تحلیل حسین عبده تبریزی از آینده قیمت مسکن / الگوی ساخت‌وساز در سال ۹۸

چکیده: حوزه جایگزین «ساخت‌و‌ساز» برای فعالان ساختمانی در سال۹۸ معرفی شد. حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن با ارائه یک تحلیل درباره آینده بازار معاملات ملک و همچنین روند تغییر قیمت مسکن در سال ۹۸ به افت شدید قدرت خرید مسکن و نبود تقاضای بالفعل در بخش‌هایی از بازار اشاره کرد و گفت: در این فضا به سازنده‌ها توصیه می‌شود از حوزه «نوسازی یا همان تخریب و ساخت از نو» به حوزه «بازسازی یا تعمیر خانه‌های قدیمی» رو بیاورند.

می متالز - بازار جایگزین ساخت و ساز مسکونی به‌عنوان مدلی از فعالیت ساختمانی که در شرایط فعلی بازار مسکن می‌تواند قفل سرمایه‌گذاری در مسیر عرضه را با کمترین هزینه باز کند، به بساز‌و‌بفروش‌ها معرفی شد. حس ناخوشایند فعالان ساختمانی به «چشم انداز یک سال آتی بازار کار و فعالیت» در حوزه مسکن و ساختمان، «انگیزه و اقدام برای ساخت و ساز» را در ادامه رکود نسبی سال گذشته، باز هم کاهش داده است؛ به‌طوری که «ترس از نبود تقاضای موثر در زمان فروش» در کنار «نگرانی اولیه از بابت چگونگی برآورد سقف هزینه ساخت و قیمت تمام شده با توجه به ناپایداری شدید قیمت مصالح ساختمانی»، ریسک دریافت پروانه ساختمانی را حتی برای سازنده‌های باسابقه و دارای بنیه مالی و فنی مناسب، تا حدی بالا برده است که دست کم در این مقطع از سال ۹۸، بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی هنوز به جمع‌بندی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید نرسیده‌اند.

سازنده‌ها به دلیل وضعیت فوق العاده حاکم بر بازار مسکن و البته سایر بخش‌ها،‌ قادر به «محاسبه هزینه ساخت حتی با درصد بالایی از خطا» نیستند. از طرفی، حتی با فرض «عبور از چالش هزینه‌ها و تامین مایحتاج ساخت و ساز»، سازنده‌ها چشم‌انداز روشنی برای فروش با توجه به رکود معاملات ناشی از ضعف قدرت خرید متقاضیان متصور نیستند.

در این فضای مبهم، برخی سازنده‌ها با خروج از بازار ساخت و ساز، به سرمایه‌گذاری پرریسک در بازارهای زودنقدشونده‌ای همچون ارز و سکه رو آورده‌اند که به دلیل مهارت کم آنها در مقایسه با سفته‌بازهای با سابقه در این بازارها، اقدام آنها یک تهدید برای سرمایه اولیه‌شان محسوب می‌شود. حسین عبده‌تبریزی در توصیه‌ای خطاب به سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی برای سال ۹۸، «جایگزین مناسب پروژه‌های ساخت و ساز» را برای این گروه تشریح کرد. بازار جایگزین بساز و بفروشی، در «بازسازی خانه‌های قدیمی یا نیازمند تعمیرات داخلی» خلاصه می‌شود که در حال حاضر به دو دلیل «زمینه کار» پیدا کرده است.

دلیل اول، ناتوانی خریداران مسکن از خرید آپارتمان‌های نوساز و حتی کم سن است و دلیل دوم نیز «احیای روحیه بازگشت به محدوده قدیمی و تاریخی شهرها» است. عبده‌تبریزی، بازسازی ساختمان‌های مسکونی کم‌واحد را در شرایط فعلی که ظرفیت «تخریب و مشارکت در ساخت» در برخی شهرها و مناطقی از کلان‌شهرها فعلا تکمیل شده است، مناسب کار سازنده‌ها و فعالان ساختمانی توصیف کرد.

این صاحب‌نظر اقتصادی در قالب یک کلیپ ویدئویی خطاب به فعالان ساختمانی و صاحبان کسب و کار در بازار مسکن، ابتدا تحلیل خود درباره آینده تورم ملکی را بیان کرد و سپس با بیان یک هشدار به سازنده‌ها، آدرس خروج فعالیت‌های ساختمانی از بن‌بست فعلی را در اختیار آنها قرار داد. از نگاه عبده‌تبریزی، در بازار مسکن ۹۸ به یک دلیل اصلی که به سمت تقاضا مربوط می‌شود، «شرایط دستیابی فروشنده‌ها به رشد بالای قیمتی» فراهم نیست.

اما با این حال، سفته بازهای ملکی «عامل بالابرنده قیمت» هستند که برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌ نقدی‌شان، در صحنه معاملات ملک حضور دارند. فضای کار البته برای سفته‌بازهای ملکی نیز به راحتی سال گذشته نیست. براساس آنچه عبده‌تبریزی تحلیل می‌کند، با توجه به رکود نسبی در معاملات مسکن و کاهش حجم خریداران، چنانچه دفعات «ناکامی در فروش» برای سفته‌بازها که به شکل مکرر اقدام به خرید و فروش آپارتمان می‌کنند، در سال جاری افزایش پیدا کند، این گروه صحنه معاملات را رها خواهد کرد.

