رکوردشکنی حباب‌سنج مسکن/ رفت و برگشت P به R طی سه فصل در بازار املاک تهران

به گزارش می متالز، در حال حاضر شاخص «قیمت به اجاره مسکن» روی یک عدد بی‌سابقه قرار دارد. این شاخص که معمولا برای سنجش حباب قیمت و برآورد مسیر آینده تورم ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد،‌ براساس آخرین آمار و اطلاعات بازار ملک، در سطح عددی ۹/ ۲۸ است که بالاترین سطح طی ۲۸ سال گذشته است. «نسبت قیمت به اجاره» طی دوره‌های مختلف رکود و رونق معاملات مسکن در دامنه عددی ۱۴ تا حداکثر ۲۵ در نوسان بوده؛ به‌طوری‌که در زمان جهش‌های قیمتی سطح میانگین قیمت مسکن به حداکثر ۴ برابر متوسط اجاره‌بهای سالانه آپارتمان افزایش پیدا کرده و پس از آن با افت قیمت واقعی، نسبت مذکور به کف متعارف بازگشته است. پیام مشخص سطح فعلی حباب‌سنج مسکن آن است که شاخص در خارج از محدوده قرار گرفته و به‌زودی وارد محدوده متعارف می‌شود. برای این بازگشت دو سناریو وجود دارد که احتمال تحقق یکی به مراتب بیشتر از دومی است. در سناریوی اول، رشد قیمت اسمی، کند و حتی منفی خواهد شد. سناریوی دوم-گزینه بسیار ضعیف- افزایش محسوس تورم اجاره است که البته از ظرفیت بازار اجاره‌نشین‌‌ها خارج است.

 حباب‌سنج بازار مسکن نمایش بی‌سابقه‌ای از رشد نسبت قیمت به اجاره آپارتمان مسکونی در پایتخت را نشان می‌دهد؛  رخدادی که به واسطه آن می‌توان رفتار آتی قیمت‌ها در بازار مسکن را پیش‌بینی کرد. نزدیک شدن نسبت قیمت مسکن (P) به اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی (R) به ۲۹ در دی‌ماه، در حالی رخ داده که چنین نسبتی دست‌کم در طول ۲۸ سال گذشته بی‌سابقه بوده است و این یعنی راهی به جز تعدیل نسبت به مذکور و بازگشت آن به محدوده متعارف تمام سال‌های گذشته وجود ندارد. اما سوال اینجاست که میزان این نسبت چطور کاهش خواهد یافت؟ آیا قیمت مسکن که صورت کسر این نسبت است کاهش خواهد یافت یا اینکه اجاره‌بها با سرعتی بیشتر از تغییرات قیمت مسکن رشد می‌کند تا با افزایش مخرج کسر، مقدار نهایی نسبت قیمت به اجاره تعدیل شود؟ «دنیای اقتصاد» در این گزارش به این پرسش پاسخ می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها یکی از شاخص‌های متعلق به تحلیل وضعیت بازار مسکن است که از آن به عنوان «حباب‌سنج» بازار مسکن نیز یاد می‌شود؛ چراکه این نسبت همواره پس از دوره‌های رونق معاملات مسکن به بیشترین حد ممکن افزایش می‌یابد، سپس در سال‌های رکود معاملات، به تدریج از آن کاسته می‌شود. به این ترتیب هرگاه نسبت قیمت به اجاره یا همان «P» به «R» کاهش پیدا می‌کند و به کمترین حدود ممکن می‌رسد، این پیام به فعالان بازار مسکن مخابره می‌شود که زمینه رشد قیمت مسکن وجود دارد. در مقابل هر‌گاه نسبت مذکور افزایش می‌یابد و به سقف متعارف نزدیک می‌شود، نشان از این واقعیت دارد که زمان کاهش قیمت واقعی مسکن فرارسیده و دیگر جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

دی ماه امسال میزان نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران به ۹/ ۲۸ واحد رسید که این رقم بالاترین میزان نسبت مذکور دست‌کم از سال ۷۰ تاکنون است. البته این به معنای بیشتر بودن نسبت مذکور از این میزان در بازه زمانی قبل از سال ۷۰ نیست؛ بلکه با توجه به اینکه داده‌های مورد نیاز برای محاسبه این نسبت یعنی میانگین فصلی قیمت مسکن و اجاره‌بها از آن زمان به بعد وجود دارد و آرشیو شده است، در نتیجه امکان مقایسه این نسبت با سال‌های قبل از ۷۰ وجود ندارد. اما همین ارقام و مقایسه ۲۸ ساله به خوبی نشان می‌دهد حباب‌سنج بازار مسکن نمایش بی‌سابقه‌ای از وضعیت بازار مسکن را در اولین ماه زمستان اکران کرده است.

