یک‌میلیون خانه از دوربین بازار/ ۳ تردید بازار به «یک میلیون خانه» / چهار دلیل «عدم خوش­‌بینی» به طرح دولتی «مسکن‌­سازی»

به گزارش می‌متالز، زاویه نگاه واسطه‌های ملکی به طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن بررسی شد. بر اساس گفت‌وگوی میدانی با فعالان بازار مسکن تهران، مصاحبه شوندگان با یادآوری تجربه پیشین «انبوه‌سازی دولتی»، درباره طرح دولت جدید برای تقویت سمت عرضه خوش‌بین نیستند. جمع‌بندی نظرات آن‌ها نشان می‌دهد از نگاه این گروه، این طرح به چهار دلیل عمده نمی‌تواند هدف اصلی طراحان یعنی «کاهش قیمت مسکن» را محقق کند و حتی می‌تواند اثر معکوس داشته باشد.

نخستین دلیل فعالان بازار برای بی‌رغبتی‌شان نسبت به طرح ساخت سالانه یک میلیون واحدی دولت با فرض امکان ساخت این تیراژ، اثر ثانویه آن بر بازار ملتهب مصالح ساختمانی است. از نگاه آن‌ها این بازار همین حالا هم کشش تقاضای سازندگان را ندارد و سیاستگذاری دولتی چاره را در سیاست شکست خورده سهمیه‌بندی دیده است. بر این اساس فعالان بازار احساس می‌کنند که اقدام به ساخت این تیراژ مسکن، تقاضای بیشتری را به بازار مصالح ساختمانی تحمیل می‌کند و باعث هرچه بیشتر گران و کمیاب شدن مواد اولیه ساخت می‌شود؛ اتفاقی که دست سمت عرضه را بیش از آنچه هست خالی می‌کند و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود و در همین گام اول، خواسته سیاستگذار را در جهت معکوس هدایت می‌کند. یکی از فعالان بازار معاملات مسکن سرنوشت طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» را به عنوان شاهدی بر ادعایش می‌آورد و معتقد است همان‌طور که آن طرح به خاطر اشکالات و تعریف اشتباه اهرم مالیاتی ضد سفته‌بازی نتوانست باعث تحریک صاحبان خانه‌های خالی برای عرضه واحد‌های خود به بازار و در نتیجه کاهش قیمت مسکن شود، این طرح هم نمی‌تواند به نتیجه برسد. به نظر این فعال بازار، طرح مذکور حتی نتوانست اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی را خنثی کند و اعلام آن در کوتاه‌مدت هم موفق به کنترل قیمت‌ها نشد. چراکه بسیاری از مالکان از جمله یکی از مسوولان بخش مسکن حتی برای ثبت‌نام ملک خود در سامانه معرفی شده از سوی وزارت مسکن هم اقدام نکرد.

دومین دلیل فعالان بازار از چرایی ناامیدی نسبت به طرح انبوه‌سازی دولتی، «تردید درباره امکان ساخت این تیراژ از مسکن» در بازه زمانی محدود و در محدوده جغرافیایی فاقد امکانات اولیه نظیر آب، برق و گاز است. به نظر آن‌ها و بنابر تجربه انبوه‌سازی گذشته دولتی یعنی طرح «مسکن مهر»، بسیاری از آن واحد‌ها در خارج از حریم شهر‌ها و نقاطی احداث شدند که حداقل در زمان ساخت از جذابیت لازم برای متقاضیان مصرفی برخوردار نبودند. چه آنکه حتی شهرداری‌ها امکان ارائه خدماتی مثل رفت و روب و ارائه خدمات حمل و نقل مسافران شهری را نداشتند و علاوه بر نقایصی مثل نبودن زیرساخت‌های انشعابات آب و گاز، نبودن امکانات آموزشی و درمانی هم مزید برعلت خالی ماندن آن‌ها یا تملکشان توسط متقاضیان سرمایه‌ای شد و عملا تاثیر کمی بر سمت تقاضای مصرفی گذاشته بود.

