مسکن و صنعت از دید مدیران/ فراز و فرود ساخت و فروش آپارتمان در زمستان

به گزارش می متالز، اما به دلیل اثرگذاری کرونا بر کسب‌وکارها، انتظارات تولید در اسفند کاهش یافته است. نظرسنجی از مدیران فروش شرکت‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد اگرچه رشد معاملات دی و بهمن، موجب امیدواری سازنده‌ها به فروش واحدهای مسکونی شد؛ اما ادامه رشد قیمت مسکن، آنها را به آینده بازار بدبین کرده است.

انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت آتی بازار ساخت وساز منفی شد.نتایج پنجمین نظرسنجی انجام شده توسط اتاق تعاون ایران از مدیران فروش ۱۰۰ شرکت ساختمانی، درباره ۱۰ شاخص کلیدی مرتبط با ساخت‌و‌سازهای مسکونی و فروش واحدهای تازه‌ساز نشان می‌دهد: احیای خوش بینی فعالان ساختمانی در ابتدای زمستان، چندان تاب نیاورد و انتظارات سازندگان و شرکت‌های ساختمانی در نیمه زمستان مجددا در کانال «نگرانی نسبت به آینده» قرار گرفته است. به این ترتیب اگرچه رشد معاملات در دی و بهمن‌ماه امسال، امیدواری سازنده‌ها را به فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده در شرایط حاکمیت رکود بر بازار مسکن مساعد کرده بود اما همزمان جهش قیمت مسکن و احیا نشدن قدرت خرید سمت تقاضا، سبب شد تا مجددا فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار احساس نگرانی کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش تهیه و منتشر شده از سوی اتاق تعاون ایران، وضعیت متغیرهای بازار ملک و ساختمان را در بهمن ماه امسال نسبت به دی (تغییرات ماهانه) مورد سوال قرار داده و در عین حال دیدگاه فعالان ساختمانی به ماه‌های آتی بازار را به‌عنوان علامتی از «جهت انتظارات» تشریح کرده است.نتایج این تحقیق نشان می‌دهد انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز پس از یک وقفه یک ماهه، مجددا در وضعیت منفی قرار گرفته است.۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی شامل «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «موجودی اولیه مصالح برای تکمیل پروژه‌های در نوبت تکمیل»، «میزان فعالیت‌های انجام شده (پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام)»، «انتظارات نسبت به آینده» و «شامخ کل بخش ساختمان» است.شاخص «شامخ» - شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود. شاخص بیش از ۵۰ به معنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ به معنی کاهش متغیرها در بهمن‌ماه نسبت به دی‌ماه است.

نظرسنجی پیشین انجام شده از سوی این مجموعه که در اوایل بهمن‌ماه جمع‌آوری و نتایج آن منتشر شده بود، نشان داد که فعالان ساختمانی انتظار دارند در ماه‌های آینده با سختی کمتری نسبت به قبل فعالیت‌های ساخت‌وساز را ادامه دهند و همین موضوع سطح امیدواری آنها را درباره آینده بازار ساخت وساز افزایش داده بود اما آن‌طور که نتایج نظرسنجی جدید انجام شده در اوایل اسفند نشان می‌دهد: چشم‌انداز قابل تصور برای این گروه از فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت بازار در ماه‌های آتی مجددا منفی شده است.

«ابراز نگرانی و بازگشت ناامیدی به انتظارات» فعالان ساختمانی در قالب شاخص « انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» منعکس شده است. این شاخص در نیمه زمستان روی عدد ۴۱/ ۳۹ قرار گرفته است. در این گزارش ثبت اعداد زیر ۵۰ به معنی انتظارات منفی نسبت به ماه آینده است. بررسی این شاخص طی سه ماه گذشته نمایانگر طی شدن یک روند سینوسی است. به‌طوری‌که در آذرماه این شاخص روی عدد ۵/ ۴۴ قرار داشت که بیانگر انتظارات منفی سازنده‌ها بود. اما در ابتدای زمستان، این شاخص به سطح بیش از ۵۰ رسید و به نوعی پایان بدبینی سازندگان نسبت به ادامه ساخت وسازها در پایان سال را نشان می‌دهد. اما این امیدواری چندان پایدار نبود و در نتایج نظرسنجی درخصوص این شاخص از شامخ کل در نیمه زمستان، حاکی از آن است که مجددا انتظارات از آینده بازار در مسیر منفی قرار دارد.

