معاملات شفاف شهر در تالار شیشه‌ای

به گزارش می‌متالز، یکی از درگاه‌های مهم فساد در شهرداری گام به گام در حال بسته‌شدن است؛ درگاهی که از مسیر فروش املاک شکل گرفت و به مرور زمان تبدیل به غول بزرگی از رانت و پولشویی شد. اکنون، اما مدیریت شهری در حال تغییر مسیری است که نتیجه آن، شفاف‌شدن ماجرای عرضه املاک خواهد بود و در ادامه مانع بروز هرگونه فساد از کنار فروش املاک شهر می‌شود.

مهرماه سال گذشته ابوالفضل فلاح، معاون مالی و اقتصاد شهری شهردار تهران هم با تأکید بر این موضوع از تغییر رویه در واگذاری املاک و مولدسازی آن‌ها سخن گفته بود. همین دیدگاه سبب شد شهرداری تهران برای عرضه املاک خود، تالار شیشه‌ای بورس کالا را انتخاب کند؛ بازاری که از آن با عنوان دماسنج اقتصادی یاد می‌شود و تمام فرآیند معاملات شفاف صورت می‌گیرد.

بر این اساس، در گام نخست، ۲ملک شهرداری در بورس کالا عرضه میشود که جدا از شفافیت، گشایش مالی شهرداری و در نتیجه اتمام طرح‌های بر زمین‌مانده را هم به دنبال دارد. این کار برای نخستین‌بار در کشور توسط شهرداری تهران صورت‌گرفته و ابوالفضل فلاح در گفت‌وگویی تبعات و مزایای آن را تشریح کرده است.

شهرداری یک نهاد خدماتی و اجتماعی محسوب می‌شود. با ورود به بورس کالا می‌توان اینطور استنباط کرد که این نهاد قصد حضور و فعالیت در بازار‌های اقتصادی را دارد؟

عرضه املاک در بورس کالا یک کار متداول در تمام دنیاست. کشور‌هایی مانند هلند و انگلیس سال‌هاست که از این روش و ابزار نوین استفاده می‌کنند و باید گفت که در این حوزه ما دچار عقب‌ماندگی شده‌ایم. حضور در بورس کالا صرفا نمی‌تواند دخل و تصرف در بازار‌های اقتصادی باشد کما اینکه شهرداری با این حضور می‌تواند بازار میان عرضه و تقاضا را متعادل کند.

این کار در گذشته از طریق مزایده انجام می‌شد. چه ضرورتی برای تغییر این رویه وجود داشت؟

همواره در شهرداری تهران اینکه چه تعداد املاک داریم، چقدر از املاک را می‌توانیم بفروشیم، و چگونه بفروشیم و... وجود داشت که در نهایت از طریق مزایده عرضه و اطلاعات این معامله هم مکتوب و ثبت می‌شد و در اختیار عده‌ای خاص قرار می‌گرفت. در این دوره، مدیریت شهری مصمم است در وهله نخست معاملات شفاف صورت گیرد و از سوی دیگر املاک مولدسازی شوند هم فساد کاهش یابد و هم شهر و شهروندان از این منبع مالی منتفع شوند.

قرار است چه تعداد ملک در بورس کالا عرضه شود؟

ما نمی‌خواهیم حد قائل شویم و بگوییم شهرداری چقدر ملک دارد و چه تعداد عرضه کند و چه تعداد نگه دارد، بلکه قائل به این هستیم که به شهرداری نگاه شرکت‌ها را داشته باشیم. به این شکل که شرکت‌ها یک موجودی نقدی دارند و یک موجودی کالا و همیشه سعی دارند بین آن‌ها تعادل برقرار کنند؛ بنابراین نه انباشت بیش از حد ملک به درد شهر می‌خورد و نه فروش همه آن‌ها به نفع شهر و شهروندان خواهد بود. به‌طورکلی ما در ابتدای راه هستیم و کیفیت عرضه برایمان بیش از کمیت اولویت دارد و ازاین‌رو نمی‌توان روی تعداد املاک دقیق اظهارنظر کرد.

در خصوص املاک متعلق به شهرداری هم توضیح می‌دهید؟ یا به عبارتی اینکه شهرداری چگونه مالکیت این املاک را به دست آورده است؟

ملک اعم از واحد مسکونی و... از طریق مشارکت شهرداری با سرمایه‌گذاران در پروژه‌ها حاصل می‌شود. باتوجه‌به میزان مشارکت شهرداری در طرح‌ها هرسال به تعداد این املاک افزوده می‌شود که قابل بارگذاری و تبدیل نیستند.

