شرط تنظیم بازار مسکن/ چرا اوضاع بخش مسکن مناسب نیست؟

چکیده: وضعیت ناخوش ۷ شاخص کلیدی بازار مسکن با هدف آسیب‌شناسی سیاست‌ها تصویر شد. حسین عبده‌تبریزی با ارائه نتایج یک مطالعه درباره اوضاع بازار ملک در جمع گروهی از کارشناسان و جمعی از سیاست‌گذاران اعلام کرد: بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور به لحاظ دو شاخص «استطاعت خرید خانه» و «طول انتظار برای صاحب‌خانه شدن»، به ترتیب در جایگاه ۶۷ و ۹۰ قرار دارد. این بازار همچنین به لحاظ هزینه مسکن خانوار، جمعیت اجاره‌نشین و کارکرد بازار زمین، با شرایط مطلوب فاصله زیادی دارد. هر چند آمارها از بازار ملک -تعداد واحدها و مقایسه آن با تعداد خانوار- ظاهر مناسب را نمایش می‌دهد، اما عملکرد متغیرها نامناسب است. یافته‌ها درباره راه‌های خروج اضطراری بازار مسکن از شرایط فعلی، مجموعه‌ای از سیاست‌های صحیح همچون «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت» و «به رسمیت‌شناختن سکونت‌گاه‌های غیررسمی» را معرفی می‌کند. در این مسیر لازم است سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن در دولت، زاویه دید خود را از جهت سنتی و در عین حال غلط تغییر دهد و به جای آنکه در نقش بخش خصوصی سرگرم خانه‌سازی شود، شرایط ورود بخش‌خصوصی به این بازار را تسهیل کند. در این نشست، شرط تنظیم بازار مسکن،‌ اصلاح سیاست‌های پولی و مالی عنوان شد.

می متالز: دو صاحب‌نظر اقتصادی در یک گردهمایی محدود کارشناسان و فعالان بخش مسکن و ساختمان، ضمن آسیب شناسی بازار املاک و اتفاقات حداقل یک‌سال گذشته در این بازار، نسخه علاج وضعیت نامناسب در این بخش را معرفی کردند. حسین عبده‌تبریزی و مهدی برکچیان در نشستی که اخیرا در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی برگزار شد، با نگاه رو به جلو تلاش کردند خطاب به سیاست گذار،‌ راه‌ها و راهکارهای هدایت بازار مسکن به شرایط طبیعی را نشان دهند.

شرایط طبیعی بازار مسکن زمانی است که «متقاضیان مصرفی امکان دسترسی به مسکن در استطاعت» را پیدا کنند و در مقابل، «تقاضای سفته بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک» فروکش کند. گزارش «دنیای اقتصاد» از جمع بندی آنچه در این نشست خطاب به سیاست گذار بخش مسکن و البته تیم اقتصادی دولت توصیه شد، حاکی است: برای معالجه وضعیت نامناسب بازار مسکن لازم است ابتدا متغیرهای بیرونی بازار مسکن مورد رسیدگی و ساماندهی قرار بگیرد.

برای این منظور، اصلاح سیاست‌های پولی و مالی مورد تاکید قرار گرفته است. نابسامانی در این دو حوزه طی سال‌های گذشته مسیر سفته بازی و انحراف سرمایه‌ها در بخش مسکن را موجب شد. همزمان با اصلاحات پولی و مالی، درون بازار مسکن نیز سیاست‌های «بازار رهن» و «نحوه برخورد با اسکان غیررسمی» باید بازنگری اساسی شود.

وضعیت دو شاخص بازار مسکن ایران در مقایسه با ۹۴ کشور جهان، وخیم گزارش شده است.

براساس آنچه عبده‌تبریزی در نشست «آسیب شناسی وضعیت مسکن» اعلام کرد، دو شاخص قابل استفاده در کشورها برای ارزیابی اوضاع بازار مسکن از نظر سهولت خانه دار شدن که شامل «استطاعت خرید خانه» و «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن» است، برای بازار مسکن ایران علائم قبولی نشان نمی‌دهد. ارزیابی‌هایی که برای نیمه سال ۲۰۱۷ میلادی بابت این دو شاخص در ۹۵ کشور جهان انجام شد، مشخص کرد موقعیت ایران در شاخص اول رتبه ۶۷ و در شاخص دوم رتبه ۹۰ است. استطاعت خرید خانه به معنای میزان استطاعت مالی یک خانواده واقع در دهک میانی درآمد برای بازپرداخت وام خرید مسکن میان قیمت کم متراژ است. شاخص مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن نیز از نسبت قیمت یک خانه مناسب و متوسط به درآمد در دسترس یک خانوار متوسط محاسبه می‌شود.