بررسی‌ها درخصوص چرایی منفی شدن انتظارات کوتاه مدت فعالان ساختمانی از آینده بازار، سه علت را نشان می‌دهد.علت نخست، به شیوع و اوج‌گیری ویروس کرونا در کشور بازمی‌گردد. این ویروس همزمان با آغاز ماه پایانی سال جاری گسترس و پس از آن اوج پیدا کرد. تحت تاثیر قرار گرفتن شرایط عمومی کشور از گسترش این ویروس سبب شد تا بخش عمده‌ای از سازندگان و فعالان ساختمانی به این نتیجه برسند که در یک ماه آتی وضعیت ساخت وساز و تولید آپارتمان‌های مسکونی و همچنین فروش در بازار تحت تاثیر شیوع این ویروس آسیب خواهد دید و در نتیجه رکود بیشتری بر بازار حاکم خواهد شد.اما دومین علت بازگشت انتظارات منفی به آینده یک ماهه فعالیت‌های ساختمانی که به نظر می‌رسد مهم‌ترین علت در میان دلایل سه‌گانه از سوی شرکت‌های ساختمانی است؛ «رشد قابل توجه متوسط قیمت مسکن در بهمن‌ماه» است.از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمانی، ادامه جهش قیمت مسکن، در شرایطی که قدرت خرید سمت تقاضا احیا نشده است؛ منجر به ایجاد رکود در بخش فروش آپارتمان‌های تکمیل شده و در ادامه ایجاد رخوت در آغاز پروژه‌های ساخت وساز جدید می‌شود.

این شاخص به نوعی بیانگر حس نگرانی سازنده‌ها از ادامه جهش قیمت مسکن است. به نظر می‌رسد از نگاه فعالان ساختمان، جهش قیمت مسکن به صلاح هیچ یک از دو طرف بازار یعنی عرضه و تقاضا نخواهد بود. چراکه از یکسو در وضعیتی که امکان خرید واحد مسکونی برای سمت تقاضا وجود نداشته باشد امکان فروش واحدهای مسکونی آماده شده و همچنین آغاز یک پروژه ساختمانی جدید وجود ندارد و از سوی دیگر جهش قیمت مسکن به‌صورت مستقیم اما با تاخیر بر قیمت زمین نیز اثرگذار است. افزایش قیمت زمین منجر به رشد قیمت تمام شده ساخت وساز خواهد شد و از آنجاکه سازنده‌ها نمی‌توانند همه تورم به وجود آمده در هزینه ساخت وساز را به قیمت فروش منتقل کنند(محدودیت قدرت خرید) در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها در این پروژه‌های ساختمانی به شدت کاهش پیدا می‌کند.در نتیجه حس سازنده‌ها در این شاخص نشان می‌دهد هر ماه که قیمت مسکن با افزایش چشمگیر مواجه می‌شود در آن ماه فعالان ساختمانی نسبت به آینده کوتاه‌مدت بازار بدبین می‌شوند.سومین علت نیز به رشد چشمگیر قیمت تمام شده ساخت بازمی‌گردد. مطابق با بررسی‌های انجام شده در این نظرسنجی، در میانه زمستان هزینه تمام‌شده ساخت مسکن به میزان چشمگیری نسبت به ابتدای زمستان با افزایش مواجه شده است. به‌طوری‌که شاخص از ۵۰ نیز بالاتر رفته و روی عدد ۲۹/ ۶۵ قرار گرفته است.

علاوه بر شاخص انتظارات فعالان ساختمانی، در میان متغیرهای دیگر که ناظر بر پارامترهای مرتبط با اجرای پروژه‌های ساختمانی است، نخستین شاخص مورد بررسی، «میزان فعالیت‌های انجام شده» است. نتایج این نظرسنجی حاکی از آن است که در میانه زمستان این شاخص از ۵۰ فراتر رفته و روی عدد ۷۶/ ۵۱ قرار گرفته است. مقایسه این شاخص در بهمن با ماه پیش از آن حاکی از آن است که فعالیت‌های شرکت‌های ساختمانی زیاد شده و از این رو وضعیت این شاخص در بهمن ماه نسبت به دی، مناسب و روبه بهبود ارزیابی می‌شود. هر چند این شاخص در دی‌ماه نیز رشد داشته و به عدد ۹۳/ ۴۴ رسیده اما چون زیر عدد ۵۰ قرار داشته همچنان مناسب نبوده است.شاخص قابل توجه دیگر، بررسی میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی است که باعنوان «میزان سفارشات جدید مشتریان» مورد سوال قرار گرفته است. براساس نتایج این نظرسنجی، حجم سفارشات در بهمن ماه اندک است و روی عدد ۴۷/ ۴۶ قرار دارد اما در مقایسه با وضعیت این شاخص در دی ماه، حجم سفارشات روبه بهبود است. به این معنا که شتاب کاهش ثبت سفارش تخریب و ساخت مشارکتی از سمت مشتریان معادل ۶/ ۲۰ درصد نسبت به دی کمتر شده است. در عین حال، شاخص سرعت اجرای پروژه‌های ساخت و ساز و تحویل و آماده‌سازی آنها همچنان وضعیت مناسبی ندارد اما در مقایسه با دی ماه وضعیت اندکی روبه بهبود است. به‌طوری که این شاخص از ۸۳/ ۴۷ در دی به ۴۱/ ۴۹ در بهمن ماه رسیده است. هر چند در مجموع وضعیت این شاخص در روند فعالیت‌های ساختمانی مثبت نیست اما نسبت به ماه‌های گذشته سرعت اجرای پروژه‌ها اندکی بهتر شده است. دیگر پارامتر مهم در میان مولفه‌های ۱۰گانه شامخ، «انبار مصالح ساختمانی» است که تحت عنوان «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» از شرکت‌های ساختمانی مورد سوال قرار گرفته است.

