نقاط منجمد در بازار مسکن تهران/ شمال پایتخت با ریزش قیمت مواجه شد

به گزارش می متالز، هم‌اکنون در ۱۳ منطقه تهران، انجماد حداکثری در معاملات خرید مسکن برقرار است که در این میان، منطقه ۲۲ رتبه اول را دارد. بیشترین افت قیمت در منطقه لوکس شهر است.

۱۳ منطقه منجمد تهران در بازار معاملات مسکن شناسایی شد. تازه‌ترین گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مرداد نسبت به تیرماه در ۱۳ منطقه از ۲۲ منطقه شهر تهران با ریزش شدید بیش از ۳۰ درصدی روبه‌رو شده و تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در ۹ منطقه شهر نیز یک رقمی شده است. ماه میانی تابستان را می‌توان از این جهت که قیمت مسکن پس از ۴۵ ماه متوالی، با تغییرات منفی روبه‌رو شد، ماه عقبگرد قیمتی نامید. در مرداد ماه امسال تعداد معاملات مسکن به سطح فوق‌العاده پایین ۲۹۰۰ فقره رسید که نه تنها برای یک ماه عادی بی‌سابقه است، بلکه حتی در سال‌های اخیر در ماه‌های نیمه‌تعطیل فروردین نیز حجم معاملات عموما به زیر ۳۵۰۰ فقره تنزل پیدا نکرده است.

این در حالی است که تعداد آپارتمان‌های معامله شده در مرداد نسبت به تیر حدود ۳۲ درصد و نسبت به مرداد سال گذشته که بازار همچنان در فاز رونق قرار داشت، ۷۴ درصد افت کرده است. میانگین قیمت مسکن نیز در ماه گذشته با تغییرات منفی روبه‌رو بوده و ۳ درصد نسبت به تیرماه کاهش یافته است؛ به این ترتیب اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت بر اساس آخرین معاملات انجام‌شده به ۱۳ میلیون و ۱۸۰ تومان رسیده است. همچنین تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در مرداد ماه حاکی از این است که رشد قیمت مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال زیر ۸۰ درصد بوده که به مراتب از میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کمتر است.

کاهش حدود ۴۰۰ هزار تومانی قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به‌طور میانگین در کنار افت شدید حجم معاملات یک ماه متفاوت را در بازار مسکن کنونی رقم زده و کمای کامل بازار مسکن را به دنبال داشته است. در این میان بررسی تغییرات ماهانه حجم معاملات و میانگین قیمت مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران حکایت از آن دارد که کما در برخی مناطق شدیدتر بوده و زمستان زودرس بازار مسکن در برخی از نقاط شهر پایین‌ترین دما را رقم زده، طوری که معاملات به نقطه انجماد رسیده است.

در یک ماه مرداد ۱۳ منطقه شهر تهران شامل مناطق یک، ۲، ۴، ۵، ۱۱، ۱۳ تا ۱۶، ۱۸ و ۲۰ تا ۲۲ با افت بیش از ۳۰ درصدی معاملات نسبت به تیرماه روبه‌رو شدند و به این ترتیب بیش از سایر مناطق در افت حجم کل معاملات پایتخت اثرگذار بوده‌اند. در میان این مناطق که به واسطه تغییرات ماهانه می‌توان از آنها به‌عنوان سردترین و منجمدترین مناطق معاملاتی بازار مسکن یاد کرد، رکود به عمیق‌ترین شکل ممکن بازار معاملات مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده است.

در این بین از منطقه ۲۲ تهران می‌توان به‌عنوان منجمدترین منطقه یاد کرد که با ریزش ۵۳ درصدی معاملات نسبت به تیرماه روبه‌رو شده و در مرداد در این منطقه فقط ۲۴ واحد مسکونی فروخته شده است که از تعداد واحدهای یک مجتمع مسکونی متعارف در این منطقه هم کمتر است. مقایسه قیمت مسکن در مرداد نسبت به تیر در هر یک از مناطق شهری تهران نیز حاکی از این است که در تمام شهر به جز پنج منطقه، بازار مسکن با کاهش قیمت همراه بوده است.

بر این اساس تورم ملکی بین 2.5 تا ۵ درصدی در مناطق سه، هشت، ۱۳، ۱۸ و ۲۰ رخ داده و از این مناطق می‌توان به‌عنوان پنج منطقه گرم قیمتی یاد کرد؛ در مقابل افت بین یک تا ۸درصدی قیمت مسکن نیز در سایر مناطق شهر ثبت شده است. در این بین منطقه‌ای که دچار شدیدترین ریزش قیمت مسکن شده، شمالی‌ترین، لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه تهران است. منطقه یک در ماه گذشته با ریزش بیش از هشت درصدی قیمت مسکن روبه‌رو شده و میانگین قیمت مسکن در این ماه از ۳۱ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان در تیر به ۲۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان کاهش یافته است.

