ایست تورم اجاره مسکن/ ماجرای بالانس نسبی عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن

به گزارش می‌متالز، آمار رسمی از تازه‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن در کشور نشان‌دهنده انجماد زمستانی تورم در این بازار است. در تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تحولات ماهانه بازار اجاره، در حالی سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در دی ماه امسال معادل ۸/ ۲‌درصد اعلام شده است که این میزان دقیقا برابر با تغییرات ۸/ ۲ درصدی شاخص اجاره بهای مسکن کشور در آذرماه است.

این موضوع نشان می‌دهد، تورم بازار اجاره در زمستان منجمد شده و نسبت به ماه پایانی پاییز بدون تغییر بوده است. اگرچه همچنان تورم نزدیک به ۳ درصدی شاخص اجاره بها در یک ماه، تورمی بالا و قابل‌توجه در بازار اجاره نسبت به شرایط معمول این بازار محسوب می‌شود اما، جزئیات مربوط به آمار رسمی اعلام‌شده از سوی مرکز آمار و همچنین اظهارات واسطه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره بها در شهر‌های کشور، ثابت شده و تغییری نسبت به اواخر پاییز نداشته است.

دو پیام از بازار زمستانی اجاره

بررسی‌ها برپایه آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، تغییرات بازار اجاره مسکن در کشور در دی ماه امسال دست کم دو پیام مهم را در خود جای داده است. پیام اول مربوط به ارتباط تورم اجاره با تورم عمومی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دی ماه امسال بعد از ماه ها، تورم ماهانه اجاره از تورم عمومی ماهانه کمتر شده است. تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در دی ماه در کشور ۸/ ۲‌درصد بوده است؛ تورم عمومی ماهانه در این ماه معادل ۳/ ۴‌درصد گزارش شده است.

پیام دوم مربوط به ثابت شدن و انجماد سرعت رشد اجاره بها در دی ماه نسبت به اواخر پاییز است. تورم ماهانه دی ماه در بازار اجاره به روایت مرکز آمار از تغییرات شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی در کشور در حالی ۸/ ۲‌درصد گزارش شده است که در آذرماه نیز این میزان ۸/ ۲‌درصد بوده است. نکته مهم در این رابطه این است که در شهریور ماه تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور ۵/ ۳‌درصد و در تیر ماه ۴‌درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بهای مسکن در پاییز و انجماد آن در زمستان سال‌جاری است. در واقع، همان گونه که در گزارش پاییزی «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات بازار اجاره مسکن کشور به آن اشاره شد شتاب افزایش اجاره بها در کشور در اواخر پاییز نصف شد و از ۶‌درصد تورم ماهانه اجاره در مهرماه به کمتر از ۳‌درصد در آذرماه رسید. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن نیز از بالای ۵۰‌درصد به کانال ۴۰‌درصد در کشور رسید. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد کماکان تورم ماهانه نزدیک به ۳ درصدی در بازار اجاره همچنان رشد بالایی به لحاظ تغییرات ماهانه بهای اجاره نشینی در کشور محسوب می‌شود. رشد ماهانه ۳ درصدی اجاره بها به معنای تورم حول و حوش ۴۰ درصدی سالانه در این بازار است که تورمی بالا محسوب می‌شود. در شرایط معمول، عادی و نرمال، تورم سالانه اجاره مسکن در کشور حول‌وحوش بازه ۱۵ تا ۲۵ درصدی در نوسان است. این در حالی است که در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر دو فاکتور مهم و اثرگذار بر تغییرات اجاره بها یعنی تورم عمومی و تورم مسکن بالا (جهش)، بازار اجاره نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و تورم این بازار حول و حوش دو برابر شرایط عادی، رقم خورده است.

علت انجماد تورم دی ماه

تحقیقات از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهر‌ها و کلان‌شهر‌های کشور به شناسایی دست کم دو عامل مهم و موثر در شکل گیری وضعیت انجماد زمستانی تورم اجاره منجر شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهر‌های بزرگ کشور مانند اصفهان، تبریز، مشهد و... نشان می‌دهد دو عامل کلی در بروز شرایط ذکرشده و تثبیت تورم ماهانه اجاره مسکن کشور در سطح ۸/ ۲ درصدی، دخیل بوده است.

