اردیبهشت تاریخی بازار ملک/ قیمت آپارتمان‌های تهران در سراشیبی ۱۴۰۰ یک پله دیگر افتاد

به گزارش می‌متالز، بهای فروش واحد‌های مسکونی که در پایان سال ۹۹ از مترمربعی ۳۰میلیون تومان هم عبور کرده بود، در حال حاضر تا سطح ۷/ ۲۸میلیون تومان پایین آمده که بیانگر ۵درصد کاهش ظرف دو ماه است. این افت قیمت آن هم به‌رغم جوسازی حباب‌سازان ملکی در هفته‌های اخیر، قدرت «معجزه انتظارات» را نشان می‌دهد. موج «انتظارات کاهشی» در بازار مسکن باعث ظهور «لیدر جدید» در سمت فروش با نقش‌آفرینی به شکل «کاهش قیمت پیشنهادی در فایل‌های پیشرو» شد. در سمت مقابل، خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن در دو ماه گذشته و نبود تقاضای مصرفی، مسیر اردیبهشت را به سمت «سه رکورد در معاملات ملک» هدایت کرد. آینده «موج تخلیه حباب مسکن» بررسی شده است.

تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت قیمت مسکن یک پله دیگر از مسیر سراشیبی کاهشی سال ۱۴۰۰ را پیمود و روندی خلاف آنچه مطلوب جریان القایی حباب‌سازان در بازار مسکن است، شکل گرفت. قیمت مسکن که در پایان فروردین نسبت به آخرین ماه سال گذشته ۱/ ۳ درصد کاهش یافته بود، در اردیبهشت یک پله دیگر هم تنزل یافت، به‌طوری که میانگین قیمت معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین ۸/ ۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در معاملات پایتخت که در پایان سال گذشته روی مرز ۳۰ میلیون تومان ایستاده بود، اکنون به ۲۸ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان رسیده است. اگرچه ممکن است ریزش پیاپی قیمت مسکن در دو ماه متوالی از سوی برخی فعالان بازار مسکن یا گروهی از کارشناسان که بعضا تحلیل‌های ساده‌انگارانه‌ای نسبت به اتفاقات اخیر بازار معاملات داشته‌اند، به نظر بیاید، اما بررسی‌های عمیق با استناد به روند گذشته بازار، جریان موجود و وضعیت عوامل اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت ۱۴۰۰ یک اتفاق تاریخی در بازار مسکن رخ داده است. در واقع از آنجا که پیمودن پله دوم ریزش قیمت مسکن در سال جاری، منافع حباب‌سازان را به خطر انداخته است، این افراد یک گروه از کتمان‌کنندگان واقعیت قیمتی ملموس فعلی در بازار مسکن هستند. از طرفی برخی کارشناسان نیز معتقد بودند ریزش قیمت مسکن در فروردین اتفاق سابقه‌داری است و به نیمه‌تعطیل بودن بازار معاملات بازمی‌گردد و به همین خاطر نباید تغییرات قیمتی فروردین را معنی‌دار تلقی کرد. اما ادامه حرکت قیمتی بازار در سراشیبی نشان می‌دهد روندی که در بازار شکل گرفته به ماجرای تعطیلات نوروزی و کاهش همیشگی حجم معاملات ارتباطی ندارد؛ ضمن اینکه بررسی وضعیت قیمت مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد همواره این طور نبوده که در فروردین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن الزاما کاهش یافته باشد.