منطقه ۲۲ نیز در حالی به‌عنوان رکودی‌ترین منطقه در بازار مسکن پایتخت شناسایی شده است که تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در آن از نصف هم کمتر شده و همزمان افت کمتر از ۲ درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه، نشان از شروع کاهش اسمی قیمت مسکن در این نقطه از شهر دارد که به شکل رسمی در آمار منعکس شده است.

افت شدید معاملات در بازار مسکن منطقه ۲۲ یک پیام دارد؛ اینکه قیمت مسکن در منطقه مذکور بیش از حد مورد انتظار متفاضیان مسکن افزایش یافته و آنها حاضر به پرداخت بهای کنونی برای تملک آپارتمان در این منطقه نیستند. در جریان ماه‌های رونق بازار مسکن، قیمت مسکن در منطقه ۲۲ نیز به دنبال رشد قیمت در سایر مناطق دستخوش تغییرات افزایشی قابل‌توجه شد و این روند تا جایی ادامه پیدا کرد که فاصله قیمت مسکن در این منطقه با منطقه پنج که کانون تقاضای خرید مسکن در بازار به شمار می‌آید، به کمترین میزان رسید. این نزدیک شدن قیمت‌ها در حالی رخ داد که امکانات و موقعیت منطقه ۲۲ در حال حاضر با منطقه پنج تهران قابل مقایسه نیست.

صرف‌نظر از مسافت بیشتر بین منطقه ۲۲ با مرکز شهر تهران در مقایسه با موقعیت مکانی منطقه پنج، این منطقه حتی از امکانات کافی حمل‌ونقلی نیز برخوردار نیست و فقدان پوشش قابل قبول ایستگاه‌های مترو و اتوبوسرانی در این منطقه سبب شده ساکنان ناگزیر به استفاده از خودروی شخصی برای انجام سفرهای درون‌شهری روزانه خود باشند.

به این ترتیب همان‌طور که در آمارهای ماهانه معاملات مسکن نیز منعکس شده، تقاضای مصرفی سکونت در منطقه پنج را بر منطقه ۲۲ ترجیح می‌دهد و در نتیجه حجم معاملات منطقه ۵ همواره در صدر یا رتبه دوم جدول مناطق پرمعامله شهر تهران قرار دارد. با این همه در ماه‌های رونق، فاصله قیمت منطقه ۲۲ نسبت به منطقه ۵ به کمترین میزان رسید و به این ترتیب اکنون با تبدیل فاز بازار معاملات به «رکود»، شاهد بیشترین افت تقاضای خرید مسکن در این منطقه هستیم.

به بیان روشن‌تر، پیام این رفتار متقاضیان مسکن این است که انتظار دارند قیمت مسکن در منطقه ۲۲ به میزان قابل‌توجهی کاهش پیدا کند و روند افت قیمت در این منطقه ادامه یابد.

پس از منطقه ۲۲ نیز از منطقه ۲۰ یعنی محدوده شهرری می‌توان به‌عنوان دومین منطقه منجمد معاملاتی در مرداد ماه یاد کرد.

تغییرات ماهانه در مناطق پرمعامله

سال‌هاست که دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران واقع در شرق و غرب شهر، به‌عنوان مناطق شاخص بازار مسکن شناخته می‌شوند، چراکه طی سال‌های اخیر همواره رتبه پرمعامله‌ترین مناطق شهر را به خود اختصاص داده‌اند. به دلیل جذب بیشترین تقاضای مسکن در تهران، می‌توان از مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان نشانگرهای اصلی تغییرات آتی بازار مسکن نیز یاد کرد؛ به این ترتیب که اولین سیگنال‌های رشد قیمت و رشد معاملات مسکن در آستانه دوره‌های رونق در این مناطق زودتر از سایر نواحی بازار مسکن تهران قابل رصد است.

متقاضیان بازار مسکن در این منطقه، عموما مصرفی و از طیف‌های متنوع و طبقات درآمدی مختلفی هستند و از طرفی بخشی از تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی نیز با توجه به تقاضای بالای مسکن در این مناطق، روانه دو قطب شرق و غرب بازار مسکن تهران می‌شود. بررسی تغییرات قیمت و حجم معاملات در منطقه ۵ به‌عنوان یکی از دو منطقه استراتژیک بازار مسکن نشان می‌دهد دقیقا در ماهی که تورم مسکن منفی شد و قیمت‌ها در بازار عقبگرد کرد، معاملات بیش از یک‌سوم افت کرده و شاهد ریزش ۳۵ درصدی آمار آپارتمان‌های فروخته‌شده در مرداد بوده‌ایم.

