سه پیام از حباب‌سنج مسکن

به گزارش می متالز، نسبت قیمت به اجاره‌بها طی سال‌های گذشته در بازه عددی مشخص، نوسان داشته؛ به‌طوری‌که فاصله قیمت با اجاره‌بها در زمان جهش به میزان حداکثر ۲۲ برابر و در پایان دوره کاهش و ثبات قیمت، حداقل ۱۳ برابر شده است. این نسبت، بهار امسال به سطح بی‌سابقه ۰۴/ ۲۶ رسید. با این حال در پی کاهش قیمت مسکن در تابستان برآوردها از نسبت جدید عدد ۲۵ را نشان می‌دهد. این وضعیت سه پیام دارد.

پس از ثبت رکورد تاریخی در نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها (P به R) در تهران طی بهار امسال، جهت تغییرات این نسبت در تابستان نزولی شد. تغییرات این نسبت که کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به‌عنوان حباب‌سنج بازار ملک یاد می‌کنند، در دو فصل سپری شده از ابتدای امسال معنادار بوده و حاوی سه پیام است. کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمت مسکن از رابطه قیمت و اجاره‌‌بها استفاده می‌کنند. نسبت حاصل از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به میانگین اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان که به نسبت P به R شهرت دارد، شاخصی است که به واسطه آن می‌توان دریافت آیا قیمت ملک حبابی شده است. به کمک این حباب‌سنج همچنین می‌توان آینده قیمت‌ها در بازار معاملات ملک را مشروط بر اینکه متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن همچون بهای ارز، تغییرات چشمگیری نداشته باشند، پیش‌بینی کرد. در حال حاضر آخرین مقدار قابل محاسبه از نسبت مذکور در شهر تهران مربوط به فصل تابستان است، به این ترتیب که برآوردی از اجاره‌بها در فصل تابستان از طریق تحقیقات میدانی محاسبه شده و با گزارش‌های رسمی از قیمت مسکن در این فصل، نسبت مذکور محاسبه شده است. البته آخرین نرخ رسمی اجاره‌بها در فصل بهار منتشر شده و بر این اساس گزارش طبق قیمت‌های رسمی در بازار اجاره و خرید مسکن در این فصل نیز محاسبه شده است.

میان قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها همواره یک رابطه معنادار وجود داشته و دارد و در واقع اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است. نسبت قیمت به اجاره‌بها از ابتدای دهه ۷۰ شمسی تا ابتدای امسال همواره در یک بازه مشخص بین ۱۴ تا حدود ۲۲ واحد متغیر بوده است. این نسبت زمانی در بالاترین سطح قرار دارد که معاملات مسکن رونق گرفته و به دنبال آن قیمت مسکن جهش پیدا کرده است. به این ترتیب صورت نسبت مذکور یعنی قیمت، افزایش یافته و در نتیجه در ماه‌های اوج‌گیری قیمت ملک نسبت P به R در بالاترین سطوح ممکن قرار می‌گیرد.

پس از مقطع اوج رونق و جهش قیمت‌ها، به تدریج اجاره‌بها رو به افزایش می‌گذارد و مقدار آن به شکلی رشد می‌کند که نسبت معقول بین قیمت و اجاره احیا شود. این تغییرات عموما همزمان با تخلیه حباب و شروع کاهش اسمی یا واقعی قیمت مسکن رخ می‌دهد، طوری که با افزایش مخرج کسر در شرایطی که صورت کسر یعنی «قیمت مسکن» ثابت مانده یا کاهشی بوده، سبب می‌شود مقدار کل نسبت کاهش یابد و به تدریج همزمان با عمیق شدن رکود، به پایین‌ترین مقدار ممکن یعنی حول و حوش ۱۴ یا ۱۵ برسد.

آخرین گزارشی که درباره نسبت P به R توسط  منتشر شد، نشان داد این نسبت در پاییز سال ۹۷ به ۸/ ۲۱ رسید و رکورد ۲۲ ساله این نسبت را ثبت کرد. پیش از این در سال ۷۵ این نسبت با ثبت مقدار نزدیک ۲۵ واحد، رکورددار بود. طی گزارشی که دی ماه سال‌گذشته توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، پیش‌بینی شده بود که روند جهش قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به نقطه پایانی است، چراکه نسبت قیمت به اجاره به بالاترین حدود نزدیک شده است. بنابراین پیش‌بینی شد که در سال ۹۸ یکی از دو سناریوی محتمل رخ خواهد داد. سناریوی اول این بود که قیمت مسکن یا کاهشی خواهد شد یا اینکه در بدترین حالت رشد آن متوقف شده و به ثبات می‌رسد. سناریوی دوم نیز این بود که اجاره‌بها افزایش می‌یابد تا به یکی از دو شکل مذکور (کاهش مقدار صورت کسر یا افزایش مقدار مخرج کسر) نسبت قیمت به اجاره تعدیل شود.

