پارادوکس رشد قیمت مسکن در کنار کاهش قدرت خرید

به‌ گزارش می متالز به‌ نقل از عصرساختمان، گزارش اخیر بانک مرکزی نشان داد که مسکن برای مردم حتی در دوران رکود وپایین بودن قدرت خرید و اوضاع و احوال بد اقتصادی همچنان یک کالای سرمایه‌ای است.

در یک سال اخیر سطح متوسط قیمت مسکن در تمام نقاط تهران به حدی افزایش یافته که قدرت خرید بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی مسکن با آن تناسب ندارد. در این شرایط بسیاری از معاملات انجام شده در این بازار از جنس غیرمصرفی و از ناحیه سفته‌بازان و سوداگرانی است که به‌دنبال کسب سودهای کلان از معاملات مکرر در شرایط نا آرام قیمتی هستند.

وقتی بانک مرکزی در گزارش هفته گذشته خود اعلام کرد که متوسط قیمت مسکن وارد کانال 14 میلیون تومان شده اکثر متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن از این رشد قیمت مسکن جا خوردند و این سوال مطرح شد که مگر چه اتفاق خاصی در بازار رخ داده که قیمت‌ها باید مجدداً رشد کند؟

اگر چه بانک مرکزی در این گزارش خود به افزایش معاملات مسکن در حد بیش از 20 درصد اشاره کرده است اما این رشد قیمت  در این وضعیت که قدرت خرید مسکن پایین است دور از ذهن فعالان این بازار و حتی املاکی‌ها بود.

براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این ماه به 13 هزار و 300 واحد رسید که نسبت به ماه گذشته 24.1 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 42 درصد افزایش داشته است.

همچنین در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 14 میلیون و 400 هزار تومان بود که نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته 44.4 درصد افزایش داشته است.

*رشد قیمت مسکن در زمستان غافلگیرکننده بود

اکثر مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار فارس عنوان می‌کردند که این رشد قیمت تا حدودی غافلگیرکننده بود.

لطفی یکی از اعضای هیأت‌مدیره اتحادیه املاک گفت: تمام دود این رشد قیمت مسکن که مشخص نیست بر چه مبنایی صورت گرفته به چشم املاکی‌ها می‌رود چراکه همگان تصور می‌کنند که افزایش قیمت مسکن کار املاکی‌ها است درصورتی‌که با افزایش قیمت مسکن رکود معاملات در بازار حاکم می‌شود.

*قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است؛ چرا قیمت ها رشد کرد؟

برخی از املاکی‌ها نیز معتقد هستند که جو روانی ایجاد شده در بازار مسکن در دو ماه اول زمستان تا حدودی شک برانگیز است. مگر نه اینکه قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است پس چرا قیمت‌ها رشد کرده است؟

صفری یکی از مشاوران املاک در منطقه جنوب تهران گفت: از روزی که شهرداری سختگیری زیادی برای ساخت و ساز کرده قیمت واحدهای مسکونی نوساز گران‌تر شده است.

او می‌گوید: اگر روند ساخت و ساز بدین شکل کاهشی باشد بدون شک قیمت مسکن در روزها و ماه‌های آتی باز هم افزایش می‌یابد.

این مشاور املاک ادامه داد: این روزها سازندگان مسکن به جای اینکه با تجمیع زمین بتوانند یک ساختمان هفت طبقه احداث کنند شهرداری به آنها مجوز شش طبقه هم به سختی می‌دهد؛ وقتی سازنده سودی در ساخت و ساز نداشته باشد بدون تردید از ورود به عرصه ساخت خودداری می‌کند.

برخی از فعالان بازار مسکن نیز به خبرنگار فارس می‌گویند که سوداگران مسکن ظاهرا این روزها با همدستی برخی از بساز بفروش‌ها قصد دارند با این حربه که قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته قیمت مسکن را گران کنند.

*جوسازی بساز بفروش‌ها برای بالا بردن قیمت مسکن موضوع تازه‌ای نیست

در این خصوص سعید سعیدیان رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران  با بیان اینکه رشد قیمت مسکن و قیمت تمام شده جوسازی سازنده‌ها است گفت: جوسازی بساز بفروش‌ها برای بالا بردن قیمت مسکن موضوع تازه‌ای نیست.

به‌نظر می‌رسد نبود قانون مالیات بر عایدی سرمایه باعث شده تا این روزها دوباره سوداگران در بازار مسکن خودنمایی کرده و جولان بدهند.

اما سوداگران چه کسانی هستند؟ در دوره‌ای از روزهایی که قیمت مسکن لحظه‌ای افزایش می‌یافت انگشت اتهام به سمت بانک‌ها بود. نکته‌ای که اخیرا فرزانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به آن اشاره کرده و گفت که ورود برخی بانک‌ها به بخش مسکن منجر به بیشتر شدن تعداد واحدهای خالی از سکنه و حتی رشد قیمت شده است.

