جایگزینی تابلوی مسکن بورس کالا برای مزایده های سنتی

به گزارش می متالز، بورس کالا با رویکردهای شفاف و بهره‌بردن از ابزارهای مالی گوناگون می‌تواند پل ارتباطی مؤثری میان بازار سرمایه و حوزه مسکن و مستغلات کشور به شمار رود. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که تاکنون تکانه‌های شدید و بسیار زیاد قیمتی را پشت سر گذاشته و به‌عنوان بازاری رقیب یا جایگزین بازار سرمایه ایفای نقش کرده است. درحالی‌که اگر این دو بازار با سازوکاری کارشناسی شده و بهینه در کنار یکدیگر قرار بگیرند نه‌تنها امکان پوشش نوسان‌‎های مداوم قیمتی را دارند، بلکه می‌توانند نقدینگی لازم برای بازار مسکن، از بستر بازار سرمایه را فراهم کنند.

بر اساس این گزارش، بورس کالا با رویکردهای شفاف و بهره‌بردن از ابزارهای مالی گوناگون می‌تواند پل ارتباطی مؤثری میان بازار سرمایه و حوزه مسکن و مستغلات کشور به شمار رود. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که تاکنون تکانه‌های شدید و بسیار زیاد قیمتی را پشت سر گذاشته و به‌عنوان بازاری رقیب یا جایگزین بازار سرمایه ایفای نقش کرده است. درحالی‌که اگر این دو بازار با سازوکاری کارشناسی شده و بهینه در کنار یکدیگر قرار بگیرند نه‌تنها امکان پوشش نوسان‌‎های مداوم قیمتی را دارند، بلکه می‌توانند نقدینگی لازم برای بازار مسکن ، از بستر بازار سرمایه را فراهم کنند.

ورود اموال مازاد نهادهای عمومی و دولتی، بانک‌ها و شهرداری‌ها به بستر معاملاتی بورس کالا اولین و مؤثرترین گام بازار مسکن در بورس کالا تلقی می‌شود که به‌تدریج می‌تواند جایگزین مزایده‌های سنتی شود و بستری شفاف را برای این‌گونه دادوستدها فراهم کند. در کنار آن انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن و اوراق خرید دین نیز دیگر ابزارهای مالی موردمطالعه بورس کالا برای حوزه مسکن هستند که پتانسیل تأمین مالی این حوزه را در بردارند. امید است با پیگیری‌های مسوولان امر عملیاتی شدن این ابزارها به‌زودی محقق شود تا بخشی از التهابات بازار مسکن از این مسیر مرتفع شود.

بازار مسکن در بورس کالا جایگزین مزایده سنتی

علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی معتقد است که آنچه تاکنون مغفول مانده است، پیوند پایدار بورس و مسکن است، از یک‌سو نظام تأمین مالی غالباً پولی، بانکی کنونی مسکن، دیگر به‌تنهایی جوابگوی هزینه‌های سنگین ساخت یا خرید مسکن نیست، از سوی دیگر مسکن به‌عنوان بازاری مطمئن، قابل‌اتکا و مورد اعتماد عمومی که در برخی دوره‌ها واجد سودآوری بالای سرمایه‌گذاری بوده؛ می‌تواند به گسترش و تعمیق و ثبات بازار سرمایه بینجامد و خود به پشتوانه اعتبار (ذاتی) و کاهش ریسک سبدها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبدل شود. کمااینکه هم‌اکنون هم بخش قابل‌توجهی از پشتوانه و ارزش سهام را زمین و مستغلات شرکت‌های بورسی تشکیل می‌دهد.

وی معتقد است که راهکار این مساله به‌ طوری‌ که قابل‌ عرضه در بورس باشد، وجود دارد و در صورت شکل‌گیری؛ ثبات بازارها و ترسیم چشم‌انداز روشن میان‌مدت و بلندمدت اقتصادی، مبتنی بر خصلت نادر و گران‌بهای «شفافیت» در بورس می‌تواند این نگرانی‌ها را رفع کند.

این پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی در پاسخ به این سؤال که تفاوت اصلی دو روش مزایده و عرضه در بورس کالا چه خواهد بود، بیان کرد: عرضه املاک و مستغلات در بستر بورس کالا به‌عنوان بازوی کالایی بازار سرمایه در بلندمدت می‌تواند چشم‌انداز خوبی برای بازار مسکن داشته باشد. بر مبنای این مطلب تفاوت اصلی این مدل معاملات با روش‌های سنتی خریدوفروش املاک به شکل مزایده که روش اصلی حراج ارگان‌ها و نهادهای عمومی و دولتی به شمار می‌رود این است که اولاً در هر دو روش همه این دارایی‌ها برای همیشه در دسترس هستند. اما می‌توان گفت که در یک زمانی انگیزه خرید کاهش می‌یابد و در زمان دیگری که به‌خصوص شکاف قیمت در حال شکل‌گیری است هدایت معاملات مسکن به بستر بورس کالا می‌تواند همچون وزنه‌ای در برابر افزایش قیمت ایستادگی کند. ازاین‌رو؛ در واقع افراد می‌توانند هنگامی به این بستر رجوع کنند که می‌بینند قیمت‌ها در حال افزایش است مثلاً در بازار مسکن اصطلاحاً گفته می‌شود که معاملات قفل شده و خرید و فروشی انجام نمی‌گیرد، به‌طوری‌که خیلی از عرضه‌کنندگان تمایلی به فروش ندارند. همچنین این پدیده رایج است که مثلاً قیمتی توافقی در پای معامله مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و معامله فسخ می‌شود. به‌خصوص در زمان رشد قیمت این رخدادها رایج هستند.

