بازار مسکن سال ۹۸ را چگونه تمام می‌کند؟

به گزارش می متالز، «تعداد کل مبایعه‌ نامه‌های ثبت‌شده در آذر ماه سال جاری ۹ هزار و ۶۶۴ بوده که نسبت به آمار ۴ هزار و ۶۸ ماه گذشته رشد بیش از ۱۳۷درصدی را تجربه کرده است. همچنین، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در آذر ماه ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان بوده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با متوسط قیمت ۹ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان، نزدیک به ۴۰ درصد افزایش و نسبت به ماه قبل با متوسط قیمت ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان، ۶.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد».

این جدید ترین آماری است که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شده است؛ آماری که نشان می‌دهد بازار مسکن روندی برخلاف روند یک سال و نیم گذشته را در آذر ماه امسال تجربه کرده و تعداد معاملات در این بازار به شکل قابل‌ توجهی افزایش یافته است. هر چند ثبت این جهش عملکردی پس از مدت‌ها سکون این امید را به وجود آورده که دوران سرد یکی از مهم‌ ترین بازارها در اقتصاد ایران تمام شده اما بسیاری از کارشناسان برای چنین تفسیری صرف عملکرد یک ماه را کافی نمی‌دانند.

حسام‌ الدین عقبایی، نایب‌ رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز می‌گوید، دلایل ورود به یک رکود غیر تورمی آن‌قدر در بازار مسکن پرقدرت است که صرف عملکرد یک ماه و افزایش معاملات در مدتی محدود نمی‌تواند به این جمع‌ بندی منجر شود که دوران رکود تمام شده و بازار رونقی جدید را تجربه خواهد کرد.

حامد مظاهریان، معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در سال ۹۶ اعلام کرد که سهم مسکن در سرمایه و اشتغال‌ زایی بسیار بالاست به‌طوری که سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت ۳۰ درصد، از اشتغال مستقیم ۱۲ درصد، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ۳۰ درصد و سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی ۷ درصد است. هر چند با تحولاتی که در سال‌های گذشته در اقتصاد ایران به وجود آمده احتمال تغییر در موقعیت این شاخص‌ها به‌ خصوص در حوزه سهم مسکن از سبد هزینه خانوار وجود دارد اما با مبنا قرار دادن این اظهارات نقش مهم مسکن در اقتصاد ایران بیش از پیش خود را نشان می‌دهد. باتوجه به اهمیت این بازار در عملکرد کلان اقتصادی کشور و البته نقش واسطه‌ای این بازار در فعال کردن بسیاری از حوزه‌های موازی با این بازار، در سال‌های گذشته هر بار که صنعت ساختمان وارد رکود شده، این موضوع تاثیری جدی بر آمار رشد اقتصادی نهایی اقتصاد کشور داشته و هر بار که رونق به این بازار آمده، اقتصاد ایران عملکرد قابل دفاع‌ تری در حوزه رشد اقتصادی به ثبت رسانده است.

مسکن در ۱۸ ماه گذشته

استقلال نسبی بازار مسکن از سیاست‌های اجرایی دولت و محوریت بخش خصوصی در آن باعث شده در سال‌های گذشته بسیاری از تحولاتی که در عرصه سیاست گذاری‌های دولتی رخ داده، مستقیما و در کوتاه‌مدت روی بازار مسکن تاثیر نگذارد. ثبات قیمتی چند ساله در بازار مسکن در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰، آن هم در دورانی که اقتصاد ایران تورمی بیش از ۳۰ درصدی را تجربه می‌کرد، باعث شد قیمت‌ها در این بازار برای مدتی طولانی‌تر ثابت بماند. این استقلال عملکرد اما در سال گذشته روندی معکوس را پشت‌سر گذاشت.

بازار مسکن که برای چند سال ثبات قیمت و رکود نسبی را تجربه می‌کرد، همزمان با افزایش قیمت ارز و بالا رفتن دوباره نرخ تورم، روند افزایش قیمت شدیدی را آغاز کرد تا جایی که با عبور از نرخ تورم، سه برابر بیش از این نرخ افزایش یافت. در شرایطی که دولت یازدهم تلاش کرده بود با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ۱۶۰ میلیون تومان، بخشی از فاصله میان قدرت خرید اقشار کم‌درآمد در بازار مسکن را جبران کند با افزایش قیمت‌ها، عملا این برنامه‌ها نیز بی‌ نتیجه شد.

برآوردهای مرکز آمار نشان می‌دهد که میانگین قیمت خرید یک متر واحد مسکونی در تهران ۱۳ میلیون تومان است و از این رو با تسهیلات فعلی بازار مسکن، تنها می‌توان در تهران ۱۲ متر خانه خرید. حتی در صورتی که دولت بتواند بر فشار نقدینگی و تورم چیره شده و ریسک افزایش دوباره این تسهیلات را بپذیرد نیز احتمالا گره بزرگی از مشکلات امروز در این بازار باز نخواهد شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن در حدود یک سال حدودا صددرصد افزایش قیمت خانه و بیش از ۱۳۰ درصد افزایش قیمت زمین را در تهران تجربه کرده و در چنین فضایی توقع حفظ قدرت خرید متقاضیان خانه و بازگشت رونق به این بازار قدری دشوار به نظر می‌رسد.