با وجود این تغییرات کاهشی قیمت مسکن در این منطقه ناچیز و حدود یک درصد بوده است که حتی از سطح تورم منفی مسکن در کل شهر تهران نیز پایین‌تر است. علت افت محدود قیمت مسکن در منطقه ۵ با وجود کاهش معاملات را باید در مصرفی بودن این منطقه جست‌وجو کرد. عمده تقاضای مسکن در این منطقه معطوف به متقاضیان مصرفی است. به همین خاطر در سال ۹۶ و همزمان با شروع دوره رونق مسکن، اولین منطقه‌ای که رشد قیمت و معاملات در آنجا مشهود شد، منطقه ۵ بود.

 در واقع زمانی که بازار از رکود خارج می‌شود، اولین گروهی که وارد بازار می‌شوند، متقاضیان مصرفی هستند و در سال ۹۶ نیز تقویت حضور آنها در بازار اولین سیگنال‌های رونق را رقم زد. در مقابل زمانی که بازار مسکن رکودی می‌شود، سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران آخرین گروهی هستند که بازار را ترک می‌کنند. به این ترتیب در حال حاضر در بازار مسکن منطقه ۵ علاوه بر عده معدودی متقاضی مصرفی مسکن، سرمایه‌گذاران و تعداد اندکی از سفته‌بازان نیز همچنان حضور دارند.

تشخیص متقاضیان سرمایه‌ای ملک این است که پس از اتمام رکود، در صورتی که در منطقه ۵ سرمایه‌گذاری ملکی کرده باشند، زودتر می‌توانند ملک خود را بفروشند و به همین خاطر تعدادی از آنها هنوز در بازار حضور دارند. برآیند حضور این گروه‌های مختلف موجب شده فعلا افت قیمت در منطقه ۵ محدود به 1.2 درصد باشد. به این ترتیب منطقه ۵ که به منزله پیشانی بازار مسکن در دوره‌های رونق پیشتاز رشد معاملات و قیمت است، اما به همان نسبت با تحقق رکود، دیرتر از سایر مناطق کمای کامل را تجربه می‌کند.

در تیرماه امسال نیز در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در ۹ منطقه کاهش پیدا کرده بود، اما این افت قیمت در منطقه ۵ بسیار جزئی و در محدوده یک درصد بود. بنابراین نباید از این ناحیه بازار مسکن رفتار هیجانی در مسیر کاهش قیمت را انتظار داشت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که دو منطقه ۴ و ۵ همواره بیش از ۲۵ درصد از معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می‌دهند، این ماه سهم معاملات مسکن به زیر ۲۰ درصد کاهش یافته است.

در مقابل حجم معاملات مسکن در مناطق نیمه جنوبی تهران اندکی افزایش یافته است. در ماه‌های اخیر نیز غلظت رکود در مناطق نیمه شمالی تهران بیش از نیمه جنوبی بوده و در ماه جاری هم آمارها موید همین گزاره است.

مقایسه نقطه‌ای وزن مناطق در معاملات مسکن تهران طی مرداد ماه حاکی از این است که وزن مناطق جنوبی از معاملات نسبت به سال گذشته افزایش یافته و سهم مناطق شمالی کمتر شده است. به‌عنوان مثال سهم منطقه ۵ از معاملات در مرداد سال گذشته ۱۵ درصد بود که امسال به کمتر از ۱۳ درصد کاهش یافته است. منطقه یک نیز ۵ درصد از معاملات مرداد پارسال را به خود اختصاص داده بود که این میزان در مرداد امسال 4.5 درصد شده است.

این در حالی است که مناطق جنوبی اغلب با افزایش سهم روبه‌رو بوده‌اند. به‌عنوان مثال وزن منطقه ۱۰ از معاملات مرداد ماه از ۶ درصد در سال گذشته به ۸ درصد در سال جاری رسیده است. همچنین سهم معاملات منطقه ۱۵ از ۵ به ۶درصد افزایش یافته است. منطقه ۱۷ نیز که مرداد پارسال کمتر از ۲ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داده بود، در ماه متناظر امسال 2.5 درصد از کل معاملات سهم دارد. به این ترتیب در حال حاضر وزن مناطق شمالی از معاملات ماهانه مسکن رو به کاهش و وزن مناطق جنوبی رو به افزایش است.