بررسی این پارامتر در بهمن ماه بیانگر آن است که ذخایر موجود در کارگاه‌های ساختمانی همچنان اندک است اما نسبت به ماه قبل از آن، تقریبا روبه افزایش است. به‌طوری‌که این شاخص از ۴۱/ ۳۶ در دی ماه به ۵۳/ ۴۳ در بهمن‌ماه افزایش پیدا کرده اما همچنان کمتر از سطح ۵۰ قرار دارد. افزایش نسبی ذخایر موجود در کارگاه‌های ساختمانی می‌تواند حاوی دو پیام باشد که شرکت‌های ساختمانی به تدریج در حال برنامه‌ریزی برای ساخت وسازهای سال ۹۹ هستند. در عین حال پیام دیگر آنکه سازنده‌ها با افزایش تدریجی موجودی انبارهای ساختمانی بنا دارند از تورم احتمالی سال آینده خود را در امان نگه دارند.

«قیمت مصالح ساختمانی» که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد نیز دیگر پارامتر مورد توجه در این نظرسنجی است. این شاخص در مقایسه با یک ماه قبل از آن، با شیب قابل توجه افزایش پیدا کرده که نشان می‌دهد از دیدگاه فعالان ساختمانی هزینه خرید مصالح ساختمانی در یک ماه میانی فصل زمستان بسیار بالا بوده است.

به‌طوری‌که این شاخص از ۳۷/ ۷۳ در دی ماه به ۰۶/ ۷۷ در بهمن ماه رسیده است. همان‌طور که پیش از این اشاره شد افزایش قیمت مصالح ساختمانی با یک شیب تند، از جمله عواملی بوده که سبب شده انتظارات سازنده‌ها نسبت به آتیه کوتاه‌مدت بازار مسکن مجددا منفی شود و نسبت به هزینه‌های ساخت وساز ابراز نگرانی کنند.

«موجودی واحدهای آماده فروش» از جمله پارامتر‌هایی است که در بهمن ماه وضعیت آن تغییر و تفاوت چندانی با ماه دی نداشته است. قرارگرفتن این شاخص روی عدد ۵۹/ ۵۰ در بهمن ماه هر چند نشان‌دهنده بهبود بسیار خفیف فروش واحدهای مسکونی آماده است اما نسبت به دی ماه وضعیت این شاخص قدری بدتر شده است. این شاخص در دی ماه روی عدد ۲۶/ ۵۳ قرار داشت.«قیمت تمام شده ساخت» نیز دومین پارامتر گزارش شامخ بهمن ماه بوده است که با شیب زیاد نسبت به دی با افزایش روبه رو شده است. به‌طورطبیعی پس از افزایش هزینه خرید مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده ساخت وساز نیز با افزایش قابل توجهی مواجه خواهد شد. به‌طوری‌که این شاخص در فاصله دی تا بهمن ماه معادل ۶/ ۱۶ درصد رشد را تجربه کرده است.این شاخص در دی ماه روی عدد ۹/ ۵۵ قرار داشت و در بهمن ماه به ۲۹/ ۶۵ رسید که بیانگر رشد زیاد این شاخص در یک ماه میانی فصل زمستان از دیدگاه فعالان ساختمانی است. این شاخص علاوه بر قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین را نیز به نوعی منعکس می‌کند.

نهمین شاخص، مربوط به میزان فروش واحدهای مسکونی در بازار است. شرکت‌های ساختمانی معتقدند وضعیت فروش در بهمن‌ماه با اندکی بهبود نسبت به وضعیت دی مواجه شده و این شاخص به عدد ۵۰ رسیده است. هر چند در مجموع قرارگرفتن این شاخص روی عدد ۵۰ نمایانگر حاکمیت رکود بر فروش واحدهای مسکونی است اما نسبت به دی ماه که عدد این شاخص روی ۷/ ۴۰ قرار داشت رشد ۷/ ۲۲ درصدی داشته است. این نمایشگر که به‌صورت ماهانه وضعیت بازار مسکن را از دیدگاه فعالان ساختمانی رصد می‌کند شامخ کل ساختمان در بهمن ماه را عدد ۷۶/ ۵۱ نشان می‌دهد. این شاخص بیان می‌کند میزان فعالیت‌های ساختمانی در بهمن ماه نسبت به دی به میزان نه چندان زیاد اما مناسب بهبود پیدا کرده است.آن‌طور که در این گزارش تاکید شده رقم ۷۶/ ۵۱ برابر با شاخص «میزان فعالیت‌های انجام شده (تولید یا ارائه خدمات)» است که بیشترین میزان شاخص در بین پنج مولفه اصلی شامخ است.