اکنون در نخستین ماه از نیمه دوم سال ۹۸ این نسبت برای دو فصل بهار و تابستان، یکی بر اساس قیمت‌های قطعی اعلام شده در آمارهای رسمی و یکی بر اساس برآورد اجاره‌بها محاسبه شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقدار این نسبت در محاسبه فصلی، طی بهار امسال فراتر از حداکثر مقدار ثبت شده در طول حدود سه دهه گذشته بوده و رکورد تاریخی نسبت

P به R را از آن خود کرده است. ردیابی آمارهای رسمی در تمام سال‌های گذشته نشان می‌دهد مقدار نسبت قیمت به اجاره هرگز از ۲۵ واحد فراتر نبود، تا اینکه در بهار امسال این مقدار به ۰۴/ ۲۶ واحد رسید و با ثبت یک رکورد تاریخی نشان داد نسبت میان قیمت و اجاره‌بها در قله قرار گرفته است. در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای سالانه یک مترمربع آپارتمان مسکونی ۴۰ هزار تومان بود که نسبت به فصل مشابه سال ۹۷ رشد ۲۹ درصدی داشته است، در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات تهران ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان با ثبت بیش از ۱۰۰ درصد رشد نقطه‌ای بوده است. نسبت بی‌سابقه قیمت مسکن به اجاره‌بها در بهار امسال تحت تاثیر جهش سه رقمی قیمت مسکن در حالی رقم خورد که به نظر می‌رسد این فصل، زمان پایان مقادیر بالای نسبت مذکور بوده است. البته مقدار نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران در طول یک‌سال ۹۷ نیز ۱/ ۲۱ واحد بوده که از سال ۸۶ به بعد در محاسبات سالانه، بی‌سابقه بوده است؛ در سال ۸۶ این نسبت ۳/ ۲۳ واحد بوده است.

اما نسبتی که در تابستان محاسبه شده، نشان‌دهنده تغییر جهت حاصل کسر قیمت مسکن به اجاره‌بهاست و این نسبت در فصل گذشته کاهشی شد. برآورد اجاره‌بها در فصل تابستان نشان می‌دهد میانگین نرخ اجاره یک مترمربع بنای مسکونی طی یک سال در فصل تابستان حدود ۴۳ هزار و ۱۰۰ تومان بوده است؛ البته گزارش رسمی مرکز آمار از بازار اجاره‌بها هنوز منتشر نشده و این نرخ بر اساس تحقیقات میدانی از مناطق مختلف تهران برآورد شده و نشان می‌دهد اجاره‌بها در تابستان نسبت به فصل بهار ۸ درصد رشد داشته است. از طرفی میانگین قیمت مسکن در معاملات تابستان نیز ۱۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که بر این اساس نسبت P به R در این فصل رقمی بالغ بر ۳/ ۲۵ واحد می‌شود. به این ترتیب با کاهش حدود یک واحدی نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن تهران طی فصل تابستان، انعکاسی از دو ماه کاهش پی در پی قیمت مسکن به میزان هر ماه حدود ۳ درصد و در واقع کاهش صورت کسر مذکور، مشاهده شد.

پیام نسبت قیمت به اجاره مسکن

 نتیجه محاسبات حباب‌سنج بازار مسکن در تابستان سه پیام مهم دارد. پیام نخست این است که حتی اگر این گزاره که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر حباب‌آلود بوده است را نپذیریم، باز هم شروع کاهش مقدار نسبت مذکور در تابستان نشان می‌دهد رابطه منطقی میان قیمت مسکن و اجاره در بهار امسال به دلیل افزایش نامتعارف فاصله قیمت و اجاره‌بها در حال احیاست و به سمت مقادیر متعارف و مورد انتظار در شرایط عادی بازار پیش می‌رود. انتظار این است که در ماه‌های آینده مقدار مذکور به زیر ۲۰ واحد کاهش یابد.

پیام دوم این ماجرا تحقق همزمان هر دو سناریوی تعدیل نسبت قیمت به اجاره مسکن است. در گزارش سال گذشته افزایش اجاره‌بها و کاهش یا ثبات قیمت مسکن به‌عنوان دو سناریوی محتمل برای تعدیل مقدار نسبت مذکور عنوان شده بود. این در حالی است که تغییرات قیمت و اجاره در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد هر دو سناریو بر کاهش یک واحدی نسبت مذکور اثرگذار بوده‌اند. از یکسو قیمت مسکن در دو ماه مرداد و شهریور مجموعا حدود ۶ درصد کاهش یافت و از سوی دیگر برآیند تغییرات قیمت مسکن در تمام سه ماه تابستان، حکایت از رشد ۵ درصدی قیمت در معاملات مسکن تابستان نسبت به فصل بهار دارد. این در حالی است که میزان رشد اجاره‌بها در تابستان نسبت به پاییز بیش از این و حدود ۸ درصد برآورد می‌شود.‌ در واقع پیشی گرفتن رشد اجاره‌بها از قیمت مسکن در فصل تابستان خود نشان‌دهنده سرعت بیشتر رشد مخرج کسر P به R نسبت به‌صورت آن بوده و این رخداد در خدمت کاهش مقدار نهایی کسر مذکور است. از سوی دیگر سناریوی کاهش قیمت مسکن نیز از دومین ماه تابستان محقق شد و این خود به کاهش مقادیر صورت کسر کمک کرد. در نتیجه تغییرات اجاره و قیمت مسکن در تابستان حکایت از تحقق هر دو سناریو دارد؛ هر چند سناریوی کاهش قیمت مسکن قوی‌تر عمل کرده است.