از یک‌سو شهرداری می‌تواند آن‌ها را راکد نگه دارد که در این صورت نه شهروندان سود می‌برند و نه شهرداری می‌تواند برنامه‌های توسعه‌ای را پیش ببرد. از سوی دیگر می‌تواند آن‌ها را بفروشد و تبدیل به منابع نقدی کند که این مورد بهترین گزینه است؛ چراکه از منابع حاصل شهر و شهروندان منتفع می‌شوند.

ارزش ۲ملک عرضه‌شده چقدر است؟

این دو ملک، آپارتمان‌های سازمانی یا بهتر است بگویم خانه مدیران شهرداری در سال‌های مختلف بوده که در مجتمع مسکونی اُپال منطقه۲ قرار دارند. یکی ۹‌میلیارد و ۱۰۰‌میلیون و دیگری ۱۶‌میلیارد و ۵۰۰‌میلیون تومان ارزش‌گذاری شده‌اند. در واقع این املاک اموال بیت‌المال بودند که در اختیار عده‌ای خاص قرار داشتند و اکنون قرار است به منابع نقدی تبدیل و وارد خزانه شهرداری تهران شود.

فروش چه زمان خواهد بود؟

۳روز دیگر یعنی ۲۳‌شهریور فروش آغاز می‌شود و به مدت ۷‌روز ادامه خواهد داشت.

منابع حاصل از فروش این املاک در کجا هزینه می‌شود؟

محل هزینه مشخصی برای این منابع پیش‌بینی‌نشده، اما آنچه از فروش املاک حاصل می‌شود، در اختیار بودجه و شورای شهر تهران است و قطعا در راستای تحقق اهداف توسعه شهر هزینه خواهد شد. این اهداف ممکن است مربوط به حوزه حمل‌ونقل یا زیرساخت‌ها و... باشد.

آیا تمامی املاک شهرداری قابلیت عرضه در بورس کالا را دارند؟

خیر. املاکی را می‌توان در بورس کالا عرضه کرد که هیچ‌گونه مشکل حقوقی و قانونی نداشته باشند. یعنی علاوه بر داشتن سند و سایر استعلامات ثبتی و... نداشتن معارض هم الزامی است تا بتوان در مدت ۲ ماه سند را به نام خریدار ثبت کرد.

به انتفاع مردم اشاره کردید. در این مورد توضیح می‌دهید؟

در شیوه‌های سنتی از جمله مزایده، تنها عده‌ای خاص سود می‌برند، اما در این شیوه علاوه بر شفافیت معاملات، منابع در پروژه‌های شهری هزینه و مشکلات شهر و شهروندان حل می‌شود. مورد دیگر ایجاد شفافیت در قیمت املاک مناطق است.

به این معنا که شهرداری تهران با عرضه املاک در بورس کالا سبب ازبین‌رفتن قیمت‌های هیجانی، تهاجمی و حباب‌گونه ملک در مناطق می‌شود و شهروندان می‌توانند با محاسبه میانگین قیمت عرضه‌شده ملک در بورس کالا، معاملات خود را انجام دهند.

نکته دیگر هم ایجاد زمینه رقابت سالم برای همگان است. در بورس کالا کسانی که مایل به خرید ملک هستند، در یک شرایط برابر شرکت و در فضای دور از پارتی و رانت‌بازی برنده می‌شوند.

عرضه در بورس کالا چه مزیت‌هایی نسبت به مزایده دارد؟

در مزایده پس از تعیین قیمت پایه توسط کارشناس، به مدت یک ماه در ۲نوبت آگهی انجام می‌شود و سپس روز مزایده تعیین و پاکت‌ها از سوی شرکت‌کننده‌ها ارائه و فارغ از مسائل جانبی (رانت‌بازی و ...) قیمت برنده اعلام و کار به اتمام می‌رسد. اگر بنا به هر دلیل روز مزایده کار انجام نشود، برگزاری دور دوم حدود ۶ تا ۷ ماه طول می‌کشد و فرآیند دوباره از ابتدا باید طی شود.

در بورس کالا بعد از عرضه املاک توسط شهرداری، مبایعه‌نامه (نوشته‌ای که در مورد قرارداد خریدوفروش تنظیم می‌شود و یک سند عادی است و هیچ یک از طرفین حق فسخ یک‌طرفه را ندارند) نوشته می‌شود و شهرداری در راستای عمل به تعهداتش ۳درصد ارزش قیمت پایه را به‌عنوان ضمانت تودیع می‌کند و همه مدارک روی سایت قرار می‌گیرد.

