استراتژی صبر و انتظار در بازار مسکن

به گزارش می متالز، بازار معاملات مسکن که از ابتدای سال جاری به دلیل تاثیرپذیری از شرایط کلان اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی، با رشد شتابان قیمت همراه بود، از نیمه فصل پاییز وارد فصل جدیدی از تحولات شد. این وضعیت به خوبی از طریق بررسی و تحلیل آمار رسمی بانک مرکزی قابل ردیابی است. این گزارش نشان می‌دهد پس از هفت ماه متوالی، سرعت تورم ماهانه مسکن به‌طور قابل توجهی کاهش پیدا کرده است.

در عین حال وضعیت به لحاظ حجم معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک سطح شهر تهران نیز به سطح حداقلی رسیده است به‌طوری‌که می‌توان عنوان کرد بازار به جهت معاملات خرید و فروش به حالت تعطیلی درآمده است. اما ریشه بروز این وضعیت جدید در بازار مسکن چیست؟ برای پاسخ به این سوال باید وضعیت ورود و حضور متقاضیان در بازار خرید و فروش مسکن طی چندماه گذشته را مورد بررسی قرار داد. بررسی‌ها حاکی از آن است که در چندماه اخیر به ویژه از پایان تابستان سال جاری، متقاضیان سرمایه‌ای به دلیل شرایط سایر بازارهای دارایی، حضور پررنگی در بازار مسکن داشتند. به‌طوری‌که با خروج بخش عمده و قابل توجه متقاضیان مصرفی از این بازار ناشی از رشد شدید قیمت‌ها و کاهش شدید قدرت خرید، آنچه معدود معاملات ماهانه بازار خرید و فروش املاک را رقم می‌زد، حضور گروه دیگری از متقاضیان یعنی متقاضیان سرمایه‌ای در این بازار بود که همچنان به رشد قیمت‌ها امید داشتند. اما از نیمه فصل پاییز به نظر می‌رسد گروه زیادی از متقاضیان سرمایه‌ای نیز همچون گروه نخست از متقاضیان ناگزیر به کوچ از این بازار شدند. نکته مهم در مورد زمان حضور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن آن است که این گروه تقاضای خود را بر بستر پیش‌بینی افزایش قیمت و وجود سطح حداقلی از تقاضای مصرفی در بازار شکل می‌دهند. بنابراین زمانی که تقاضای مصرفی تقریبا از بازار حذف می‌شوند؛ انتظار کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار دور از ذهن نیست. 

طی سال جاری، بازار مسکن با هر دو وجه از این تحول سروکار داشت. به‌طوری‌که از یکسو افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه پایتخت ناشی از افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و... تقریبا تقاضای مصرفی را از بازار حذف کرد و از سوی دیگر با مشخص شدن نتایج انتخابات آمریکا در آبان، اندک تغییری در چشم‌انداز بازارها از جمله بازار مسکن رخ داد. به نظر می‌رسد نتیجه این انتخابات فعلا انتظارات افزایش قیمت را تا حدودی کنترل می‌کند. تحت تاثیر همین دو عامل، حجم زیادی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شده و معاملات به سطح معناداری کاهش پیدا کرد. البته در این یک نکته جالب و قابل توجه نیز وجود دارد که آن رشد قیمت به رغم وجود رکود معاملاتی در بازار مسکن طی ماه گذشته است. این موضوع در بازار ساخت‌وساز نیز صادق است. به‌طوری‌که به دلیل کاهش تقاضا برای ساخت وساز و آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی، تقاضا برای خرید مصالح ساختمانی نیز چندان با رشد مواجه نبوده است. در نتیجه با از بین رفتن انتظارات تورمی، آهنگ رشد قیمت در بازار مسکن کند شده است.

