پیام استانی از بازار مسکن/ میانگین قیمت خانه در ۳۱ استان

به گزارش می متالز، آمار رسمی از نبض قیمت مسکن ۳۱ استان کشور در پاییز ۹۸ حاکی است تورم ملکی ۳۰ استان بعد از یک‌سال‌ونیم جاماندگی از رشد قیمت‌ها در پایتخت، سرانجام در پاییز امسال از تورم مسکن تهران جلو زد. با این اتفاق، شکاف شدید قیمت ملک بین پایتخت و شهرهای دیگر در مسیر کاهش قرار گرفت.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در پاییز امسال ۴۳ درصد نسبت به پاییز سال گذشته افزایش پیدا کرد؛ اما در همین فاصله زمانی، سطح میانگین قیمت خانه‌ها و واحدهای مسکونی در سایر شهرهای کشور حدود ۷۰ درصد رشد کرد. این در حالی است که نیمه اول امسال و یک‌سال ۹۷ تب قیمت آپارتمان‌های تهران به مراتب بیشتر از دیگر شهرها بود. طی بهار و تابستان ۹۸ میانگین قیمت مسکن در ۳۰ استان، کمتر از ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل افزایش یافت؛ در حالی که متوسط قیمت واحدها در تهران ۲ برابر شد.

اکنون تغییر اساسی در نرخ‌های تورم استانی مسکن بیانگر آغاز فاز «تنظیم رابطه قیمتی» در بازار کشوری معاملات ملک است.

جهش قیمت مسکن در تهران طی سال ۹۷ و ادامه آن دست‌کم تا نیمه امسال باعث شد «فاصله متعارف» قیمت ملک بین پایتخت و دیگر شهرهای کشور به «شکاف بزرگ» تبدیل شود. مقایسه میانگین قیمت کشوری مسکن با متوسط قیمت واحدهای مسکونی پایتخت مشخص می‌کند تا پیش از شروع پیش‌رونق معاملات و جهش قیمت مسکن در تهران - قبل از سال ۹۶- یعنی زمانی که سطح قیمت‌ها از ثبات نسبی برخوردار بود، بهای آپارتمان‌های پایتخت حدود ۶/ ۲ برابر بهای مسکن در کشور بود، اما الان این نسبت، بیش از ۳ برابر شده است.

اتفاقی که پاییز امسال در بازار کشوری معاملات مسکن رخ داد، توقف تشدید شکاف قیمتی بین املاک تهران و ۳۰ استان و در عین حال ترمیم شکاف به‌وجود آمده بود.

تغییرات فصلی قیمت مسکن در فاصله تابستان تا پاییز ۹۸ نیز نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در این فاصله تا حدودی از ثبات نسبی قیمت برخوردار بود. متوسط قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در پاییز حدود یک درصد نسبت به تابستان رشد کرد؛ اما در ۳۰ استان دیگر تورم فصلی مسکن نرخ ۴۴ درصد را به ثبت رساند.

با این حال شیب تند تورم مسکن در شهرها اثر آنی بر رفتار خریداران داشته است؛ به‌طوری‌که در پاییز امسال حجم معاملات خرید مسکن در ۳۰ استان ۴۰ درصد نسبت به تابستان افت کرد.

مطابق آمارها، وضعیت بازار کشوری ملک در طول ۹ ماه اول امسال «رکودی» بوده است و رشد قیمت مسکن در اغلب شهرها باعث خروج تقاضای مصرفی از بازار شد. فصل گذشته، دو استان شمالی در تورم مسکن -تغییرات نقطه‌ای قیمت‌ها- اول شدند. در این دو استان متوسط قیمت ملک مسکونی ۱۰۰ درصد رشد کرد.

متوسط قیمت مسکن در کل کشور - با احتساب وزن معاملاتی شهر تهران- از مترمربعی ۴ میلیون تومان عبور کرده است؛ اما میانگین قیمت در ۳۰ استان رقمی در حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.

