آیا تغییر مسیر بازار مسکن ادامه می‌یابد؟

چکیده: معاملات خرید مسکن در تهران پس از ۴ ماه افت شدید پی در پی، در اولین ماه پاییز افزایش پیدا کرد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در پایتخت طی مهر ماه، به دلایلی ۱۹ درصد نسبت به شهریور افزایش یافت. وضعیت جدید بازار نشان می‌دهد بازار معاملات از انجماد کامل خارج شده اما هنوز نبض معاملات به سطح حداقلی نرسیده است. رکود خرید و فروش کماکان وجود دارد. ماه گذشته روند دو ماهه کاهش قیمت مسکن متوقف شد و عملا سطح قیمت میانگین تغییر محسوسی به خود ندید. بازار ملک در فاز ریکاوری است.

می متالز: با افزایش جزئی قیمت و معاملات مسکن در مهرماه، بازار مسکن از انجماد کامل خارج شد. قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در نخستین ماه پاییز با افزایش حدود ۱۰۰ هزار تومانی قیمت از ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان رسید و به این ترتیب پس از دو ماه کاهشی پیاپی، میانگین قیمت مسکن در معاملات مهرماه تهران، افزایش ۹/ ۰ درصدی را تجربه کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، افزایش جزئی قیمت مسکن در مهرماه پس از دو ماه کاهش ماهانه مجموعا ۶ درصدی قیمت و نیز یک دوره کاهش پلکانی تورم نقطه‌ای مسکن رخ داده است.

از اردیبهشت امسال تاکنون روند کاهش تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن آغاز شده است؛ طوری که در این ماه قیمت مسکن تورم ۱۱۲ درصدی نسبت به ماه مشابه سال ۹۷ داشته اما این نرخ در ماه‌های خرداد، تیر، مرداد و شهریور طی یک روند مستمر و پلکانی به تدریج کاهش یافت. میزان تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در خرداد ۱۰۷ درصد، در تیر ۹۶ درصد، در مرداد ۷۷ درصد و در شهریور ۵۷درصد بوده است. در ادامه این روند، تازه‌ترین گزارش قیمت مسکن که توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شده، حاکی از این است که میزان رشد قیمت مسکن نسبت به مهر سال ۹۷ نیز قدری کاهش یافته و به ۴۹ درصد رسیده است. البته این سطح از تورم نقطه‌ای مسکن در ماه‌های اولیه رکودی شدن بازار امری عادی است و میزان تورم مسکن به تدریج طی چند ماه آینده به سطوح بسیار پایین‌تری خواهد رسید.

 در مهرماه امسال حجم معاملات مسکن نیز با قدری افزایش نسبت به شهریورماه روبه‌رو شد و با رشد ۱۹ درصدی، از ۲۴۵۶ فقره به ۲۹۳۰ فقره رسید. هر چند برخی از اخبار در روز گذشته حجم معاملات مسکن در مهر ماه را بیش از ۳۰۰۰ فقره اعلام کردند، اما دفتر اقتصاد مسکن این آمار را به دو شکل اعلام می‌کند؛ شکل اول شامل تمام مبایعه‌نامه‌های ثبت شده و شکل دوم پس از حذف کدهای پستی نامعتبر است. بر اساس آمار پالایش شده از کدهای پستی نامعتبر، حجم معاملات مسکن در مهرماه در مرز ۳۰۰۰ فقره بوده است که نسبت به شهریور ۱۹ درصد افزایش و نسبت به مهر سال گذشته ۶۴ درصد کاهش داشته است.

 حجم پایین معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان دچار انجماد و خمودگی کم‌سابقه است و برای خروج از این وضعیت، سطح معاملات ماهانه مسکن باید از حداقل ۴هزار فقره فراتر برود. تیر امسال آخرین ماهی بود که حجم معاملات مسکن از ۴هزار فقره فراتر و حدود ۴۲۶۰ فقره بود. پس از آن در ماه‌های مرداد و شهریور حجم معاملات زیر ۳هزار فقره بود تا اینکه در مهر ماه به مرز ۳هزار فقره رسید.

