رابطه رشد نقدینگی با بازار مسکن/ انتظارات تورمی جدید در بازار مسکن محقق نخواهد شد

به گزارش می متالز، کارشناسان اقتصادی و حتی مسئولان ارشد بانک مرکزی بر این باورند که رشد نقدینگی در یک اقتصاد سالم و مبتنی بر تولید به منزله رشد اقتصادی است، اما در اقتصادی که تولید رونق ندارد و فعالیت‌های سوداگرانه در بازارهای مختلف قدرت مانور بیشتری دارند، رشد فزاینده نقدینگی به معنای سخت‌تر شدن شرایط برای فعالیت‌های مولد است.

هر سال با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، نقدینگی در جامعه و کنترل آن یکی از دلمشغولی‌های مسئولان ارشد بانک مرکزی است. این نگرانی به قدری این روزها نزد این مقامات افزایش یافته که حتی باعث شد تا  عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی در یادداشتی این نگرانی را به نوعی تشریح کند.

نگرانی رئیس کل بانک مرکزی از رشد نقدینگی

همتی رئیس کل بانک مرکزی در خصوص رشد نقدینگی نوشت: آمارهای رشد نقدینگی باید با توجه به روندهای بلند مدت متغیرهای پولی کشور تحلیل شود، به طوری که رشد نقدینگی امسال اندکی از میانگین رشد نقدینگی۵۰ ساله کشور که ۲۵ درصد بود، بیشتر است. افزوده شدن خالص ذخایر ارزی کشور نقش عمده ای در این رشد داشته است ، همزمان باید دقت شود که شرایط نسبتا مساعد، زمینه شروع رشد اقتصادی غیر نفتی و کاهش فشار تورمی را ایجاد کرده است. در ضمن، به هنگام شوک شدید هزینه‌ای و افزایش اندازه اسمی اقتصاد، تلاش برای کنترل بیشتر رشد کمیت‌های پولی، رکود را تعمیق می‌کرد.

در تحلیل آمار متغیرهای پولی، به کاهش شدید اضافه برداشت بانک ها، کنترل مؤثر سود بانکی ودربعد خارجی به کاهش بدهی خارجی و افزایش ذخایر نیز توجه شود. علیرغم فشار تحریمی حداکثری، پیش بینی های بدبینانه از طوفان تورم و رشدافسار گسیخته نرخ ارز، بانک مرکزی در یک سال گذشته  تا حدود زیادی در مهار تورم و نرخ ارز موفقیت نسبی داشته است.

حال از آنجا که میزان نقدینگی در اقتصاد کشور تناسبی با رشد اقتصادی کشور ندارد  این آثار سوء می تواند نقش مخربی بر هر بازاری به خصوص بازار مسکن داشته باشد.

رابطه نقدینگی و مسکن در ۳ دهه اخیر

کارشناسان می گویند عبور میزان نقدینگی کشور از مرز ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان نشان می دهد که این میزان نقدینگی تناسبی با رشد اقتصادی کشور ندارد و می‌تواند آثار سوئی به دنبال داشته باشد.

کارشناسان اقتصاد مسکن نیز معتقدند در دو یا سه دهه اخیر میان نقدینگی و قیمت مسکن همواره رابطه مشخصی وجود داشته است. یعنی هر زمان که نقدینگی به سمت بازار مسکن و نه بخش تولید حرکت کرده این بخش را تحت تاثیر قرار داده و جهش قیمتی در بازار مسکن رخ داده است.

البته برخی نیز معتقد هستند که سالهایی داشتیم که نقدینگی به شکل قابل ملاحظه ای رشد داشته اما سه تا چهار سال قیمت مسکن رشد نداشته است.

 بر اساس آخرین آمار رسمی بانک مرکزی از متغیرهای پولی و بانکی، میزان نقدینگی کشور در خرداد ماه به مرز ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان رسید و الان به بیش از ۲۲۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.

