بازگشت نظم به شهرها با ویرایش ارتفاع برج‌ها

به‌ گزارش می متالز به‌ نقل از عصر ساختمان، از این پس ساختمان‌هایی که با ارتفاع ٢٧ متر و بیشتر یا ساختمان‌هایی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، 8 طبقه و بیشتر باشند، بلندمرتبه نامیده می‌شوند ضمن اینکه ساختمان‌هایی که ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره‌برداری آن بیشتر از ٢٣ متر از تراز متوسط زمین باشد هم در زمره بلندمرتبه‌ها قرار می‌گیرند، این درحالی است که پیش از این ساختمان‌های 12 طبقه به بالا، بلندمرتبه بودند.

از دیگر ضوابط جدیدی که برای ساخت و ساز بلندمرتبه‌ها در نظرگرفته شده این است که حداقل مساحت ساختمان‌های 8 تا 10 طبقه، باید 1500 مترمربع و حداقل عرض زمین هم برای این متراژها 25 مترمربع باشد.

این چارچوب درباره ساختمان‌های 10 تا 12 طبقه، متفاوت است و به مساحت 2000 مترمربع و عرض 30 متر افزایش می‌یابد، شرایط برای ساخت و ساز ساختمان‌های 12 تا 25 طبقه، حداقل مساحت 3600 مترمربع و عرض حداقلی40 مترمربع است و اما سازندگان برای ساخت ساختمان‌هایی که تعداد طبقات آنها بالای 25 طبقه است نیاز به 10 هزار مترمربع مساحت دارند و عرض حداقلی هم برای این ساختمان‌ها، 65 مترمربع است.

این ابلاغیه، استثنا هم در زمینه ارتفاع ساختمان‌های بلند دارد و اگر در شهرهای دارای طرح جامع معتبر (مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند تعریف شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این مصوبه ملاک عمل می‌شود.

شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابطی را هم برای شریان‌هایی که ساختمان‌های بلندمرتبه در آن ساخته می‌شوند در نظر گرفته است و ساختمان‌های بین 8 تا 10 طبقه می‌توانند در شریان‌های درجه دو (شبکه اصلی راه‌های شهری) ساخته شوند اما ساخت ساختمان‌های بالاتراز 10 طبقه فقط در شریان‌های درجه یک (آزادراه‌ها و بزرگراه ها) امکان پذیر است. البته این مصوبه ضوابط دیگری هم درباره مکان یابی، تطابق با اسناد بالادست و ... دارد به عنوان نمونه در بخش مکان یابی، حذف محدوده‌های غیرمجاز احداث ساختمان‌های بلند باید براساس سه اصل «دسترسی به حمل ونقل و زیرساخت ها»، «کاهش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط زیست طبیعی و مصنوع» انجام شود.

ناگفته نماند که از تاریخ ابلاغ این مصوبه یعنی دوم مرداد ماه سال جاری، صدور هرگونه مجوز برای احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در سطح کشور صرفا در چارچوب ضوابط این مصوبه مجاز خواهد بود و صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفاً محدود به شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر امکان‌پذیر خواهد بود.

همچنین در آن دسته از شهرهای بالای 200 هزار نفر و بیشتر که عرصه‌های بلندمرتبه در طرح‌های توسعه شهری مصوب آن پیش‌بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، ابتدا باید مصوبه توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارایه شود.

کاهش مخاطرات شهرها

حسن محتشم، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران از موافقان این ابلاغیه است و درباره تصمیم جدید شورای عالی شهرسازی و معماری برای بلند مرتبه‌سازی می‌گوید: بررسی ضوابط جدید تعیین شده در زمینه ساخت و ساز، معقول و منطقی است و موجب ساماندهی شهرها می‌شود.

محتشم می‌افزاید: شهرها با توجه به جمعیتی که دارند باید از نظم برخوردار شوند و ساخت و ساز ساختمان‌ها باید از ضوابطی تبعیت کند که برای شهر و فضای آن مناسب باشد و مخاطره آمیز نباشد.

