معمای تغییر مسیر مسکن

به گزارش می متالز، مرکز آمار با انتشار شاخص بهای مسکن تهران برای دومین ماه پیاپی،  نشان داد در دی‌ماه ۱۳۹۹ بهای مسکن بیش از ۸ درصد رشد یافته است. چرایی تحقق این رشد،  پس از انتظار اغلب صاحب‌نظران درخصوص توقف روند روبه‌رشد بهای مسکن،  سوالی است که ذهن فعالان،  پژوهشگران و تصمیم‌گیرندگان را به خود معطوف کرده،  به‌ویژه آنکه این رشد در پی افت ۵/ ۸درصدی بهای مسکن در ماه قبل از آن (آذرماه) رخ داده است. در این مقاله کوتاه سعی در واکاوی این پدیده و گمانه‌زنی درخصوص یکی از علل احتمالی این پدیده داریم.

چرا فرود و فراز اخیر بهای مسکن پرسش‌برانگیز است؟

پیش از پرداختن به این سوال باید اشاره کرد تا پیش از تولید و انتشار عمومی شاخص بهای مسکن،  اطلاعات و شناخت اغلب فعالان و علاقه‌مندان به بازار مسکن عمدتا محدود به رفتار میانگین بهای معاملاتی (یک مترمربع) مسکن بود که شاخص مناسبی برای بررسی تغییر و تحولات بهای مسکن نیست،  زیرا به ترکیب معاملات حساس است. به‌طور مثال چنانچه بهای مسکن در دو دوره متوالی کاملا بدون تغییر بماند. اما تنها سهم معاملات واحدهای لوکس در معاملات افزایش یابد،  میانگین بهای معاملات افزایش می‌یابد؛ بنابراین محاسبه و انتشار شاخص بهای مسکن یکی از اقدامات نهادی بسیار مهم برای پایش بازار مسکن به‌شمار می‌رود. خوشبختانه پس از مدت‌ها انتظار از دی‌ماه امسال مرجعی رسمی این شاخص را محاسبه و ان‌شاءالله به‌طور منظم منتشر می‌کند.

در حال‌حاضر داده‌های شاخص بهای مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد محاسبه و منتشر شده است،  بنابراین بازه زمانی شاخص، شامل دوره جهش اخیر بهای مسکن به‌علاوه مدت کوتاهی پیش و پس از آن می‌شود. به‌طور خاص در دوره موجود،  به‌جز در آذر ۱۳۹۹،  شاخص بهای مسکن هیچ‌گاه ارقام منفی شدیدی را تجربه نکرده است.

از منظر تئوری نیز هرچند امکان محاسبه شاخص تا حدود سال ۱۳۹۰ امکان‌پذیر است،  اما با توجه به محدودیت داده‌های مبنای محاسبات،  بازسازی این شاخص برای دوره‌های پیش از آن،  دشوار می‌نماید. بنابراین به‌نظر می‌رسد همچنان برای فهم رفتار بلندمدت قیمت در بازار مسکن ناگزیر از به‌کار بردن میانگین قیمت‌های معاملاتی هستیم.‌ بررسی میانگین قیمت‌های معاملاتی نشان‌دهنده دوره‌های بلندمدت ثبات نسبی قیمت اسمی و دوره‌های کوتاه‌تر رشد سریع  قیمت در بازار مسکن است که به رفتار (شبه)پلکانی قیمت شناخته می‌شود. براین اساس دوره‌های کاهش قیمت اسمی به‌ندرت مشاهده می‌شوند و میزان کاهش قیمت در آن دوره‌های معدود نیز قابل مقایسه با مقدار کاهش قیمت در آذر ۱۳۹۹ نیست. به‌علاوه در دوره‌های گذشته پس از رسیدن به پیک قیمتی رشدهای ماهانه حدود ۸ درصد مشاهده نمی‌شود.

شرایط عمومی بازار مسکن

مقایسه روند بلندمدت میانگین قیمت‌های معاملاتی مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات (قیمت‌ها در بازار کلیه کالاها) نشان‌دهنده آن است که در بلندمدت (به‌ویژه در صورتی‌که جهش شدید بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ را درنظر نگیریم) بهای مسکن نیز رفتاری همچون سایر بازار کالاها و خدمات دارد و رشد نقدینگی و حجم پول عامل اصلی افزایش بهای مسکن در بلندمدت به‌شمار می‌رود.

