باند بانکی رونق مسکن/ رقابت موسسات مالی «وام مسکن» در انگلیس برای «احیای رونق خرید خانه اول»

به گزارش می‌متالز، صدیقه نژادقربان: یک بازار کهنه کار در اقتصاد انگلیس توانست، در ۲۰۲۳ «باند فرود» برای قیمت مسکن در این کشور ایجاد کند و حالا بعد از موفقیت در «کاهش نرم قیمت خانه»، همین بازار در تدارک «باند رونق» برای ۲۰۲۴ و البته «به صورت ویژه برای خانه اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی تسهیلات» است.

انـگلـیــــــس، دست کم دومین کشوری است که طی «عصر تورمی غرب»، موفق شد به کمک «بازار وام خرید مسکن»، تورم ملک را مغلوب کند؛ آمریکا به نوعی، زودتر دست به کار شده بود، اما حالا، انگلیس، موفق‌تر عمل کرده است.

سال گذشته به عنوان دومین سال «افزایش نرخ بهره وام مسکن» در انگلیس، قیمت مسکن در این کشور برای ۷ ماه پیاپی، از یک تا ۴.۵‌درصد در هر ماه –نسبت به ماه مشابه در ۲۰۲۲- کاهش پیدا کرد و در نهایت میانگین قیمت خانه‌ها در کل سال ۲۰۲۳ در حد ۲‌درصد نسبت به سال قبل از آن، افزایش یافت.

این در حالی است که در سال ۲۰۲۲، میانگین قیمت مسکن در انگلیس ۹.۸‌درصد نسبت به ۲۰۲۱ افزایش پیدا کرده بود و در برخی از ماه‌های میانی ۲۰۲۲، تورم نقطه‌ای مسکن به بالای ۱۳‌درصد هم رسید.

فرود تورم سالانه مسکن انگلیس و همچنین کاهش قیمت مسکن در این کشور در اغلب ماه ها، تحت‌تاثیر «افزایش نرخ بهره وام خرید مسکن» از زیر ۴‌درصد توسط موسسات مالی پرداخت کننده وام رهنی در ابتدای ۲۰۲۲ به ۸‌درصد در اواخر ۲۰۲۳ اتفاق افتاد.

افزایش نرخ باعث افزایش مبلغ اقساط وام گیرنده‌ها شد و این موضوع باعث کاهش میل به خرید و در نتیجه تغییر جهت قیمت مسکن شده است.

در اتفاقی نادر، مبلغ قسط وام خرید مسکن حدود ۱۰ پوند از متوسط اجاره بها در این کشور سبقت گرفته که همین موضوع یعنی، «خرید با وام» فعلا مقرون به صرفه نیست.

این جراحی در بازار خرید خانه با وام بانکی، به نفع مصرف‌کنندگان بازار مسکن تمام شده چرا که بازار مسکن شاهد آرامش قیمت‌ها و «چشم انداز ثبات قیمت در ۲۰۲۴» است.

بازار وام خرید مسکن در ابتدای ۲۰۲۴، دست به «رقابت برای پرداخت وام با نرخ بهره پایین‌تر از نرخ بانک مرکزی انگلیس» زده است؛ زیر ۵ درصد. موسسات مالی وام‌های رهنی همچنین در تدارک «انتقال مجدد وام مسکن به مشتریانی که در حال حاضر قسط پرداخت می‌کنند» هستند که همین مساله می‌تواند تقاضای مصرفی را به شکل محدود تحریک به خرید کند.

پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن انگلیس در سال جدید میلادی شاهد کاهش قیمت مسکن به میزان ۲‌درصد و حداکثر تا ۴‌درصد باشد.

در انگلیس، معادل ۸۰‌درصد قیمت مسکن، تسهیلات خرید پرداخت می‌شود، اما برای خانه اولی‌ها تا ۹۵‌درصد ارزش خانه هم مشروط به دارابودن اعتبار بانکی، وام ارائه می‌شود.

پیش‌بینی نرخ وام و قیمت مسکن در ۲۰۲۴

هنگامی که نرخ بهره افزایش می‌یابد و منعکس کننده تغییرات در اقتصاد و بازار‌های مالی است، نرخ وام مسکن نیز افزایش می‌یابد و بالعکس. از این رو، بانک انگلستان سرانجام پس از افزایش چشمگیر نرخ بانکی، از ۱۴ دسامبر توانست نرخ بهره وام مسکن را روی ۵.۲۵ درصد نگه دارد.