برداشت این صاحب‌نظر اقتصادی از بازار مسکن شهر تهران و شهرهای بزرگ نشان می‌دهد «به دلیل کاهش شدید توان اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن، حداقل توان خرید خانه به مراتب پایین‌تر از سطح فعلی قیمت عمده واحدهای مسکونی در بازار است. در تهران غالب فایل‌های فروش آپارتمان در مناطق متوسط شهر با قیمت مترمربعی بیش از ۱۱ میلیون تومان عرضه می‌شود که از دسترس خیلی از متقاضیان خرید مسکن خارج است. بیش از ۹۰ درصد متقاضیان حاضر در بازار جست‌وجوی مسکن، توان خرید خانه‌هایی را که با قیمت پیشنهادی بیش از یک میلیارد تومان برای فروش عرضه می‌شود، ندارند.»

مطالعات صورت‌گرفته توسط عبده‌تبریزی درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۸ مشخص می‌کند: در شرایط فعلی افزایش قیمت آن‌چنانی بعید است و انتظار جهش قیمت نمی‌تواند مطرح باشد؛ مگر در شرایط خاص. البته در مناطق شمالی شهر تهران و مناطقی خاص به‌خاطر محدودیت‌های طبیعی منطقه، نوسان مثبت قیمت‌ها ممکن است با شیب قابل ملاحظه باشد؛ اما این موضوع شکل عمومی در بازار مسکن ندارد. در بازار معاملات مسکن تهران در ماه‌های آتی «پرش عمومی قیمت‌ها» قابل انتظار نیست.

در بازار واحدهای کوچک و ریز متراژ، قیمت‌های فروش تحت تاثیر قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی قرار می‌گیرد؛ اما چون قدرت خرید در این قسمت از بازار، محدود است و در عین حال کارآمدی وام‌ها از بین رفته است، جهش قیمتی بعید است رخ دهد و احتمال تغییرات قیمت در حد تورم مطرح است. عبده‌تبریزی در توصیه خود خطاب به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی ابتدا تصریح کرد: در بخش‌هایی از بازار ساخت و ساز از جمله ساخت پروژه‌های تجاری به دلیل آنکه عرضه زیاد است باید کاملا مراقب شکل سرمایه‌گذاری بود. در بخش‌های دیگری از بازار ساخت‌وساز نیز باید کاملا احتیاط کرد از جمله در بازار پیش فروش مسکن چون تقاضای بالفعل در این بخش‌های بازار وجود ندارد.

شکل مناسب سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۸ به‌خصوص در تهران و شهرهای بزرگ که بازار ملک در آنها با تنش ناشی از قیمت آپارتمان و رکود معاملات روبه‌رو است، می‌تواند «انتقال فاز سرمایه‌گذاری از حوزه ساخت به حوزه بازسازی» باشد. در تهران فعالیت‌های ساختمانی در «نوسازی یا همان تخریب و مشارکت» خلاصه می‌شود. بیش از ۷۰ درصد ساخت و سازهای مسکونی نه روی زمین خام که روی عرصه آزاد شده از محل تخریب ساختمان‌های مسکونی (نوسازی) انجام می‌شود.

بر اساس مدلی که عبده‌تبریزی پیشنهاد کرده است، «بازسازی» در شرایط فعلی بازار مسکن می‌تواند جایگزین «نوسازی» شود. مناطق ضعیف شهر محل مناسب ایجاد بازار «بازسازی خانه‌ها» است. سود سرمایه‌گذاری در پروژه‌های «بازسازی ساختمان‌های مسکونی کم واحد» با لحاظ مدت زمان لازم برای بازسازی به جای تخریب و نوسازی، بیشتر از بازار اول است.

در تخریب و نوسازی، ‌پروژه از مرحله صفر شروع می‌شود. عبده‌تبریزی معتقد است:‌ بازسازی در مقایسه با گذشته که همه دنبال تخریب کامل و ساخت از نو بودند، زمینه قوی پیدا کرده است. کسب و کار بازسازی ساختمان‌های مسکونی به حجم سرمایه با مقیاس متوسط نیاز دارد سود کوتاه‌مدت آن نیز مناسب است.

فعالان ساختمانی چنانچه به «بازسازی خانه‌های قدیمی و نیازمند تعمیر» رو بیاورند، با توجه به مقیاس کم سرمایه مورد نیاز برای بازسازی هر واحد، امکان استفاده از تسهیلات جعاله با مبلغ ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان نیز فراهم است. حتی سیستم بانکی می‌تواند در شرایطی که مسیر ذهنی سیاست‌گذار برای افزایش سقف وام خرید مسکن بسته است، نسبت به تقویت قدرت تسهیلات جعاله (وام تعمیرات) اقدام کند.

برآوردها نشان می‌دهد در شهر تهران در حال حاضر هزینه «بازسازی معمولی یا همان بازسازی در حد متوسط» مترمربعی حدود یک میلیون تومان است. در بازسازی یک واحد مسکونی، کابینت آشپزخانه، رنگ دیوار (کاغذ دیواری)، کف‌پوش و همچنین پنجره‌ها تعویض می‌شود و حتی لوله‌های آب داخل ساختمان نیز تعویض خواهد شد. برخی فعالان در حوزه بازسازی، البته قیمت یا فرمول مشخص برای هزینه بازسازی اعلام نمی‌کنند.