ضعف مزمن تقاضا،‌ ‌ناشی از رشدهای اقتصادی نامناسب، یکی دیگر از خصوصیات مهم بازار مسکن در بیش از یک‌دهه اخیر است،‌ شاهد این مدعا کاهش درآمد واقعی متوسط‌ خانوارهای ایرانی از سال ۱۳۸۶ است. ترکیب کاهش قدرت خرید با افزایش شدید بهای کالای گران‌قیمت مسکن و همچنین ضعف بازار مالی مسکن در فراهم کردن تسهیلات خرید برای خانوارها،  منجر به خروج بخش اعظم تقاضای مصرفی از بازار شده که خود را در کاهش شدید سطح معاملات‌ در سال‌های اخیر نسبت به سال‌های دهه هشتاد یا ابتدای دهه نود نشان می‌دهد.

با خروج ناگزیر تقاضای مصرفی،  سهم سرمایه‌گذاران و سوداگران در معاملات افزایش می‌یابد و خصلت دارایی‌بودن مسکن بیش از پیش در بازار جلوه می‌کند. به‌طور خاص با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی از نیمه دوم ۱۳۹۸ و به‌ویژه از ابتدای ۱۳۹۰،  سرمایه‌گذاران بخشی از نقدینگی خود را به دلایلی همچون بازنگری پرتفوی ثروت،  انتظار تورم‌های شدید و حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن کردند. گواه ضمنی این پدیده افزایش‌ قیمت‌های شدید بازار مسکن در نیمه نخست امسال به‌رغم ضعف تقاضای مصرفی و غلبه جنبه دارایی مسکن بر جنبه مصرفی آن در معاملات بود. گواه ضمنی این ادعا،علاوه بر رشد شدید قیمت،  هم‌حرکتی بی‌سابقه بهای مسکن و دلار (بازاری به‌شدت نقدشونده و متلاطم) در هشت‌ماه نخست امسال است. بر این اساس عمده فعالان بازار را در این دوران سرمایه‌گذاران و سفته‌بازانی تشکیل می‌دهند که برای حفظ ارزش پول یا به امید کسب سود وارد این بازار شده‌اند. به‌طور خاص آن دسته از فعالان که زودتر (یا حتی در میانه جهش قیمتی اخیر) وارد بازار شده‌‌اند سودهای مناسبی کسب کرده‌اند،  البته برای تحقق این سودها غالبا باید دارایی به فروش رسانده‌شود.

با کاهش‌ ریسک‌های غیراقتصادی در هفته‌های اخیر،‌ ‌قیمت‌های‌ کنونی‌ که سازگاری چندانی با قدرت خرید عمومی جامعه ندارند، حبابی‌می‌نماید و محتمل‌ترین چشم‌انداز برای مسکن کاهش قیمت واقعی به‌نظر می‌رسد.

جهش گربه مرده در بازار مسکن؟

با توجه به در دسترس‌نبودن پژوهش‌های دقیق و در شرایطی که چندین ماه است دسترسی عمومی به داده‌های خام معاملات مسکن -که مبنای محاسبه شاخص بهای مسکن است- محدود شده است،  ناگزیر از گمانه‌زنی درخصوص چرایی فرود و فراز بهای مسکن هستیم. لازم به یادآوری است اظهارنظر دقیق‌‎تر در این خصوص علاوه بر دسترسی به داده‌های معاملات، نیازمند گذشت زمان و اطمینان از روندها و تحولات بازار است. در این نوشتار براساس مجموع آنچه بیان‌شد، محتمل‌ترین سناریوی توضیح‌دهنده رفتار اخیر بازار مسکن به‌زعم نگارنده مورد اشاره قرار می‌گیرد.

اشاره شد که حجم معاملات در بازار مسکن به‌شدت کاهش یافته و به‌علت ضعف تقاضا،  عمده فعالان بازار را در‌ ماه‌های اخیر سرمایه‌گذاران‌و سفته‌بازان تشکیل می‌دهند. از این منظر لازم به یادآوری است که سرمایه‌گذاران از منظر معامله‌گری،  حرفه‌ای‌تر از فروشندگان و متقاضیان مصرفی عمل می‌کنند. در شرایط متعارف معامله‌گران غیرحرفه‌ای بخش مهمی از فعالان بازار مسکن را تشکیل می‌دهند. این افراد در طول عمر خود به دفعات بسیار معدود وارد بازار معامله مسکن می‌شوند و بر این اساس احتمالا بسیار بیش‌تر در معرض خطاهای شناختی قرار دارند. از جمله این خطاها گریز از زیان اسمی است: حتی اگر قیمت در یک معامله به‌طور غیرطبیعی بالا باشد،  مالک ملکی مشابه از فروش واحد خود به قیمت پایین‌تر اکراه داشته و احساس زیان ‌می‌کند. این خطا می‌تواند توضیح دهد چرا تعدیل بها در بازار مسکن در بسیاری موارد به‌شکل ثبات قیمت اسمی و کاهش ارزش واقعی در اثر تورم عمومی در سایر کالاها و خدمات صورت می‌پذیرد.