این افزایش جزئی در تعداد معاملات ماهانه مسکن پایتخت نشان از آغاز خروج بازار مسکن از «انجماد کامل» دارد؛ هر چند همچنان فاصله قابل‌توجهی با حداقل معاملات مورد انتظار ماهانه در شرایط رکودی بازار وجود دارد و هنوز تعداد آپارتمان‌های خرید و فروش شده در شهر تهران به حداقل میزان طبیعی مورد انتظار نرسیده است.

 کارشناسان پیش‌تر پیش‌بینی کرده بودند که اگرچه بازار مسکن در اوج رکود به سر می‌برد و به دلیل جای خالی اهرم‌های رکودزدایی، شواهدی از خروج بازار مسکن از کما در ماه‌های آینده وجود ندارد، اما سطح حداقلی معاملات ماهانه مسکن در تهران نیز در حدود بسیار اندک مرداد و شهریور باقی نخواهد ماند و قدری تعدیل خواهد شد. این پیش‌بینی که سطح حداقلی معاملات ماهانه مسکن در پایتخت طی ماه‌های آتی افزایش خواهد یافت، در گزارش‌های پیشین «دنیای اقتصاد» منتشر شده بود.

اکنون در فضایی که قیمت مسکن با نوسان افزایشی البته جزئی و زیر یک درصدی روبه‌رو بوده و حجم معاملات مسکن نیز نسبت به ماه قبل ۱۹ درصد رشد کرده است، می‌توان این‌طور برداشت کرد که بازار مسکن وارد فاز ریکاوری و «احیا» شده است. البته رشد قیمت مسکن در مهر ماه به حدی جزئی است که می‌توان آن را نزدیک به صفر اعلام کرد، اما نکته این است که در اولین ماه پاییز، روند کاهش قیمت ماهانه مسکن متوقف شده و سطح قیمت ثابت مانده است. توقف نوسان قیمت مسکن چه کاهشی و چه افزایشی در کنار رشد ماهانه معاملات نشان می‌دهد بازار در وضعیت ریکاوری پس از افت سنگین حجم معاملات در تابستان قرار دارد.

 علت توقف کاهش قیمت مسکن

گزارش وضعیت مسکن در مهر ماه این پرسش را ایجاد می‌کند که چرا روند کاهش قیمت مسکن متوقف شده و آیا این وضعیت باقی خواهد ماند یا نه. درباره دلایل توقف کاهش قیمت مسکن هفت علت را می‌توان مطرح کرد که اولین و مهم‌ترین آن، رشد ماهانه معاملات مسکن در مهرماه است. از خرداد امسال همواره میزان رشد معاملات مسکن منفی بوده است. میزان افت قیمت مسکن در خردادماه نسبت به اردیبهشت ۵۰درصد، در تیر نسبت به خرداد ۲۱درصد، در مرداد نسبت به تیر ۳۲ درصد و در شهریور نسبت به مرداد ۱۵ درصد بوده است؛ این در حالی است که در مهرماه حجم معاملات نسبت به شهریور ۱۹ درصد افزایش یافت.

 به دنبال این تغییرات معاملات، طبیعی است سرعت کاهش قیمت مسکن تا اندازه‌ای که قیمت نسبت به ماه قبل تقریبا بدون تغییر باقی بماند، تعدیل شده است. در عین حال ثبات قیمت مسکن نسبت به شهریور نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان به گرایش قیمت کاهش دارد، چراکه در غیر این صورت با رشد ۱۹ درصدی معاملات نوسان افزایشی قیمت مسکن می‌توانست به مراتب بیش از کمتر از یک درصد کنونی باشد.

