بازار مسکن پیشتاز سرمایه‌گذاری در ۱۴۰۰

به گزارش می‌متالز، گروه سرمایه‌گذاری مسکن دارای ۱۶ شرکت تابعه است که در ۲۸ استان و ۳۶ شهر کشور، گسترده شده‌اند. شرکت در سال ۸۲ با نماد «ثمسکن» وارد بورس تهران شد و طی چند سال اخیر، سهام ۶ زیرمجموعه شرکت نیز در بازار سرمایه ایران پذیرفته شده‌اند. آخرین سرمایه ثبت شده شرکت ۵۵۰۰ میلیارد ریال است و شرکت «گروه مالی بانک مسکن» سهامدار اصلی آن به شمار می‌آید.

متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با یاسر امامی، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن در خصوص اهداف و چشم‌انداز‌های این سازمان است.

حوزه مسکن و مستغلات و به‌ویژه ساختمان را برای یک سال آینده چطور ارزیابی می‌کنید؟

بازار مسکن به‌صورت کلی متاثر از نرخ ارز است. انتظار عمومی و پیش‌بینی‌ها این است که دولت جدید تدبیری برای توافق با غرب خواهد اندیشید. در نتیجه به نظر می‌رسد نرخ ارز صعودی نخواهد بود و تا حدی تعدیل خواهد شد. این به این معنی است که احتمالا در نرخ نهاده‌ها و هزینه‌های ساخت و در نهایت بهای تمام شده ساخت افزایشی نخواهیم داشت؛ بنابراین احتمالا در سال پیش رو با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن مواجه نخواهیم شد.

حتی احتمالا در نیمه دوم سال و ماه‌های انتهایی سال ۱۴۰۰ نشانه‌های عمیق‌تر شدن رکود نمایان می‌شود. بر این اساس، شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن برای دوره پیش رو پیش‌بینی‌های لازم را صورت داده و برنامه‌ریزی لازم را انجام داده است.

به نظر شما آیا مسکن باز هم گران‌تر خواهد شد؟ و آیا اتفاق‌های خوب و مثبتی را می‌شود برای مسکن در سال ۱۴۰۰ متصور بود؟

مطابق آنچه پیش از این بیان شد به نظر نمی‌رسد شاهد افزایش جدی قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم، غیر از آنچه در تورم انتظاری و نوسانات طبیعی بازار شاهد بوده‌ایم. با ورود به دوره رکود و عمیق‌تر شدن آن احتمال تثبیت کامل قیمت‌ها نیز دور از انتظار نیست. از سوی دیگر، طرحی که دولت جدید در قالب ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال و تشکیل صندوق املاک و مستغلات در نظر دارد هم می‌تواند در کنترل قیمت و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا مؤثر باشد. به شرطی که برنامه‌ریزی منطقی و مبتنی بر کارشناسی انجام شود و تخصیص بودجه و منابع به درستی صورت پذیرد. آنچه مسلم است، کمبود مسکن در کشور بیش از یک و نیم میلیون واحد است؛ بنابراین صنعت ساختمان در درون خود، نیاز را به همراه دارد؛ اما آنچه حائز اهمیت بوده، این است که آیا استطاعت خرید برای تشکیل تقاضا نیز وجود دارد یا خیر؟ این وظیفه مهم بر عهده بانک مسکن است که بنا دارد در قالب طرح‌های جدید و افزایش سقف اعطای تسهیلات به خریداران و سازندگان، قدرت خرید را به بازار تزریق کند. شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان یکی از شرکت‌های بااهمیت بانک مسکن در پروژه‌های مختلف می‌تواند تسهیلات ارزان بانک مسکن را همراه واحد‌های قابل فروش خود در اختیار مشتریان قرار دهد. در نتیجه تا حد زیادی مستقل از فراز و فرود‌های بازار می‌تواند فعالیت کند.

