چگونگی گشایش بورسی بازار مسکن/هدایت نقدینگی سرگردان به تولید مسکن از مسیر بورس کالا

به گزارش می‌متالز، بهای مسکن در سال گذشته فراتر از حد انتظار جهش داشت و این موضوع زمینه‌ساز آن شد که پس از تعدیل انتظارات تورمی این بازار بیش از سایر بازار‌ها در رکود فرو رود. اما فرو رفتن بخش مسکن در رکود موضوع مثبتی نیست چرا که از سویی به رفع مشکل اجاره‌نشین‌ها کمک نمی‌کند و از طرف دیگر خوابیدن ساخت‌وساز به رکود سایر صنایع وابسته به این بخش در کشور منجر شده و به این ترتیب تولید و اشتغال نیز در کشور تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی استفاده از ابزار‌های بازار املاک و مستغلات بورس کالای ایران می‌تواند از سویی با ایجاد بستری شفاف زمینه کشف نرخ واقعی و فروش املاک به‌خصوص واحد‌های انبوه‌سازی را فراهم کند و به این ترتیب قدمی در راستای خروج این بازار از رکود برداشته شود و از طرف دیگر با تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز با تقویت بخش عرضه به تعدیل نرخ در این بازار منجر شود.

عرضه مسکن در بورس کالا با هدف تامین پایدار بخش مسکن از مدت‌ها پیش مطرح بود تا درنهایت در ۲۹ مرداد ۹۹ این عرضه در تابلوی املاک و مستغلات بورس کالای ایران آغاز شد. کاربرد اصلی این بازار به عرضه اموال مازاد بخش عمومی و بانک‌ها مربوط می‌شود. تا پیش از راه‌اندازی بازار املاک و مستغلات بورس کالا، روش مزایده اصلی‌ترین روش فروش این اموال مازاد بود، اما با راه‌اندازی این بازار جدید این فرصت به دارندگان املاک داده شد تا روش حراج را جایگزین روش سنتی فروش خود کنند. جایگزینی این روش با مزایده از سویی به شفافیت بیشتر معاملات در این بخش منجر می‌شود و از طرف دیگر با ایجاد بستری رقابتی کشف واقعی قیمت این املاک را به دنبال دارد. ظرف چند ماه سپری شده از راه‌اندازی این بازار، مزایای آن تا حدودی برای عرضه‌کنندگان روشن شده و بنابراین رونق معاملات در این بخش مورد انتظار است. فروش املاک و مستغلات تنها یکی از مزایای راه‌اندازی بازار املاک و مستغلات در بورس کالای ایران بود؛ اما استفاده از سایر ابزار‌های بورس کالا، امکان تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز را نیز فراهم کرده و به این ترتیب قدمی مثبت در راستای تقویت بخش عرضه مسکن نیز برداشته می‌شود.

بورس کالا در سال گذشته پیشنهاد انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی ساخت مسکن را مطرح کرد که این طرح با عنوان فروش متری مسکن رسانه‌ای شد. البته اجرایی شدن این طرح در وهله نخست نیاز به مجوز فقهی سازمان بورس داشت که خوشبختانه نتیجه استفتائات مثبت بود و انتشار این اوراق به‌لحاظ فقهی مورد موافقت قرار گرفت. در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تامین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد. افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک یا حتی کمتر از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند.

در این طرح سازنده متعهد می‌شود به ازای پول دریافتی از محل انتشار اوراق، ملک را ساخته و به صاحبان اوراق تحویل بدهد. با آغاز به کار این روش بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه جمع‌آوری شده و به بخش واقعی تولید روانه می‌شود، به این ترتیب از سویی سایر بازار‌ها از اثرات تورمی این نقدینگی سرگردان در امان خواهند بود و از طرف دیگر با تقویت سمت عرضه انتظار می‌رود که گشایشی در بازار مسکن در کشور به وجود آید. البته این روش تنها یکی از ابزار‌های بورس کالا جهت تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن بوده و فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان ابزار بالقوه دیگر بورس کالا است که به تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز منجر می‌شود.