اما اینکه وضعیت پدید آمده در بازار مسکن پایدار خواهد بود یا نه، مساله دیگری است که با توجه به بی‌ثباتی شرایط کلان اقتصادی و سیاسی نمی‌توان پاسخ قطعی به آن داد. با وجود آنکه به نظر می‌رسد دولت تحت تاثیر نتیجه انتخابات آمریکا، گمان می‌کند تعاملات نفتی در سال آینده با رشد قابل توجهی مواجه خواهد شد و از همین رو در پیش‌نویس بودجه درآمدهای حاصل از تعاملات نفتی را در سطح بالایی پیش‌بینی کرده است، اما این وضعیت از همین اکنون با قطعیت بالا قابل انتظار نیست. در نتیجه ممکن است بازار مسکن همچون سایر بازارها چندماه باقی‌مانده از سال‌جاری را با احتیاط طی کند. چراکه در وضعیت نبود چشم‌انداز روشن و شفاف، تقاضای سرمایه‌ای که بخشی از حضور خود در بازار مسکن را منوط به حضور سطح حداقلی از تقاضای مصرفی در بازار می‌داند و همچنین تصویر روشنی از وضعیت عوامل غیراقتصادی تاثیرگذار بر روند بازارها ندارد، ترجیح می‌دهد همچنان حضور خود در این بازار را به تعویق اندازد و برای سرمایه‌گذاری سایر بازارهای دارایی را که قدرت نقدشوندگی بالاتری دارند را انتخاب کند. در نتیجه به نظر می‌رسد وضعیت رکود در معاملات همچنان بر بازار مسکن در چندماه آتی از سال جاری سایه‌اندازی کند. تنها در صورتی که اندکی شرایط اقتصادی کشور رو به بهبودی حرکت کند می‌توان امیدوار بود که تقاضای مصرفی نیز به تدریج و در یک پروسه دست کم یک ساله به بازار مسکن مجددا وارد شود.

در چنین وضعیتی تغییر شرایط بازار مسکن در بخش عرضه و ایجاد رونق در بازار ساخت‌وساز سخت و دشوار خواهد بود. از آنجاکه وضعیت تحولات بازار ساخت وساز ریشه در تحولات اقتصاد کلان دارد و سیاست‌گذاری در این بخش مستقل از سایر بخش‌های اقتصادی امکان‌پذیر نیست. بنابراین تا زمانی که رشد اقتصادی به سطح مثبت نرسد، نمی‌توان امیدی برای بازگشت رونق به بازار ساخت وساز داشت. به ویژه آنکه در چند سال اخیر با رشد منفی اقتصادی مواجه بوده‌ایم. در این میان این نکته را نباید فراموش کرد که از آنجاکه رونق شکل‌گرفته در بخش معاملات بازار مسکن طی دو سال اخیر به همراه ایجاد رونق در بازار ساخت وساز و سمت عرضه نبوده است، در نتیجه یک رونق مطلوب به نفع گروه تقاضای مصرفی در بازار نیست، چراکه با رونق تولید و عرضه مسکن، به تدریج حضور تقاضای مصرفی نیز در بازار جان تازه می‌گیرد. اما در وضعیت کنونی به دلیل شدت مشکلات کلان اقتصادی و فرابخشی همچون نرخ بالای تورم عمومی، عملا بخش زیادی از خانوارهای ایرانی امکان حضور در این بازار را از دست داده‌اند. بنابراین برای فراهم ساختن امکان حضور مجدد تقاضای مصرفی در بازار مسکن، ابتدا باید شرایط کلان اقتصادی و درآمد خانوارها بهبود پیدا کند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در حال حاضر حجم اقتصاد کشور، مصرف خانوار و درآمد واقعی خانوار نسبت به سال ۹۶ حدود ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده است. بنابراین برای آنکه تقاضای مصرفی امکان حضور در بازار مسکن را پیدا کند، باید روند کنونی اقتصاد کشور معکوس شود. با بهبود شرایط اقتصادی و قرارگیری اقتصاد کشور در جاده رونق، سیاست‌گذار می‌تواند از راه‌های مختلف همچون راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، املاک و مستغلات، عرضه زمین، راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و.. برای افزایش قدرت خرید و حضور تقاضای مصرفی در بازار مسکن برنامه‌ریزی کند.

البته نباید از این نکته غافل شد که اگر در سال ۱۴۰۰ رشد اقتصادی مثبت و به تدریج به سطح ۳درصد برسد، در این صورت باید امیدوار بود که در سال ۱۴۱۰ سطح درآمد خانوار به سطحی معادل سال ۹۶ برسد. بنابراین در چنین فضایی نیاز است با تغییر جهت شرایط اقتصاد کلان کشور، دولت بسته‌های مناسب سرمایه‌گذاری در بازار اجاره را تدوین و اجرایی کند تا از آن طریق با ساخت و عرضه زیاد و نرخ‌گذاری در استطاعت خانوارها، بتواند بخشی از تقاضای مصرفی را حمایت کند.

در مجموع باید بر این نکته تاکید کرد با توجه به آنکه بخش عمده‌ای از وضعیت کنونی شکل گرفته در بازار مسکن ناشی از فاکتورهای برون‌بخشی است، بنابراین تا زمان به دست آمدن بهبود اقتصادی، می‌توان با اقداماتی از وخامت بیشتر وضعیت جلوگیری کرد.