بازار کشوری مسکن از ابتدای پاییز امسال در فاز تنظیم رابطه قرار گرفت. در حالی که قیمت مسکن در شهر تهران در این فصل نوسان جزئی حدود یک درصدی داشته است، قیمت مسکن در سایر شهرها به‌جز پایتخت ۴۴ درصد افزایش یافته است. این تغییرات در حالی رخ داده که بازار مسکن در کشور با رکود سنگین معاملاتی روبه‌رو است. آنچه زمینه‌ساز رشد قابل توجه قیمت مسکن در ۳۰ استان کشور به جز تهران شده، تلاش بازار برای احیا و بازیابی نسبت بین قیمت مسکن و سایر شهرها به شکل متعارف خود است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سه ماهه پاییز فقط یک درصد رشد داشته است، این وضعیت در شهرهای ۳۰ استان کشور به جز تهران کاملا متفاوت بوده و تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران حکایت از آن دارد که در فصل پاییز میانگین قیمت مسکن در ۳۰ استان کشور به جز تهران ۴۴ درصد رشد داشته است. این در حالی است که جهت تغییرات حجم معاملات در تهران و سایر استان‌ها هم با یکدیگر متفاوت بوده است؛ طوری که حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به فصل تابستان ۵۴ درصد رشد کرد اما سایر شهرهای کشور در فصل پاییز با افت ۴۰ درصدی معاملات نسبت به تابستان روبه‌رو بودند.

 در آخرین گزارشی که به بررسی تغییرات فصلی قیمت مسکن در ۳۱ استان پرداخته شد، بازار مسکن را در فصل تابستان در تمام کشور آرام توصیف شد. در آن فصل میانگین تورم فصلی مسکن در تمام استان‌ها به جز تهران نزدیک ۲ درصد محاسبه شد و حجم معاملات نیز افت سنگین‌تر از شهر تهران را در ۳۰ استان دیگر تجربه کرد و ۳۴ درصد نسبت به بهار ۹۸ کاهش یافت.

گزارش جدید مرکز آمار از تغییرات قیمت مسکن در فصل پاییز در کل کشور حکایت از آن دارد که افت معاملات مسکن در این فصل نسبت به تابستان، سنگین‌تر از گذشته ادامه پیدا کرده و در مجموع ریزش ۴۰ درصدی تعداد معاملات مسکن در کل کشور نسبت به تابستان رقم خورده است. این در حالی است که قیمت از ثبات تابستانی خارج شده و تورم مسکن در ۳۰ استان از تهران پیشی گرفته است. بررسی تغییرات قیمتی در تهران و ۳۰ استان دیگر در سه ماهه پاییز ۹۸ نشان می‌دهد در حالی که در شهر تهران میانگین تورم سه ماهه پاییز فقط یک درصد بوده است، در شهرهای ۳۰ استان دیگر با وجود رکود معاملاتی سنگین، قیمت مسکن به‌طور میانگین ۴۴ درصد رشد کرده است.

نکته قابل توجه این است که در فصل پاییز در عین برقراری ثبات قیمتی در شهر تهران، شاهد رشد فصلی معاملات مسکن نیز به میزان ۵۴ درصد بوده‌ایم. ماجرای رشد معاملات مسکن در تهران در شرایطی که رکود در سایر استان‌ها فوق‌العاده سنگین‌تر شده است، به شروع کاهش قیمت اسمی مسکن از نیمه تابستان امسال به بعد باز می‌گردد. از مرداد تا آبان تغییرات ماهانه قیمت مسکن در تهران یا کاهشی یا نزدیک به صفر بود و در نتیجه گروهی از خریداران مصرفی و نیز سرمایه‌گذاران مسکن به تدریج با مشاهده وضعیت جدید قیمتی به این بازار بازگشتند. نتیجه این بازگشت به شکل رشد فصلی معاملات پایتخت در پاییز در آمارهای رسمی منعکس شد. اما در حالی که این رشد معاملات فصلی در تهران به دنبال بروز ثبات قیمتی رخ داد، طبیعی است که در سایر استان‌های کشور به دنبال رشد قیمت، سقوط حجم معاملات مسکن با شدت بیشتری ادامه یافت، طوری که کاهش فصلی حجم معاملات در ۳۰ استان به جز تهران از ۳۴ درصد در تابستان به ۴۰ درصد در پاییز رسید.

