کلید فروشنده‏‏‌ها در رکود مسکن/ فروش «فوری» و «معاوضه» آپارتمان در کدام مناطق و با چه اهدافی؟

به گزارش می‌متالز، در این شرایط سمت عرضه ناگزیر به استفاده از دو تاکتیک شامل قید «فوری» در آگهی‌های ملکی و نیز ابراز تمایل به «معاوضه» ملک خود شده است. از این دو تاکتیک می‌توان به عنوان ابزار‌های کلیدی فروشنده‌ها برای معامله ملکی در بازار راکد میانه تابستان یاد کرد.

اگرچه انتظار می‌رود دشواری فروش مسکن در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی کمتر از سایر فصول سال باشد، اما تابستان امسال شرایط بازار مسکن تحت‌تاثیر دست کم دو عامل، وضعیتی متفاوت از سایر بازار‌ها دارد. رکود در بازار مسکن پایتخت از سال ۹۸ تاکنون سایه انداخته است، اما آنچه موجب شده امسال تابستان وضعیتی دور از انتظار در بازار رقم بخورد، از یک سو شروع دوباره مذاکرات احیای برجام و پررنگ‌تر شدن ابهام درباره آینده قیمت در بازار‌های مختلف از جمله مسکن در افکار عمومی است. ۱۱ مرداد امسال بود که خبر از سر‌گیری مذاکرات رفع تحریم‌ها به طور ناگهانی منتشر شد. همین رخداد کافی بود تا وضعیت متفاوتی در بازار مسکن طی دو دهه بعدی مرداد ماه رقم بخورد.

ناگهانی بودن خبر سفر مذاکره کنندگان ارشد کشورمان به وین، پایتخت اتریش از یک سو و اخباری که پس از آن درباره نهایی شدن سند احیای برجام از سوی طرفین مذاکرات منتشر شد از سوی دیگر، سبب شد گروهی از متقاضیان خرید و فروش ملک در بازار مسکن برداشت‌های متفاوتی از سرنوشت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌های مختلف از جمله بازار مسکن داشته باشند و رفتار خود را در بازار بر پایه این برداشت‌ها بازتنظیم کنند. برآورد گروهی از متقاضیان خرید مسکن در هفته‌های اخیر این بوده که احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات وین در این دوره بیشتر از هر وقت دیگری بوده و به این ترتیب دلیلی برای عجله در عقد قرارداد وجود ندارد. تحقیق میدانی از بازار مسکن پس از شروع این دور از مذاکرات حاکی از این بود که در یکی دو هفته گذشته، تعدادی از قرار‌های تنظیم شده برای عقد قرارداد نهایی معامله ملک، از سوی خریداران به بهانه‌های مختلف لغو شد.

به این ترتیب یکی از عوامل اصلی تشدیدکننده رکود ملکی در مردادماه، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و برون زای بازار مسکن یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها بود. همزمانی ایام مرداد با ماه محرم نیز به عنوان دومین عامل رکودزا در بازار مسکن میانه تابستان بر رفتار معامله گران اثر گذاشت. گروهی از معامله گران ملکی از عقد قرارداد در ماه‌های محرم و صفر خودداری کرده و ترجیح می‌دهند پس از این ایام خرید و فروش انجام دهند. خودداری از معاملات به‌ویژه در دهه اول ماه محرم معمولا جدی‌تر است و این موضوع سبب شد گروهی از معامله گران ملکی نیز تحت‌تاثیر همزمانی این ایام با مرداد ماه، از خرید و فروش منصرف شوند. با این وصف اندک امید به بهبود وضعیت بازار مسکن در ایام تابستان نیز در مرداد ماه از دست رفت، چراکه بازار مسکن در حالی که هنوز درگیر رکود چهارساله بوده و صرفا به طور مقطعی در برخی ماه‌ها با افزایش حجم معاملات روبه‌رو بود، در ماه میانی تابستان به دلیل اثرپذیری از عوامل رکودزای دوگانه وضعیت بغرنج تری به‌ویژه برای فروشندگان پیدا کرد.