از طرفی آمارهای درون بازار مسکن ایران نیز ظاهر و باطن متفاوت از هم دارد به‌طوری‌که ظاهر وضعیت، بهبود بازار را نشان می‌دهد اما در واقعیت، شرایط عمومی سخت‌تر شده است. عبده‌تبریزی با ارائه آمارهایی در مورد تحولات جمعیت، بعد خانوار و رشد موجودی مسکن و با توجه به دو شاخص مورد اشاره، موقعیت مسکن در ایران را مناسب ندانست اما تاکید کرد طی ۲۰ سال ۹۵-۱۳۷۵ تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال ۴۳/ ۱ درصد و تعداد خانوار هر سال ۴۴/ ۳ درصد رشد کرده اما تعداد واحدهای مسکونی جدید سالانه ۸۸/ ۳ درصد رشد کرده است.

این آمار بیانگر آن است که وضعیت کشور در این زمینه اندکی بهبود یافته است. اما در واقعیت بازار، وضعیت کماکان نامناسب است. افزایش سهم هزینه تامین مسکن در هزینه‌های خانوار از ۲۵ درصد به ۳۷ درصد (سومین شاخص) از یکسو و همچنین تضعیف سکونت ملکی در برابر مسکن اجاره‌ای از نزدیک ۸۰ درصد به کمتر از ۶۰ درصد (چهارمین شاخص) از سوی دیگر و همچنین چند برابر شدن قیمت‌های زمین و خانه طی ۲۵ سال گذشته (شاخص پنجم)، اثبات همان وضعیت نامناسب خانوارها در بازار مسکن است.

این صاحب‌نظر اقتصادی در ادامه سخنان خود، حادترین مسائل جاری بخش مسکن را ۴ موضوع «قیمت زمین و سوداگری در این بازار»، «ضعف بازار تسهیلات رهنی»، «ضعف قوانین» و همچنین «حجم بالای مسکن نامناسب و نامطلوب» عنوان کرد و برای حل این مسائل حداقل ۴ سیاست کلیدی و اولویت دار به سیاست گذار پیشنهاد کرد.

از نگاه عبده‌تبریزی، اهداف مجموعه سیاست‌های مناسب برای بخش مسکن باید بر ۴ محور «گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت»، «پررنگ شدن نقش بخش خصوصی در تامین مسکن»، «به رسمیت شناختن بخش مسکن غیررسمی» و همچنین «ارتقای مدیریت بازار زمین» پایه‌ریزی شود. در حال حاضر علاوه بر شاخص‌ها و متغیرهای درون بازار مسکن، نحوه توزیع جمعیت در شهرهای بزرگ نیز تبعات نامناسب بودن سیاست‌ها طی سال‌های گذشته را نشان می‌دهد.

عبده‌تبریزی با اشاره به یک الزام جمعیتی برای دستیابی به سیاست مناسب برای بخش مسکن، اعلام کرد: ترکیب جمعیت شهری در مقابل جمعیت روستایی الان به ۷۳ درصد در مقابل ۲۶ درصد رسیده و به شکل شهودی می‌شود گفت که تغییرات و تحولات جمعیتی به نوعی تعادل رسیده است.

در کشورهای توسعه یافته در ۶۰ سال گذشته، با متعادل شدن سطح شهر نشینی و کامل شدن تغییرات جمعیتی و به‌ویژه گسترش حمل و نقل عمومی و افزایش مالکیت اتومبیل، «اقامت» و «اشتغال» غیرمتمرکز شده، اما در ایران به‌رغم متعادل شدن سطح شهرنشینی، هنوز روی زیرساخت‌های مرکز شهر فشار است و این موضوع (شاخص ششم تصویرکننده ناخوشی بخش مسکن) شهرهای کشور را زشت و بی قواره، درگیر ترافیک و آلودگی و بیماری کرده و باید شواهد بیشتری روی تحولات جمعیتی در شهرها و کاهش فشار روی زیرساخت‌های شهری داشته باشیم تا برنامه‌ریزی مسکن را با کارآیی بیشتری انجام دهیم.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شواهدی که عبده‌تبریزی بر اساس آن، نظام فعلی پرداخت تسهیلات رهن و همچنین مقررات در بخش مسکن را مشکل‌دار عنوان می‌کند به این شرح است: نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در ایران به ندرت از ۱۵ درصد فراتر رفته است، در حالی که مانده اعتبارات رهنی در غرب همواره بیش از ۵۰ درصد، در انگلستان ۸۰ درصد و در اروپای شمالی بیش از ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی است.