سومین پیام نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز از محاسبه این نرخ به تفکیک مناطق ۲۲‌گانه تهران حاصل می‌شود. البته با توجه به اینکه آخرین آمار رسمی اجاره‌بها مربوط به فصل بهار است، این نسبت به تفکیک مناطق در همان فصل محاسبه شده و نشان‌دهنده یک رابطه معنادار با انتظارات مربوط به تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف است. همان‌طور که در نمودار مشخص است، نسبت P به R در مناطق شمالی و لوکس و نیز برخی از مناطق مصرفی غرب و شمال‌غرب تهران که بیشترین تقاضا را داشته و در نتیجه در زمره مناطقی هستند که بالاترین جهش قیمت مسکن را در ماه‌های رونق معاملات تجربه کردند، رشد قابل توجهی داشته است. این نسبت در منطقه یک تهران که قیمت مسکن بالاترین رشد را در آنجا داشته، ۴/ ۳۱ واحد بوده و در منطقه سه نیز که در زمره مناطق لوکس شمال تهران است ۲۸ واحد بوده است. نسبت مذکور در منطقه دو که نیمی از آن لوکس و نیمی از آن مصرفی است ۵/ ۲۶ واحد و در منطقه پنج که پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران و پیشتاز جهش قیمت مسکن بوده است، در بهار امسال ۸/ ۲۵ واحد بوده است. در واقع این نسبت حاکی از فاصله قابل‌توجه قیمت و اجاره‌بها در شمال شهر تهران نسبت به مناطق جنوبی شهر است. در عین حال در جنوب تهران نسبت قیمت به اجاره مسکن از میانگین کل شهر کمتر رشد کرده و این یعنی انتظار کاهش این نسبت در مناطق جنوبی ضعیف‌تر است. در واقع در جنوب تهران جایی برای افزایش اجاره‌بها وجود ندارد، چرا که در این صورت نسبت P به R باز هم افزایش خواهد یافت.

نگاهی به نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در عمده مناطق جنوبی شهر نشان‌دهنده این است که این مقادیر به میزان قابل توجهی نسبت به مناطق شمالی پایین‌تر است. به‌عنوان مثال این نسبت در مناطق ۱۰ تا ۱۲ به ترتیب ۲۱، ۲۲ و ۵/ ۱۹ است که تا حدود ۱۰ واحد از مناطق شمال تهران پایین‌تر است. همچنین در مناطق ۱۶، ۱۷ و ۱۸ نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها بین ۲۳ تا حدود ۵/ ۲۳ واحد است که بین ۵ تا ۸ واحد با مناطق لوکس یک و سه در شمال تهران اختلاف دارد و کمتر است.

اما در شمال شهر چگونه نسبت قیمت به اجاره مسکن تعدیل خواهد شد؟ آیا قرار است اجاره‌بها افزایش پیدا کند یا اینکه قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؟ در واقع قرار است در ماه‌های آتی صورت کسر به نفع تعدیل P به R تغییر کند یا مخرج آن؟ از آنجا که نه‌تنها در شمال تهران بلکه در کل بازار اجاره‌بها فشار هزینه‌های اجاره مسکن از استطاعت اجاره‌نشین‌ها خارج شده است، بازار مسکن کشش افزایش اجاره‌بها بیش از مقادیر فعلی را ندارد. بنابراین انتظار می‌رود تابعی که رابطه قیمت و اجاره‌بها را مشخص می‌کند به شکلی در جهت اصلاح فاصله این دو قیمت تغییر کند که عمده تعدیل نسبت قیمت به اجاره از محل کاهش قیمت اسمی مسکن یا در بدترین حالت ثبات قیمت اسمی و نوسان بسیار اندک افزایشی اجاره‌بها رخ دهد.

از طرفی با توجه به اینکه در دو ماه گذشته مناطق شمالی تهران در زمره مناطق پیشتاز افت قیمت مسکن بوده‌اند و در برخی موارد میانگین قیمت در معاملات ثبت شده تا ۵میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز کاهش یافته است و با توجه به قرار گرفتن سطح اجاره‌بها در سقف قابل پرداخت مستاجران، به نظر می‌رسد تعدیل این نسبت در ماه‌های آتی بیش از هر چیز از محل کاهش قیمت اسمی و سپس کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن محقق خواهد شد. بنابراین پیش‌بینی می‌شود افت مقدار نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در محاسبات پایان فصل پاییز نیز ادامه یابد.