این نرخ از زمان افزایش به بالاترین حد طی ۱۵ سال اخیر یعنی ۵.۲۵ درصد در ماه اوت، متوقف شده است.

این امر باعث شده تا بازار‌های مالی و مصرف‌کنندگان امیدوار باشند که نرخ بهره حداقل در حال حاضر به اوج خود رسیده و بیش از این افزایش نخواهد یافت. اما در سال ۲۰۲۴ برای میلیون‌ها وام گیرنده، نرخ وام مسکن چه تغییری خواهد کرد؟ و این چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت؟ در حال حاضر، نرخ وام مسکن در سطح بسیار بالاتری نسبت به تاریخ اخیر باقی مانده است. این به آن معناست که وام گیرندگان بیشتری در سال ۲۰۲۴ با یک شوک پرداخت بزرگ اقساط روبه رو می‌شوند.

بانک انگلستان در گزارش اخیر ثبات مالی خود که در ۶ دسامبر منتشر شد، اعلام کرد که حدود ۹۰۰ هزار وام گیرنده قرار است شاهد افزایش بیش از ۵۰۰ پوندی بازپرداخت ماهانه وام مسکن خود در سال آینده باشند، آن هم در زمانی که معاملات با نرخ ثابت بسیار پایین تری انجام می‌شود. حدود ۲۰‌درصد از این صاحبان خانه می‌توانند شاهد افزایش ماهانه بیش از ۱۰۰۰ پوند باشند. از این رو، فوربز در گزارشی به پیش‌بینی کارشناسان از میزان وام مسکن و قیمت احتمالی مسکن در سال ۲۰۲۴ پرداخت، که در این گزارش، آنچه از صنعت وام مسکن، اقتصاددانان و کارشناسان وام مسکن و املاک در مورد چشم‌انداز نرخ وام مسکن و قیمت احتمالی مسکن در سال ۲۰۲۴ گفته اند، آورده شده است.

براساس گزارش فوربز، اکثر کارشناسان برآوردشان از سال ۲۰۲۴، ثابت ماندن نرخ بانکی و کاهش حداقلی میزان سود بانکی تا سال ۲۰۲۵ است. اندرو بیلی، رئیس بانک انگلستان انتظار دارد نرخ بانکی برای مدتی در سطح فعلی ۵.۲۵‌درصد باقی بماند، و در چشم انداز سال جدید روند کاهشی نخواهد داشت حتی با وجود اینکه تورم سالانه کاهش یابد. در نوامبر تورم به ۳.۹‌درصد رسید در حالی که این رقم در ماه اکتبر ۴.۶ درصد بود. هدف دولت انگلستان، کاهش تورم به ۲ درصد است؛ بنابراین بعید به نظر می‌رسد با اعلام تصمیم بعدی برای نرخ بانکی در اول فوریه ۲۰۲۴، هیچ حرکت نزولی وجود داشته باشد.

آژانس رتبه بندی اعتباری گلوبال ریتینگز نیز پیش‌بینی کرده است که بانک انگلستان تا نیمه دوم سال آینده کاهش نرخ بهره را آغاز نخواهد کرد. این به آن معناست که نرخ وام مسکن تا قبل از آن به میزان قابل‌توجهی کاهش نخواهد یافت. با توجه به پیام کلی بانک انگلستان درباره نرخ بهره به نظر می‌رسد این رقم برای مدت طولانی تری ادامه داشته باشد و این میزان تا ماه‌ها در سطوح فعلی یا نزدیک به آن باقی بماند.

نهاد تجاری UK Finance که نماینده بانک هاست، در آخرین پیش‌بینی‌های بازار مسکن و وام مسکن برای سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵، چشم انداز این بازار را همراه با چالش‌های مستمر در بازار وام مسکن می‌داند. با این حال، به نظر می‌رسد در شرایط کنونی فشار‌های اصلی روی مقرون به صرفه بودن به اوج خود رسیده است. براساس پیش‌بینی انجمن تجاری بخش بانکداری و خدمات مالی بریتانیا در حالی که مدتی طول می‌کشد تا فشار بر امور مالی خانوار کاهش یابد، اما انتظار می‌رود که همه چیز در سال ۲۰۲۵ شروع به کار کند.