 بررسی دقیق تغییرات قیمتی مسکن در تهران و استان‌های دیگر کشور نشان می‌دهد در پاییز، تب تورم ملکی از پایتخت به سایر شهرها منتقل شده است. ماجرا از این قرار است که تهران پیشتاز رشد قیمت مسکن در طول دو سال اخیر بوده است. در واقع رونق معاملات مسکن از اواخر سال ۹۶ در پایتخت آغاز شد و به دنبال آن رشد قیمت کلید خورد؛ اما پس از یک دوره کوتاه‌مدت در نیمه اول سال ۹۷ دوره رونق معاملات به اتمام رسید. با وجود اتمام رونق معاملاتی، تورم مسکن تا اوایل سال ۹۸ در شهر تهران ادامه یافت. اما در شهرهای دیگر استان‌ها به جز تهران، رشد معاملات با قدری تاخیر نسبت به پایتخت و از نیمه سال ۹۷ آغاز شد. به این ترتیب در حالی که میانگین رشد قیمت مسکن در پایتخت طی یک سال ۹۷ حدود ۷۰ درصد بود، این نرخ در سایر شهرها بسیار کمتر و حدود ۲۷ درصد محاسبه شد. اما همچون تهران که پس از شروع رکود عمیق، به مدت چند ماه تورم ملکی در برخی از مناطق ادامه پیدا کرد، در سایر استان‌ها نیز این رویه در پاییز ۹۸ با وجود اتمام دوره رونق معاملات در اوایل امسال، مشهود شد و با وجود کاهش ۴۰ درصدی خرید و فروش، قیمت‌ها ۴۴ درصد افزایش یافت. در واقع همان رخدادی که در تهران شاهد آن بودیم،‌ با یک اختلاف فاز زمانی در سایر شهرها نیز مشهود شده است.

مرور دوباره علت تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در نیمه اول سال جاری می‌تواند به رمزگشایی از علت تغییرات قیمتی شدید مسکن در ۳۰ استان کشور بینجامد. ماجرا از این قرار بود که تغییرات قیمت مسکن در دوره رونق معاملات در شهر تهران موجب شده بود طبقه‌بندی قیمتی مناطق مختلف نسبت به یکدیگر بر هم بخورد، به این معنا که در برخی مناطق پرمعامله شهر، رشد قیمت بسیار بیشتر از اغلب مناطق نیمه جنوبی شهر بود و در نتیجه فاصله قیمتی میان این مناطق برهم خورده بود. به این ترتیب فاز احیای رابطه قیمت مسکن در مناطق مختلف در تابستان و پاییز امسال رقم خورد، به‌نحوی که مناطق پیشتاز رشد قیمت در این ماه‌ها با کاهش قیمت روبه‌رو شدند و حباب قیمت‌های پیشنهادی تند تحت‌تاثیر رکود معاملاتی تخلیه شد و در مقابل مناطق جنوبی شهر که فرصت رشد قیمت هم‌پای برخی مناطق شمالی را پیدا نکرده بودند، در این ماه‌ها با افزایش تقاضا روبه‌رو شدند و قیمت در آنها تا حدی افزایش یافت. به این ترتیب به‌تدریج نسبت قیمت مسکن در مناطق مختلف به شکل متعارف همیشگی بازیابی و شرایط بازار مسکن پایتخت عادی شد.

در پاییز امسال نیز در کل کشور با قدری تاخیر نسبت به تهران، بازیابی رابطه قدیمی قیمت مسکن در پایتخت و سایر شهرها آغاز شده است که در نتیجه آن، به‌رغم رکود معاملات، قیمت مسکن در سایر شهرها به‌جز پایتخت رشد قابل توجه ۴۴ درصدی را تجربه کرد. به این ترتیب رشد قیمت مسکن در سایر استان‌ها، رخدادی است که برای تنظیم فاصله قیمت با شهر تهران رخ داده است. شاهد این مدعا همین است که نسبت قیمت مسکن در شهر تهران به کل کشور در سال ۹۵ که بازار مسکن در اوج ثبات قیمت و معاملات به‌سر می‌برد، ۶/ ۲ برابر بود اما این نسبت در نیمه امسال به ۲/ ۳ افزایش یافته است. به این ترتیب فاصله بین قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها افزایش یافته و از فصل پاییز، تنظیم رابطه طبیعی قیمتی به دو شکل «ثبات قیمت مسکن در تهران» و «رشد قابل توجه قیمت مسکن در سایر شهرها» آغاز شد.