بررسی عمیق  نشان می‌دهد ماهی که گذشت به سه علت یک «اردیبهشت تاریخی» در بازار مسکن به شمار می‌آید. مقایسه وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت هر سال از زمانی که نبض معاملات ماهانه مسکن در اختیار افکار عمومی قرار می‌گیرد (سال ۹۲) تاکنون نشان می‌دهد اولا در ماه‌های اردیبهشت این بازه هشت ساله، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن ۶ درصد بوده و از طرفی هرگز منفی نبوده است. همچنین در سه سال اخیر میانگین تغییرات ماهانه قیمت در دومین ماه سال حدود ۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که در اردیبهشت امسال تغییرات ماهانه قیمت مسکن منفی بوده و قیمت ۸/ ۱ درصد افت کرده است. دومین علتی که اردیبهشت ۱۴۰۰ را شایسته صفت «تاریخی» کرده نشات‌گرفته از این است که نبض معاملات مسکن در این ماه متفاوت بوده است. در حالی که طی هشت سال اخیر میانگین رشد حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه نیمه‌تعطیل فروردین همواره ۲۰۰ درصد بوده و میزان این تغییرات در سال گذشته ۸۰۰ درصد بوده است، اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن فقط ۱/ ۸۸ درصد نسبت به فروردین رشد داشته است. نکته قابل تامل دیگر این است که در تمام سال‌های اخیر که نبض ماهانه معاملات مسکن طی گزارش‌های رسمی قابل بررسی بوده، تغییرات حجم معاملات هیچ‌گاه به زیر ۱۷۰ درصد نرسیده بود. به طور کلی با توجه به نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن فروردین، بخشی از تقاضا به اردیبهشت منتقل می‌شود و به همین خاطر تغییرات ماهانه حجم معاملات همواره قابل توجه است؛ بنابراین ثبت این تغییرات با مقدار رشد زیر ۱۰۰ درصد یک واقعه تاریخی محسوب می‌شود که می‌تواند مبنای تحلیل درباره بازار قرار گیرد.

علت سومی که اردیبهشت ۱۴۰۰ بازار مسکن را تاریخی کرده، ناظر بر میانگین حجم معاملات مسکن است. طی هشت سال اخیر میانگین معاملات مسکن دومین ماه سال حدود ۱۵ هزار فقره بوده و کمترین مقدار نیز متعلق به سال گذشته بود که در اردیبهشت حدود ۹ هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران فروخته شد. این در حالی است که حجم معاملات در اردیبهشت ۱۴۰۰ فقط ۳۹۰۰ فقره بوده است و از این منظر نیز یک رخداد تاریخی در ماه میانی بهار ثبت شده است. به این ترتیب نبض معاملات مسکن نیمه بهار به لحاظ حجم و تغییرات حجم و نیز میزان تورم ماهانه قیمت، شرایط متفاوتی را در بازار رقم زده است. در واقع استناد به این سه مقایسه دقیق بین اردیبهشت ۱۴۰۰ با ماه‌های مشابه سال‌های اخیر در بازار مسکن وقوع یک رخداد تاریخی را تایید می‌کند. اما علت تاریخی شدن این ماه بهاری چیست و چرا برای اولین بار تغییرات ماهانه قیمت مسکن در این ماه منفی شده و البته حجم معاملات نیز به حدود یک‌سوم ماه‌های مشابه هشت سال اخیر رسیده است؟ بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد عاملی که این اردیبهشت تاریخی را در بازار مسکن رقم زده، «معجزه انتظارات» است. به عبارت دقیق‌تر، فروکش کردن انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به آینده بازار‌ها از جمله بازار مسکن در ماه اردیبهشت این شرایط خاص را رقم زده است. البته بررسی بازدهی بازار‌های مختلف نشان می‌دهد بازار مسکن دنباله‌رو بورس و بازار‌های ارز و سکه بوده است. بر این اساس بازدهی بورس از ابتدای امسال تا پایان اردیبهشت منفی ۷/ ۱۱ درصد، بازدهی بازار سکه منفی ۳/ ۱۰ درصد و بازدهی دلار منفی ۷/ ۸ درصد بوده است. به این ترتیب می‌توان گفت بازدهی بازار مسکن که طی دوماه اخیر معادل منفی ۵ درصد بوده و به نوعی دنباله‌روی از سایر بازار‌ها به حساب می‌آید.

از سوی دیگر در بازار مسکن اردیبهشت ۱۴۰۰ دو غایب بزرگ سبب ریزش حجم معاملات شدند، این دو غایب خریداران مصرفی و خریداران سرمایه‌ای ملک بوده‌اند. البته خریداران سرمایه‌ای حدود دو سال است که بازار را به کلی ترک کرده‌اند، اما آنچه در اردیبهشت سال‌های ۹۸ و ۹۹ و به طور کلی در دو سال اخیر موتور تورم ملکی را شارژ می‌کرد، حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار معاملات بود. این در حالی است که در اردیبهشت امسال به دنبال پایان یافتن انتظارات تورمی در بازار، معجزه‌ای ویژه در وضعیت نقل و انتقالات ملکی رخ داد.

