در بازار اجاره مسکن چه خبر است؟ / جزئیات تغییرات ماهانه اجاره‌بها در کشور

به گزارش می‌متالز، اجاره‌بها در ماهی که قیمت مسکن کاهش پیدا کرد، بیش از ۳درصد افزایش یافت. گزارش‌ها از نبض بازار اجاره کشوری حاکی است، تورم ماهانه در این بازار در ماه آذر به سطح ۳.۶ درصد رسید که تنها نیم‌درصد کمتر از نرخ رشد ماهانه اجاره در ماه آبان است. هزینه اجاره‌نشینی در شهر‌ها طی همه ماه‌های گذشته از سال جاری، شیب افزایشی داشته است؛ درحالی‌که قیمت مسکن از تابستان تاکنون، در مسیر افت ماهانه بوده است. تفاوت نبض قیمت و اجاره این پرسش را به وجود آورده که «آیا تورم اجاره از مدار همیشگی خود خارج شده است؟»

بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد، در دوره فعلی به شکل موقت، اثرپذیری نبض اجاره از تورم بیشتر از قبل شده است و کاهش قیمت مسکن، طور دیگری بر اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد.

تحلیل جدیدترین آمار پاییزی تحولات بازار اجاره کشور از قرار گرفتن این بازار روی یک مدار جدید، اما موقت خبر می‌دهد. بررسی‌ها با استناد به آمار رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی در شهر‌ها نشان می‌دهد هم اکنون نوعی معادله جدید و موقت در این بازار قابل مشاهده است. این معادله یا مدار موقت باعث شده است تحولات اخیر بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌ها عینا روی اجاره بها منعکس نشود. تورم مسکن در ماه‌های اخیر منفی شده، اما سرعت رشد اجاره بها همچنان بالاست.

جزئیات تغییر شاخص اجاره‌بها در آذرماه

تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی کشور در آذرماه نشان می‌دهد، در ماه پایانی پاییز، اگرچه سرعت رشد ماهانه اجاره بها کاهش یافته است، اما همچنان تورم اجاره مثبت است. این درحالی است که طی ماه‌های اخیر، تورم ماهانه مسکن عمدتا منفی بوده است.

آذر امسال به روایت آمار‌های رسمی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۲.۲ درصد کاهش یافت و تحقیقات میدانی از کاهش قیمت فروش آپارتمان‌ها در سایر شهر‌ها نیز حکایت دارد. اما در چنین شرایطی که بازار معاملات مسکن شاهد چند ماه افت و ثبات قیمت (از تابستان) بوده است، اما در آبان ماه نه تنها تورم ماهانه اجاره (براساس تغییرات شاخص اجاره بهای کشوری) قله ۴.۱ درصدی را به ثبت رساند که در آذرماه نیز اگرچه نسبت به آبان ۰.۵ واحد‌درصد کاهش یافت، اما کماکان تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور مثبت و معادل ۳.۶‌درصد است.

در حالی که یک ضلع مهم و اثرگذار بر تغییرات بهای اجاره مسکن، تغییرات قیمت یا تورم مسکن است، یک سوال مهم آن است که چرا در شرایطی که تورم آپارتمان‌ها منفی است باز هم بازار اجاره رشد مثبت داشته است؟ رشد مثبتی که از تورم ماهانه متعارف و معمول اجاره که معمولا باید کمتر از ۲ درصد باشد، حدود دو برابر هم بیشتر است؟

فرضیه‌ای که می‌توان برای پاسخ به این سوال مطرح کرد، آن است که مگر بازار اجاره و تغییرات اجاره بها از مدار تاریخی خود که همان اثرپذیری از تغییرات قیمت مسکن و تورم عمومی است خارج شده است؟

بررسی‌ها در پاسخ به این سوال نشان می‌دهد، بازار اجاره از این مدار تاریخی خارج نشده است، اما یک معادله موقت به این بازار وارد شده یا بازار وارد یک مدار موقت شده است که بی‌ارتباط به همان مدار تاریخی هم نیست. افت و خیز‌های قیمتی در بازار مسکن در عصر جهش قیمت و تورم عمومی فزاینده سال‌های اخیر، اجاره را روی یک مدار موقت قرار داده است. یعنی در شرایطی که همچنان بازار اجاره از تورم عمومی و تغییرات قیمت فروش آپارتمان‌ها اثرپذیری دارد، تغییرات و تورم تاریخی هم در معاملات خرید وفروش مسکن و هم در بهای کالا‌ها وخدمات مصرفی خانوارها، باعث شده هم اکنون به‌رغم ثبت تورم منفی چندماهه در بازار مسکن باز هم تورم ماهانه اجاره مثبت شود.