بررسی تغییرات قیمتی مسکن در طول یک سال اخیر نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در کل کشور از حدود ۳ میلیون تومان در زمستان ۹۷ به ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در تابستان امسال رسید و این یعنی در سه فصل پیاپی تغییرات قیمت مسکن در کشور جزئی بوده است، اما در فصل پاییز این رقم با افزایش ۱۴ درصدی همراه شد و به ۴ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسید که نشات گرفته از تغییرات قیمتی سایر شهرها به جز تهران است. حتی اگر تهران را به‌عنوان یک شهر استثنا و پرمعامله از این محاسبات خارج کنیم، باز‌هم به‌طور قطع می‌توان گفت میانگین قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور به بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است.

بررسی تغییرات نقطه‌ای معاملات و قیمت مسکن نیز حاوی اطلاعات مهمی از وضعیت بازار مسکن پاییز ۹۸ است. تورم نقطه‌ای مسکن در فصل پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته در کل کشور ۶۰ درصد محاسبه شده و حجم معاملات نیز در این فصل نسبت به فصل مشابه پارسال ۴۶ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب مقایسه یکساله نیز نشان می‌دهد رکود معاملاتی در کشور همچنان ادامه دارد. اما آیا رشد قیمت مسکن در شرایط رکود معاملات در ۳۰ استان کشور نیز ادامه خواهد یافت؟ اتفاقات دو ماهه نخست زمستان امسال در پایتخت نشان می‌دهد ادامه رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در سایر شهرها نیز بعید است و به احتمال زیاد متوقف خواهد شد. برای بازگشت کامل رابطه قیمت مسکن تهران و سایر شهرها در سال آینده یا باید قیمت مسکن در پایتخت رشد کند که با توجه به مهار این تورم در پایتخت و نیز فاصله شدید قیمت‌های فعلی با سطح توان تقاضای خرید بسیار بعید است یا اینکه باید قیمت در سایر استان‌ها رشد قابل‌توجهی داشته باشد و قیمت مسکن در تهران ثابت باقی بماند؛ اما این فرضیه هم به دلیل رکود سنگین معاملاتی در استان‌ها بعید به‌نظر می‌رسد. بنابراین رخدادی که احتمال وقوع آن وجود دارد، این است که تغییرات قیمتی در سایر شهرها با شدت و مقدار کمتری نسبت به شهر تهران رخ دهد تا رابطه قیمتی قدیمی به‌طور کامل احیا شود.

 گزارش مرکز آمار از تغییرات نرخ اجاره‌بها و قیمت زمین در فصل پاییز نیز اطلاعاتی منتشر کرده است. در پاییز امسال متوسط قیمت خرید هر مترمربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی در کشور ۴ میلیون و ۵۸ هزار تومان و میانگین مساحت زمین در معاملات این فصل ۲۴۲ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل ۷/ ۱۱ درصد و نسبت به فصل مشابه پارسال ۵/ ۹۳ درصد افزایش داشته است.

در این فصل همچنین میانگین مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور ۱۴ هزار و ۴۰۰ تومان محاسبه شده است. میانگین مساحت واحدهای اجاری در قراردادهای پاییز در کل کشور نیز ۹۶ مترمربع و متوسط عمر بنا ۱۳ سال بوده است. به این ترتیب نرخ اجاره‌بها نسبت به فصل تابستان ۷/ ۶ درصد و نسبت به فصل پاییز سال قبل ۳۲ درصد افزایش یافته است. بر اساس این گزارش در پاییز ۹۸ در میان استان‌های کشور رتبه بیشترین مبلغ اجاره با میانگین ۳۵ هزار و ۲۷۰ تومان متعلق به تهران و کمترین اجاره‌بها با میانگین ۳ هزار و ۷۰۰ تومان متعلق به استان ایلام بوده است.