 علت دوم توقف کاهش قیمت مسکن این است که تورم منفی مسکن اکنون در فاز استراحت قرار دارد. دو ماه پیاپی افت قیمت، هر ماه به میزان حدود ۳ درصد در تابستان سپری شده و مهر ماه مرحله استراحت روند کاهشی قیمت مسکن بوده است.

 سومین علت را می‌توان در میزان فوق‌العاده پایین عرضه مسکن در بازار جست‌وجو کرد. یک گروه از سازنده‌ها و فروشنده‌ها که عجله‌ای برای فروش ندارند، فعلا بازار را ترک کرده‌اند و یک گروه دیگر نیز با این تصور که شاید در ماه‌های آینده باز هم دوره افزایش قیمت مسکن در پیش باشد، از فروش امتناع می‌کنند. مجموعه این شرایط نشان می‌دهد سطح عرضه ممکن است در ماه‌های آینده قدری با تغییر نگرش خریداران افزایش یابد. اثر سطح پایین عرضه به شکل افزایش جزئی قیمت مسکن در بازار منعکس شده است.

 علت چهارم توقف تورم منفی مسکن، واکنش بازار به خرید خانه‌های کم‌متراژ است. در شهریور ماه کمترین افت فروش مربوط به خانه‌های تا ۶۰ مترمربع بود و سهم این خانه‌ها از کل فروش نسبت به اوایل امسال افزایش یافت. در واقع بخشی از تقاضای مسکن صرفا با هدف خرید از این گروه متراژی به بازار مسکن بازگشت و این یعنی حساسیت متقاضیان آپارتمان‌های کم‌متراژ به قیمت بیشتر بوده است؛ چراکه به محض مشاهده افت قیمت مسکن، به بازار بازگشتند. از طرفی این گروه متراژی در شهریور ماه بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد. در واقع بخشی از افزایش حدود ۱۰۰ هزار تومانی قیمت مسکن در ماهی که گذشت، در نتیجه افزایش معاملات این املاک و رشد قیمت آنها بوده است.

 پنجمین علتی که برای توقف تورم منفی مسکن شناسایی شده است، مربوط به شیفت خریداران مسکن به سمت قدیمی‌سازهاست. شرط سن بنای تا ۲۰ سال برای اخذ تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، در ماه گذشته پس از سال‌‌ها تغییر کرد و به ۲۵سال افزایش یافت.  به این ترتیب تمایل متقاضیان خرید به این گروه سنی که قیمت آنها ۲۰ تا ۳۰ درصد از واحدهای تازه‌ساز کمتر است، قدری افزایش یافته است.

البته از آنجا که میانگین قیمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز پایین است، اثر قیمتی آنها به مراتب کمتر از دیگر گروه‌های سنی است و به همین خاطر نوسان افزایشی قیمت مسکن در مهر ماه نیز محدود بوده است. ثبات نسبی بازار ارز در ماه گذشته عامل ششم توقف کاهش قیمت مسکن در مهر ماه است. طی ماه‌های تابستان در بازار مسکن شاهد اثر کاهش قیمت ارز بودیم و اکنون آمارهای وضعیت مسکن در اولین ماه پاییز منعکس‌کننده ثبات بازار ارز است که به شکل ثبات قیمت مسکن در بازار قابل رصد است.

 هفتمین عاملی که مانع از ادامه کاهش قیمت مسکن در مهر ماه شد نیز به هزینه‌های ساخت و قیمت فروش نوسازها در بازار بازمی‌گردد. سازنده‌ها در ماه‌های اخیر معتقد بودند هزینه‌های ساخت کاهش چندانی نداشته و تقریبا ثابت مانده است. این موضوع سبب شده از اعمال کاهش قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز ممانعت کنند. اگرچه سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات به شدت کاهش یافته است، اما همچنان حدود ۴۰ درصد از املاک فروخته شده در گروه سنی نوساز تا ۵ سال ساخت است.