فرنام افزود: اگر سازوکار بازار مسکن در بورس کالا به شکلی صحیح تعریف شود، همچون سهامی که درحال‌رشد است، باوجودآنکه مردم از رشد قیمت آن آگاه هستند اما خریدوفروش می‌شود. بورس کالا یکی از ارکانی است که می‌تواند به مقدار قابل‌توجهی به تعادل بازار مسکن کمک کند، آن هم منوط به پیش شرط‌هایی است که گفته شد. رکن دیگری که می‌تواند جایگزین این موضوع شود این است که از بین سرمایه‌گذاران حوزه بورس و حوزه بانکی معمولاً سرمایه‌گذاران بزرگ اشراف دقیق‌تری به جمیع بازارهای مالی دارند که این ویژگی برای حوزه مسکن بسیار مفید خواهد بود. به عبارت دقیق‌تر برخلاف دورانی که سرمایه‌گذاران خرد و سازندگان ساختمانی غیرحرفه‌ای وقتی‌که پیش‌بینی افزایش قیمت در بازار را دارند شروع به سرمایه‌گذاری در مسکن می‌کنند. درحالی‌که ساخت مسکن از شروع به اقدام ساخت تا عرضه به بازار حدود ۲ تا ۳ سال طول می‌کشد. این مدت زمانی است که اوج افزایش قیمت در بازار مسکن سپری شده است. حال سؤال آنجاست که این موضوع چه مشکلی برای بازار مسکن ایجاد می‌کند؟ در واقع سازندگان سنتی در دوران رکود سهم قابل‌توجهی واحد مسکونی آماده عرضه به بازار دارند درحالی‌که بازار کشش عرضه ندارد و در دورانی که عطش بازار برای خریدوفروش بسیار بالا بوده و زمان پوشش موج افزایش قیمت است، ملکی برای عرضه ندارند.

وی ادامه داد: اما برعکس این افراد، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای حوزه مستغلات که در بورس و بانک‌ها هم حضور دارند، کاملاً عکس عمل می‌کنند. به‌طوری‌که در زمان رکود که تولید به حداقل خود می‌رسد شروع به تولید می‌کنند. ازاین‌رو هزینه‌های ساخت آنها کاهش می‌یابد بنابراین هم عمق رکود بازار را کاهش می‌دهند و هم‌زمانی که شروع موج افزایش قیمت‌ها بوده و بازار نیازمند عرضه است، پتانسیل تأمین بخشی از عرضه را دارا هستند. لازم است بدانیم که همیشه سرمایه‌گذار به دنبال بالاترین میزان سود است و این فاز نیز باید در کنار سیاست‌های حمایتی مسکن و مالیات‌های متعارف در خصوص سود متعارف به ترکیب متوازن‌کننده‌ای منتهی شود. درحالی‌که اگر یک‌طرفه به این موضوع توجه شود سهم مداخله مثبت سرمایه‌گذاران به طمع حداکثرسازی سود خود کاهش پیدا می‌کند. این انتظار وجود دارد که در میان‌مدت تا بلندمدت بتوانیم به سمتی برویم که در چشم‌انداز ۱۰ ساله، حداقل ۳۰ درصد از تأمین مالی حوزه مسکن از مسیر سازوکارهای معاملات مسکن در بستر بورس کالا انجام شود. در همین راستا بورس کالا نیز از طریق عرضه ارزش ذاتی که بازار مسکن و مستغلات دارد افزایش حجم قابل‌توجهی پیدا می‌کند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی در پایان خاطرنشان کرد: بسیاری از افرادی که متخصص ارزیابی سهام هستند، معتقدند که درصد قابل‌توجهی از ارزش بازار سهام ناشی از قیمت‌گذاری املاک و مستغلات مجموعه‌های فعال در بورس است؛ بنابراین این موضوعی است که به شدت نیازمند مطالعه، برنامه‌ریزی، جمع‌آوری و بهره‌گیری از تجارب خوب جهانی است و مدل بومی که با سازوکارهای نظام بانکی، شرایط بازار سرمایه و رفتار مردم نسبت به بازارها و سیالیت نقدینگی سرگردان طراحی شود. درواقع اگر دو حوزه مسکن و بورس کالا بتوانند به‌صورت مکمل و هم‌افزا عمل کنند، بخش بزرگی از مشکلات اقتصادی و به‌ویژه مسائل موجود در حوزه مسکن را می‌توان برطرف کرد، آن هم در شرایطی که سودآوری و رشد ارزش سهام و رشد حجم بازار سرمایه را نیز دربر داشته باشند، بنابراین یک معادله تماماً برد است. البته تحقق این امر در کوتاه‌مدت ممکن نیست و نیازمند ثبات اقتصادی در کنار پیش‌بینی‌پذیری شرایط اقتصادی برای بازه‌های نسبتاً بلندمدت است. در شرایطی که چشم‌انداز اقتصادی ما در مدت‌زمان کوتاه یک‌ساله یا دوساله دائماً متغیر باشد، حرکت به این سمت‌وسو با مشکل جدی مواجه می‌شود.