او ادامه می‌دهد: ممنوعیت ساخت و ساز ساختمان‌هایی بیش از 8 طبقه در شهرهایی با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر، همراهی بااستانداردهای جهانی دراین زمینه است. این عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه ضوابط ساختمان‌هایی با تعداد طبقات بیش از 8 می‌گوید: با توجه به اینکه ایران زلزله خیز است و ساختمان‌های بلندمرتبه که سطح اتکای کمی دارند درزمان وقوع زلزله آسیب پذیرتر هستند، درنظرگرفتن عرض حداقلی 25 متر برای ساختمان‌های 8 تا 10 طبقه، عرض 30 برای ساختمان‌های 10 تا 12 طبقه و... تصمیمی منطقی و اصولی است. محتشم اضافه می‌کند: در نظر گرفتن متراژ 1500 برای ساختمان 8 تا 10 طبقه، 2 هزار متر برای ساختمان‌های 10 تا 12 طبقه و ... هم چارچوب استانداردی است.

به گفته این فعال حوزه مسکن، در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهای کشورهای توسعه یافته، ساخت‌وساز بی‌رویه برج و در مناطق شهر وجود ندارد، بلکه محدود به برخی از مناطق است و براساس طرح جامع و طرح‌های تفصیلی هادی، مناطقی از شهر به عنوان پرتراکم تعریف می‌شوند و برج‌سازی و مرتفع‌سازی به صورت فشرده و متراکم در این مناطق انجام می‌شود. محتشم اظهار می‌کند: از پیش از انقلاب، تهران طرح جامع داشت و در این طرح تراکم هرکدام از مناطق مختلف پایتخت مشخص شده بود و ساخت و ساز براساس ضوابط مربوط به این طرح جامع اجرایی می‌شد.

او بیان می‌کند: در گذشته بلندمرتبه‌سازی به درستی در الهیه، زعفرانیه و پاسداران اجرایی می‌شد اما در سال‌های اخیر و با وجود ضوابط، شاهد نظم در ساخت و ساز برج و مرتفع‌سازی در پایتخت و سایر شهرهای کشور نبودیم.

این عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، با اشاره به اینکه طرح جامع پیش از انقلاب، اجرایی نشد، می‌گوید: در حال حاضر تهران تبدیل به مرکز بزرگ تجاری کشور شده و تمام نقاط تهران به آجر و آهن تبدیل شده است.

محتشم اضافه می‌کند: ابلاغیه جدید شورای عالی شهرسازی و معماری می‌تواند به شهرهای کشور نظم دهد اما به شرطی که این ضوابط اجرایی شود و روی کاغذ باقی نماند و عملیاتی شود.

او تصریح می‌کند: اگرچه به نظر می‌رسد که شهرهایی با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر نیازی به برج نداشته باشند اما ممکن است در برخی مناطق پرتراکم این شهرها ساخت ساختمان‌های بلند مرتبه مشکلی ایجاد نکند.

به‌ گفته او، پیش از این ضوابط و چارچوب‌هایی برای ساخت و ساز ساختمان‌های بلندمرتبه وجود داشت اما اجرایی نمی‌شد و تعداد طبقات این ساختمان‌ها وابسته به قدرت مالک و میزان تعامل او با شهرداری داشت به‌عنوان نمونه در میدان ونک، در زمین‌هایی با مساحت کم ساختمان‌هایی بلند مرتبه ساخته شده است که درزمان زلزله یا وقایع غیرمترقبه، ایستایی این ساختمان‌ها کم است چون سطح اتکای کمی دارد. این عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان، ادامه می‌دهد: اصلاحات انجام شده بر ضوابط پیشین شورای عالی شهرسازی و معماری در ساخت و ساز، دقیق است و اگر این ضوابط اجرایی شود و این چارچوب‌ها دور زده نشود، شاهد نظم دهی به شهرها خواهیم بود.