اما سومین علت خوش‌بین نبودن واسطه‌های ملکی به طرح ساخت میلیونی مسکن دولتی، به اطلاعات آن‌ها درباره «کسری بودجه دولت» و «کمبود منابع اعتباری بانکی» قابل تخصیص به این بخش مربوط است. به نظر آن‌ها در شرایطی که نگرانی‌ها درباره کسری بودجه عمرانی دولت در سال جاری فزاینده است، صحبت از تامین منابع مالی برای انبوه‌سازی در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست و اگر هم دولت قصد داشته باشد با چاپ پول این امکان را فراهم آورد، تورمی که از آن ناحیه ایجاد می‌شود، عملا اثر ضدتورمی عرضه واحد‌های جدید را خنثی می‌کند؛ ادعایی که به نظر می‌رسد با توجه به تجربه «مسکن مهر» بی‌راه نباشد. چرا که بر اساس آمار، دولت وقت برای ساخت ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد آپارتمان در آن طرح، رقمی بالغ بر ۴۵ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی قرض گرفته و باعث رشد پایه پولی کشور شد؛ نکته‌ای که نشان‌دهنده تورم‌زا بودن شدید این نوع طرح‌ها برای بازار مسکن بوده است.

چهارمین و احتمالا مهم‌ترین دلیل فعالان بازار مسکن برای خوش‌بین نبودنشان به طرح جدید، تجربه ساخت کم‌کیفیت، گران و طولانی‌تر از وعده اولیه واحد‌های «مسکن مهر» است که از جذابیت لازم برای تحریک سمت تقاضا می‌کاهد.

دلیل اخیر واسطه‌های ملکی برای خوش‌بین نبودنشان به طرح جدید مسکن‌سازی دولتی نیز با سه تردید مهمی که آن‌ها با فکرخوانی متقاضیان واحد‌های دولتی شناسایی کرده‌اند، مرتبط است. تردید اول به عمل نشدن وعده ریالی انبوه‌سازی دولتی بر‌می‌گردد. در بخش بزرگی از طرح‌های اجرا شده «مسکن مهر» قرار بر آورده ۳۰۰ هزار تومانی متقاضی به ازای هر متر مربع و وعده پرداخت مجموعا ۵ میلیون تومانی برای تحویل گرفتن واحد مسکونی بود؛ اما با «فرسایشی شدن فرآیند ساخت» این عدد بعضا به بیش از ۵/ ۱ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و ۵۰ میلیون تومان برای تحویل واحد رسید. تردید دوم متقاضیان مسکن به کیفیت ساخت انبوه‌سازی‌های دولتی گذشته مرتبط است؛ نکته‌ای که با گذشت سال‌های بیشتری از آن طرح نمود بیشتری هم پیدا کرده و اثر استفاده از مصالح با درجه مرغوبیت کمتر از حد استاندارد را بیشتر به چشم آورده است. نمونه عینی این موضوع که حجت را بر مدافعان ساخت باکیفیت مسکن مهر تمام کرد، زلزله سال ۱۳۹۶ کرمانشاه بود که آپارتمان‌های نسبتا جوان این طرح را بیش از دیگر واحد‌های مسکونی تخریب کرد. این موضوع مورد توجه برخی دیگر از واسطه‌ها هم قرار گرفته و آن‌ها معتقدند کیفیت پایین ساخت و ساز‌های دولتی پس از اجرای طرح مسکن مهر، حالا به سرعت‌گیر دیگری سر راه تحریک تقاضای مصرفی تبدیل شده است.

سومین تردید تقاضای مصرفی مسکن درباره طرح انبوه‌سازی مسکن دولتی ناشی از نگرانی نسبت به تاثیر این طرح بر تورم مسکن است؛ کمااینکه مقایسه آمار و ارقام پس از اجرای طرح‌های مشابه گذشته شاهد این مدعاست. به عنوان نمونه با وجود اجرای طرح «مسکن مهر» در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۲، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران با افزایش ۶/ ۲ برابری از یک میلیون و ۵۰۰ هزار به سه میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسید و قیمت زمین هم با افزایش ۱۷۰ درصدی (۷/ ۲ برابری) از یک میلیون و ۸۰۰ هزار به پنج میلیون تومان صعود کرد.

