واکنش مشترک به التهاب اجاره

به گزارش می متالز، واکنش مشترک موجران و مستاجران به وضعیت کم‌رونق بازار معاملات اجاره‌ بها، ثلث آخر معاملات این بخش از بازار را تحت تاثیر قرار داده و انتظار می‌رود در ماه پایانی تابستان، تغییراتی در تعداد قراردادها و بهای اجاره ماهانه پیشنهادی موجران حاصل شود.

التهاب در بازار اجاره مسکنبا وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار خرید و فروش املاک تحت‌تاثیر رکود عمیق معاملات، امسال نیز همچون سال گذشته شرایط دشواری را برای مستاجران رقم زده و تحت تاثیر این ناآرامی، موجران و مستاجران در آستانه سومین ماه تابستان یک واکنش مشترک و هم‌جهت نسبت به تحولات بازار اجاره نشان دادند.

طرف عرضه املاک اجاری از میان گزینه‌های پیش‌رو، «تعدیل اجاره‌بها» را انتخاب کرده و در مقابل سمت تقاضا، یعنی مستاجران درحال جست‌وجو در بازار نیز «تمدید» را بر جابه‌جایی ترجیح داده‌اند.

این دو واکنش هم‌جهت در صورت استمرار می‌تواند به بهبود جزئی وضعیت بازار در شهریور ماه هم به لحاظ میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای جدید و هم به لحاظ تعداد قراردادهایی که نزد بنگاه‌های ملکی منعقد می‌شود، منجر شود.

بررسی آخرین تحولات بازار اجاره‌بها در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی نشان می‌دهد امسال رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار نسبت به سال گذشته تغییر کرده است؛ تغییری که برای واسطه‌ها نیز کاملا محسوس بوده و خود را به شکل «کاهش تعداد قراردادهای اجاره» ثبت‌شده در بنگاه‌های ملکی نشان داده است.

میزان رشد نقطه‌ای میانگین اجاره‌بها در شهر تهران طی بهار امسال را ۳۵ درصد اعلام کرد. براساس این گزارش میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت به حدود ۵۰ هزار تومان رسیده است.

میزان رشد اجاره‌بها در میانه تابستان در عمده قراردادهای منعقده در مناطق مصرفی به مراتب بیشتر از این بوده است. این وضعیت قیمتی در شرایطی که مستاجران در تابستان سال گذشته نیز یک نوبت جهش اجاره‌بها را پشت‌سر گذاشته‌اند و تحت تاثیر شرایط کلان حاکم بر اقتصاد کشور، هنوز بسیاری از آنها نتوانسته‌اند افزایش هزینه سکونت خود را جبران کنند، مشکلات اجاره‌نشینی در پایتخت را دوچندان کرده است.

براساس نتایج تحقیقات میدانی از دو منطقه مصرفی شرق و غرب تهران (مناطق ۴ و ۵) که در سال‌های اخیر همواره پرمتقاضی‌ترین مناطق برای سکونت بوده‌اند، میانگین رشد اجاره‌بها در اواخر مردادماه بیش از آمارهای رسمی مربوط به بهار بوده است.

در منطقه ۵ واقع در غرب پایتخت میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای قطعی منعقد شده به‌طور میانگین ۴۹ درصد بوده و این رقم در منطقه ۴ معادل ۴۲ درصد بوده است. به این ترتیب در اواخر مردادماه می‌توان اجاره‌نشینی در غرب تهران را سخت‌تر از شرق تهران توصیف کرد؛ موضوعی که سبب شده تعداد قراردادهای تمدیدی در غرب تهران به مراتب بیشتر از شرق تهران باشد.

رشد بالای اجاره‌بها برای دومین سال متوالی پیش از هر چیز بر تعداد قراردادهای اجاره منعقدشده نزد بنگاه‌های ملکی اثر گذاشته است. واسطه‌ها می‌گویند تعداد قراردادهای اجاره‌بها در تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته به نسبت یک به ۱۰ رسیده و کاهش قابل توجهی داشته است؛ موضوعی که واسطه‌ها از آن به غلط با عنوان «رکود» یاد می‌کنند.

این واژه از آن جهت که میزان درخواست تقاضای سکونت در تهران همیشگی است و کاهش و افزایش آن دامنه محدودی دارد، اصطلاح مناسبی برای توصیف وضعیت بازار اجاره‌بها نیست. در واقع مستاجران همچنان متقاضی اجاره آپارتمان هستند اما حضور آنها در بازار شکل غیررسمی پیدا کرده و نیاز سکونت خود را از طریق «تمدید قرارداد» جبران می‌کنند.