پل دیلز، اقتصاددان ارشد بریتانیا در شرکت تحقیقات اقتصادی Capital Economics معتقد است، رکود کم عمق‌تر خواهد بود و رشد بهره وام در طول سال ۲۰۲۴ ضعیف خواهد ماند. در واقع فرود نرم تری برای اقتصاد است، اما باند پرواز طولانی‌تر است.

رابرت گاردنر، اقتصاددان ارشد در موسسه مالی Nationwide، چشم انداز رو به بهبودی را برای وام مسکن برآورد می‌کند و انتظار دارد، با کاهش نرخ‌های وام مسکن، نشانه‌های دلگرم کننده‌ای برای خریداران بالقوه وجود داشته باشد. سرمایه‌گذاران خوش‌بین‌تر شده اند به اینکه بانک انگلستان در حال حاضر نرخ‌ها را به اندازه کافی افزایش داده است تا تورم را به سطح هدف‌گذاری بازگرداند و نرخ‌ها را در سال‌های آینده کاهش دهد. این تغییر از این نظر مهم است، که باعث کاهش نرخ‌های بهره در بلندمدت می‌شود و مبنای قیمت گذاری نرخ ثابت وام مسکن است.

با وجود این، بازگشت سریع فعالیت یا قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ بعید به نظر می‌رسد. در حالی که فشار‌های هزینه زندگی در حال کاهش است، با توجه به اینکه نرخ تورم اکنون کمتر از نرخ رشد متوسط دستمزد است، اعتماد مصرف‌کننده همچنان ضعیف باقی مانده است و کارشناسان همچنان سطوح پایین تری از درخواست‌های خریداران جدید را گزارش می‌کنند. همچنین، پرتال آنلاین املاک پیش‌بینی کرده است که نرخ‌های وام مسکن در سال ۲۰۲۴ تسویه خواهد شد، اما «بالا می‌مانند» و بودجه برخی خریداران، به ویژه در بخش‌های پایین و متوسط بازار را کاهش می‌دهد.

کاهش ۲ درصدی قیمت ۲۰۲۳ و ادامه آن در ۲۰۲۴

بر اساس شاخص‌های پیشرو قیمت مسکن که هر کدام روش‌های خاص خود را برای ثبت قیمت‌ها به صورت ماهانه دارند، میانگین قیمت ملک طی سال گذشته بین یک تا ۲‌درصد کاهش یافته است. در واقع، افزایش نرخ‌های وام مسکن باعث کاهش تقاضا شده است و بازار شاهد کاهش قیمت‌ها و فروش املاک است.

اما چه اتفاقی ممکن است برای قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ بیفتد؟ در اینجا خلاصه‌ای از آنچه کارشناسان املاک برای سال ۲۰۲۴ پیش‌بینی می‌کنند، آورده شده است.

رابرت گاردنر، اقتصاددان ارشد Nationwide برآورد می‌کند قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ اندکی کاهش خواهد داشت یا به طور کلی ثابت می‌ماند. به نظر می‌رسد ترکیبی از رشد درآمد، همراه با قیمت‌های پایین‌تر مسکن و نرخ‌های وام مسکن، به تدریج مقرون به صرفه بودن را در طول زمان بهبود می‌بخشد و فعالیت بازار مسکن در این دوره نسبتا کاهش می‌یابد.

اگر اقتصاد کند بماند و نرخ وام مسکن به تدریج تعدیل شود، همان‌طور که انتظار می‌رود، قیمت مسکن احتمالا کاهش کوچک دیگری را تا ۲‌درصد در طول سال ۲۰۲۴ ثبت خواهد کرد یا به طور کلی ثابت می‌ماند.

کیم کینرد، مدیر وام مسکن هالیفاکس نیز پیش‌بینی می‌کند، قیمت‌ها در سال ۲۰۲۴ بین ۲ تا ۴‌درصد کاهش یابد. با ترکیب فشار‌های هزینه زندگی و نرخ‌های بهره بسیار بالاتر از دو سال پیش، احتمالا شاهد ادامه فشار نزولی ملایم بر قیمت مسکن خواهیم بود. بهبود نسبی در اعتماد به بازار و افزایش حجم معاملات انتظار می‌رود.