واسطه‌های ملکی با یادآوری اثر انبوه‌سازی دولتی در دوره هشت ساله دولت‌های نهم و دهم معتقدند همان‌طور که در آن دوره ساخت مسکن در حومه، به کاهش قیمت در شهر‌های بزرگ به ویژه تهران منجر نشد، اکنون نیز نمی‌توان چنین انتظاری داشت. افزون بر این از نگاه واسطه‌ها کیفیت واحد‌های مسکن دولتی‌ساز بسیار پایین‌تر از حداقل مورد انتظار بوده و اکنون نیز تکرار آن سطح از کیفیت ساخت محتمل است.

در مجموع می‌توان گفت که سابقه نه چندان مطلوب دولت‌ها در انبوه‌سازی با هدف تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نتایج بعضا معکوس این سیاست‌ها بر این بازار، تاثیر منفی مهمی بر نگاه متقاضیان به ویژه آن‌ها که جنس تقاضایشان از نوع مصرفی است نه سرمایه‌ای، گذاشته است. در حالی که راه‌های پیش‌تر رفته و تجربه دولت‌ها در کشور‌های توسعه یافته در این باره نشان می‌دهد گره کور کلاف به هم پیچیده مسکن و غلبه بر سرازیر شدن تقاضای سرمایه‌ای به این بازار و همچنین انباشت خانه‌های خالی در کشور ما، با تقویت سمت تقاضا و ارائه تسهیلاتی به اندازه حداقل ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، بعد از کاهش قیمت مسکن با اجرای طرح جهانی مالیات سالانه ملکی همزمان با اجرای سیاست‌های پولی متناظر در دیگر بازار‌ها امکان‌پذیراست.

حالا بیش از هر زمان دیگری روشن است که دخالت‌هایی از جنس «مسکن مهر» یا «مسکن اجتماعی» در بازار مسکن، نه تنها تاثیر چشمگیری بر خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی ندارد، بلکه به هرچه بیشتر شدن دپوی واحد‌های خالی با هجوم تقاضای سرمایه‌ای می‌انجامد و، چون نمی‌تواند به کنترل تورم مسکن و تامین واحد‌های مسکونی باکیفیت کمک کند، به عمیق‌تر شدن شکاف بین مردم و سیاستگذار بخش مسکن منتهی می‌شود.

کارشناسان معتقدند راهی که کشور‌های توسعه یافته برای حل مشکل احتکار مسکن پیموده و نتیجه گرفته‌اند، اخذ مالیات سالانه از املاک است؛ راهکاری که همزمان مسکن را از تبدیل شدن به کالایی سرمایه‌ای خارج و دست دلالان و سفته بازان را از این بازار کوتاه و متقاضیان مصرفی را نیز به عنوان خریداران اصلی وارد بازار می‌کند؛ طرحی که پشتوانه قانونی هم دارد و بنابر قانون عمران و نوسازی شهری مصوب سال ۱۳۴۷ شهرداری‌ها از دهه ۴۰ موظف بوده‌اند عوارض سالانه املاک را از تمام اراضی، ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر به میزان «یک درصد ارزش روز املاک» دریافت کنند، اما همچنان بر زمین مانده است.

