بازار مسکن در نقطه اشباع خرید

به گزارش می متالز، بازار مسکن شهر تهران و به‌تبع آن بازار مسکن کشور از خردادماه سال گذشته با کاهش تعداد معاملات هرماه نسبت به ماه قبل مواجه شد اما روند قیمت‌ها همچنان صعودی باقی ماند و بازار را به سمت رکود تورمی کشاند.

در این وضعیت، تعداد معاملات مسکن در هرماه نسبت به سال و ماه قبل افت محسوسی را تجربه می‌کرد اما تورمی قیمتی این بازار همچنان با میانگین 3 تا 6 درصد در ماه، قیمت‌ها را بالاتر می‌برد. این اتفاق از خردادماه سال 1398 تا تیرماه امسال به‌جز سه ماه زمستان 97 تکرار شد.

در تیرماه امسال نیز آن‌گونه که داده‌های اتحادیه مشاوران املاک نشان می‌دهد که روند نزولی تعداد معاملات مسکن در تهران و کشور ادامه پیدا کرده است و برای مثال تعداد معاملات بازار مسکن تهران نسبت به خرداد سال گذشته 66 درصد کمتر شده است.

هم‌زمان بررسی‌های میدانی حاکی از این است که در بنگاه‌های مشاور املاک، نسبت فایل‌های فروش مسکن به تعداد خریداران افزایش یافته و آن‌گونه که برخی از مشاوران املاک می‌گویند حتی عقب‌نشینی یک تا دو میلیون تومانی قیمت فروش نیز اتفاق افتاده است اما بنا به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین رسیدن بازار به نقطه اشباع خرید، خریداران نیز از مواضع خود عقب‌نشینی کرده‌اند و حاضر به معامله نیستند.

این دقیقاً برعکس اتفاقی است که در دو سال اخیر در بازار مسکن تهران تجربه شده و همواره فروشندگان نسبت به خروج از معامله اقدام می‌کردند چراکه دورنمای قیمت‌ها را افزایشی می‌دیدند و برای کسب سود بیشتر و حفظ ارزش دارایی‌ها، ترجیح می‌دادند فروش را به آینده موکول کنند. کاری که حالا از سوی خریداران مسکن انجام می‌شود.

البته ذکر این نکته نیز ضروری است که قیمت‌ها در بازار مسکن دارای چسبندگی بالایی است و به‌ندرت روند کاهشی به خود می‌گیرند. در این وضعیت، منظور از عقب‌نشینی قیمت فروش پیشنهاد شده از سوی مالکان، پایین آمدن مظنه‌های آنها و نزدیک شدن قیمت‌های پیشنهادی به قیمت‌های کشف شده در بازار است.

بنابراین، حتی در معاملات تیرماه امسال نیز می‌توان انتظار داشت که میانگین قیمت فروش مسکن در گزارش بانک مرکزی، نسبت به میانگین قیمت خردادماه افزایش داشته باشد اما در ادامه، با فرض تداوم اشباع خرید در بازار مسکن، کاهش میانگین قیمت‌ها حتی تا مرز 20 درصد نیز دور از انتظار نیست.

در اواخر سال 92 و اوایل سال 91 که موج صعودی در بازار مسکن به انتها رسید و بازار وارد یکی از سنگین‌ترین دوره‌های رکود خود شد، میانگین قیمت معاملات مسکن تهران به حدود 4 میلیون و 200 هزار تومان رسیده بود اما در کف بازار میانگین قیمت‌های پیشنهادی حدود 5 میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی بود اما با تثبیت رکود، ابتدا میانگین قیمت پیشنهادی بازار به قیمت 4.2 میلیون تومان رسید و در ادامه این قیمت‌ها تا میانگین 3.8 میلیون تومان نیز افت کرد.

انتظار می‌رود این وضعیت در بازار مسکن ماه‌های آینده نیز به‌نوعی تجربه شود البته مشروط به اینکه سیاست‌های کلان اقتصادی، رفتار مالی دولت و از همه مهم‌تر در حوزه سیاست‌های خارجی و نرخ ارز، تغییر قابل‌توجهی رخ ندهد در غیر این صورت، قیمت مسکن نیز تابعی از تغییرات کلان اقتصادی خواهد بود.

در صورت تداوم وضعیت فعلی اقتصادی، می‌توان انتظار داشت میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان مسکن در شهر تهران از حوالی 15 میلیون تومان فعلی به حوالی نرخ کشف شده در بازار یعنی محدوده 13.3 میلیون تومان برای هر متر مربع برسد و در ادامه با بهبود تولید مسکن، تداوم تسهیلگری دولت در این حوزه و افزایش عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف، میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به حدود 12 میلیون و حتی کمتر از آن هم برسد.