غلبه تعداد قراردادهای «تمدیدی» بر قراردادهای جدید ناشی از واکنش سمت تقاضا نسبت به التهاب بازار اجاره است. مستاجران قدیمی و با سابقه در تهران که حداقل برای دومین سال پیاپی قصد اجاره ملک دارند، عمدتا گزینه «توافق با مالک برای تمدید قرارداد» را انتخاب کرده‌اند؛ مگر اینکه موجر به هر دلیل دیگر قصد اجاره ملک خود را نداشته باشد و درخواست تخلیه را به مستاجر اعلام کند.

به این ترتیب اکنون حجم معاملات اجاره بسیار اندک بوده و عمدتا مربوط به تقاضای اجاره زوج‌های جدید است. در واقع در تابستان امسال فقط کسانی که ناگزیر به جابه‌جایی هستند، وارد بازار اجاره شده‌اند و هیچ کس به‌دلیل بهبود وضعیت محله و موقعیت ملک تقاضای جابه‌جایی ندارد.

به‌طور کلی تمدید قرارداد در شرایط فعلی بازار گزینه مناسب‌تری نسبت به جابه‌جایی از سوی مستاجران برآورد شده و آنها معتقدند با این اقدام دست‌کم هزینه انعقاد قرارداد جدید نزد مشاوران املاک، نقل‌وانتقال و اثاث‌کشی را حذف می‌کنند؛ ضمن اینکه موجران نیز با مستاجری که دست‌کم یک سال با او قرارداد داشته و به شناخت نسبی درباره وی دست پیدا کرده‌اند، قرارداد منصفانه‌تری منعقد می‌کنند.

در کنار این تاکتیک انتخابی از سوی مستاجران، در طرف عرضه نیز موجران نسبت به محدود بودن تقاضای اجاره جدید در بازار مسکن واکنش نشان داده‌اند. «برخورد کاهشی موجران با رشد اجاره‌بها» همان واکنشی است که در یکی، دو هفته اخیر در میان عرضه‌کنندگان آپارتمان‌های اجاری در بازار مسکن تکثیر شده و در صورت استمرار می‌تواند شهریور اجاره‌نشین‌ها را به فصل مناسبی برای جست‌وجوی فایل اجاره قیمت مناسب تبدیل کند.

این رویه ریشه در رخدادهای اخیر بازار ارز دارد و از میانه مرداد پس از یک دوره نوسان قیمت دلار و تثبیت آن زیر سطح ۱۲ هزار تومان، آغاز شده است. در جریان کاهش قیمت ارز، برای مقطع حدود ۱۰ روزه تعداد متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو در بازار به شدت کاهش پیدا کرد و در برخی محله‌ها به صفر رسید. این گروه در واقع کسانی بودند که امید داشتند در پی کاهش قیمت ارز، بهبودی در وضعیت بازار مسکن نیز رخ دهد.

تقلیل سطح تقاضای اجاره جدید در بازار سبب شد موجران نسبت به «تعدیل» میزان رشد اجاره‌بهای پیشنهادی خود نسبت به اجاره سال گذشته اقدام کنند و این روند در آستانه سومین ماه تابستان همچنان ادامه دارد. 

البته به گفته واسطه‌ها، موجران درحال حاضر به دو دسته قابل تقسیم‌بندی هستند. یک گروه مسیر تعدیل قیمت را در پیش گرفته و گروه دیگر اصرار بر قیمت اعلامی اولیه را که خارج از استطاعت اغلب مستاجران است و سبب شده فایل آنها هفته‌ها در بنگاه‌ها باقی بماند، ترجیح داده‌اند.

در عین حال تجربه مشاوران املاک از سال گذشته حاکی است، پافشاری این گروه از موجران روی قیمت‌های پیشنهادی فراتر از حد توان متقاضیان اجاره درحال جست‌وجو اغلب تا مهر ماه دوام دارد و پس از یک دوره چند ماهه خالی ماندن ملک، بسیاری از آنها در پاییز که فصل کم‌رونق انعقاد قراردادهای اجاره است، ناگزیر به تعدیل بهای پیشنهادی خود می‌شوند.