اولین عامل مربوط به اثر تغییرات فصلی بر میزان عرضه و تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه تغییرات اجاره بهای پیشنهادی موجران و اجاره بهای قطعی در قرارداد‌های منعقد‌شده در بازار زمستانی اجاره مسکن است. معمولا فصل اوج جابه جایی‌ها در بازار اجاره، فصل تابستان است. عمده تغییر و تحولات قیمتی در این بازار نیز در این فصل رخ می‌دهد. هر‌چه بازار از فصل تابستان فاصله گرفته و به سمت فصول سردتر سال حرکت می‌کند، همزمان با کاهش تقاضا در این بازار، سرعت رشد اجاره بها نیز به طور معمول کمتر می‌شود؛ بنابراین یک دلیل اصلی برای انجماد تورم اجاره در زمستان را می‌توان به موضوع تغییر فصل و کاهش تقاضا در این بازار که به طور کلی منجر به افت محسوس رونق در این بازار می‌شود نسبت داد.

عامل دوم به افزایش تمایل مستاجر‌ها به تمدید قرارداد‌های سال‌های قبل مربوط می‌شود. تعداد زیادی از مستاجر‌ها به دلیل رشد شدید قیمت‌ها در بازار اجاره به تمدید قرارداد‌ها تمایل نشان می‌دهند؛ چرا که در این شرایط ناچار به پرداخت اجاره بهای کمتری در مقایسه با وضعیتی هستند که بخواهند واحد تازه‌ای را با شرایط امروز بازار اجاره کنند.

این تمایل مستاجر‌ها به تمدید از سمت موجران نیز بار دیگر مورد استقبال قرار گرفته است. در سه سال گذشته به دلیل اجرای مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره-به طور میانگین در کشور ۲۰ درصد- در قرارداد‌های تمدیدی، بسیاری ازموجران به دلیل آنکه این سقف دستوری را با واقعیت‌های اقتصادی کشور و تورم عمومی در تضاد دانستند، از تمدید قرارداد خودداری کرده و سعی کردند واحد را با بهای مورد نظر خود به مستاجر دیگری عرضه کنند. حال، اما با کمرنگ‌تر شدن اثر این مصوبه در بازار اجاره، بار دیگر موجران نیز به تمدید قرارداد با رقم توافقی با مستاجر‌ها میل و رغبت نشان داده و در نتیجه این عامل نیز منجر به کاهش تقاضا برای جابه جایی در بازار اجاره شده است. اثر این موضوع در انجماد زمستانی تورم اجاره قابل رویت است. با این حال، تحقیقات میدانی از وجود نوعی تعادل و بالانس عرضه و تقاضا در این بازار حکایت دارد.

دو شرط اصلی برای مهار تورم اجاره

اما یک سوال مهم در ارتباط با بازار اجاره و آینده تورمی این بازار این است که آیا وضعیت انجماد تورمی در بازار اجاره یا کاهش سرعت رشد اجاره بها در کشور، وضعیتی پایدار و ادامه دار برای ماه‌های بعد خواهد بود؟

پاسخ مثبت به این سوال مستلزم تحقق دو شرط اصلی است. بازار اجاره مسکن و تحولات اجاره بها عمدتا تحت‌تاثیر وضعیت دو آیتم مهم یعنی تورم عمومی و تورم مسکن قرار دارد. در صورتی که سیاستگذار اقتصادی، موفق به مهار تورم عمومی و تورم مسکن شود می‌توان به مهار تورم بالا در بازار اجاره نیز امیدوار بود؛ در غیر‌این صورت نمی‌توان ادامه دار بودن انجماد تورمی در این بازار را انتظار داشت. این در حالی است که هم اکنون تغییرات نرخ ارز نیز به عنوان یک عامل سوم موثر بر تحولات بازار اجاره اثرگذار است. به تازگی سیاستگذار پولی، نرخ آزاد بازار ارز (قیمت بازار) را به رسمیت شناخته است. یکی از پیامد‌های به رسمیت شناختن نرخ بازار یا نرخ آزاد ارز، کاهش گسل و فاصله قیمتی ناشی از دو‌نرخی بودن ارز و شکاف قیمتی موجود بین دلار نیمایی و دلار بازار آزاد است. اما با کاهش این گسل و فاصله به واسطه به رسمیت شناخته شدن نرخ دلار در بازار آزاد از سوی سیاستگذار، می‌توان به کاهش انتظارات تورمی ناشی از وجود این گسل که منجر به شکل گیری تقاضای بالا در بازار ارز می‌شود، امیدوار بود. نوسانات ارزی با اثرگذاری بر سطح قیمت کالا‌ها و خدمات و تشدید انتظارات تورمی، در ماه‌های اخیر به یکی از بازیگردانان بازار اجاره تبدیل شده است.

منبع: دنیای اقتصاد