توضیح معادله موقت با ۴ پارامتر

معادله جدیدی که بازار اجاره مسکن را در مدار موقت قرار داده با ۴ پارامتر مهم قابل توضیح است. اولین پارامتر مربوط به اثری است که کاهش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی روی تغییرات سطح اجاره بها دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد تحت‌تاثیر تورم شدید سال‌های اخیر در بازار مسکن (رشد شدید قیمت آپارتمان ها)، کاهش قیمت مسکن به شکل ماهانه که از تابستان امسال شروع شد، فعلا عاملی برای کاهش ماهانه اجاره بها وثبت تورم منفی در این بازار نیست. کاهش‌های اخیر قیمت مسکن فعلا می‌تواند در کاهش سرعت رشد ماهانه اجاره بها موثر باشد. مانند اتفاقی که در آذرماه افتاد و تورم اجاره در این ماه ۰.۵ واحد‌درصد نسبت به آبان کمتر شد.

پارامتر دوم مربوط به اثر «تورم عمومی» در تغییرات اجاره بها یا «تورم اجاره» است. رشد و تغییرات ماهانه اجاره بها عمدتا تابعی از تورم عمومی است. روند‌های مربوط به تورم عمومی و تورم اجاره نشان می‌دهد همواره اثر تورم عمومی با تاخیر یک تا دو ماهه به بازار اجاره می‌رسد و تورم اجاره را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

پارامتر سوم، مربوط به نسبت تورم عمومی با تورم اجاره است. در سال‌های قبل از جهش مسکن به طور متوسط عدد حاصل از نسبت تورم عمومی به تورم اجاره ۱.۵ بود. اما پاییز امسال، تورم عمومی و تورم اجاره (به لحاظ تغییرات نقطه به نقطه) با هم برابر شد و این نسبت به یک رسید. آذرماه امسال تورم عمومی نقطه به نقطه ۴۰.۳ درصد بود و تورم نقطه به نقطه اجاره کشور نیز همین میزان یعنی ۴۰.۳ درصد به ثبت رسید.

این موضوع نشان می‌دهد که رشد نقطه به نقطه هزینه زندگی خانوار‌ها به‌ویژه موجرها، در حال حاضر بیشترین تاثیر را روی رشد اجاره بها (تورم اجاره) دارد.

پارامتر چهارم نیز ترکیبی از سه موضوع مهم است. اولین موضوع مربوط به افزایش تعداد خانوار‌های مستاجر تحت‌تاثیر افزایش تقاضا در بازار اجاره ناشی از خارج شدن بازار خرید مسکن از دسترس خانوارهاست. رشد شدید قیمت‌ها در دوره اخیر جهش مسکن، باعث شده است بخش عمده خانه اولی‌ها به ناچار و به دلیل ضعف قدرت خرید از بازار خرید کنار رفته و وارد بازار اجاره شوند. این موضوع یعنی تورم تاریخی مسکن، تورم اجاره را از حد معمول بالاتر برده است. از سوی دیگر در حالی که از سال ۹۷ یعنی سال شروع جهش قیمت مسکن تاکنون متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۵ برابر شده است میانگین اجاره بها در کشور حدود ۸ تا ۱۰ برابر رشد کرده است.

تورم اقلام خوراکی و مواد غذایی هم در ثبت تورم‌های بالا در بازار اجاره موثر بوده است. براساس آمار‌های رسمی امسال نسبت به سال قبل، تورم اقلام خوراکی ۵۱ درصد بوده است که این میزان حتی نسبت به تورم عمومی نقطه به نقطه آذر که معادل ۴۰.۳ درصد گزارش شده است نیز بیشتر بوده است. همه این عوامل باعث شده است در شرایطی که از تابستان امسال تورم ماهانه در بازار معاملات خرید آپارتمان‌ها منفی شده است، اما بازار اجاره همچنان شاهد ثبت تورم مثبت و محسوس باشد.

منبع: تجارت نیوز