شفافیت مهم‌ترین مزیت بازار املاک بورس کالا

علیرضا ناصرپور معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران درخصوص مزایای بازار املاک و مستغلات بورس کالای ایران برای معاملات بخش مسکن در کشور گفت: این بازار تازه تاسیس، بستر معاملاتی مناسبی برای فروش املاک و مستغلات در بازاری شفاف مبتنی بر عرضه و تقاضا را فراهم کرده است. با وجودی که کمتر از یک سال از راه‌اندازی این بازار می‌گذرد، اما نسبتا موفقیت خوبی در زمینه جذب عرضه‌کنندگان و خریداران به این بازار رقم خورده است. در این مدت نهاد‌ها و سازمان‌های دولتی و عمومی نسبت به پذیرش املاک خود در این بازار و در معرض حراج قرار دادن آن اقدام کرده‌اند. به‌عنوان نمونه در سال گذشته املاکی از چند بانک، وزارت دفاع، شرکت شهر‌های جدید و ... در این بازار پذیرش و عرضه شد که اغلب این موارد نیز به معامله انجامید.

وی ادامه داد: این بازار جایگزین مناسبی برای معاملات املاک و مستغلات سازمان‌ها و نهاد‌های عمومی است که تا پیش از این از طریق مزایده برای فروش گذاشته می‌شدند، اما با راه‌اندازی این بازار این امکان به وجود آمد تا این املاک در بازاری رسمی و شفاف‌تر و بر مبنای حراج مورد داد و ستد قرار گیرند.

ناصرپور گفت: شفافیت مهم‌ترین مزیت فروش املاک در این بازار است، در عین حال در این روش فروش، امکان رقابت قیمتی میان خریداران وجود دارد که این موضوع در نهایت به کشف قیمت واقعی و شفاف ملک عرضه شده می‌انجامد. در سال جاری نیز پذیرش املاک جدید برای عرضه در این بازار ادامه داشته که با تکمیل فرآیند‌های پذیرش، متقاضیان می‌توانند منتظر عرضه‌های جدید در این بازار برای امسال باشند.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در ادامه به سایر مزایایی که این بازار می‌تواند برای بخش مسکن به وجود آورد اشاره کرد و گفت: تعریف و تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان امکان دیگری است که بورس کالا می‌تواند در اختیار فعالان صنعت ساخت‌وساز قرار دهد. راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی از سویی به جذب سرمایه‌های سرگردان جامعه به بخش تولید (ساخت‌وساز مسکن) منجر می‌شود و از طرف دیگر با تحریک بخش عرضه به ایجاد تعادل در بازار مسکن کشور کمک می‌کند. بورس کالا آمادگی لازم را برای تاسیس صندوق در این زمینه دارد و اگر درخواستی در این زمینه وجود داشته باشد، با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار می‌توانیم زمینه تامین سرمایه در این بخش را از طریق بورس کالا فراهم کنیم. البته تجربه صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه کشور وجود دارد؛ بنابراین با تکیه بر این تجربه درصورت وجود تقاضایی جدید از طرف سازندگان امکان تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز از طریق ابزار‌های مالی بورس کالا میسر می‌شود.

علیرضا ناصرپور در ادامه به موضوع فروش متری ساختمان در قالب اوراق سلف موازی استاندارد اشاره کرد که سال گذشته به‌عنوان یکی از ابزار‌های بورس کالا جهت توسعه بازار املاک و مستغلات مطرح شده بود و افزود: این موضوع نیز قابلیت پیاده‌سازی دارد. اما اجرایی شدن آن نیاز به اصلاح برخی مقررات داشت که این موارد از سوی بورس کالای ایران به هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار اعلام شد. به تبع پس از اصلاح مقررات مورد نیاز، این موضوع نیز از سوی بورس کالای ایران پیگیری خواهد شد.

کمک ابزار‌های مالی بورس به تامین سرمایه مسکن

فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی درخصوص مزایای فعالیت بازار املاک و مستغلات بورس کالای ایران گفت: عرضه مسکن در بورس کالا می‌تواند زمینه رشد تولید، بهبود معاملات، شفافیت قیمت‌ها و کاهش دلالی‌ها را فراهم کند.

وزیر امور اقتصادی و دارایی نمایان شدن مزایای بورس مسکن را نیازمند گذشت زمان کافی دانست و گفت: این اثرات به‌مرور و دست‌کم یک سال پس از عرضه مستمر کالا‌ها در بورس کالا نمایان می‌شود. عملکرد و فعالیت‌های بورس کالا کاملا مثبت ارزیابی می‌شود و از این رو شاهد عرضه گسترده محصولات مختلف و پذیرش‌های جدید در این بورس هستیم.

وی با بیان اینکه نباید از هیچ تلاش و تصمیم‌گیری برای رونق تولید بخش مسکن دریغ کرد، گفت: جهت‌گیری درست در بخش مسکن باید هدایت منابع به بخش تولید مسکن باشد که ابزار‌های مالی بازار سرمایه از جمله سازوکار بورس کالا می‌تواند در این زمینه اثرگذار باشد.

منبع: بورس کالای ایران