در حال حاضر با وجود اینکه اختلاف ۵ تا ۱۰ برابری بین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌های لوکس شمال تهران با محله‌های جنوبی و کم‌برخوردار شهر وجود دارد، هیچ اختلاف معناداری بین رقم شارژ شهری یا اصطلاحا عوارض نوسازی آن‌ها وجود ندارد. اما اگر شارژ شهری بر اساس درصدی از قیمت روز املاک توسط شهرداری اخذ شود، هر کس ساکن املاک گران‌تری باشد، قاعدتا ناگزیر به پرداخت مالیات بیشتری خواهد بود. این اتفاق جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی را به نفع نوسازی بافت‌های فرسوده هدایت می‌کند و شهرداری در این صورت، نقش اصلی در تغییر ریل بازار مسکن در تهران را ایفا خواهد کرد و این بازار را از ریل التهاب و ملک‌بازی به ثبات، آرامش و رونق ساختمانی باز می‌گرداند؛ ضمن اینکه دسترسی به مسکن در استطاعت با قیمت مناسب در مناطق نیمه جنوبی شهر نیز برای متقاضیان مسکن فراهم خواهد شد؛ بنابراین ورود عملیاتی دولت‌ها به ساخت‌و‌ساز مسکن در حال حاضر در هیچ کشور توسعه‌یافته‌ای به عنوان راهکار تنظیم بازار مسکن به کار گرفته نمی‌شود، بلکه سیاستگذار در این کشور‌ها با ابزار مالیاتی، مانع از احتکار مسکن شده و تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه را مقدور کرده است. سیاست‌های مالیاتی همچنین می‌تواند به رونق ساخت‌و‌ساز توسط بخش خصوصی در مناطقی که به اصطلاح بافت فرسوده خوانده می‌شوند، کمک کند، چراکه جریان سرمایه‌گذاری از نواحی لوکس شهر به سمت بافت‌هایی که عوارض سالانه کمتری دارند هدایت می‌شود.

اما ریشه افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن تنها به مورد اخیر ختم نمی‌شود. عامل دوم و مهم‌تر وجود «انتظارات تورمی» در جامعه است که صاحبان دارایی‌ها را برای حفظ ارزش سرمایه‌شان به تکاپو می‌اندازد تا با سرمایه‌گذاری، مانع از عقب افتادن دارایی‌شان از تورم شوند. بر این اساس کنترل این انتظارات با مهار غول سرکش تورم، دیگر اهرم دولت برای جلوگیری از جذابیت سرمایه‌ای مسکن است؛ جذابیتی که در کنار نبودن ساز وکار‌های مالیاتی موثر، منجر به پدیده احتکار ملک شده و سیاستگذار را به سمت بیراهه‌هایی، چون طرح ناموفق «مالیات بر املاک خالی» سوق داده است.

از نگاه کارشناسان، تعدیل انتظارات تورمی می‌تواند همراه با سیاست‌گذاری صحیح اقتصادی مانند تامین کسری بودجه از محل انتشار اوراق، شرایط را برای کاهش نرخ تورم در نیمه دوم سال جاری فراهم کند؛ اتفاقی که نشانه‌هایی از احتمال بروز آن در گزارش مردادماه بانک مرکزی به چشم می‌خورد و نشان می‌دهد که نقدینگی در این ماه با ثبت رشد ۱/ ۳۹ درصدی، ۳/ ۰ واحد درصد نسبت به تیرماه افت کرده است؛ بنابراین دولت می‌تواند با استفاده از اهرم پیش گفته، شرایط را برای عدم جذابیت سرمایه‌ای کالا‌هایی مثل مسکن فراهم و با بهره بردن از ابزار‌های تامین مالی غیر تورمی در شرایط فعلی اقتصاد کشور، به کاهش دائمی انتظارات تورمی کمک کند؛ بنابراین به نظر می‌رسد راه‌حل مشکل تامین مسکن از ورود اجرایی سیاست‌گذار به ساخت مسکن نمی‌گذرد و اگر در گذشته تجربه شکست آن وجود نداشته، حالا و پس از اجرای طرح‌هایی، چون «مسکن مهر»، ناموفق بودن این راه در عمل هم تجربه شده و راهی جز حرکت در مسیر نشستن سیاستگذار در مقام سیاستگذاری و استفاده از دو ابزار «مالیاتی» و «کنترل انتظارات تورمی» باقی نمانده است؛ راهی که کشور‌های موفق جهان در حوزه تامین مسکن رفته و مشکل خانه‌دار شدن اقشار متوسط را تا حد زیادی حل کرده‌اند.

منبع: دنیای اقتصاد