مسکن در تعادل جدید

به گزارش می متالز، رشدهای اقتصادی نامناسب در دهه گذشته، در بازار کالای گران‌قیمت مسکن به‌صورت ضعف تقاضای خانوارها نمود پیدا کرد و توان خرید متقاضیان مصرفی را کاهش داد. شاید به‌دلیل همین ضعف عمومی تقاضا در بازار مسکن، در برهه‌هایی که بازارهای ارز و طلا مرزهای قیمتی غیرقابل انتظاری را به سرعت درمی‌نوردیدند، قیمت‌ها در بازار ملک همپا با این بازارها اوج نگرفت. البته مدعای این سخن آن نیست که در دو سال گذشته شاهد افزایش چشم‌گیر قیمت‌ها در بازار مسکن نبودیم، بلکه منظور آن است که چنانچه شرایط تورمی ناشی از افزایش مداوم نقدینگی با رشد قدرت خرید خانوارها همراه شده بود، باید افزایش بهای شدیدتری را در بازار مسکن تجربه می‌کردیم. به‌علاوه، کاهش توان خرید خانوارها منجر به کاهش نقدشوندگی ملک شد و این امر به نوبه خود جذابیت بازار را برای سرمایه‌گذاران کاهش داد. به‌طور کلی نیز به‌رغم افزایش در بهای اسمی، سودآوری طرح‌ها قابل‌مقایسه با بازارهای رقیب نبود. به‌علاوه، با توجه افزایش‌های شدید قیمت در هزینه عوامل تولید، به‌نظر می‌رسد سودهای واقعی در مقایسه با انتظارات شکل‌گرفته در دوره‌های پیشین قیمتی چنگی به دل نمی‌زند.

در مجموع با بازاری روبه‌رو هستیم که از یکسو، در اثر فشارهای تورمی ناشی از افزایش نقدینگی، افزایش قیمت‌های جدی در آن رخ داده است و از سوی دیگر بخش مهمی از نیاز مسکن در اثر نداشتن قدرت خرید کافی به تقاضای موثر تبدیل نشده است و به‌علاوه ساخت‌وساز نیز متناظر با این نیاز صورت نگرفته است.در بخش حقیقی، این احتمال وجود دارد که با تداوم شرایط نامناسب، کل اقتصاد کلان به یک حالت پایدار جدید (new steady state) سوق داده شده باشد. به بیان دقیق‌تر می‌توان انتظار داشت هم سطح و هم نوسانات درآمد (و تولید) و همچنین ارتباط میان بخش ساختمان و مسکن و مجموعه اقتصاد ملی تغییرات اساسی کرده باشد. به‌طور خاص براساس مطالعه رفتار بخش ساختمان در سال‌های گذشته، محتمل است که در چنین شرایطی افت و خیزهای شدیدی که پیش‌تر و برای دهه‌های متمادی در بخش حقیقی مسکن شاهد آن بودیم، جای خود را به رفتاری به‌مراتب کم‌نوسان‌تر (معتدل‌تر) بدهد. در صورت صحت این ادعا رونق‌های بخش حقیقی به‌مراتب کم‌رمق‌تر از گذشته خواهد بود و بنابراین علاوه‌بر آنکه شناسایی دوره‌های رکود و رونق در بخش حقیقی دشوارتر از گذشته خواهد بود، فعالان و مطالعه‌کنندگان بازار نیز با چهره ناآشنایی از رونق در این بخش روبه‌رو خواهند شد. البته این ادعا هنوز در حد گمانه‌زنی علمی است و بررسی دقیق‌‎تر آن ناگزیر نیازمند گذر زمان است.

در بخش اسمی، چنانچه رفتار گذشته الگوی قیمتی پلکانی را - شامل دوره‌های بلندمدت ثبات نسبی قیمت اسمی و دوره‌ها کوتاه‌تر جهش شدید قیمتی - در بازار مسکن را مبنا قرار دهیم، به‌ویژه با توجه به افت اندک میانگین قیمت‌های معاملاتی، که معمولا در انتهای دوره رونق قیمتی رخ می‌دهد، می‌توان انتظار داشت که در آینده نزدیک شاهد ثبات قیمت‌های نسبی در بازار ملک خواهیم بود. به نظر نگارنده این شرایط محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن در آینده نزدیک است. اصلی‌ترین عاملی که می‌تواند این شرایط را تغییر دهد نیز رشد اقتصادی مناسب و افزایش قابل‌توجه درآمد است که می‌تواند نگرانی‌ها را درخصوص حالت پایدار جدید که پیش‌تر اشاره شد پایان دهد. افزایش درآمد، به‌ویژه به‌پشتوانه فعال شدن نیاز سرکوب‌شده طی چند سال اخیر و همچنین کاهش عرضه واحدهای نوساز آماده بهره‌برداری، می‌تواند شرایط متفاوتی را رقم بزند و به‌طور همزمان قیمت‌ها و سطح معاملات را افزایش دهد. دستیابی به چنین شرایطی در کوتاه‌مدت منوط به کاهش نااطمینانی‌های اقتصاد کلان و فراهم کردن بستر تعامل و تجارت با سایر کشورها - و به‌طور خاص تکرار دوره‌های وفور درآمدهای نفتی - است. در بلندمدت نیز پایداری افزایش درآمد ملی، در گرو انجام اصلاحات ساختاری در بخش‌های مختلف اقتصاد است. روی دیگر این سخن آن است که با تداوم سیاست‌های اقتصادی ناصحیح کنونی در حوزه‌های مختلف - مالی (بودجه و یارانه‌ها)، پولی و بانکی، ارزی و فضای کسب‌و‌کار - نمی‌توان انتظار دستیابی به رشد اقتصادی پایدار و درخور در بلندمدت داشت. در غیاب رشد اقتصادی مناسب نیز بهبود چشم‌گیر در بازار مسکن دور از دسترس می‌نماید.

در حوزه بازار اجاره نیز با توجه به آنکه همچون دوره‌های پیشین جهش قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها در سال‌‌های اخیر به‌میزان قابل‌توجهی از رشد بهای مسکن عقب مانده است، انتظار آن است که در دوره‌ی پیشِ‌رو بازار اجاره به‌تدریج شکاف خود را با بازار خریدوفروش مسکن کاهش دهد. به‌علاوه، در کلان‌شهرها و حومه در اثر افزایش بهای حمل‌ونقل (ناشی از افزایش قیمت بنزین)، کفه افزایش بها در بازار اجاره به نفع مناطق جمعیتی نزدیک‌تر به مراکز اشتغال سنگین‌تر خواهد شد. بنابراین رشد اجاره‌بها ارتباط منفی با مسافت حومه با مرکز شهر خواهد داشت و به‌طور کلی کمترین رشدها در شهرک‌ها و مراکز جمعیتی دورتر از مرکز شهرها رخ خواهد داد. بدیهی است از آنجا که رشد اندک اجاره بها در این مناطق به‌صورت درون‌زا رخ داده است، این کاهش رشد به معنای مناسب شدن این مناطق برای اجاره نیست بلکه از اقبال کمتر مستاجران به این مناطق حکایت دارد.

فخرالدین زاوه اقتصاددان