۵ نقطه ضعف تمدید «خودکار» اجاره مسکن

به گزارش می‌متالز، سیاست «تمدید خودکار» اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ در سال جاری، براساس آنچه تحت عنوان «کلیه قراردادها» و همچنین «لحاظ ۶ مورد استثنا» در متن آن آمده، حاوی پنج اشکال و ابهام برای طرفین بازار است.

مهم‌ترین نقطه کور این تصمیم، «سرنوشت اختیار مستاجرها» بابت تعیین فرمول رهن و اجاره یا حتی پایان دادن به سکونت در آپارتمان سال اول اجاره است.

از آنجا که «تغییر وزن رهن و اجاره ماهانه قرارداد۱۴۰۰» به‌عنوان موارد مجاز برای «عدم تمدید خودکار» قید نشده است، درخواست آن می‌تواند مسیر توافق را مبهم و پیچیده کند.

 بر اساس بند ماده دوم، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.

سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک

از یک سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند و بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحد‌هایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره بها را نداشته باشند.

افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد.

همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد.

مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد.

در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند.

مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیه‌ای است که برای خریداران ایجاد می‌شود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحد‌های مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبه‌رو خواهند شد.

همچنین در بندی از ماده دوم قید شده «در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد» امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد.

هر چند در ظاهر این بند با هدف تامین منافع موجر پیش بینی شده است، اما از آنجا که تشخیص بدعهدی مستاجر به شورا‌های حل اختلاف سپرده شده است، عملا موجران برای احقاق حقوق طبیعی خود ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی هستند.

در واقع علاوه بر موجر، مستاجر و واسطه‌های ملکی، به استناد این بند از این پس پای دستگاه قضایی به عنوان ضلع چهارم دخیل در معاملات اجاره مسکن به قرارداد‌ها باز می‌شود و پروسه پیگیری بدعهدی مستاجران زمان بر خواهد شد.

سومین اشکال مرتبط با موجران نیز مربوط به بندی است که به موجر مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را درصورتی که فرزند او ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد، می‌دهد.

در اینجا نیز فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی مذکور را در اختیار فرزند خود قرار دهد، کاملا گنگ است و افزون بر این، طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند اختصاص ملک خود به سکونت فرزندش، نوعی مشکل تراشی در بازار اجاره محسوب می‌شود و حتی می‌تواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد.

دو ابهام درباره اختیار مستاجر‌ها

نخست اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی ربط اقدام کرده باشد و دوم اینکه مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها در چارچوب سقف مشخص خودداری کند.

به‌طور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه «آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟» و نیز اینکه «آیا تمایلی به تبدیل اجاره بهای خود با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟» حق تصمیم‌گیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است.

در واقع در هیچ کجای بسته حمایت از مستاجران اشاره‌ای به این موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی «تبدیل» برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟

ابهام دیگر مربوط به زمانی است که مستاجر به هر دلیل قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره را دارد. در یک بند از ماده دوم اشاره شده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها معادل نرخ‌های مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد.

اما به‌طور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند.

نظر کارشناسان حقوقی و قعالات بازار مسکن

کارشناسان حقوقی معتقدند بسته مذکور در زمره قوانین حمایتی به شمار می‌آید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد.

در این صورت اگر وی قصد جابه جایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد، به حمایت قانونی نیازی ندارد. با این حال فعالان بازار اجاره مسکن معتقدند باید برای پیشگیری از مشکل تراشی در بازار اجاره، به صراحت به این موضوع در متن بسته مذکور اشاره شود، کمااینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص، برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار، از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و او را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شورا‌های حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی خود برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.

منبع: تجارت نیوز