شناسایی ۶ عامل کاهش‌دهنده «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در منطقه یک پایتخت +نمودار

به گزارش می متالز، این عقبگرد قیمتی در فایل‌های فروش مسکن، فعلا در محله‌های لوکس که طی دست‌کم یک‌سال گذشته، صدرنشین تورم ملکی بودند، رخ داده است. فروشنده‌های آپارتمان در این محله‌ها قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند. تحت‌تاثیر رکود سنگین در معاملات خرید، هنوز امکان ردیابی انعکاس کاهش قیمت پیشنهادی در قیمت‌های قطعی فراهم نشده است. با این حال فعالان بازار مسکن از کاهش قیمت در معاملات نیز خبر می‌دهند. بررسی‌ها درباره منشأ کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن، ۶ علت را مشخص می‌کند. مهم‌ترین عامل، به ثبت بیشترین رشد قیمت در کارنامه فروش واحدهای مسکونی منطقه یک طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ در مقایسه با سایر مناطق پایتخت برمی‌گردد. اثر روانی کاهش قیمت ارز طی هفته‌های اخیر نیز پارامتر دیگری است که با توجه به سهم بالای تجهیزات ساختمانی وارداتی به‌کاررفته در ساخت‌وسازهای لوکس نسبت به سایر پروژه‌های ساختمانی مصرفی در تهران، اکنون فروشنده‌ها در منطقه یک به این کاهش، واکنش نشان داده‌اند. تغییر رفتار سوداگران نیز موثر بوده است.

قیمت واحدهای مسکونی در لوکس‌ترین منطقه شهر تهران به‌عنوان منطقه صدرنشین در تورم ملکی، تحت تاثیر تشدید رکود معاملات مسکن، نشست کرد.  در حالی که‌ پیش‌رونق و رونق معاملاتی در بازار مسکن از منطقه ۵ شهر تهران به عنوان پرتقاضا‌ترین منطقه مصرفی به لحاظ معاملات خرید آپارتمان آغاز شد، اما طی هفته‌های اخیر، قیمت پیشنهادی فروش مسکن در پرتورم‌ترین منطقه پایتخت (منطقه یک)، سیر نزولی به خود گرفت. نشست قیمت پیشنهادی در بخش عمده‌ای از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک شهر تهران-به عنوان منطقه کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت پایتخت- در حالی از اوایل تیرماه سطح قیمت‌های اعلام شده را در مقایسه با خرداد ماه بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده است که این کاهش قیمت پیشنهادی، اثر خود را در برخی از قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان نیز منعکس کرده است. شواهد حاکی است اگر چه پیش‌رونق و به دنبال آن رونق بازار معاملات خرید مسکن از منطقه ۵ شهر تهران آغاز شد و در عین حال این منطقه پیشتاز آغاز جهش قیمتی اخیر بود، اما از ابتدای دوره رونق اخیر معاملات مسکن پایتخت تاکنون بیشترین تورم ملکی مربوط به منطقه یک بوده است؛ به این معنا که اگر چه می‌توان منطقه ۵ را به عنوان منطقه پیشتاز در رونق معاملات مسکن وهمچنین آغازگر جهش قیمت فروش واحدهای مسکونی طی حدود یک سال و نیم گذشته معرفی کرد، اما سرعت رشدقیمت مسکن در منطقه یک در همین بازه زمانی بیش از سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه ۵ و سایر مناطق شهر تهران بوده است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶، میانگین قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران ۳۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت فروش آپارتمان در منطقه یک پایتخت با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این میزان رشد قیمت در بازار معاملات مسکن منطقه ۵ شهر تهران براساس آمارها ۴۳ درصد و در مناطق جنوبی پایتخت ۲۰ درصد بوده است. از سوی دیگر در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ نیز میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران ۹۷ درصد افزایش یافت؛ اما این میزان افزایش در همین بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۰۹درصد بوده است. در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ پایتخت با رشد ۸۸ درصدی مواجه شد که این میزان تورم ملکی به مراتب کمتر از تورم ملکی منطقه یک است. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران نیز در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷ رشد ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد.

