کشف زمستانی در بازار مسکن / چهار «ثبات‌ساز» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در تهران

به گزارش می متالز، بررسی‌ها بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در دی ماه ۹۷ در حالی منجر به کشف دست‌کم چهار عامل هدایتگر تورم ماهانه در معاملات زمستانی خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی شده است که در میان این عوامل، نقش یک پارامتر پررنگ‌تر از سایر پارامترهای مطرح است.

تورم ملکی ماهانه شهر تهران در حالی در اولین ماه از فصل زمستان به کمترین میزان خود از اردیبهشت امسال تاکنون رسیده و با افزایش 1.5 درصدی درصدی متوسط قیمت آپارتمان‌ها نسبت به میانگین قیمت مسکن در آذرماه به مرز صفر نزدیک شده است که در شهریور امسال نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با یک ماه قبل-مرداد-به نقطه اوج خود –تورم ماهانه ۹ درصدی-رسید. این در حالی است که در دو ماه ابتدای پاییز ۹۷ تورم ماهانه ملکی در شهر تهران به ۶ درصد و در آذر به ۴ درصد کاهش یافت؛ چرخش مسیر تورم ماهانه مسکن شهر تهران که پاییز امسال آغاز شده بود و در آخرین ماه از این فصل به کمترین میزان خود رسیده بود در دی ماه-اولین ماه از فصل زمستان-ادامه یافت؛ به‌طوری که در حال حاضر قیمت واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت در آستانه ورود به فاز «ثبات» قرارگرفته است.

 نتایج تازه‌ترین کشف زمستانی از بازار معاملات مسکن شهر تهران براساس داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد، دو گروه از ۴ عامل و هدایتگر ترمز تورم ماهانه ملکی در پایتخت مربوط به سمت «تقاضا» و دو گروه دیگر ناشی از وقوع دو رویداد یا دو رفتار از سمت «عرضه» واحدهای مسکونی است.

مهم‌ترین هدایتگر ترمز تورم ماهانه ملکی شهر تهران در دی به استقبال خریداران زمستانی مسکن از خرید واحدهای مسکونی «غیرنوساز» با شدت «بیشتر» نسبت به سایر ماه‌های سپری شده از سال جاری برمی‌گردد؛ پاییز امسال سهم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز که از ابتدای سال روی منحنی کاهش قرار گرفته بود با افت محسوس‌تری مواجه شد و بررسی‌های اولیه از تغییرات بازار زمستانی واحدهای مسکونی نشان می‌دهد که سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پایتخت بازهم کاهش یافته است؛ اثر کاهش حجم معاملات نوسازها بر وضعیت قیمتی بازار معاملات مسکن در شکل کاهش تورم ماهانه ملکی در شهر تهران بروز کرده است؛ در ماه‌های اخیر همزمان با افت سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران، در مقابل به سهم واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر-عمدتا ۱۶ تا ۲۰سال-افزوده شد؛ از آنجا که هم‌اکنون قیمت فروش واحدهای مسکونی با عمربنای صفر تا ۵ سال حدود ۲۰ درصد از قیمت فروش واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال بیشتر است، همین اختلاف فاحش در وضعیت جهش قیمتی، وزن نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران را از ۵۰ درصد در ابتدای سال به حدود ۴۰درصد کاهش داده است؛ در حال حاضر وزن واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال از کل معاملات مسکن از ۱۰ درصد  در ابتدای سال به حدود ۱۵ درصد افزایش یافته است؛ همین موضوع باعث کند شدن شیب تورم ماهانه مسکن در معاملات زمستانی بازار ملک و همچنین تاثیر بر سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران شده است.

به این ترتیب بخش قابل توجهی از افت شدید تورم ماهانه مسکن در معاملات مسکن دی در شهر تهران ناشی از گرایش تعداد بیشتری از خریداران ملک به واحدهای مسکونی غیرنوساز بوده است.