روز تعیین‌شده از ساعت ۹ و ۳۰‌دقیقه تا ۱۱ و ۳۰‌دقیقه رقابت میان خریداران شروع می‌شود و نهایتا ۱۰‌دقیقه قبل از پایان ساعت تعیین‌شده معامله متوقف و رقابت روز بعد با آخرین قیمت اعلام‌شده روز گذشته شروع می‌شود. در واقع عرضه به مدت ۷‌روز خواهد بود و ممکن است شهرداری همان روز اول با قیمت پیشنهادی موافقت کند یا روز آخر.

آیا ۳‌درصد ضمانت را فقط شهرداری می‌دهد یا خریدار هم باید این ضمانت را تودیع کند؟

۳‌درصد ارزش قیمت پایه ملک توسط طرفین یعنی عرضه‌کننده و خریدار تودیع می‌شود تا طرفین به تعهداتشان عمل کنند و اگر یکی از طرفین نسبت به تعهدات خود پایبند نباشد، ۳‌درصد به نفع دیگری خواهد بود. در واقع همان ضرر و زیان فسخ معامله است.

فروش املاک در بورس کالا نقدی است؟

خیر. عرضه، نقدی و نقدی اعتباری است. در شیوه نقدی، خریدار پس از پرداخت مبلغ نهایتا در مدت ۲‌ماه سند را دریافت می‌کند. در شیوه نقدی اعتباری هم، خریدار ۱۰‌درصد مبلغ را به‌صورت نقد می‌پردازد و ۹۰‌درصد مابقی را از طریق چک در ۳‌بازه زمانی معین تسویه می‌کند.

شهرداری تهران می‌تواند در این مورد الگویی برای سایر کلانشهر‌های کشور باشد؟

بله، حتما می‌تواند، اما نه‌تن‌ها در عرضه املاک، بلکه حتی در خرید از بورس کالا. البته باتوجه‌به ظرفیت‌ها و امکاناتی که در شهر‌ها وجود دارد، این کار می‌تواند موفق باشد. همچنین علاوه بر کلانشهرها، انبوه‌سازان و سایر نهاد‌ها و... هم می‌توانند با الگوبرداری از شهرداری تهران از این ابزار نوین استفاده کنند؛ چراکه چنین حضوری سبب ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد شد.

در خصوص خرید‌های شهرداری از بورس کالا هم توضیح می‌دهید؟

در حوزه خرید از سال گذشته برنامه‌ریزی کردیم و اولین کالایی که از بورس کالا خریداری شد، قیر بود. قبل از این اقدام به کارگزار سفارش می‌دادیم و پس از تهیه قیر با درصدی بالاتر کالا توسط کارگزار به ما فروخته می‌شد، چون خرید مستقیم صورت نمی‌گرفت و برای انجام خرید مستقیم از تأمین‌کننده‌ها قرار شد خرید‌ها از بورس کالا انجام شود؛ بنابراین از بورس کالا به‌عنوان خریدار کد دریافت کردیم و فروردین امسال خرید قیر صورت گرفت.

طی چند ماه گذشته حدود ۲۰‌هزار و ۷۰۰‌تن قیر خریداری شده که بر اساس بررسی‌ها ۳۰‌درصد قیمت پایین‌تر از قبل بوده است. در واقع با حذف واسطه‌ها از یک‌سو ۳۰‌درصد صرفه‌جویی اتفاق افتاده و از سوی دیگر کالای باکیفیت دریافت کرده‌ایم.

این فرآیند همچنان ادامه دارد و خرید میلگرد از بورس کالا را شروع کرده‌ایم و خرید سیمان را هم در دستور کار داریم. نکته مهم و طلایی این معاملات قابل رصدبودن میزان خرید، قیمت و میزان موردنیاز و... است.

کلام آخر ...

هدف شهرداری تهران شفاف‌سازی است و نخستین قدم‌ها با وجود همه مخالفت‌ها و مقاومت‌ها برداشته شده است. دارایی‌های شهر به همه شهروندان تعلق دارد و امیدواریم با چنین اقداماتی امانتداران شایسته‌ای باشیم و با اقداماتی که صورت می‌گیرد، همگان از نتایج منتفع شوند.

گفتگو از زینب زینال‌زاده، روزنامه‌نگار

منبع: کالاخبر