کلید بورسی مسکن ارزان/ چرا تامین مسکن از بورس بهتر از مسکن مهر و مسکن ملی است؟

به گزارش می متالز، تجربه سیاست‌گذاری برای تامین مسکن کم‌درآمدها تقریبا در همه دولت‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد خانه‌سازی‌های دولتی - شیوه نادرست تامین مسکن ارزان - دست‌کم سه اشکال اساسی دارد که برآیند آنها «ضامن خانه‌دار شدن اقشار هدف» نبوده است. از طرفی، سرمایه‌گذاران ساختمانی هم به‌دلیل سطح بالای هزینه ساخت، قادر به عرضه مسکن مناسب قدرت خرید کم‌درآمدها نیستند. در این وضعیت یک امکان در بازار سرمایه می‌تواند نقش «کلید تامین مسکن» برای کم‌درآمدها را اجرا کند. صندوق املاک و مستغلات با جذب سرمایه‌های خرد - از جمله تقاضای مصرفی- نسبت به خرید ساختمان‌ به قصد اجاره‌داری اقدام می‌کند. در نتیجه ارزش سرمایه دارندگان یونیت‌ها متناسب با تورم مسکن، افزایش می‌یابد و در نهایت -بعد از تامین قدرت خرید مسکن به‌واسطه خرید تدریجی یونیت‌- بودجه خرید فراهم می‌شود. این صندوق‌ها ۵ کارکرد دیگر هم دارد.

یک گروه پژوهشی متشکل از صاحب‌نظران حوزه مالی - اعتباری و مسوول در بخش مسکن، طرح راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات (ریت‌ها)، با ۶ کارکرد حیاتی برای بازار مسکن را به دولت ارائه کردند. این طرح در واقع کلید بورسی تامین مالی مسکن کم‌درآمدهاست که با ۶ کارکرد حیاتی، نه تنها زمینه جذب سرمایه‌های خرد به منظور توسعه بازار مسکن و همچنین بازار سرمایه را فراهم می‌کند بلکه در نقش سپرتورمی برای کم‌درآمدها منجر به حفظ ارزش دارایی اندک آنها در برابر تورم مسکن و ارتقای آن با هدف خانه‌دار شدن آنها در بلندمدت می‌شود. محمد آیینی، کارشناس مسکن و عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، محمد جلیلی کارشناس برجسته حوزه مالی و محمد اسکندری کارشناس بازار سرمایه، در نشست مربوط به تشریح جزئیات کلید بورسی تامین مسکن کم‌درآمدها که روز یکشنبه در قالب یک وبینار تخصصی برگزار شد با اشاره به شرایط موجود بازار مسکن و نیاز مبرم برای استفاده از روش‌های نوین تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، جزئیات راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات را که در اصطلاح به آنها «ریت» گفته می‌شود تشریح کردند. ریت‌ها (Reits) مخفف عبارت «شرکت‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات» (Real Estate Investment Trusts) هستند که با هدف جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد به منظور هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست و بدون عارضه در بازار مسکن و همچنین کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها (مسکن در استطاعت) از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن، تشکیل می‌شوند و نمونه‌های موفقی از آنها در کشورهای مختلف دنیا از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است.

در این نشست با تشریح شرایط موجود بازار مسکن، چهار عارضه یا رویداد مهم بازار ملک طی دست کم سه دهه گذشته مورد اشاره قرار گرفت. برمبنای این چهار دلیل، بازار مسکن کشور طی حداقل سه دهه گذشته شرایط مناسب و مطلوبی به جهت خانه‌دار شدن گروه‌های کم‌درآمد و حمایت از دهک‌های درآمدی ۱ تا ۴ که دهک‌های کم‌درآمد جامعه را تشکیل می‌دهند و نیازمند حمایت برای تامین مسکن هستند، نداشته است. این در حالی است که تجارب بسیاری از کشورها به خصوص کشورهایی که با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات یا ریت‌ها اقدام به ایجاد سپر تورمی برای حفظ و ارتقای قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد در بازار ملک کردند، موفق بوده است. بررسی شرایط موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد طی دو دهه اخیر (از سال ۸۰ تاکنون) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است. از سوی دیگر سرعت رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم بوده است. در سه دهه گذشته به طور متوسط قیمت مسکن با افزایش ۲۵ درصدی همراه شده است درحالی‌که تورم عمومی به طور میانگین حدود ۲۰ درصد رشد کرده است.