آیا مالیات بر خانه‌های خالی درمان درد بازار مسکن است؟

مالیات یکی از مهم‌ترین منابع درآمد دولت‌ها در دنیاست، بنابراین دولت جمهوری اسلامی ایران نیز باید به این منبع درآمد توجه ویژه داشته باشد. در دنیا بیشترین میزان مالیات از جامعه ثروتمند و سرمایه‌دار کشور اخذ می‌شود، یعنی گروهی که در ایران بدون شک بیش از یک واحد دارند. پس باید بخشی از ثروت و درآمد خود را به عنوان مالیات در اختیار دولت قرار دهند.

در سال‌های گذشته میزان پرداخت مالیات یک ثروتمند سرمایه‌دار تفاوت چندانی با یک کارگر نداشت، اما امروز با اصلاح این نگاه و اخذ مالیات از خانه‌های خالی طبعا شرایط تغییر خواهد کرد و منابعی برای توسعه در اختیار دولت قرار خواهد گرفت. از سوی دیگر اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند تا حدی جلوی سفته‌بازی در بازار املاک را بگیرد و ترازوی عرضه و تقاضا را منطقی‌تر کند.

به‌علاوه همان‌گونه که پیش‌تر بیان شد بر اساس طرح جهش تولید مسکن، این نوع مالیات که یکی از ارکان درآمدی دولت از محل املاک و مستغلات است، در اختیار صندوق املاک و مستغلات قرار می‌گیرد و می‌تواند در تثبیت و تقویت بازار مسکن موثر باشد. بنابراین، اینکه به صورت کلی گفته شود مالیات بر خانه‌های خالی درمان درد این بازار باشد، طبیعتا عبارت درستی نیست، اما بی‌تردید تا حدی می‌تواند فراهم‌کننده شرایط بهتر و منطقی‌تری باشد.

چه راهبردی برای ترمیم و بهبود اوضاع اقتصادی فعلی در بخش مسکن دارید؟

استفاده از ترکیبی از ابزار تامین مالی در بازار سرمایه همچون تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، عرضه انواع اوراق بدهی همچون مرابحه، اجاره، منفعت و... خصوصا عرضه اوراق سلف موازی استاندارد که عملا با پیش‌فروش متری آپارتمان جذب سرمایه‌های خرد را در بستر بازار سرمایه ایجاد می‌کند از جمله روش‌های موثر است.

همچنین ادغام‌های عمودی و افقی در خود سازمان با رقبا یا در طول زنجیره ارزش از دیگر عوامل موثر خواهند بود. اعطای تسهیلات ارزان با بازپرداخت طولانی مدت و آسان به سازندگان و خریداران، ورود دولت به عرصه ساخت مسکن، اما نه در جایگاه تصدی‌گری، بلکه در جایگاه تسهیل‌گری و عدم مداخله مستقیم، ایجاد سهولت در عرضه نهاده‌های ساختمانی خصوصا سیمان و آهن‌آلات، واگذاری زمین‌های ارزان‌قیمت به سازندگان توسط دولت، ایجاد شهر‌های جدید اقماری با امکانات و خدمات کافی و مناسب برای زندگی در حاشیه شهر‌های بزرگ از دیگر رئوس توصیه‌های اینجانب است.

بخش عمده شوکی که بر بازار مسکن وارد شد ناشی از کاهش ارزش پول ملی بود، نظر شما در این رابطه چیست و چطور باید این وضعیت را مدیریت کرد؟

افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول در همه بخش‌ها مضر است. این مساله اگرچه در بخشی از صادرات کشور تاثیر مثبت می‌گذارد، اما در مجموع به زیان اقتصاد است. خصوصا اینکه در همه صنایع باعث بالا رفتن شدید قیمت‌ها و پایین آمدن قدرت خرید مردم می‌شود. در کشور ما که جامعه جوانی دارد و جمعیت مصرف‌کننده عمدتا جوان هستند یکی از مهم‌ترین موتور‌های محرک اقتصاد، همین تقاضای داخل است. این ظرفیت در صورتی که قدرت خرید کاهش یابد، به صورت قابل توجهی از بین می‌رود؛ بنابراین بی‌شک چنین اتفاقی مطلوب نیست. همان‌گونه که پیش از این نیز بیان شد، دولت باید چاره‌ای برای اصلاح روابط با غرب و گشایش اقتصادی و FATF بیندیشد و به نظر می‌رسد در حال حاضر این تنها درمان ممکن است.