یکی دیگر از عوامل موثر بر رخداد معجزه‌آسا به لحاظ افت توامان نبض معاملات و قیمت مسکن در اردیبهشت، رفتار متفاوت لیدر‌های بازار ملک است. «دنیای اقتصاد» اخیرا در گزارشی تشریح کرد لیدر‌های بازار ملک امسال چگونه در طی سراشیبی قیمتی این بازار نقش‌آفرینی کرده‌اند. واقعیت این است که تک‌فایل‌های خط‌شکن و جهت‌ساز در بازار مسکن توانسته در ایجاد موج کاهشی قیمت مسکن در سمت عرضه ایفای نقش کند. در واقع یک گروه از فروشنده‌ها با اعلام قیمت‌های پیشنهادی پایین‌تر از سایر فایل‌ها، به نوعی نقش لیدر را ایفا کرده‌اند و بسیاری از فروشندگان دیگر نیز دنباله‌رو آن‌ها بوده‌اند. پس از فروردین کاهشی، این دومین باخت حباب‌ساز‌های ملکی به لیدر‌های بازار مسکن است که زمینه را برای افت قیمت فراهم کرده‌اند؛ به‌طوری که به توصیف برخی کارشناسان، اکنون بازار مسکن وارد فاز چربی‌سوزی شده است.

بازار مسکن تهران از اواخر سال ۹۸ وارد فاز «ابرحباب» شد، به‌طوری که نسبت بین قیمت مسکن به اجاره‌بها (P/ R) که از آن به عنوان حباب‌سنج ملکی یاد می‌شود از مقدار حداکثری خود در تمام سال‌های گذشته (۲۴ واحد) عبور کرد و به حدود ۳۰ واحد و حتی در مقاطعی از سال به فراتر از این مقدار رسید. حباب‌سنج دیگری که برای ارزیابی وضعیت قیمت مسکن به کار گرفته شد و وجود حباب را تایید کرد، مقایسه تغییرات نقدینگی با تغییرات قیمت مسکن بود. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد نقدینگی کشور از ابتدای سال ۹۳ تا بهمن ۹۹ حدود ۱/ ۵ برابر شده و این در حالی است که قیمت مسکن در این فاصله ۲/ ۷ برابر شده است. همچنین مقایسه تغییرات قیمت دلار و مسکن حباب‌سنج دیگری است که وجود حباب در این بازار را تایید می‌کند.

مجموعه حباب‌سنج‌های سه‌گانه نشان داد در آن مقطع قیمت مسکن حدود ۳۰ درصد حباب داشته و باید در همین حدود افت کند و انتظار می‌رود میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران به حدود ۲۴ تا ۲۵ میلیون تومان برسد تا بتوان ادعا کرد حباب تخلیه شده است.

وضعیت کنونی بازار ملک نیز نشان می‌دهد موج کاهشی قیمت مسکن مشروط بر اینکه انتظارات کاهشی ادامه پیدا کند، می‌تواند ادامه داشته باشد. البته تخلیه حباب در بازار مسکن آن‌طور که تاکنون منعکس شده به شکلی در جریان است و قرار نیست حباب مسکن که در طول ماه‌ها شکل گرفته، یکباره بترکد، اما اگر ریسک‌های غیراقتصادی دوباره شکل بگیرد، این احتمال که فرآیند تخلیه حباب متوقف شود نیز وجود دارد.

نکته قابل توجه این است که در اردیبهشت تاریخی امسال، این تحلیل که برخی از کارشناسان مدعی هستند در فاز پساجهش صرفا کاهش قیمت واقعی مسکن رخ می‌دهد و افت قیمت اسمی بعید است، عملا رد شد و شرایط حاکی است در صورت ادامه کاهش ریسک ناشی از متغیر‌های غیراقتصادی، افت قیمت اسمی مسکن نیز ممکن است. مقصود از کاهش قیمت واقعی مسکن که برخی تحلیلگران به آن اشاره می‌کنند، این است که تغییرات ماهانه قیمت مسکن در حد ریزنوسان و کمتر از تغییرات تورم خواهد بود. اما ظاهرا شرایط به نحوی رقم خورده که می‌توان امید داشت در صورت استمرار توقف انتظارات تورمی مسکن، رخداد بی‌سابقه‌ای به لحاظ افت قیمت اسمی مسکن در فاز پساجهش کنونی رقم بخورد.

منبع: دنیای اقتصاد