آمارکُشی در بازار مسکن

به گزارش می‌متالز، با توجه به انتشار گزارش مرکز آمار درمورد بازار مسکن فخرالدین زاوه، کارشناس بازار مسکن این گزارش را بررسی و حبس آماری که در ماه‌های گذشته در بازار مسکن رخ داد را نیز واکاوی کرد.

به تازگی مرکز آمار، گزارشی درمورد بازار ارائه داده است.

بله؛ مرکز آمار، آماری را در حوزه مسکن منتشر کرد که آمار با کیفیتی هم است، چون شاخص مناسب‌تری برای مقایسه روند قیمت مسکن از میانگین حسابی قیمت مسکن دارد. به نظر می‌رسد مهمترین نکته در این گزارش این است که بررسی شود این حبس آماری که صورت گرفت، کمکی به بازار مسکن کرد یا خیر. در صورت مقایسه آمار‌ها می‌توان گفت در بازاری مانند بازار ارز همانطور که پیش بینی می‌شود، این حبس آماری کمکی به بازیگران بازار و آرامش بخشیدن به بازار نکرده است. یعنی بازار مسیر خود را بر اساس اطلاعاتی که در اختیار داشته و تنها با حذف برخی از اطلاعات دامنه ادامه داده و نااطمینانی و ریسک بازار را افزایش داده است.

بر این اساس حبس آمار را در بازار مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟

در رابطه با رفتار ماهانه بهای مسکن و بازاری مثل بازار ارز اتفاقا یکی از بالاترین همبستگی‌ها را در رشد‌های ماهانه شاهدیم. در این دوره و چند ماهی که در بازار آمار منتشر نشد، می‌توان اینگونه ارزیابی کرد که فعالان بازار در غیاب دسترسی به اطلاعات بازار ناگزیر به بازار‌های دیگر رجوع کردند. در این مورد شاید بهترین بازاری که می‌توان در اقتصاد ما مبنی قرار داد، بازار ارز بوده است که تحولات آن را رصد کرده و بر همان اساس بازیگران بازار مسکن هم رفتار بهای مسکن را شکل دادند.

 ارزیابی شما از اتفاقاتی که در این چند ماه برای بازار مسکن افتاد، چیست؟

در این چند ماه اتفاقی که افتاد درواقع ادامه رفتار مسکن در چند سال گذشته بود. به این صورت که در چند سال گذشته با توجه به سطوح بسیار بالای قیمت مسکن که اصلا قابل مقایسه با سطوح درآمد نبوده، عمده متقاضیان مصرفی ناگزیر از بازار خارج شدند یعنی اصلا امکان حضور در بازار خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی بر اساس درآمد برای بسیاری از خانوار‌ها وجود نداشته است. همچنین به نظر می‌رسد بسیاری از متقاضیانی هم که برای تبدیل به احسن واحدی را می‌فروختند و واحدی باکیفیت، بزرگ‌تر و در منطقه دیگری را جایگزین می‌کردند، خانوار‌هایی بودند که دارایی دیگری داشته و تنها می‌خواستند ارزش این دارایی را حفظ کنند. یعنی نیت تنها مصرف نبوده بلکه انگیزه سرمایه‌گذاری و اینکه ارزش دارایی حفظ شود یا بازدهی خوبی داشته باشد، در این تصمیم آن‌ها دخیل بوده است.

تحولات اقتصاد کلان هم تاثیراتی بر این بازار دارد...

دقیقا؛ اگر تلاطم‌ها را در بازار عمومی دارایی‌های کشور و در کلان اقتصاد نبود، شاید خانوار‌ها هم تصمیم نمی‌گرفتند که نحو به احسن انجام دهند؛ بنابراین جنبه دارایی مسکن در بازیگرانی که با نیت سرمایه‌گذاری توسط برداشتی که از ریسک و بازدهی این بازار دارند، در بازار خرید و فروش می‌کنند، غلبه پیدا کرده است. با توجه به تحولات اقتصاد کلان همچنان ریسک‌هایی در همه بازار‌ها وجود داشته که کاهش پیدا نکرده و حتی گاهی افزایش پیدا کرده است، دیده می‌شود که بازار همه دارایی‌ها ملتهب می‌شود. برای مثال به طور خاص بازار ارز که ملتهب شود، مشابه همان تاثیر را بر بازار سایر دارایی‌ها هم دارد که از جمله آن بازار مسکن است. همچنین در این دوره هم حرکت ماهانه بهای مسکن و ارز شبیه هم هستند و این بسیار جالب توجه است، چون در چند سال پیشتر چنین رفتاری دیده نمی‌شد و بازار مسکن هم بازاری بود که خیلی کندتر به وضعیت تحولات اقتصاد کلان و ریسک‌های آن واکنش نشان می‌داد، ولی در حال حاضر سه سالی است که بازار مسکن با توجه به غلبه سرمایه‌گذاران و غلبه آن جنبه دارایی‌های مسکن به تحولات اقتصاد کلان حساس‌تر شده است که همچنان ادامه دارد./ شماره ۵۱۵ هفته نامه اطلاعات بورس

منبع: صدای بورس