این در حالی است که در قالب دومین پارامتر اثرگذار بر نحوه عملکرد ترمز تورم ماهانه مسکن در شهر تهران، می‌توان از «شیفت اجباری برخی متقاضیان خرید مسکن از مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران به مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت» نام برد؛ به دنبال افزایش شدید قیمت مسکن در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران همچون مناطق ۴ و ۵، برخی خریداران به خصوص خانه‌اولی‌ها مقصد جست و جو وخریدهای ملکی خود را از این مناطق به مناطق واقع در نیمه جنوبی-عمدتا مناطق ۹ تا ۲۱ و در برخی موارد منطقه ۲۲ پایتخت-تغییر دادند؛ بنابراین از آنجا که بخشی از معاملات خرید مسکن که در شرایط عادی در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران انجام می‌شد به نیمه جنوبی شهر منتقل شد و از آنجا که سطح قیمت در این مناطق عمدتا پایین‌تر از سطح قیمت‌ها در مناطق نیمه شمالی تهران است این عامل نیز بر میانگین قیمت مسکن و در نتیجه تورم ماهانه ملکی پایتخت تاثیر داشته است.

سومین و چهارمین پارامتر اثرگذار بر نحوه عملکرد ترمز تورم ماهانه مسکن در شهر تهران مربوط به سمت عرضه است؛ طی ماه‌های اخیر به‌طور کلی تعداد واحدهای مسکونی نوساز پرمتقاضی و پرمعامله آماده فروش(واحدهای نوساز در مناطق مصرفی با متراژ کم یا متوسط)، ناشی از رکود ساختمانی سال‌های ۹۳ تا ۹۵، در بنگاه‌های معاملاتی و به‌طور کلی بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی پرتقاضا نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ بنابراین بخش قابل توجهی از خریداران مسکن حتی در صورت تمایل وبنیه مالی کافی برای خرید واحد مسکونی نوساز مجبور به انتخاب و خرید آپارتمان از بازار واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۵ سال شدند؛ این موضوع نیز منجر به کاهش سهم نوسازها از کل معاملات مسکن و در نتیجه اثر تغییرات و فاصله قیمتی آنها با سایر واحدها بر میانگین قیمت و میزان تورم ماهانه مسکن شهر تهران شده است. 

از سوی دیگر و به‌عنوان چهارمین پارامتر اثرگذار در این زمینه، یک رفتار سازندگان از بابت خودداری موقت برخی از آن‌ها از فروش واحدهای مسکونی نوساز با این تصور که می‌توانند این واحدها را در ماه‌های آینده با قیمت بالاتری به فروش برسانند قابل ذکر است؛ این موضوع نیز در شکل کاهش تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز و کاهش وزن این واحدها در کل معاملات خرید مسکن شهر تهران و اثر آن بر سطح میانگین قیمت مسکن و همچنین افت تورم ماهانه ملکی پایتخت قابل شناسایی و معرفی است. هر چند کارشناسان این انتظار نادرست سازنده‌ها را موجب تشدید عمق رکود در بازار ملک و در ادامه زیان خود سازنده‌ها از بابت دشواری در فروش واحدها و برخورد به بحران مالی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید می‌دانند. 

بررسی‌ها از تغییرات حجم و قیمت در بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان نشان می‌دهد، دی ماه امسال، کمترین تورم ماهانه مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران معادل منفی 8.5 درصد و بیشترین تورم ماهانه ملکی در منطقه ۲۱ پایتخت حدود ۱۹ درصد به ثبت رسیده است؛ منطقه ۲۱ شهر تهران در معاملات زمستانی مسکن در ۳۰ روز ابتدای آخرین فصل سال به لحاظ تغییرات قیمتی و حجم معاملات خرید آپارتمان یک منطقه «ویژه» محسوب می‌شود؛ در حالی که بیشترین سطح تورم ماهانه مسکن در این منطقه در دی ماه به ثبت رسید از سوی دیگر تعداد معاملات خرید مسکن در این منطقه در ۳۰ روز ابتدای زمستان، نیز ۲۱ درصد افزایش یافت و همین موضوع باعث شد دی ماه امسال این منطقه درفهرست ۶ منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد حجم معاملات خرید مسکن قرار بگیرد؛ به‌طور کلی بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف در اولین ماه فصل زمستان به چهار گروه قابل طبقه‌بندی است. 

• تفصیل گزارش را اینجا بخوانید.