میانگین نرخ اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در دی با توجه به میانگین اجاره فصل گذشته که توسط مرکز آمار منتشر شده و نیز نرخ رشد اجاره‌بها که بانک مرکزی طی گزارشی اعلام کرده است، ماهانه حدود ۴۰ هزار تومان محاسبه شده و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز در معاملات انجام شده این ماه ۱۳ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بوده است. بر این اساس نسبت قیمت به اجاره در پایان اولین ماه زمستان به مقدار بی‌سابقه ۹/ ۲۸ واحد رسیده است.

از سال ۷۰ تا پیش از دی‌ماه ۹۸، صرف‌نظر از یکی دو  فصل اخیر، دامنه نوسان نسبت «P» به «R» بین حداقل ۱۴ و حداکثر رقمی حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بوده است؛ به این معنا که وقتی قیمت مسکن دوره‌های جهش سریع در پی رونق معاملات را پشت‌سر می‌گذاشته، نرخ اجاره‌بها حدود یک‌چهارم قیمت مسکن یا به عبارت دیگر، قیمت هر مترمربع مسکن، چهار برابر نرخ اجاره‌بهای سالانه یک واحد آپارتمان بوده است؛ در حالی که وقتی در دوره‌های رکود معاملات مسکن پس از اتمام دوره جهش، قیمت واقعی مسکن به تدریج کاهش پیدا می‌کند (به این ترتیب که طی دوره رکود، میزان نوسان افزایشی قیمت مسکن به مراتب کمتر از تغییرات نرخ تورم خواهد بود)، نسبت قیمت مسکن به اجاره به حدود ۱۴ تا ۱۵ تنزل می‌یابد و اجاره‌بها به یک هفتم قیمت مسکن می‌رسد. در این زمان‌ها که بیشترین فاصله بین قیمت مسکن و اجاره‌بها برقرار می‌شود، وقت رونق دوباره معاملات و تغییرات افزایشی سریع قیمت اسمی مسکن فرا می‌رسد. تغییرات این نسبت که به صورت منحنی روی نمودار منعکس شده است نیز این سقف و کف متعارف را برای نسبت قیمت به اجاره تایید می‌کند و نشان می‌دهد آنچه در دی‌ماه رخ داده و به نزدیکی ۲۹ واحد رسیده، یک اتفاق بی‌سابقه است و قاعدتا انتظار می‌رود این وضعیت پایدار باقی نماند و تغییر کند؛ به شکلی که نسبت «P» به «R» به کانال نوسانی ۲۷ سال منتهی به ابتدای سال ۹۸ بازگردد.

بنابراین تازه‌ترین پیام دریافت شده از حباب‌سنج بازار مسکن این است که به زودی باید منتظر بازگشت نسبت قیمت به اجاره به کانال نوسانی متعارف تمام سال‌های گذشته باشیم؛ کمااینکه پیش‌تر هم در بهار امسال همزمان با نفس‌های آخر دوره جهش پیاپی و پرشتاب قیمت مسکن، نسبت قیمت به اجاره در تهران به ۲۶ واحد رسید و همان زمان نیز کارشناسان پیش‌بینی کردند که این نسبت به زودی کاهش خواهد یافت و چنین شد؛ طوری که بلافاصله در تابستان نسبت مذکور به ۲۵ واحد کاهش یافت.

در حال حاضر دو پیام اصلی از وضعیت بی‌سابقه حباب‌سنج بازار مسکن دریافت شده است که هر دو در گزارشی که روز گذشته در «دنیای اقتصاد» و همین صفحه منتشر شد، در گفت‌وگوی تفصیلی با حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس بخش مسکن به این پیام‌ها پرداخت. پیام اول که عبده تبریزی به آن اشاره کرد، شکل‌گیری یک بن‌بست در بازار مسکن است؛ وضعیتی که در آن سازنده‌ها به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و عدم توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی امکان کاهش قیمت فروش املاک را ندارند و در مقابل خریداران مصرفی نیز به واسطه تنزل شدید قدرت خرید، استطاعت حضور جدی در بازار مسکن و اعلام تقاضای خرید را از دست داده‌اند. دومین پیام نیز ناظر حاکمیت یک وضعیت غیرعادی در تمام بازار مسکن است که چندان شباهتی به وضعیت بازار در دوره‌های گذشته رکود – رونق ندارد.

