خلوت‌ترین روز بازار مسکن/ دو نگاه به آینده کوتاه مدت قیمت ملک

به گزارش می متالز، روز گذشته حداقل تا اوایل عصر برای خیلی از عرضه‌کنندگان فایل‌های فروش آپارتمان، به لحاظ عدم مراجعه تقاضا، وضعیت بازار حالت تعطیلی داشت. شوک روحی شهروندان از شهادت سردار سلیمانی در پی جنایت تروریست‌های آمریکایی، مهم‌ترین علتی است که می‌توان برای خالی بودن بازار ملک از مراجعه مشتری در روز شنبه‌عنوان کرد. برخی واسطه‌های جوان در این بازار اعلام کردند، آنچه در فاصله صبح تا ظهر شنبه در بازار گذشت طی حداقل ۱۷ سال گذشته از فعالیت شان در معاملات ملک سابقه نداشته است. قدیمی تر ‌های بازار ملک اما اشاره می‌کنند، برخی حوادث بزرگ سیاسی در دهه‌های گذشته به میزان اهمیت‌شان در جامعه برای اقشار مختلف، توانسته بر بازار مسکن اثر محسوس بگذارد. روز گذشته تنها گروهی که در بازار معاملات ملک حاضر شدند افرادی بودند که برای انعقاد قرارداد و تکمیل حلقه آخر از فرآیند معاملاتی خود مجبور شدند نسبت به انجام تعهد زمانی به یکدیگر (خریدار و فروشنده) اقدام کنند و در نتیجه به پای میز قرارداد آمدند.

دیروز، جست‌وجوهای ملکی، مراجعه متقاضیان خرید و حتی مراجعه متقاضیان فروش در بازار مسکن در حد بسیار ضعیف انجام شد.  وضعیت دیروز بازار مسکن نشان داد، معاملات ملک طی هفته‌های آتی از یک عامل بیرونی جدید نیز تاثیر خواهد گرفت. بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر بازار مسکن در مجموع با ۵ پارامتر کلیدی اثرگذار مواجه است که سه مورد از آنها عوامل درونی بازار ملک است و دو مورد دیگر بیرونی اما یکی از آنها اقتصادی و دیگری که به‌تازگی ظاهر شده، کاملا سیاسی محسوب می‌شود. «شرایط رکود بر معاملات خرید مسکن»، «وام‌های جدید»، «قدرت خرید متقاضیان»، «نوسانات نرخ ارز» و «اوج‌گیری تنش سیاسی در منطقه متاثر از گردن کشی آمریکا» پنج پارامتر کلیدی تاثیرگذار بر نبض معاملات و قیمت مسکن است. در این میان، وزن پارامتر تازه وارد -تنش سیاسی- هم قابل توجه و هم در مقطع فعلی و دست کم در کوتاه مدت، از سایر پارامترها بیشتر است.  شرایط رکودی حاکم بر بازار معاملات مسکن در کنار قدرت پایین خرید متقاضیان در تهران به گونه‌ای است که انتظار می‌رود طی ماه‌های آینده قیمت مسکن در مسیر ثبات یا کاهش قرار بگیرد. البته در یکی دو ماه آینده به شکل سنتی، حجم معاملات خرید آپارتمان توسط متقاضیان شب عید افزایش پیدا می‌کند و احتمال دارد فروش ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت از ۱۰ هزار واحد فراتر رود اما انتظار می‌رود عوامل کاهنده قیمت مسکن شرایط را به سمت تحرک غیرتورمی معاملات هدایت کند.  پارامتر وام جدید مسکن نیز در وضعیت فعلی برای بازار مسکن تهران بعید است نقش تحرک‌زایی قیمتی و معاملاتی را بازی کند. قدرت پوششی وام‌های جدید خرید مسکن در شهرهای کوچک و شهرهای بزرگ و متوسط، چشمگیر است و حداقل بهای ۵۰ مترمربع از یک آپارتمان را پوشش می‌دهد اما در تهران،‌ قدرت وام جدید به ۱۱ تا ۲۰ مترمربع می‌رسد که آنچنان جذاب و تاثیرگذار روی تحریک تقاضا نیست.  به این ترتیب، نقش سه پارامتر درونی بازار مسکن، هم جهت با ثبات نسبی قیمت است.  نوسانات نرخ دلار به‌عنوان پارامتر بیرونی موثر بر بازار مسکن در ماه‌های آینده نقش مهمی خواهد داشت. طی ۵/ ۲ سال گذشته هر نوع افزایش شدید نرخ ارز باعث هیجان تقاضای خرید - هم تقاضای مصرفی، هم تقاضای سرمایه ای- شده و بر قیمت مسکن اثر فزاینده داشته است.  اما در این مقطع شاید، تاثیر دلار بر بازار مسکن مشابه سال‌های گذشته نباشد و در بازار مسکن، زیرسایه تنش سیاسی قرار گیرد. 