موضوعی که بارها رئیس اتحادیه مشاوران املاک به آن اذعان کرده و گفته بود بزرگترین سوداگران مسکن بانک‌ها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانک‌ها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاه‌داری بانک‌ها بوده است.

وی حتی گفته بود که ساخت و ساز بانک‌ها براساس قانون ممنوع است پس باید مجلس در این خصوص ورود کند.

*رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی ندارد

اما دبیر کانون انبوه‌سازان معتقد است که رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوارها هیچ همخوانی ندارد.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان  در پاسخ به این سؤال که چرا علیرغم اینکه قدرت خرید مسکن کاهش یافته اما قیمت مسکن در دو ماه نخست زمستان افزایشی بود گفت: تولید مسکن زمان‌بر است و وقتی این واحدهای مسکونی تا زمان عرضه به بازار آماده شوند می‌بینیم که قیمت تمام شده رو به افزایش گذاشته است و رشد قیمت مسکن نیز موضوعی عادی جلوه می‌کند.

وی افزود: حال سوال این است که آیا رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی دارد؟ همه به این عدم همخوانی اذعان دارند.عبور از مرز 14 میلیون تومان برای متوسط قیمت مسکن نشان می‌دهد که خرید مسکن برای اقشار مختلف جامعه کار سخت و دشواری است.

* 3 راهکار کنترل قیمت مسکن

پورحاجت ادامه داد: اگر چه با این وضعیت رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن باید پذیرفت که قیمت‌ها واقعی هستند اما این را هم باید اذعان کرد که قیمت‌ها در حد توان خرید متقاضیان مصرفی و واقعی مسکن نیست.

او می‌گوید: دولت 3 راه برای کنترل قیمت مسکن دارد:

اولین راهکار بالا بردن درآمد و حقوق و دستمزدها از سوی دولت است. دومین راهکار تسهیل فضای کسب و کار و صنعتی سازی و سومین راهکار پرداخت تسهیلات مناسب به ساخت و ساز وخرید مسکن است.

پورحاجت گفت: اگر صنعتی‌سازی مورد تشویق قرار بگیرد قطعاً بدون شک قیمت تمام شده مسکن کاهش می‌یافت و قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی می‌کرد اما وزارت راه و شهرسازی درباره عمل به این قانون کوتاهی کرده است.

وی ادامه داد:اگر قیمت تمام شده مسکن مهر را با قیمت مسکن ملی مقایسه کنید خواهید دید چقدر تفاوت قیمتی در این دو طرح وجود دارد که اصلا قابل مقایسه با یکدیگر نیستند.

*برنامه‌های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده و بالا بردن قدرت خرید

اما فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن  با تأکید بر اینکه در کوتاه‌مدت نمی‌توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدام کرد گفت: برنامه‌های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده تولید می‌تواند به‌مرور قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد.

یزدانی تصریح کرد: قبلاً هم بارها گفته‌ام دولت نمی‌تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه‌مدت انجام دهد پس وقتی رشد منفی در اقتصاد داریم اعطای تسهیلات تنها برای خرید نیز موجب افزایش قیمت می‌شود.

وی با تأکید بر اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن می‌تواند منجر به رشد قیمت شود گفت: دولت می‌تواند با ارائه برنامه‌های میان مدت و بلند مدت نسبت به بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدام کند و این برنامه می‌تواند در راستای کاهش قیمت تمام شده مسکن پیاده شود.

وی افزود: وقتی قیمت تمام شده مسکن برای سازندگان کاهش یابد علاوه بر اینکه عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا خواهد شد بلکه بازار مسکن به نوعی رقابتی شده و عرضه مسکن افزایش می یابد. حال در این وضعیت قدرت خرید مسکن هم به مرور خود را با وضعیت وفق داده و خود را با آن هماهنگ خواهد کرد.

*صنعتی‌سازی قدرت خرید متقاضیان را بالا می‌برد

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این سوال که چگونه قدرت خرید متقاضیان مسکن افزایش می‌یابد گفت: اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد، باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی‌سازی به‌گونه‌ای توجه کند که باعث شود تا ساخت و ساز از حالت سنتی‌سازی خارج شود.

وی افزود: وقتی زمان ساخت و ساز کاهش می‌یابد قیمت تمام شده نیز برای سازندگان روند نزولی به خود می‌گیرد و در نتیجه سازنده‌ها نمی‌توانند مسکن را با این فرض که قیمت تمام شده بالا رفته است گران به فروش برسانند.

به‌نظر می‌رسد این روزها برخی سوداگران و برخی سازنده‌ها در تلاش هستند تا علیرغم پایین بودن قدرت خرید متقاضیان قیمت تمام شده مسکن را بالا جلوه دهند تا به‌نوعی بر طبل گرانی مسکن بکوبند.