همچنین به دلیل ضعف قدرت خرید خانوارها، حتی اگر تسهیلات رهنی بیشتر پرداخت شود، خانوارهای ایرانی نمی‌توانند اقساط مربوطه را پرداخت کنند و تعریف «اقساط در استطاعت» در ایران دشوار است. به علاوه، نرخ‌های تورم بالا هرگز اجازه نداده است که بازار رهن ایران پا بگیرد، چرا که در این شرایط، انعقاد هر نوع قرارداد بلند مدت ناممکن است. این هفتمین شاخص توضیح دهنده وضعیت ناخوش بخش مسکن است.

درباره ضعف قوانین نیز مطالعات عبده‌تبریزی با استفاده از یافته‌های دکتر محمد طبیبیان و مهندس احمد شفاعت روی قوانین ۱۰۰ سال اخیر مسکن در ایران، حکایت از آن دارد که قوانین، انعکاس خواست‌های آرمان‌گرایانه است و در این قوانین به امکانات و منابع توجه نشده است. در این قوانین، به دولت بیشتر نقش اجرایی داده شده تا نقش سیاست‌گذاری.

نمونه تاریخی آن قانون سال ۱۳۲۶ برای احداث ۴۰۰ واحد مسکونی در تهران است و این وضع در قوانین مصوب شورای انقلاب و تا امروز نیز ادامه یافته که در مقابل مسکن مهر، در این دولت بحث مسکن امید مطرح شد. حسین عبده‌تبریزی در این نشست، با یک نتیجه‌گیری ساده اما معنادار از روند قانون‌گذاری در بخش مسکن به صراحت گفت: دولت‌هایی که نمی‌توانند «کالای عمومی» تولید کنند خود را با تولید ناکارآمد «کالاهای خصوصی» سرگرم می‌کنند.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره چهارمین مساله حاد در این بخش –حجم بالای مسکن نامناسب در کشور- گفت: یک‌سوم از کل مسکن در ایران نامطلوب است و البته بخشی از این واحدهای مسکونی شکل حلبی‌آباد و پست (slum) دارد. در این مجموعه وسیع، «مسکن غیررسمی» یعنی مسکن فاقد اسناد رسمی و مسکن ساخته شده روی اراضی دیگران وجود دارد. این سکونت‌گاه‌های غیررسمی ناشی از بخش بزرگ اقتصاد غیررسمی در ایران است و با پدیده شهری شدن فقر در ایران پیوند خورده است. اینها سکونت‌گاه‌هایی است که با مقررات مالکیت زمین، کاربرد زمین، منطقه‌بندی (zoning) و مقررات ساخت نامنطبق است. ناچاریم بخش غیررسمی را به رسمیت بشناسیم و آن را قانونی کنیم و این کار را با تدبیر انجام دهیم تا نسبت مسکن رسمی به غیررسمی افزایش یابد.

قانونی کردن سکونت‌گاه‌های غیررسمی، غیر از گردآوری مالیات بیشتر، امکان کنترل بهتر روی ساخت و دادن خدمات بهتر به طبقات ضعیف را فراهم می‌آورد و باعث هدفمندکردن یارانه‌ها می‌شود و سرمایه‌گذاری بیشتر در زیرساخت‌ها را ممکن می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، «نوع» و «مرز» مداخله دولت‌ها در بازار مسکن، محور دیگر سخنرانی عبده‌تبریزی در نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن» بود. این صاحب‌نظر اقتصادی درباره دلایل مداخله دولت‌ها در بازار مسکن اعلام کرد: مضمون اصلی دخالت دولت مرکزی در بخش مسکن آن است که به مثابه «تسهیل‌کننده» در بازار عمل می‌کند تا اجازه دهد بازارها درست کارکنند و دولت نقش رهبری در حوزه سیاست‌گذاری داشته باشد، و بویژه در چارچوب برنامه‌های عمومی «تامین اجتماعی» موضوع مسکن فقرا و طبقات ضعیف اجتماعی را حل و فصل کند. در این کشورها دولت‌ها تلاش می‌کنند به قدر کفایت زیرساخت (کالای عمومی) ایجاد کنند تا به تولید مسکن «در استطاعت» توسط بخش خصوصی کمک کنند.