همان‌گونه که بیان شد در شرایط فعلی بخش مهمی از فعالان بازار مسکن،  سرمایه‌گذاران و سوداگران هستند. این افراد که ممکن است تجربه بالایی از معامله در سایر بازارها داشته باشند، با سهولت و سرعت‌عمل بیشتری نیز اقدام به معامله می‌کنند. به‌طور خاص در سمت عرضه،  ممکن است بخشی از سرمایه‌گذاران که پیش‌تر وارد بازار شده‌اند،  با تحقق رشدهای بالا در سال ۱۳۹۹ و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی قصد خروج سریع از بازار به‌سختی نقدشونده مسکن را داشته باشند و در این رهگذر حاضر به فدا‌کردن بخش کوچکی از سود بالقوه باشند. به‌طور خاص،  ممکن است این معامله‌گران حرفه‌ای انتظار داشته باشند با افزایش احتمال ترکیدن حباب در بازار مسکن،‌تعدیل قیمت به‌صورت کاهشی صورت پذیرد یا آنکه با درک دشواری بیش‌از‌پیش فروش در شرایط حجم پایین معاملات،‌ به‌جای انتظار برای فروش در بازاری که احتمالا قیمت‌های اسمی در آن برای مدتی طولانی ثابت است (و ارزش واقعی کاهشی است)،  با پیشنهاد قیمت‌های جذاب زیر‌قیمت کنونی بازار موفقیت فروش خود را در بازار کم‌رمق مسکن افزایش داده و علاوه بر تبدیل به نقد‌کردن دارایی خود،  همچنان سودهای مناسبی را محقق کنند؛  در مقابل بخش مهمی از فعالان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای همچنان برمبنای گریز از زیان اسمی (یا به هر دلیل دیگر همچون انتظارات متفاوت) از فروش در قیمت‌های پایین‌تر اکراه دارند.نتیجه این رفتارها،  تداعی‌کننده پدیده‌ای است که در بازار سهام به «جهش گربه مرده» (Deadcatbounce) معروف است. این اصطلاح برای حالتی به‌کار می‌رود که قیمت در بازار برخلاف روند غالب نزولی با جهشی موقتی روبه‌رو می‌شود. لازم به یادآوری است شاخص بهای محاسبه شده برای دی‌ماه،  به‌رغم افزایش شدید نسبت به آذر،  هم‌چنان اندکی کمتر از شاخص بها در آبان‌ماه است و به‌طور کلی هم‌راستا با گریز فروشندگان از زیان اسمی ارزیابی می‌شود. به بیان دیگر، حضور گسترده سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در هر دو سمت عرضه و تقاضا ممکن است عامل مهم کاهش قیمت اسمی در آذر ماه باشد و با بازگشت بازار به شرایط متعارف و با درنظرگرفتن چسبندگی قیمت ناشی از گریز سرمایه‌گذاران از زیان اسمی،  بازار تقریبا به سطوح قیمتی آبان‌‌ماه بازگشته باشد. توجه شود که چشم‌انداز محتمل مسکن همچنان تعدیل قیمت است که ممکن است به روال گذشته به‌صورت ثبات نسبی قیمت اسمی و تعدیل با تورم یا به‌صورت کاهش ارزش اسمی در بازار رخ دهد.

در مجموع چه در بازار مسکن کشور شاهد تداوم روند نزولی قیمت‌های اسمی باشیم یا نباشیم،‌ به‌نظر می‌رسد تفوق معامله‌گران حرفه‌ای در هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن در آذر و دی،‌ منجر به رواج سازوکارهایی شده است‌ که رفتارها و پدیده‌های رایج در بازارهای مالی را به بازار دارایی مسکن منتقل کرده است.

* نویسنده از دکتر عبده‌تبریزی که در مراحل‌ ابتدایی تهیه این یادداشت‌ با هم‌فکری و ارائه‌نظرات خود به بهبود این مقاله کمک کردند بسیار سپاسگزار است. بدیهی است نویسنده مسوول کاستی‌ها و خطاهای مقاله است.

فخرالدین زاوه اقتصاددان