سونامی خروج اجباری از صف وام مسکن خانه اولی‌ها به دلیل سرکوب قدرت خرید وام یا عدم متناسب‌سازی سقف وام خرید مسکن با تغییرات قیمت واحدهای مسکونی از دیگر آسیب‌های وارده به گروه‌های کم‌درآمد و فاقد مسکن در سال‌های اخیر بوده است. مطالعات نشان می‌دهد هم اکنون طول دوره انتظار برای خانوارهای متوسط در شهر تهران برای خانه‌دار شدن به شرط پس‌انداز کردن یک سوم از کل درآمد خانوار، به حول وحوش یک قرن افزایش یافته است، این در حالی است که این میزان براساس استانداردهای بین‌المللی کمتر از ۱۰ سال و عموما بین ۵ تا ۷ سال است. کاهش نرخ مالکیت مسکن و افزایش تعداد خانوارهای مستاجر از دیگر شرایطی است که طی سال‌های گذشته تاکنون رصد شده است. در سال ۵۵ بیش از ۷۰ درصد خانوارها یا جمعیت کشور در واحدهای مسکونی ملکی سکونت داشته یا صاحب خانه بوده‌اند در حالی‌که براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵، نرخ مالکیت مسکن در کشور در این سال به ۵۵ درصد تنزل یافته است و این موضوع در شهر تهران و در کلان‌شهرها به مراتب حادتر است. کارشناسان معتقدند مجموعه این شرایط نیاز شدید به تغییر رویکردها در خصوص مسکن کم‌درآمدها را به مسوولان بخش مسکن و فعالان این حوزه گوشزد می‌کند و لازم است با رویکرد و روش‌های دیگری برای حل معضل مسکن کم‌درآمدها وارد عمل شد.

مهم‌ترین دلیل عدم موفقیت سیاست‌های مسکن در کشور در جهت کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها و رفع مشکل سکونت آنها به دست کم سه عامل عمده مربوط می‌شود. طی سه دهه گذشته برخی طرح‌های خانه‌سازی دولتی در کشور به اجرا درآمده است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به طرح مسکن مهر ومسکن ملی اشاره کرد. در این طرح‌ها دست کم سه اشکال مهم وجود دارد. یکی از مهم‌ترین این اشکالات بالا بودن رقم آورده اولیه برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و نیازمند در این طرح‌ها براساس توان مالی آنها است. در طرحی که هم اکنون دولت به نام مسکن ملی برای تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن در دست اجرا قرار داده است، رقم آورده اولیه برای متقاضیان ۴۰ میلیون تومان تعیین شده است که برآوردها حاکی است دست کم ۳۰ درصد از متقاضیان واجد شرایط این طرح موفق به تامین این آورده اولیه نشده‌اند. از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نشان داد در بسیاری از موارد حتی افرادی که موفق به تامین آورده اولیه شدند به محض دریافت امتیاز واحدها به دلیل نیاز شدید مالی اقدام به فروش امتیاز یا واحدهای دریافت شده در بازار کرده و از عواید سکونتی و سرمایه‌ای خانه‌های دولتی محروم شدند. کارشناسان در نشست دیروز اعلام کردند شواهد و واقعیت‌ها نشان می‌دهد عواید عمده ارزش افزوده واحدهای دولتی‌ساز مسکن مهر در بسیاری از موارد عملا به جیب دلالان سرازیر شده است. از سوی دیگر و در قالب اشکال سوم، این طرح‌های حمایتی طی سال‌های گذشته تاکنون به دلیل ضعف توان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات، عملا منجر به ایجاد بار هزینه‌ای و اثر آن بر تورم و پایه پولی شده است. چرا که در نبود توان کافی از سوی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات، عملا بانک مرکزی ناچار به تعریف خط اعتباری و چاپ پول شده است که عواقب آن در سال‌های بعد خود را در شکل افزایش تورم و نقدینگی نشان داده است.