دخالت دولت در بخش مسکن عمدتا از مجرای نظریه کلاسیک شکست بازار توجیه می‌شود. او این سه منشأ را انحصار طبیعی، برون‌ریزها (externalities) و کالاهای عمومی برشمرد. در مورد انحصار طبیعی می‌توان به وضعیت بازار زمین و مسکن در تهران اشاره کرد. به دلیل نبود زیرساخت‌های شهری کافی، قیمت زمین ظرف مدت یک سال بیش از ۱۰۰ درصد در بعضی مناطق افزایش یافته است.» اگر منابعی بود که در مثلا مسیر تهران ـ قم زیرساخت‌های شهری مناسب می‌ساختیم؛ یعنی امکان اقامت و اشتغال و خط حمل و نقل سریع به شهر تهران ایجاد می‌شد؛ طبعا قیمت اراضی تهران تا این حد رشد نمی‌کرد.

در واقع عدم‌سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، چنین وضعیتی را پدید آورده است. تدارک زیرساخت‌های شهری و از جمله زیرساخت‌های اقامتی نوعی کالای عمومی با ویژگی‌های انحصار طبیعی است. برون‌ریزها نیز همین منطقه‌بندی شهر است. عبده‌تبریزی در توجیه دخالت دولت در اقتصاد مسکن، به نظریات برابرگرایی عمومی و برابرگرایی خاص (تولید کالاهای مطلوب و استحقاقی جامعه شامل مسکن مناسب، تغذیه کافی، پوشاک و بهداشت...) اشاره کرد و توضیح داد: حتی از نظر اقتصادی در ضعیف‌ترین کشورها، دولت را مسوول در مرحله آخر تامین مسکنِ اقشار ضعیف می‌دانند. اما وقتی شکست دولت‌ها را در نظر می‌گیریم، دیگر اطمینانی نیست که «شکست بازار» دخالت دولت‌ها را در بخش مسکن توجیه کند. ممکن است این دخالت مثبت یا بسته به شرایط منفی باشد.

در ادامه نشست «آسیب‌شناسی وضعیت مسکن»، مهدی برکچیان به وجوه اقتصاد کلان مسکن پرداخت. او گفت: طی چند دهه اخیر، مردم غیر از توجه به قیمت «دلار»، به قیمت مسکن هم توجه داشته‌اند و خانوار ایرانی به دلیل ضعف بازار سرمایه، وارد بازار مسکن شده است. این یعنی بهره‌وری منفی سرمایه در اقتصاد مسکن و این را می‌شود نقض سیاست‌های پولی تلقی کرد. طی این سال‌ها، اقتصاد نیز نفتی شده است؛ یعنی نقض سیاست‌های پولی با سیاست ارزی تکمیل شده است.

در این سال‌ها اجاره اکتسابی، ارزش افزوده کمی داشته است، یعنی نسبت سرمایه به تولید در کشور ما بسیار بالا بوده است. نوسانات قیمت مسکن شدت گرفته و «سفته‌بازی در زمین» رونق بسیار داشته است. در سال‌های اخیر تحریم نیز بر قیمت‌های زمین و مسکن تاثیر داشته است. استاد دانشگاه شریف ادامه داد که متاسفانه این داستان ادامه خواهد یافت.

این اقتصاددان معتقد است: مادام که سیاست‌های ارزی اصلاح نشود، رشد قیمت زمین و مسکن از شاخص‌های قیمت‌های خرده فروشی (CPI) و از قیمت ارز بالاتر خواهد بود. برکچیان درباره موضوعی که عبده‌تبریزی به‌عنوان مانع تقویت بازار تسهیلات رهنی عنوان کرد نیز چنین گفت: هر چند نظر دکتر عبده‌تبریزی در مورد تاثیر تورم بر بازار رهن صحیح است، اما آثار سیاست پولی و تورم بر بخش مسکن بسیار گسترده‌تر است و دولت نیز کمتر توان آن را دارد که این شرایط را اصلاح کند. اصلاح وضعیت نامناسب مسکن تا حد زیادی به اصلاح متغیرهای پولی و مالی مربوط است.

متن کامل تحلیل حسن عبده تبریزی را اینجا بخوانید.