براساس برآورد زوپلا، (Zoopla)، شرکت داده و بینش املاک انگلیس، تغییرات قیمت مسکن با کاهش ۲ درصدی قیمت‌ها در سال آینده همراه خواهد بود. برای مشاهده یک بازنشانی معنی دار در مورد مقرون به صرفه بودن، قیمت خانه‌ها باید با افزایش درآمد بیشتر کاهش یابد. با فرض کاهش نرخ وام مسکن به ۴.۵‌درصد تا پایان سال ۲۰۲۴، Zoopla انتظار دارد که روند تغییر قیمت مسکن با کاهش ۲ درصدی قیمت‌ها در سال ۲۰۲۴ منفی باقی بماند.

تیم بنیستر نیز برآورد کرد، فروشنده‌های جدید درخواست کاهش یک درصدی قیمت‌ها را در سال ۲۰۲۴ دارند. با بهبود ثبات بازار در حالی که به سال ۲۰۲۴ ورود کرده است، نشانه‌هایی از فعالیت بیشتر از سوی خانواده‌ها مشاهده می‌شود. با حل و فصل شدن بازار وام مسکن و انتظار اینکه نرخ بانکی به اوج خود رسیده است، کسانی که به دنبال بالا رفتن از پله‌های بازار مسکن و گرفتن وام مسکن بزرگ‌تر هستند، اکنون ممکن است احساس کنند در موقعیت قوی تری برای اقدام هستند.

بازار وام مسکن چگونه خواهد بود؟

اینکه آیا سال ۲۰۲۴ زمان مناسبی برای وام مجدد خواهد بود یا خیر، به عوامل مختلفی از جمله شرایط مالی وام گیرنده بستگی دارد.

آمار‌های اداره تنظیم کننده رفتار مالی نشان می‌دهد که حدود ۱.۵ میلیون مالک خانه در سال ۲۰۲۴ به پایان معاملات وام مسکن با نرخ ثابت می‌رسند؛ و بانک انگلستان تخمین زده است که حدود ۵ میلیون مالک خانه شاهد افزایش پرداخت ماهانه وام مسکن خود از هم اکنون تا سال ۲۰۲۶ خواهند بود.

اکثر وام گیرندگان شاهد افزایش قابل‌توجهی در هزینه‌های ماهانه وام مسکن خود خواهند بود، زیرا نرخ‌ها طی دو سال گذشته به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. اما نشانه‌های مثبت این است که با حفظ نرخ بهره بانک انگلستان در دسامبر، بازار وام مسکن می‌تواند وارد دوره ثبات شود. این به آن معناست که وام گیرندگانی که در آغاز سال آینده نیاز به وام مجدد دارند، باید معاملات و نرخ‌های بهتری را در مقایسه با ۶ ماه قبل پیدا کنند.

وام گیرندگان می‌توانند از هرگونه رقابت بر سر قیمت وام مسکن که ممکن است در اوایل سال ۲۰۲۴ به دلیل رقابت وام دهندگان برای کسب و کار ظاهر شود، سود ببرند. این در ماه‌های آخر سال ۲۰۲۳ مشاهده شد، زمانی که وام دهندگان شروع به ارائه نرخ‌های ثابت زیر ۵‌درصد و سپس نزدیک به ۴.۵‌درصد به عنوان راهی برای جذب مشتریان جدید کردند.

نیک مندز در کارگزاری جان شارکل این‌طور ارزیابی می‌کند که با توجه به کاهش سطح تراکنش‌ها و برنامه‌های کاربردی در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال‌های گذشته، وام دهندگان برای جذب تجارت جدید در سال جدید انگیزه خواهند داشت. به این ترتیب، وام دهندگان برای ساخت دفترچه وام مسکن خود به شدت به دنبال نرخ‌های وام مجدد خواهند بود. همچنین می‌توانیم شاهد انتشار رقابت بیشتر وام دهندگان با نرخ‌های ثابت ۵ساله زیر ۴.۵‌درصد یا با نرخ‌های ثابت ۲ و ۳ ساله در حدود ۴.۸‌درصد باشیم.