آمارهای رسمی تایید می‌کند که اگرچه تورم ملکی و رونق معاملاتی مسکن ابتدا از منطقه ۵ شهر تهران آغاز و سپس به سایر مناطق سرایت کرد، اما بیشترین میزان رشد قیمت مسکن در بازه زمانی دو سال اخیر مربوط به منطقه یک شهر تهران بوده است. فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از نشست قیمت‌های پیشنهادی در منطقه یک تهران خبر می‌دهند که به اذعان آنها نشست قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان مسکن این منطقه از نیمه خرداد ماه امسال به بعد به نحو محسوسی در بازار معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی این منطقه نمایان شده است. این در حالی است که علاوه بر بازار معاملات مسکن منطقه یک در برخی دیگر از فایل‌های فروش واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس وبزرگ‌متراژ محسوب می‌شوند نیز می‌توان ردپای نشست قیمتی را مشاهده کرد.

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در برخی از محلات کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس منطقه ۲ شهر تهران همچون سعادت‌آباد نیز طی هفته‌های اخیر به خصوص یک هفته گذشته عقبگرد کرد. برخی از فایل‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن این محلات نیز به ویژه از اوایل تیرماه وبه خصوص طی یک هفته گذشته علائم نشست قیمتی را در خود منعکس کرده‌اند. در تعداد قابل ملاحظه‌ای از آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی در منطقه یک و برخی دیگر از محلات و مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مانند محدوده سعادت‌آباد واقع در منطقه ۲ پایتخت، شرایط قیمتی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد (و بعضا تا ۳۰ درصد)زیر قیمت منطقه اعلام شده است. این موضوع نشان می‌دهد عقبگرد قیمت پیشنهادی تنها مختص منطقه یک شهر تهران نیست، بلکه از این منطقه آغاز شده ودر حال سرایت به سایر مناطق شهر تهران به خصوص مناطق محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت است.

سرایت نشست قیمت‌های پیشنهادی در برخی از فایل‌های فروش آپارتمان واقع در منطقه یک و برخی دیگر از محلات کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس(همچون سعادت‌آباد)، در شکل فروش ارزان‌تر یک واحد آپارتمان طی کمتر از یک ماه گذشته نسبت به قیمت قطعی فروش واحد مشابه در همان ساختمان که قبل از تیرماه ۹۸ معامله شده بود، خود را نشان داده است. در واقع معیار عقبگرد قیمت قطعی در معاملات فروش مسکن مقایسه سطح قیمت قطعی فروش یک آپارتمان با قیمت فروش آپارتمان مشابه در موقعیت یکسان است. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن می‌گویند این رویداد در یک ماه گذشته در برخی از فایل‌های فروش مسکن و در معاملات قطعی نیز مشاهده شده است؛ ضمن آنکه نشست قیمتی هم‌اکنون در قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان چه در فایل‌های قبلی و چه در فایل‌های جدید عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک و همچنین سایر محلات لوکس‌ پایتخت مشهود است.

عقبگرد قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران هم‌اکنون خود را در شکل کاهش ۱۶ درصدی قیمت پیشنهادی فروش مسکن در برخی محلات منطقه یک شهر تهران نسبت به بازه زمانی میانه بهار(اردیبهشت ماه) نشان می‌دهد؛ به عنوان مثال، در برخی از فایل‌های مشابه، در حالی که قیمت پیشنهادی فروش یک آپارتمان لوکس در اردیبهشت ماه مترمربعی ۵۰ میلیون تومان اعلام شده بود هم‌اکنون قیمت پیشنهادی برای فروش همین واحد به ۴۲ میلیون تومان کاهش یافته است. این موضوع در مورد تعداد قابل توجهی از فایل‌های مشابه نیز رصد شد. بررسی‌ها همچنین از نشست قیمت پیشنهادی بخش عمده‌ای از فایل‌های فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران در شرایط فعلی معادل ۲۸ درصد نسبت به اسفندماه و ۱۰ تا ۱۵ درصد در مقایسه با خردادماه خبر می‌دهد. این در حالی است که این موضوع به شکل کاهش ۱۰ درصدی قیمت قطعی در برخی از معاملات واحدهای مسکونی که طی یک هفته اخیر انجام شده نیز خود را نشان داده است.

اولین عامل به ردپای کاهش قیمت طلا و سکه طی روزهای اخیر و اثر آن بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس و شمالی شهر تهران مربوط می‌شود؛ در حالی که نوسانات نرخ ارز، طلا و سکه از ابتدای سال جاری تاکنون در مقایسه با یک سال گذشته به میزان قابل توجهی کاهش یافته، ریزش قیمت دلار طی یک هفته گذشته که منجر به کاهش قیمت هر دلار از محدوده قیمتی بالای ۱۳ هزار تومان به کمتر از ۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان شده بر نرخ‌های اعلامی برای فروش واحدهای مسکونی لوکس نیز اثر گذاشته است. این در حالی است که قیمت هر سکه بهار آزادی نیز طی یک هفته گذشته از کانال ۴میلیون تومان به کانال ۳ میلیون تومان سقوط کرد و همین ریزش نرخ ارز و سکه بازار معاملات مسکن شهر تهران به خصوص در مناطق لوکس و گران‌قیمت را تحت تاثیر قرار داد.