این سهم بالا از املاکی که افت قیمت نداشته یا افت قیمت کمتری نسبت به دیگر گروه‌های سنی املاک تجربه کرده‌اند، در نوسان افزایشی قیمت مسکن طی مهر ماه اثر داشته است. علائم و شواهد موجود در وضعیت بازار مسکن مهر ماه نشان می‌دهد همین افزایش خفیف قیمت مسکن هم ادامه‌دار نخواهد بود و احتمال اینکه در ماه‌های آینده باز هم قیمت اسمی مسکن کاهش یابد، وجود دارد. طی ماه گذشته در مناطق مصرفی بازار مسکن که بیشترین حجم معاملات به آنها تعلق دارد و نیز در مناطق جنوبی و بافت‌های فرسوده، قیمت مسکن کاهش یافته است.

 بنابراین افزایش خفیف زیر یک درصدی قیمت مسکن صرفا مربوط به معاملات برخی از مناطق از جمله منطقه یک تهران و مناطق مرکزی که بافت مسکونی کمتری دارد، بوده است. این موضوع خود علامتی از این است که انتظار کاهش قیمت مسکن در اغلب مناطق شهر همچنان وجود دارد و ثبات قیمت یا افزایش خفیف در بازار مسکن پایدار نخواهد بود. بنابراین مشروط بر اینکه حجم معاملات مسکن در مسیر خروج از انجماد کامل و حرکت به سمت حجم معاملات بالاتر از سطح حداقلی، افزایش چشمگیری نداشته باشد، احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن و ثبات آن، از افزایش محسوس قیمت در ماه‌های آتی به مراتب بیشتر است.

 از طرفی فضای کنونی بازار مسکن نیز موید این است که احتمال افزایش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های پیش‌رو ضعیف است. اکنون فضای رکودی حاکم بر بازار مسکن و عدم تحرک طبیعی طرفین معاملات در بازار به حدی پررنگ است که انتظار ادامه حاکمیت رکود در بازار را تقویت می‌کند. از طرفی تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده معمولا رکود مسکن دست‌کم یکی، دو سال و حتی بیشتر ادامه پیدا می‌کند.

البته ممکن است اتفاقاتی در بازار مسکن رخ دهد که مانع از تکرار رخدادهای آتی بازار دقیقا مانند تجربیات گذشته شود و در واقع نظم بازار را بر هم بزند. یکی از این اتفاقات تقویت بنیه مالی خانوارها از یکی از دو طریق افزایش سطح درآمدها و نیز افزایش سطح تسهیلات مسکن است. با توجه به اینکه افزایش تسهیلات مسکن منوط به استطاعت بازپرداخت اقساط توسط متقاضیان مسکن است، به نظر می‌رسد این اتفاق در کوتاه‌مدت و احتمالا در زمان حضور دولت فعلی رخ نخواهد داد.

  هر چند ممکن است در ماه‌های آینده شاهد افزایش سقف انواع وام مسکن به شکل محدود باشیم اما این افزایش با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن نمی‌تواند چندان بر قدرت خرید متقاضیان اثرگذار باشد، چراکه از یکسو اتفاق مثبتی در جهت بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها رخ نداده و در کوتاه‌مدت متصور نیست، بنابراین میزان افزایش تسهیلات قطعا متناسب با سطح درآمد خانوارها محدود خواهد بود.

از طرفی برای اینکه قدرت خرید تسهیلات به سطح سال‌های ۹۳ و ۹۴ بازگردد، سقف آنها باید حداقل دو برابر شود که منابعی برای این میزان افزایش شناسایی و معرفی نشده است. بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به احتمال ضعیف تقویت موثر طرف تقاضای بازار مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات، شاهد تغییرات جدی در میزان تقاضا در ماه‌های آتی نخواهیم بود و در نتیجه احتمال رشد قیمت مسکن در چنین شرایطی بسیار ضعیف است.