مداخلات آمریکایی‌ها در منطقه که در آخرین نمونه جنایتکارانه‌اش به شهادت سردار سلیمانی و یارانش در عراق منجر شده، تنش در منطقه را به اوج خود رسانده است. بدیهی است که ایران برای دفاع از تمامیت ارضی خود با هر نوع تجاوز، مقابله خواهد کرد و به هر نوع عملیات تروریستی واکنش نشان خواهد داد.  اوج‌گیری تنش سیاسی، بازارهای اقتصادی را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. کمااینکه در بازار مسکن -که همواره یک بازار دیراثرپذیر در برابر متغیرهای بیرونی به حساب می‌آید- اکنون همین نوع تنش توانسته تاثیر بگذارد و این بازار متفاوت از هر زمان دیگری، این بار خیلی زود به تغییر اوضاع سیاسی -به‌خاطر شدت تغییر و تحولات- واکنش نشان داده است.  در حال حاضر دو طرف بازار مسکن نظاره گر تحولات منطقه هستند. در این میان دو نگاه درباره اثر کوتاه مدت تنش‌های سیاسی بر بازار ملک مطرح است.  نگاه اول تاکید دارد: میل به سرمایه‌گذاری در بازار ملک و خرید آپارتمان در هفته ‌های آتی به شدت کاهش پیدا می‌کند و تا زمانی که سمت تقاضا نتواند به تحلیل روشنی از تحولات سیاسی در منطقه به‌خصوص بعد از جنایت آمریکایی‌ها در به شهادت رساندن سردار حاج قاسم سلیمانی دست پیدا کند، وارد بازار خرید ملک نخواهد شد.  طی دو روز گذشته اخبار سیاسی درباره تنش در منطقه به شدت افزایش پیدا کرد و توالی زمان انتشار خبرهای جدید در حوزه سیاست بین‌الملل به دقیقه رسید. خبرهای مرتبط با عملیات تروریستی آمریکا از یکسو و روحیه مقاومت توام با تاکید بر انتقام از جنایتکاران تروریست از سوی دیگر نه تنها فضای عمومی جامعه را تحت تاثیر قرار داده که در بازار مسکن نیز باعث تامل یا توقف جریان تقاضا شده است. بر این اساس احتمالا در روزها و هفته‌های آینده تقاضای سرمایه‌ای به شدت کاهش پیدا می‌کند و تا حدودی تقاضای مصرفی نیز خرید را به تاخیر خواهد انداخت.  در این حالت، فعالان بازار مسکن اولویت دیده‌بانی را از بین دو جهت‌دهنده «نرخ دلار» و «تنش سیاسی»، احتمالا به دومی اختصاص می‌دهند.

از این بابت است که پیش‌بینی می‌شود در روزهای آتی نبض بازار ملک بیشتر از آنچه تحت تاثیر نوسانات احتمالی دلار باشد، متاثر از تحولات سیاسی خواهد بود. اما نگاه دوم به تاثیر تنش‌های سیاسی بر بازار مسکن، بر «ادامه معاملات ملک در سطح حداقلی فعلی» تاکید دارد. این نگاه می‌گوید، دارندگان نقدینگی درشت در وضعیت فعلی و حتی با لحاظ اوج‌گیری تنش‌های سیاسی، همچنان بازار ملک را محل امن برای سرمایه‌گذاری انتخاب خواهند کرد و فارغ از بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، ریسک انتقال سرمایه به بازار ملک را کمتر از بازارهای دیگر می‌دانند. پیش‌تر - اوایل امسال - برخی صاحب نظران اقتصادی در تحلیل‌های خود درباره بازار مسکن آن زمان که همچنان با جهش‌های قیمتی دست به گریبان بود اعلام می‌کردند: تقاضای سرمایه‌ای به تدریج از بازار ملک خارج خواهد شد، چون ریسک سرمایه‌گذاری‌های ملکی متناسب با سایر تحولات سیاسی و اقتصادی نیست.  در وضعیت فعلی بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی به محض آنکه توان خرید پیدا کند فارغ از توجه صرف به تحولات سیاسی اثرگذار بر اوضاع اقتصاد، برای صاحب خانه شدن اقدام می‌کند. اما به‌طور حتم، احتیاط تقاضای سرمایه‌ای در روزهای آینده چند برابر ماه‌های اخیر می‌شود. در ماه‌های اخیر بخشی از تقاضای سرمایه‌ای در پی کاهش نسبی قیمت مسکن از بازار ملک خارج شد. حتی نوعی از تقاضای سرمایه‌ای که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت حداقل سه تا چهار ساله دارد نیز در این ماه‌ها وارد بازار مسکن نمی‌شود بلکه تا زمان اتمام فرآیند کاهش قیمت اسمی و تا مدتی بعد از کاهش قیمت واقعی از ورود به این بازار پرهیز می‌کند.  به این ترتیب شاید احتمال تحقق پیش‌بینی‌های مرتبط با نگاه اول بیشتر باشد که در این صورت شرایط برای ادامه رکود و ادامه ثبات یا کاهش قیمت مسکن حداقل در کوتاه‌مدت فراهم می‌شود.  آنچه احتمال تحقق نگاه اول را تقویت می‌کند، «اثر ترکیبی همه پارامترها» است. از آنجا که سمت تقاضا در برابر سطح فعلی قیمت‌ها در بازار مسکن، توان خرید ندارد و همچنین با توجه به اینکه نبض معاملات در رکود است و انتظار کاهش بیشتر قیمت نیز وجود دارد، در نتیجه پارامتر تازه‌وارد که به شکل مستقل اثر کاهنده بر معاملات دارد، به شکل ترکیبی نیز می‌تواند این مسیر را هموار کند.