از آنجا که عمده واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت در منطقه یک شهر تهران و سایر محلات لوکس پایتخت با استفاده از مصالح و متریال لوکس خارجی ساخته شده‌اند کاهش نرخ ارز انتظارات کاهش قیمت مسکن در این مناطق را تشدید می‌کند. در واقع کاهش قیمت دلار انتظارات کاهشی از بابت عقبگرد قیمت واحدهای مسکونی لوکس را که هزینه ساخت آنها به‌طور مستقیم با نرخ ارز در ارتباط بوده وبه آن وابسته است، شارژ کرده است؛ به‌طوری که سمت تقاضای این گروه از واحدهای مسکونی هم‌اکنون معتقدند با کاهش نرخ ارز، قیمت این نوع آپارتمان‌ها نیز باید کاهش یابد. عامل دوم به وجود انتظار شروع عقبگرد قیمتی از پرتورم‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی آپارتمان‌های مسکونی مربوط می‌شود؛ درحالی که منطقه یک شهر تهران به استناد آمارهای رسمی پرتورم‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ تغییرات قیمت واحدهای مسکونی محسوب می‌شود، طبیعتا نشست قیمتی نیز ابتدا باید از این منطقه آغاز شود، سپس به سایر مناطق شهر تسری پیدا کند.

سومین عامل به طرح سه پرسش اساسی فرا روی تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن که بخش عمده‌ای از این تقاضا در منطقه یک و محلات لوکس شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن تمرکز یافته است برمی‌گردد؛ در حالی که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مصرفی طی ماه‌های اخیر به اجبار از بازار مسکن خارج شد و معدود معاملات خرید مسکن عمدتا از سوی سرمایه‌گذاران وسفته‌بازان ملکی انجام می‌شد، هم‌اکنون تقاضای سفته‌بازی نیز با سه پرسش اساسی مواجه شده است؛ این پرسش‌ها مبنی بر اینکه چرا مسکن بخرم؟ چه زمانی آن را به فروش برسانم؟ و با چه قیمتی بفروشم؟ از هفته‌های اخیر به سوالات اصلی سفته‌بازان ملکی تبدیل شده است؛ به خصوص اینکه چشم‌انداز مشخصی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن متصور نیست وبه دنبال خروج تقاضای مصرفی از بازار و نبود متقاضی برای خرید این واحدها احتمال حبس سرمایه‌ها در واحدهای بدون متقاضی برای دست‌کم دو تا سه سال آینده بیش از پیش قوت گرفته‌ است.

در حالی که سفته‌بازان در شرایط فعلی قادر به یافتن پاسخ منطقی برای این سه سوال مطرح شده نیستند، بنابراین فعالیت‌ آنها در بازار معاملات خرید مسکن نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و می‌توان گفت که بعد از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن که منجر به ایجاد رکود در این بازار شد این‌بار نوبت به تقاضای سفته‌بازی رسیده است که از بازار مسکن خارج شود. عامل چهارم موثر در عقبگرد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس بازار مسکن پایتخت، به غلبه حس نخریدن به خریدن مسکن مربوط می‌شود؛ تحت تاثیر آنچه در عامل سوم توضیح داده است در حالی که در ماه‌های گذشته سفته‌بازان علاقه زیادی به معاملات ملکی داشتند هم‌اکنون حس نخریدن بر تمایل به خرید مسکن در میان این گروه از متقاضیان بازار مسکن افزایش یافته است.