مهدی غلامی کارشناس مسکن گفت: دولت می تواند با روش های مناسبی نقدینگی را جذب تولید مسکن کند اما اگر این نقدینگی به جز تولید مسکن در هر نقطه‌ای از بخش مسکن وارد شود موجب جهش قیمت خواهد شد.

این کارشناس مسکن افزود: بخش مسکن با ۳۰۰ شغل مهم و صنایع مرتبط به صورت ویژه در ارتباط است و اگر نقدینگی به سمت تولید مسکن سوق پیدا کند هم بخش مسکن و هم سایر بخش های مرتبط با بخش مسکن رونق خوبی خواهند گرفت.

غلامی ادامه داد: البته سالهایی هم داشتیم که نقدینگی رشد قابل ذکری داشت اما قیمت مسکن افزایش پیدا نکرد مثل سال های ۹۲ تا ۹۶  که دیدیم مسکن تغییر قیمتی نداشت.

وی تاکید کرد: به هر حال رشد قیمت مسکن در سال های پایانی ۹۶ و اوایل ۹۷ به دلیل ورود نقدینگی همراه با رشد نرخ ارز بود.

رشد قیمت مسکن بیش از رشد نقدینگی بود

در این میان محمد سعید حیدری کارشناس اقتصاد مسکن در این رابطه معتقد است که بررسی روند تاریخی رابطه بین نقدینگی و قیمت مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن در ابتدای تابستان امسال که به قله رسید، رشدی بیش از آنچه که در نسبت با نقدینگی کشور قابل تصور بود را تجربه کرد و از این رو روند افت قیمت اسمی مسکن قابل پیش‌بینی بود؛ کما اینکه در چند ماه اخیر این روند بر بازار حاکم بوده است.

وی تاکید کرد: نقدینگی کشور کشش چنین رشدی در یک بازار بزرگ همچون بازار مسکن را نداشته است و در نتیجه عمیق‌ترین شکل رکود به دنبال این تغییرات قیمتی شکل گرفت و جز تعداد معدودی معاملات ماهانه که به دلایل حقوقی، جبر، ناگزیری با توجه به فروش دارایی‌های دیگر، فرارسیدن نوبت استفاده از تسهیلات مسکن و … رخ می‌دهد، عملا طرف تقاضا به کلی بازار را ترک کرده است.

حیدری با بیان اینکه در کشور ما بخش عمده‌ای از نقدینگی وارد بازار مسکن می‌شود، اظهار کرد: روند تغییرات در میزان تقاضای مصرفی مسکن همواره ملایم است اما در دوره‌های رونق این تقاضای سرمایه‌ای است که یکباره در حجم زیاد وارد بازار مسکن می‌شود و جهش قیمت به دنبال آن رخ می‌دهد.

انتظارات تورمی جدید در بازار مسکن محقق نخواهد شد

اما مهدی محمدی کارشناس اقتصاد مسکن  می گوید: در حال حاضر دوره جهش قیمت مسکن سپری شده و نقدینگی موجود کشور اکنون برای اینکه به بازار مسکن تزریق شود و بتواند با رونق دادن دوباره به معاملات، روند رشد قیمت ایجاد کند کافی نیست بنابراین انتظارات تورمی در این بازار در صورت ثبات در بازارهای دیگر به ویژه بازار ارز، محقق نخواهد شد.

به نظر می رسد که اگر دولت بتواند این نقدینگی را به سمت بخش مسکن آنهم به سمت تولید مسکن سوق دهد نه تنها این رشد نقدینگی آثار سوئی برای بخش مسکن و بازار مسکن نخواهد داشت بلکه در نهایت به نفع متقاضیان مسکن خواهد شد چرا که این برنامه می تواند گپ ایجاد شده میان عرضه مسکن و تقاضا را التیام ببخشد و این معضلی که سالها بخش مسکن همواره آنرا به دوش کشیده است رها ببخشد.

اگر تولید مسکن و ناتوانی در پاسخگویی به تقاضا مرتفع شود بدون شک می توان امیدوار شد که دیگر شاهد رشد جهشی قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه در برابر تقاضا در آینده نزدیک نباشیم.