به این ترتیب واکنش دو طرف بازار اجاره یعنی موجران و مستاجران از این بابت که هر دو حرکتی به نفع کاهش التهاب بازار است، همسو و هم‌جهت تلقی می‌شود. از یکسو تمدید قراردادهای قبلی از تقاضای اجاره جدید به شدت کاسته است و از طرفی به دنبال کاهش تقاضای جدید اجاره، موجران تاکتیک تعدیل اجاره‌بها و رضایت دادن به سطوح پایین‌تری از رشد نسبت به اجاره‌بهای سال قبل را به کار گرفته‌اند تا از ظرفیت تقاضای محدود درحال جست‌وجوی آپارتمان اجاری در بازار بتوانند استفاده کنند.

استمرار واکنش موجران در بازار معاملات اجاره‌بها می‌تواند شهریورماه را به زمان مناسب یافتن آپارتمان اجاری قیمت‌مناسب برای کسانی که در دو ماه گذشته جست‌وجوی ناکام داشته‌اند، تبدیل کند.

ماجرای مستاجران سه ماهه

ماجرا از این قرار است که امسال برخی از موجران در مدت کوتاه دو، سه ماهه پس از عقد قرارداد، دوباره به مشاوران املاک مراجعه کرده و ملک خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند. علت این تصمیم، بدقولی مستاجران در پرداخت اجاره ماهانه است که سبب شده آنها تصمیم بگیرند در طول تابستان که به شکل سنتی فصل رونق جابه‌جایی ملکی شناخته می‌شود – هرچند وضعیت امسال این فصل با سال‌های گذشته آن‌طور که ذکر شد متفاوت است – هر چه زودتر نسبت به جایگزین کردن مستاجر جدید اقدام کنند.

این وضعیت نشان می‌دهد گروهی از مستاجران تحت تاثیر ناگزیری برای یافتن آپارتمان مناسب، قراردادهایی را امضا کرده‌اند که رقم اجاره‌بهای ماهانه آن تناسبی با سطح درآمد آنها ندارد. این موضوع در مورد اجاره‌های 3.5 میلیون تومان و بیشتر مصداق داشته است و منعکس‌کننده درجه بالای استیصال مستاجران در سال‌جاری است.

درحال‌حاضر میانگین بهای رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق مصرفی شهر تهران عمدتا بین 2.5 تا ۳ میلیون تومان است که البته بخشی از این رقم در عموم قراردادها از طریق فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» به اجاره‌بهای ماهانه تبدیل می‌شود.

در عین حال بهای پایین‌تر و بالاتر از ارقام مذکور نیز در بخش‌هایی از بازار املاک اجاری مناطق مصرفی وجود دارد که قیمت‌های پایین‌تر اغلب در مورد املاک میانسال با سن بنای بیش از ۱۰ سال و آپارتمان‌های فاقد امکاناتی از قبیل پارکینگ و آسانسور مصداق دارد. قیمت‌های بالاتر نیز عمدتا مربوط به آپارتمان‌های نوساز و اصطلاحا «فول امکاناتی» است که به‌دلیل رکود بازار معاملات مسکن، در بازار اجاره عرضه شده‌اند.

اثر متقابل بازار معاملات مسکن بر اجاره

طی کمتر از دو ماه گذشته در بخش‌هایی از بازار مسکن شاهد کاهش قیمت پیشنهادی فروش مسکن بودیم که در برخی مناطق این موضوع خود را به شکل کاهش ماهانه میانگین قیمت املاک معامله شده نشان داد.

این روند که عمدتا در مناطق لوکس بازار مسکن پایتخت حاکم بود، با سرعت لاک‌پشتی درحال‌تسری به بخش‌های مصرفی بازار مسکن نیز هست. این موضوع موجب شده گروهی از مستاجران به کاهش محسوس قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش اجاره‌بها امیدوار شوند و بر رفتار آنها در بازار اجاره کنونی به همان شکل ترجیح تمدید قراردادهای قبلی به امید بهبود وضعیت در آینده، اثر گذاشته است.

در مقابل رکود معاملات خرید و فروش مسکن نیز به شکل افزایش عرضه آپارتمان‌های در انتظار فروش در بازار اجاره به تقویت ذخیره فایل‌های موجود آپارتمان‌های اجاری منجر شده است.

به این ترتیب از یکسو کاهش تقاضای اجاره جدید و از سوی دیگر افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاری، تابستان متفاوت کنونی در بازار اجاره‌بها را رقم زده و بازار اجاره به نوعی از بازار معاملات نیز تاثیر پذیرفته است.