عملکرد عجیب در آذر

با وجود آنکه بسیاری از تحلیل‌ها از این حکایت می‌کرد که با حفظ شرایط فعلی، نمی‌توان توقع داشت که بازار مسکن از رکودی که به آن دچار شده خارج شود، اعلام آمارهای عملکرد این بازار در
آذر ماه امسال نشان می‌دهد که افزایشی ۱۳۷ درصدی در معاملات مسکن تهران به ثبت رسیده است. این در حالی است که در ماه‌های گذشته، همواره میزان خرید و فروش خانه، روندی کاهشی داشته و در تابستان امسال در قیاس با سال قبل بیش از ۵۰ درصد کاهش معامله به ثبت رسیده بود. دیگر نکته قابل‌ توجه از عملکرد بازار، به افزایش قیمت‌ها باز می‌گردد. پس از آنکه در سال ۹۷، قیمت مسکن رشدی چشمگیر داشت، در ماه‌های گذشته و تحت‌ تاثیر کاهش تقاضا، قیمت‌ها یا ثابت مانده یا در بسیاری از ماه‌ها کاهش یافته است. این در حالی است که در آذر امسال، در کنار افزایش معاملات، قیمت‌ها نیز بیش از ۶ درصد افزایش یافته‌اند و این موضوع سوال به وجود آمده را جدی‌تر مطرح می‌کند که آیا بازار مسکن آماده خروج از رکود می‌شود؟

دوام رکود

حسام‌ الدین عقبایی، نایب‌ رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره جدید ترین آمار منتشر شده از عملکرد بازار مسکن، می‌گوید: درکنار آنکه من تردیدهایی درباره این آمار دارم، باید درنظر داشت که بازار مسکن شرایطی خاص دارد و از بسیاری جهات قابل مقایسه با بازار ارز یا سکه نیست. در شرایطی که این بازارها نسبت به اتفاقات روز سریعا واکنش نشان می‌دهند، بازار مسکن معمولا دیر از اتفاقات تاثیر می‌گیرد، از این رو وقتی از ما می‌پرسیدند که امضای برجام یا خروج امریکا از این توافق چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟ تحلیل ما این بود که هیچ تاثیر مستقیمی میان این دو اتفاق به وجود نخواهد آمد. او با بیان اینکه نمی‌توان تحلیل کلان از وضعیت بازار مسکن را از بررسی عملکرد این بازار در یک ماه به دست آورد، بیان کرد: کسانی که معتقدند با عملکرد آذر بازار مسکن از رکود خارج شده، یا شناختی از این بازار ندارند یا قصد دارند از عمد پیامی اشتباه را به بازار عرضه کنند.

اگر بنا بر تحلیل براساس یک ماه باشد، تمام ماه‌های گذشته و حتی عملکرد بازار در سه ماهه منتهی به آذر نشان می‌دهد که رکود ادامه‌دار بوده و شرایط برای رونق دوباره وجود ندارد. در تمامی سال‌های گذشته چه در دورانی که بازار رونق داشته و چه در شرایطی که رکود حکمفرما بوده، ماه‌هایی بوده‌اند که در آنها آماری متفاوت از عملکرد کلان بازار ثبت شده و این امر طبیعی است. این کارشناس مسکن، با بیان اینکه عبور از رکود به معنای افزایش ساخت و ساز و سرمایه‌ گذاری در این بازار در کنار ترمیم قدرت خرید مردم است، توضیح داد: در ایران در طول یک سال حدودا یک میلیون ازدواج جدید به ثبت می‌رسد و اگر بنا باشد درخواست‌های بی‌جواب مانده سال‌های قبل را نیز به این آمار اضافه کنیم، میزان تولید مسکن بسیار کمتر از تقاضای فعال موجود در بازار است. دولت اخیرا گفته در چارچوب طرح ملی مسکن، ۴۰۰ هزار واحد خانه جدید خواهد ساخت. اگر این واحدها به‌ طور کامل تحویل شود، در پایان دو سال، تنها یک‌ پنجم از نیاز واقعی موجود در بازار پاسخ دریافت کرده و باز هم تغییری کلان در این بخش به وجود نخواهد آمد. به گفته عقبایی، در شرایط فعلی رکود در بازار مسکن احتمالا تا پایان شهریور ۹۹ ادامه خواهد داشت و پس از آن باید دید آیا سیاست جدیدی در مسیر بهبود شرایط بازار در دستور کار قرار می‌گیرد یا باز هم رکود ادامه‌دار خواهد شد.

البته از دیدگاه او، بازار مسکن هنوز برای کاهش ۱۵ درصدی قیمت‌ها جا دارد و این احتمال هست که بین ۱۰ تا ۱۵ درصد دیگر نیز کاهش یابد. فعالان بازار می‌گویند با کاهش فایل‌های نجومی در دفاتر املاک، شاهد گرم شدن بازار هستیم؛ به‌ طوری که در نیمه اول آذر ماه تعداد قراردادهای شهر تهران حدود سه برابر شده و باتوجه به پیشران بودن بخش مسکن در رونق‌دهی به اقتصاد، این خبر خوبی برای کشور محسوب می‌شود. عملکرد خاص بازار مسکن در سال‌های گذشته باعث شده، تحلیل عملکرد این بازار در طولانی‌ مدت کاری دشوار باشد. از این رو نه افزایش قابل‌ توجه معاملات در آذر قابل پیش‌بینی بود و نه می‌توان به‌ طور دقیق گفت که این عملکرد آیا در دی ماه نیز ادامه خواهد داشت یا خیر. آنچه مسلم به نظر می‌رسد افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها در یک سال و نیم اخیر و به دنبال آن کاهش قابل‌ توجه توان خرید اقشار متوسط و ضعیف جامعه در این بازار است و مشخص نیست راه‌ حل برون‌ رفت از این شرایط چه زمانی و چگونه تدوین می‌شود.