داده‌های Moneyfacts اکنون نشان می‌دهد که میانگین نرخ وام مسکن ثابت ۲ ساله برای خرید مسکن ۵.۹‌درصد است. در حالی که متوسط نرخ وام مسکن ثابت ۵ ساله مسکونی ۵.۶ درصد (۱۱ دسامبر) است. اما بهترین نرخ‌های وام مسکن، برای وام گیرندگانی است که بیشترین سپرده نقدی یا حقوق صاحبان سهام را در دارایی خود دارند (حداقل ۴۰ درصد)، و همچنین امتیاز اعتباری عالی، اکنون بین ۴.۵ درصد تا حدود ۴.۸ درصدبرای ۵ سال ثابت است.

نرخ سود وام مجدد چه معنایی دارد؟

به نظر می‌رسد افزایش نرخ وام مسکن در طول سال ۲۰۲۳ باعث شده است که وام گیرندگان بیشتری به جای وام مجدد به معامله با یک بانک، مجددا با وام دهنده فعلی خود سرمایه‌گذاری کنند.

اکثر وام دهندگان زمانی که به سررسید بازپرداخت وام مسکن می‌رسند، نرخ‌های انتقال محصول یا تعویض را به مشتریان فعلی خود ارائه می‌دهند. اغلب این‌ها ممکن است با نرخ‌های ترجیحی یا با کارمزد کم یا بدون هزینه، به عنوان انگیزه‌ای برای مشتریان، نسبت به پرداخت وام مجدد خرید مسکن اقدام کنند.

به علاوه، بسیار مهم است که در زمان افزایش هزینه‌های وام مسکن و فشار‌های عمومی هزینه زندگی، وام گیرنده نیازی به ارزیابی مقرون به صرفه بودن وام مسکن نداشته باشد. در مقابل، هنگام مراجعه به یک وام دهنده جدید، مقرون به صرفه بودن تسهیلات باید به شدت تحت مقررات وام مسکن بررسی شود.

در حالی که انتظار می‌رود این روند تا سال ۲۰۲۴ ادامه یابد (حدود ۱.۵ میلیون وام گیرنده قرار است در سال آینده به پایان معاملات با نرخ ثابت برسند)، برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که ممکن است یک چرخش ملایم به سمت وام مجدد وجود داشته باشد، زیرا نرخ‌های بانکی کمتر شروع به جذب وام گیرندگان می‌کند.

مجموعه پیچیده از عوامل، از جمله شرایط اقتصادی پیچیده تر، اقدامات پولی بانک انگلستان و تورم برنرخ بهره وام مسکن تاثیر می‌گذارد. نرخ‌های ثابت وام مسکن نیز مستقیما تحت‌تاثیر نرخ سوآپ است. این‌ها نرخ‌های بهره بین بانکی هستند که بانک‌ها با آن در بازار‌های عمده‌فروشی به یکدیگر وام می‌دهند.

تقاضا برای وام مسکن نیز می‌تواند بر نرخ‌ها تاثیر بگذارد و با کاهش سرمایه در دسترس برای وام دهی، آن‌ها را بالاتر ببرد. در مقابل، زمانی که تقاضای وام گیرنده کمتر باشد، همان‌طور که در ماه‌های اخیر به دلیل نرخ‌های ثابت بالا شاهد بودیم، وام دهندگان گاهی اوقات نرخ‌های رقابتی یا مشوق‌های دیگری را برای جذب وام گیرندگان و افزایش تجارت ارائه می‌کنند.

براساس اینکه نرخ بهره در سال‌های آینده به کدام سمت خواهد رفت، اکثر کارشناسان معتقدند که کاهش تدریجی خواهد داشت. با این حال، جدول زمانی این روند نزولی همچنان نامشخص است.

مندز جان چارکل می‌گوید در حالی که هیچ کس نمی‌تواند با اطمینان از شرایط بازار در یک سال، دو سال یا حتی پنج سال بگوید، بازار‌ها کاهش نرخ بانکی را در آینده پیش‌بینی می‌کنند. این به آن معناست که دارندگان وام مسکن به احتمال زیاد به دیدن نرخ‌های ثابت با زیر ۴‌درصد در بلندمدت عادت خواهند کرد که از این امر استقبال می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد