد. به‌علاوه به‌نظر می‌رسد ایالات‌متحده به‌صورت یک‌جانبه امکان چندانی برای اعمال فشارهای موثرتر بر ایران ندارد، زیرا تقریبا از تمام گزینه‌های ممکن تاکنون بهره برده است.

در مقابل بایدن هرچند با رویکرد فشار حداکثری موافق نیست و حتی ممکن است برای بازگرداندن آمریکا به برجام تلاش کند، اما معلوم نیست برای برداشتن مجموعه‌ تحریم‌های مختلف و متنوعی که هم‌اکنون بخش‌های مختلف دولت آمریکا علیه ایران وضع کرده‌اند، تعجیلی داشته باشد. در مجموع به‌نظر می‌رسد انتخاب بایدن به‌میزان محدودی می‌تواند برای ایران مثبت باشد.

حتی چنانچه فرض کنیم وی بسیاری از تحریم‌ها را بی‌اثر کند، باز مشکل اصلی ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی داخلی پابرجا است و مانع از پرواز اقتصاد کشور و تقویت سمت تقاضای مصرفی مسکن می‌شود.  در هر صورت، انتظارات و برآیند احتمالی وقایع آینده، شکل‌دهنده‌ تصمیم‌های اقتصادی امروز فعالان اقتصادی است. به‌ویژه در شرایط دشوار دسترسی کشور به ارز، هرچقدر هم که احتمال تفاوت عملکرد بایدن و ترامپ اندک باشد، باز هم این تفاوت معنادار است.

بر همین اساس بیشترین و سریع‌ترین تاثیر را می‌توان در بازار ارز مشاهده کرد. در صورت پیروزی بایدن احتمالا اندکی از نا اطمینانی‌های موجود کاسته شود و این خبر آرامش‌بخشی برای بازار دارایی‌ها است. بنابراین چنانچه بر اساس آنچه در ابتدا بیان شد، التهاب قیمتی چند ماه اخیر در بازار مسکن را نشات‌گرفته از وجه دارایی آن بدانیم، انتظار آن است که این التهاب تا حد معقولی فروکش کند و قیمت‌ها به‌تدریج یا با شتاب، تناسب بیشتری با واقعیات درآمدی اقتصاد ایران پیدا کند.

با توجه به خصوصیات بازار مسکن و به‌طور خاص رفتار غیر عقلایی و شناخته‌شده‌ گریز فروشندگان از زیان اسمی (nominal loss aversion) در این بازار، این کاهش قیمت‌ها ممکن است همان‌گونه که در موارد متعددی در بازار مسکن داخل یا خارج از کشور مشاهده شده است، به شکل تثبیت نسبی قیمت اسمی و کاهش ارزش واقعی در اثر تورم سایر کالاها و خدمات رخ دهد، هرچند گزینه‌‎ کاهش قیمت اسمی نیز غیرممکن نیست.

در صورت پیروزی ترامپ نیز با توجه به آنکه مسیر چندانی برای اعمال فشار بیشتر بر کشور ما وجود ندارد و همچنین با توجه به آنکه ممکن است بازارها بخش مهمی از آثار این انتخاب را به اصطلاح پیش‌خور کرده باشند، این احتمال وجود دارد که پس از یک دوره‌ کوتاه افزایش قیمت، بازار بالاخره در مسیر ثبات نسبی قرار گیرد یا دست‌کم از شدت افزایش قیمت به‌طور چشمگیری کاسته شود.

در این صورت تداوم سیاست‌های منجر به افزایش نقدینگی و حجم پول عاملی است که همچنان برای افزایش قیمت مسکن و سایر کالاها در بلندمدت فشار وارد می‌کند.

بر اساس مجموع آنچه بیان شد، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار برای بهبود بازار مسکن را نباید در نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری ایالات‌متحده جست و تاثیر این انتخابات بر بازار مسکن چندان قابل‌توجه ارزیابی نمی‌شود.

با توجه به مطالب این یادداشت به‌نظر می‌رسد دامنه‌ تاثیر منفی انتخاب دوباره‌ ترامپ، کمتر از میزان تاثیر احتمالا مثبت انتخاب بایدن به ریاست‌جمهوری باشد.

هرچند در مجموع آثار مثبت برشمرده شده در مقابل آثار مثبتی که اصلاح ساختاری اقتصاد ایران می‌تواند به همراه داشته باشد، به‌مراتب کمتر است.