در این شرایط سمت عرضه ناگزیر به استفاده از دو تاکتیک برای ترغیب خریداران به معامله شده است. تحقیق میدانی از بازار مسکن و نیز بررسی فایل‌های ثبت‌شده در موتور‌های جست وجوی آگهی‌های ملکی حکایت از آن دارد که تعداد آگهی‌های با قید عبارت «فوری» در هفته‌های اخیر افزایش محسوسی پیدا کرده است. آگهی دهندگان فروش فوری در بازار املاک را می‌توان به چهار دسته کلی تقسیم کرد. گروهی از عرضه کنندگانی که اعلام کرده اند قصد فروش فوری ملک خود را دارند، متقاضیان تبدیل به احسن املاک خود هستند. این فروشنده‌ها بعضا املاک مصرفی خود را برای فروش و تبدیل به خانه‌ای با متراژ یا موقعیت بهتر عرضه کرده اند و برخی نیز ملک ثانویه و سرمایه‌ای خود را که در سال‌های گذشته خریداری کرده بودند و عمدتا از جنس آپارتمان‌های فاقد امکانات واقع در نیمه جنوبی یا میانه شهر است، برای فروش فوری فایل کرده اند.

این دسته از متقاضیان فروش فوری ملک در گذشته نیز در بازار مسکن حضور داشتند و در واقع همواره یکی از اصلی‌ترین گروه‌هایی که برای فروش ملک عجله دارند، همین افراد هستند. آن‌ها به واسطه اینکه ملک جایگزین دیگری را معامله کرده اند یا اینکه خانه جایگزین خود را پیدا کرده اند و می‌خواهند قبل از اینکه متقاضی دیگری برای آن پیدا شود، نسبت به عقد قرارداد خرید اقدام کنند، ناگزیر به فروش فوری هستند و حتی ممکن است انعطاف قیمتی بیشتری نسبت به سایر فروشندگان فوری بازار مسکن نشان دهند.

دسته دوم عرضه کنندگان آگهی‌های ملکی با قید «فروش فوری» در بازار مسکن هفته‌های اخیر، فروشندگان واحد‌های نوساز هستند که واحد آن‌ها عمدتا در مناطق نیمه جنوبی شهر واقع شده است. انگیزه بسیاری از فروشندگان واحد‌های نوساز و کلید نخورده در بازار مسکن جنوب پایتخت، تبدیل واحد‌های تکمیل شده سازنده به نقدینگی برای خرید زمین و شروع ساخت‌وساز جدید است. در واقع اغلب فروشندگان فوری نوساز‌های واقع در نیمه جنوبی شهر، سازندگانی هستند که برای شروع پروژه ساختمانی بعدی ناگزیر به فروش برخی واحد‌های تکمیل شده قبلی هستند. علت تواتر این دسته از آگهی‌ها در نیمه جنوبی شهر نیز روشن است؛ در این محدوده به واسطه وجود بافت فرسوده، موقعیت ساخت‌وساز در بازار راکد فعلی قدری بیشتر از نیمه شمالی شهر است و بستر لازم برای فعالیت سازندگانی که با وجود رکود ساختمانی، تمایل به فعالیت دارند، در این محدوده از شهر فراهم است.

سومین دسته از فروشندگان فوری که این روز‌ها در بازار مسکن حضور دارند، آگهی دهندگان شخصی املاک واقع در مناطق متوسط شهر هستند که به دلیل رکود معاملاتی در یکی دو ماه اخیر، از طریق مراوده با واسطه‌های ملکی موفق به فروش واحد مورد نظر خود نشده اند و اکنون با شناختی که از طریق معاملات دیگر نظیر خودرو، از بازار‌های نیازمندی‌های آنلاین پیدا کرده اند، اقدام به ثبت آگهی فروش فوری ملک به صورت شخصی کرده اند. این گروه از فروشنده‌ها بعضا سرمایه‌گذارانی هستند که به دلیل نیاز مالی به نقدینگی، ناگزیر به خروج از بازار ملک شده اند. آن‌ها عنوان می‌کنند که همچنان مسکن را بهترین پناهگاه حفظ سرمایه تلقی می‌کنند، اما به دلیل نیاز مالی برای برخی امور معیشتی و جاری خود نظیر تبدیل خودرو، پرداخت هزینه‌های درمان و نظایر آن، تصمیم به فروش ملک گرفته اند و بقیه سرمایه خود را پس از تبدیل به نقدینگی، روانه بازار پول خواهند کرد.