آخرین رقم محاسبه شده برای نسبت «P» به «R» مربوط به میانگین قیمت و اجاره مسکن در دی‌ماه ۹۸ نیز این دو پیام یعنی بن‌بست بازار مسکن و غیرعادی بودن وضعیت بازار را با مقدار بی‌سابقه خود منعکس و تایید می‌کند. افزایش شدید این نسبت درست در همان ماهی رخ داد که میانگین قیمت مسکن پس از یک دوره بیش از سه ماهه کاهش قیمت اسمی مسکن از مرداد تا آبان، روند افزایشی به خود گرفت و قیمت آپارتمان در معاملات انجام شده در اواخر آذر و اولین ماه زمستان با رشد دوباره روبه‌رو شد. تنها بخشی از این رشد معاملات از حضور موثر تقاضای مصرفی در بازار نشات می‌گیرد و بخشی دیگر مرتبط با حضور دوباره سفته‌بازها در بازار مسکن در این ماه‌ها بوده است؛ هر چند گفته می‌شود این سفته‌بازها از جنس «خرده‌پا» بوده و به دنبال افزایش دوباره قیمت ارز، به ورود به بازار مسکن تحریک شدند؛ اما به هر حال حضور آنها توانست هم قیمت و هم حجم معاملات مسکن را در دی ماه افزایش دهد. به این ترتیب در حالی که در پاییز روند تغییرات نسبت قیمت به اجاره مسکن به شکل مورد انتظار در حال طی شدن بود و حتی این نسبت به کانال متعارف بازگشته بود، اما دوباره در دی از کانال طبیعی خارج شده است و اکنون انتظار بازگشت این نسبت در کوتاه‌مدت و احتمالا در سال ۹۹ وجود دارد؛ کمااینکه عبده‌تبریزی نیز در پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده، این انتظار را مطرح می‌کند.

اما سوال اینجاست که میزان نسبت قیمت به اجاره مسکن به چه شکل به کانال ۱۴ تا ۲۵ واحد باز خواهد گشت؟ این تغییرات به دو شکل امکان وقوع دارد، یا باید میانگین قیمت مسکن در کوتاه مدت کاهش قابل توجهی پیدا کند و صورت کسر کاهش یابد یا اینکه میانگین اجاره‌بها با شیب تندتر از قیمت مسکن در یک دوره چند ماهه رشد کند تا مخرج کسر افزایش یابد و در نهایت از مقدار نهایی نسبت مذکور کاسته شود. در حال حاضر شرایط فعلی همه متغیرهای بازار مسکن نشان می‌دهد گزینه اول کاملا محتمل است، به این صورت که قیمت واقعی مسکن به دنبال ثبات در این بازار به تدریج در نسبت با نرخ تورم کاهش پیدا خواهد کرد یا حتی این گزینه هم محتمل است که قیمت اسمی مسکن همچون ماه‌های مرداد تا آبان امسال، با کاهش دوباره روبه‌رو شود. مهم‌ترین علتی که از این پیش‌بینی پشتیبانی می‌کند، بحث جنس و استطاعت تقاضا در بازار اجاره است. در واقع اجاره‌بها در تمام سال‌های گذشته طی دو، سه دهه اخیر با شیب ملایم رو به رشد بوده که روندی متفاوت از قیمت مسکن است، چراکه جهش قیمتی بسیار شدید تقریبا در بازار اجاره وجود نداشته یا بسیار نادر بوده است؛ کمااینکه کاهش شدید نیز در بازار اجاره‌بها وجود نداشته است، چراکه همواره تقاضا در بازار اجاره در یک سطح متعارف وجود دارد.

آن‌گونه که عبده تبریزی نیز تشریح کرده، تقاضای حاضر در بازار اجاره کاملا از جنس مصرفی است و تاب تحمل افزایش قابل توجه اجاره‌بها را ندارد، کمااینکه این واقعیت سبب شد در پاییز نیز قدری کاهش فصلی نرخ اجاره‌بها در آمارهای رسمی منعکس شود. از طرفی عمده متقاضیان مسکن در بازار خرید و فروش، سفته‌باز بوده و از جنس تقاضای مصرفی نیستند. سفته‌بازها نیز به درستی پی برده‌اند که امکان رشد بیش از پیش قیمت مسکن برای اینکه آنها به سودهای غیرمتعارف از طریق معاملات مکرر دست پیدا کنند وجود ندارد، چراکه هم تقاضای مصرفی بازار را ترک کرده  و هم سیاست‌گذار ارزی این پیام را به فعالان اقتصادی داده است که به دنبال تنظیم بازار ارز در سال آتی به شکلی است که از بروز شوک‌های ارزی پیشگیری کند. در این شرایط بسیار بعید است که تقاضای سفته‌بازی برای استمرار حضور خود در بازار مسکن تحریک شود و قاعدتا سراغ بازارهای دیگر خواهد رفت.

بنابراین از هر جهت این رخداد محتمل است که سطح قیمت اسمی مسکن در بدترین حالت وارد فاز ثبات نسبی شود و به تدریج از قیمت واقعی مسکن کاسته شود تا نسبت قیمت به اجاره در ماه‌های آتی کاهش یابد و به کانال متعارف همیشگی بازگردد. در این صورت میزان این نسبت در سال آینده به حدود ۲۵ و حتی کمتر از آن تنزل خواهد یافت.