بازار مسکن به رکود می‌رود؟

به گزارش می متالز، بخش مسکن را می‌توان یکی از مهم‌ترین بخش‌های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسکن همین بس که بخش قابل‌توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی، اثرات گسترده‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای جامعه به مفهوم عام دارد.

با عنایت به سهم‌بری بخش مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و برای حفظ تعادل بازار، اتخاذ سیاست‌های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین برنامه‌ای جامع در این بخش حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص‌های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر یک از شاخص‌ها و پیش‌بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در این بخش دانست.

بازار مسکن در ایران از سال ۱۳۷۰ تاکنون با پنج دوره رونق و رکود مواجه شده است. این دوره‌ها به این گونه شکل می‌گیرند که پس از چند سال ثبات قیمت و کاهش حجم معاملات و به تبع آن کاهش سرمایه‌گذاری، عرضه مسکن به‌صورت نسبی کاهش می‌یابد و این کاهش عرضه به همراه تغییرات قابل‌توجه در یک عامل برون‌زا، منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن شده و متعاقبا سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و شاخص‌های عرضه مسکن مثبت می‌شوند.

بررسی دوره‌های رونق و رکود نشان می‌دهد که دلایل برون‌بخشی پنج دوره افزایش قیمت، در سال‌های ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ ناشی از جهش نرخ ارز، نرخ بالای رشد نقدینگی در سال‌های پیش از آن و همچنین منفی بودن نرخ سود بانکی و سوق نقدینگی از سیستم بانکی به سمت بازار مسکن، در سال ۱۳۸۱ عمدتا متاثر از ورود سایر بانک‌ها در حوزه تسهیلات‌دهی به بخش مسکن و همچنین محدودیت‌های ایجاد شده توسط شهرداری تهران در حوزه شهرسازی، در سال ۱۳۸۶ ناشی از حجم زیاد نقدینگی تزریق شده به اقتصاد از محل درآمدهای نفتی (بیماری هلندی)، نرخ سود حقیقی منفی، انحراف منابع طرح خوداشتغالی به سمت بخش مسکن و همچنین تزریق منابع بانک‌ها و موسسه‌های مالی به این بخش به قصد سوداگری در سال ۱۳۹۱ ناشی از وجود نرخ سود حقیقی منفی و جهش در نرخ ارز بوده است.

در سال‌های اخیر نیز پس از یک دوره ثبات قیمت و رکود در ساخت و ساز، انتظار می‌رفت قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ با افزایش مواجه شود و ساخت‌وساز نیز در این سال‌ها روند صعودی به خود بگیرد. ولی با توجه به کنترل انتظارات تورمی و پیش‌بینی ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، عموما، کارشناسان پیش‌بینی جهش قیمت و شوک در بازار مسکن را نداشتند.

ولی با روی کار آمدن دولت ترامپ در آمریکا و اعمال تحریم از سوی این کشور، بازارهای موازی و تاثیرگذار بر بخش مسکن به خصوص نرخ ارز با تلاطم و بی‌ثباتی مواجه‌ شد و در پی آن شاخص قیمت در عموم بازارها از جمله بازار مسکن افزایش قابل‌توجهی یافت؛ به‌طوری که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در آخرین ماه سال گذشته به ۱۱ میلیون تومان رسید.

 هر چند مطابق دوره‌های گذشته، پس از افزایش قیمت‌های روی داده در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، این انتظار وجود دارد که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ با رشد مواجه نشود و بازار مسکن امسال دوره ثبات قیمتی را تجربه کند. اما به نظر می‌رسد احتمال اثرگذاری برخی پارامترهای بیرونی بخش مسکن می‌تواند تا حدودی قطعیت این پیش‌بینی را زیر سوال برد.

باشگاه اقتصاددانان  قصد دارد با نظر کارشناسان مسیر حرکتی بازار مسکن در سال 98 را مورد پرسش و تامل قرار دهد:

• رفتارشناسی تقاضای سرمایه‌ای| محمد امیر کرامت
• محتمل‌ترین سناریوی مسکن| مسعود سعادتمند
• ردپای سیاست‌های پولی| فخرالدین زاوه

در همین رابطه نیز بخوانید: بازیگران اصلی بازار مسکن سال 98