با این حال مطالعات نشان می‌دهد، یکی از روش‌های نوین تامین مالی موفق در دنیا برای مسکن کم‌درآمدها و همچنین هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست و غیرتورم‌زا در بازار ملک، راه‌اندازی ریت‌ها یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها در واقع شرکت‌هایی هستند که ارزش یا بهای روز یک یا چند ساختمان را به عنوان دارایی ملکی به یونیت‌های سرمایه‌ای تبدیل کرده و آنها را به بازار سرمایه عرضه می‌کنند. مخاطبان این صندوق‌ها دو گروه متشکل از سرمایه‌گذاران ملکی و متقاضیان مصرفی مسکن هستند که به دلیل محدودیت قدرت خرید فعلا توان ورود به بازار و قدرت خرید یک واحد مسکونی آماده را ندارند. این صندوق‌ها این امکان را برای این افراد فراهم می‌کنند که با خرید یونیت‌های سرمایه‌گذاری نه‌تنها از سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود در این صندوق‌ها بهره‌مند شوند، بلکه ارزش دارایی آنها در برابر تورم ملکی حفظ شده و متناسب با افزایش قیمت مسکن در طول زمان، سرمایه آنها نیز به همان میزان رشد کند. در واقع ریت‌ها سپر یا محافظ کم‌درآمدها در برابر تورم ملکی هستند. یکی از مهم‌ترین و شاخص‌ترین ویژگی ریت‌ها آن است که هر‌کس با هر مقدار سرمایه در اختیار می‌تواند نسبت به خرید یونیت‌های سرمایه‌ای اقدام کند و به این بازار وارد شود. در واقع از آنجا که ماهیت و مهم‌ترین ویژگی این صندوق‌ها، بر جمع‌آوری سرمایه‌های خرد تاکید دارد افراد با هر سطح درآمد و دارایی می‌توانند برای حفظ دارایی‌های خود در برابر تورم ملکی با انگیزه خانه‌دار شدن در آینده، به این صندوق‌ها ورود کنند.

کارکرد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به این صورت است که پس از عرضه یونیت‌ها به بازار سرمایه و خریداری آنها از سوی متقاضیان، ساختمان یا ساختمان‌ها به بازار اجاره عرضه می‌شود. هر کدام از خریداران یونیت‌های سرمایه‌گذاری متناسب با تعداد یونیت‌های خریداری شده مالک این ساختمان‌ها محسوب می‌شوند و بنابراین از عواید مربوط به اجاره بهای دریافتی و همچنین افزایش قیمت ساختمان‌ها در طول زمان بهره‌مند می‌شوند. به این ترتیب نه تنها ارزش دارایی آنها در طول زمان متناسب با تورم ملکی (که به طور میانگین سالانه حدود ۲۰ درصد برآورد می‌شود) افزایش می‌یابد بلکه به تناسب سهم خود، از اجاره بهای دریافتی این ساختمان‌ها نیز بهره‌مند می‌شوند. به این ترتیب افراد کم‌درآمدی که با در اختیار داشتن ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان اندوخته مالی و به دلیل رشد مداوم قیمت مسکن هرگز قادر به خانه‌دار شدن نبودند می‌توانند در بلندمدت به واسطه این سرمایه‌گذاری صاحب خانه شوند. در واقع ریت‌ها این امکان را برای گروه‌های کم‌درآمد فراهم می‌کنند که سال به سال با افزایش اندوخته خود و افزایش دارایی‌های اندکشان متناسب با تورم ملکی، دچار وضعیت جاماندگی از تورم نشده و در نهایت در سال‌های بعد خانه‌دار شوند.

به این ترتیب،طرح راه‌اندازی «صندوق املاک و مستغلات» با ۶ کارکرد حیاتی در حالی از سوی این صاحب‌نظران و کارشناسان برجسته بازار مسکن به دولت ارائه شده که اولین کارکرد آن را می‌توان تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد اعلام کرد. از سوی دیگر راه‌اندازی این صندوق‌ها منجر به هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست و مانع از آن می‌شود که در زمان نوسانات اقتصادی و بروز جو هیجانی در سایر بازارها، افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک مانند روندی که طی دست‌کم یک‌سال گذشته منجر به ادامه جهش قیمت مسکن برای سومین سال متوالی شد را موجب شود. این اقدام در واقع از سویی منجر به جذب سرمایه‌ها و نقدینگی‌های سرگردان موجود در بازارملک نیز خواهد شد.

توسعه بازار سرمایه به عنوان بازاری که طی دست‌کم یک‌سال اخیر به محلی جذاب برای سرمایه‌گذاران و حتی مردم عادی تبدیل شده است سومین کارکرد ریت‌ها است. چهارمین کارکرد حیاتی این صندوق‌ها یا شرکت‌ها رکودشکنی از بازار ملک به واسطه عرضه واحدهای مسکونی فاقد متقاضی سازنده‌ها به بازار سرمایه و رفع انجماد از بازار ساخت و ساز به دلیل عدم فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه و نیاز مبرم سازنده‌ها به منابع مالی برای پروژه‌های جدید ساختمانی است. افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای به بازار مسکن به عنوان گام اول حرفه‌ای سازی بازار اجاره از دیگر کارکردهای حیاتی ریت‌ها محسوب می‌شود و در نهایت یکی از اصلی‌ترین کارکردهای این طرح جلوگیری از مداخله بیشتر دولت در بازار مسکن و هدایت حمایت‌های دولتی در این بخش به مسیر درست است.

تجربه راه‌اندازی ریت‌ها و تامین مالی مسکن کم‌درآمدها از این طریق حتی در نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نیز می‌تواند به نحو موثر مورد استفاده قرار بگیرد. تجربه سه کشور موفق در این زمینه حاکی است در کشور انگستان ریت‌های مسکن در استطاعت از طریق عرضه سهام مسکن اجتماعی به واسطه مالکان مسکن اجتماعی و دولت‌های محلی ماموریت دارند همزمان با کاهش قیمت تمام شده مسکن زمینه لازم برای ایجاد یک صندوق سالم و اخلاقی را برای سرمایه‌گذاران فراهم کنند. در کانادا هدف از ایجاد ریت‌های مسکن خرید املاک اجاره‌ای نیازمند بازسازی در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی با سرمایه‌گذاری صندوق‌های بازنشستگی و اشخاص حقیقی ثروتمند است.

در آمریکا نیز ریت‌های مسکن با مشارکت ۱۲ سازنده مسکن به صورت یک سازمان غیرانتفاعی ماموریت دارند به مردم کم‌درآمد از طریق واگذاری سهام املاک اجاره‌ای و در استطاعت به آنها کمک کنند تا در مسیر خانه‌دار شدن قرار بگیرند. در واقع مهم‌ترین اثر ریت‌ها در بازار مسکن پوشش تورم مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و حفظ و ارتقای دارایی‌های آنها متناسب با تورم ملکی و در نهایت کمک به تامین مسکن مورد نیاز آنها است. بدون آنکه جریان سرمایه‌ها و سرمایه‌گذاری‌های ملکی منجر به تخریب بازار مسکن و تداوم جهش‌های قیمتی شود.