از سوی دیگر و به‌عنوان عامل پنجم، هم‌اکنون این موضوع که «قیمت مسکن به سقف رسیده است» در میان فعالان ومتقاضیان بازار مسکن جا افتاده است؛ به این معنا که در شرایط فعلی انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت وجود ندارد. اثر روانی تهدیدهای مالیاتی ششمین عامل موثر در نشست قیمتی واحدهای مسکونی لوکس است؛ هرچند تاکنون برنامه مالیاتی مشخصی برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به اجرا در نیامده است اما همین تهدیدهای مالیاتی که اخیرا مطرح شده است به عنوان یکی دیگر از عوامل موثر در تسریع خروج سفته‌بازان از بازار مسکن قابل بررسی است. برآیند این ۶ عامل منجر شده است بازار معاملات مسکن از برتری فروشنده (قدرت بیشتر فروشندگان مسکن برای مانوردهی روی سطح قیمت‌ها وافزایش نرخ‌های اعلامی) به سمت توازن نسبی قدرت فروشنده و خریدار در تعیین قیمت‌های پیشنهادی حرکت کند. در واقع در حالی که فروشندگان مسکن دست‌کم طی یک‌سال و نیم گذشته از قدرت زیادی برای تعیین نرخ فروش مسکن وتغییر لحظه‌ای و روزانه قیمت‌ها در برخی مقاطع زمانی برخوردار شده بودند هم‌اکنون و تحت تاثیر عوامل ذکر شده این قدرت به میزان زیادی کاهش یافته است.

در واقع بازار معاملات مسکن مناطق شمالی تهران به خصوص منطقه یک پایتخت، که طی ماه‌های اخیر به دلیل خروج تقاضای مصرفی از بازار وارد فاز رکود شده بود از رکود به سمت رکود همراه با کاهش قیمت در حال حرکت است؛ عقبگرد قیمتی در نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن در منطقه یک شهر تهران درحالی طی هفته‌های اخیر محسوس شده است که علائم اولیه این عقبگرد قیمتی خود را در شکل جاماندگی تورم ملکی این منطقه نسبت به تورم ملکی کل شهر تهران و منطقه ۵، در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸، نشان داد. در حالی که میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۹۸ معادل ۲۲درصد رشد کرد و این میزان رشد در همین بازه زمانی در منطقه ۵ شهر تهران به میزان ۲۴درصد و در مناطق جنوبی پایتخت معادل ۲۷درصد رقم خورد اما میزان رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی در منطقه یک شهر تهران ۱۲درصد به ثبت رسید. آمارها نشان می‌دهد اگرچه میانگین قیمت مسکن در منطقه یک در فاصله ابتدا تا انتهای بهار امسال رشد ۱۲ درصدی را تجربه کرد اما این میزان رشد به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران بوده است که این موضوع را می‌توان در حکم علامت اولیه عقبگرد قیمتی مسکن در این منطقه عنوان کرد.

 به رغم کاهش قیمت‌های پیشنهادی در هفته‌های گذشته همچنان خریداری برای واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن این مناطق وجود ندارد وتعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق به میزان قابل توجهی افت کرده است؛ این موضوع در وهله اول ناشی از شارژ انتظارات کاهش قیمت مسکن است؛ متقاضیان انتظار دارند در ماه‌های پیش‌رو تحت تاثیر عوامل اعلام شده باز هم سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی کاهش یابد. به خصوص آنکه هم‌اکنون تعداد بیشتری از مالکان واحدهای مسکونی به خصوص مالکان واحدهای نوساز که عمدتا سازنده هستند به دلیل آغاز موج عقبگرد قیمت‌ واحدهای مسکونی لوکس تبدیل به فروشنده شده‌اند، چرا که این تصور هم‌اکنون در بازار مسکن ایجاد شده است که قیمت‌ها می‌تواند به‌صورت دومینویی نشست کند.

در شرایط فعلی همچنان دو متغیر کلیدی آینده بازار مسکن را کارگردانی می‌کند؛ اولین متغیر وضعیت بازار ارز به‌خصوص تغییرات نرخ دلار است؛ و دومین متغیر به اوضاع سیاست بین‌الملل مربوط می‌شود؛ فعالان بازار مسکن معتقدند در صورت ثبات نرخ ارز و همچنین تثبیت شرایط فعلی سیاست بین‌الملل دو احتمال از بابت تغییرات قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی وجود دارد. اولین احتمال انتظار کاهش قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های آینده وادامه سیر نزولی قیمت‌های پیشنهادی و اثر آن بر عقبگرد قیمت‌های قطعی فروش مسکن است؛ این در حالی است که دومین احتمال که پررنگ‌تر و قوی‌تر نسبت به احتمال اول محسوب می‌شود انتظار ثبات قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. در حالی که عقبگرد قیمتی در منطقه یک شهر تهران آغاز شده است علائم اولیه نشست قیمت‌های پیشنهادی در برخی از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن منطقه ۵ شهر تهران نیز مشاهده می‌شود. انتظارمی‌رود این نشست قیمتی در ماه‌های آتی در سایر مناطق شهر تهران نیز تجربه شود.