اگرچه بازدهی بازار پول محدود بوده و سقف مشخصی دارد، اما برای گروهی از صاحبان سرمایه که ریسک پذیری کمی دارند، گزینه مطلوبی است. برخی از آگهی دهندگان شخصی فروش فوری ملک نیز این نگرانی را دارند که سرمایه آن‌ها پس از احیای برجام با توجه به احتمال ریزش دلار با کاهش ارزش روبه‌رو شود به این خاطر، برای فروش واحد خود اقدام کرده اند. در نهایت گروه چهارم از آگهی دهندگان آپارتمان فروشی که اغلب املاک مناطق لوکس شمال شهر را برای فروش با قید «فوری» عرضه کرده اند، به صراحت عنوان می‌کنند که این عبارت را صرفا با انگیزه بازارگرمی استفاده می‌کنند و اصلا عجله‌ای برای معامله ندارند.

آن‌ها اذعان می‌کنند در بازار راکد مسکن که گروهی از متقاضیان بالقوه خرید ملک، صرفا نظاره گر آگهی‌ها هستند، یکی از راه‌های ترغیب به معامله همین قید «فوری» در آگهی هاست. از سوی دیگر تعداد بازدید از آگهی‌های ملکی با قید «فوری» درج شده در برخی بازار‌های نیازمندی‌های آنلاین، به مراتب بیشتر از سایر آگهی‌ها بوده و این ناشی از تمهیداتی است که استارت‌آپ‌ها برای کسب درآمد از این محل پیش‌بینی کرده اند. در واقع آگهی دهندگان در صورتی که آگهی را در قالب «فوری» فایل کنند، در ازای پرداخت وجه مشخصی به استارت‌آپ‌های ملکی، از امکان بازدید بیشتر برخوردار می‌شوند. این خصیصه سبب شده فروشندگان بازار مسکن از امکان مذکور صرفا با انگیزه بازاریابی بهتر استفاده کنند، آن هم بدون اینکه قصدی برای فروش فوری داشته باشند.

معاوضه ملک با کلید خودرو

تاکتیک دیگری که فروشنده‌های واقعی بازار مسکن در هفته‌های اخیر برای معامله ملک به آن متوسل شده اند، عرضه آگهی ملک با پیشنهاد «معاوضه» است. هرچند تعداد فروش فوری‌های بازار مسکن به مراتب بیشتر است، اما به گفته فعالان بازار مسکن طی مرداد متقاضیان معاوضه ملکی در مناطق متوسط و جنوب شهر نیز با اندکی افزایش روبه‌رو بوده است. دو شکل رایج معاوضه در بازار مسکن که در آگهی‌های مذکور مشاهده می‌شود، معاوضه با خودرو و نیز معاوضه با ملک دیگری با موقعیت متفاوت است.

یکی از مصادیق پررنگ انگیزه سمت عرضه برای معاوضه ملک با خودرو، تبدیل سرمایه خود به یک دارایی به مراتب نقدشونده‌تر از ملک است. به این ترتیب گروهی از مالکانی که در سال‌های اخیر نسبت به خرید ملک با انگیزه سرمایه‌گذاری اقدام کرده و به هر دلیل پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آینده به تبدیل سرمایه خود به وجه نقد تمایل دارند، معاوضه با خودرو را پیشنهاد می‌کنند. گروه دیگری از پیشنهاددهندگان معاوضه ملک با خودرو نیز با علم به شرایط راکد بازار مسکن و نیز نبود نقدینگی کافی برای خرید ملک نزد صاحبان سرمایه، این پیشنهاد را مطرح کرده اند که کلید ملک خود را با کلید خودرو معاوضه کنند.

برخی دیگر از آگهی‌های ملکی نیز به شکل پیشنهاد تبدیل آپارتمان به واحد مسکونی دیگری در یک منطقه دیگر یا در همان منطقه، اما با متراژ بیشتر ثبت شده است. عرضه کنندگان این واحد‌های مسکونی که متقاضی تبدیل واحد خود به ملک دیگری هستند، متقاضی تبدیل به احسن بوده و امید دارند بتوانند در بازار راکد فعلی، بدون دردسر و ریسک دو معامله پیاپی خود شامل فروش خانه فعلی و خرید خانه جایگزین را انجام دهند. آن‌ها تصور می‌کنند ممکن است برخی فروشندگان بازار مسکن تمایل داشته باشند خانه خود را به واحد کوچک‌تر یا در منطقه مناسب‌تر تبدیل کنند. هرچند این احتمال در بازار مسکن به طور معمول بالا نیست، اما برخی در سمت عرضه بازار مسکن، امید دارند بتوانند در بازار رکودی از این طریق معاملات تبدیل به احسن خود را با حداقل ریسک انجام دهند.

منبع: دنیای اقتصاد