پیش‌بینی شما درباره آینده مسکن در دولت جدید چیست؟

دولت در نظر دارد در قالب طرح جهش تولید مسکن، کمبود عرضه مسکن را جبران کند. این مساله با نگرش کارشناسی و برخورد منطقی و پرهیز دولت از تصدی‌گری و مداخله مستقیم می‌تواند بسیار موثر باشد که هماهنگی کامل بین همه ارکان اقتصادی و اجرایی دولت و استفاده از همه ظرفیت‌ها را می‌طلبد.

مطلع شدیم که گروه سرمایه‌گذاری مسکن یک طرح جامع را به نام طرح «آباد» آغاز کرده، کمی در مورد این طرح و آینده آن بفرمایید؟

در شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ۳۲ سال گذشته به طور متوسط، حدود ۲هزار واحد مسکونی سالانه کلنگ‌زنی و وارد سبد پروژه‌ها شده، این در حالی است که رکود وارد شده در بخش مسکن و همچنین تورمی بودن اقتصاد و عدم بازگشت منابع سرمایه‌گذاری شده در برخی پروژه‌های تجاری در سالیان گذشته موجب شد که از سال ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ به‌طور متوسط حدود ۷۰۰ واحد مسکونی کلنگ‌زنی شود که ۳۰درصد از ظرفیت ۳۰ساله شرکت را تشکیل می‌داد و اثر چشم‌گیری در کاهش فعالیت و سودآوری شرکت داشت. در یک تحویل مدیریتی، با تمرکز بر چرخه عمر گروه و بررسی‌های دقیق علمی و کارشناسی صورت گرفته مشخص شد که گروه گرفتار دو آفت مهم یعنی تله بنیان‌گذار و پیری زودرس شده است و باید تغییر و تحولاتی مهم در استراتژی و عملکرد گروه صورت می‌گرفت تا منجر به تولد دوباره سازمانی شود. شناخت صورت گرفته در خصوص افت فعالیت‌های گروه به عنوان یکی از نقاطی که سرازیری و افول را در شرکت ایجاد کرده و اشکالات بعدی را در طول عمر مجموعه موجب شده بود، مدیریت جدید را ملزم می‌کرد برنامه‌ای عملیاتی برای بازگشت به اهداف تعیین شده همسو با ماموریت اصلی، یعنی تلاش در راه تامین مسکن با کیفیت برای اقشار متوسط جامعه، تهیه و تدوین کند. این برنامه در سه بخش کلی هدف‌گذاری شد.

بخش اول، تعریف پروژه به‌گونه‌ای که ضمن تامین مسکن اقشار متوسط، واجد شرایط اقتصادی مورد نیاز برای تحقق سودآوری سهامداران شرکت به عنوان یک مجموعه سهامی عام باشد. دوم، توجه ویژه به این اصل که بدون بازنگری در فرآیند و ساختار، هیچ‌گونه توسعه فعالیتی نه تنها منطقی نیست؛ بلکه برعکس، موجب آسیب به مجموعه هم می‌تواند باشد و سوم، حفظ و ارتقای خوشنامی و اعتبار مجموعه برای استفاده حداکثری از تسهیلات بانکی با ایجاد انضباط مالی در پرتفوی تسهیلات. همچنین، ضرورت هم‌راستاسازی توسعه فعالیت و توسعه پروژه‌های جدید با سیاست‌های بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی منجر به ورود گروه سرمایه‌گذاری مسکن در پروژه‌های «بازآفرینی شهری» و برنامه «اقدام ملی مسکن» شد که در دو بخش تعریف پروژه در زمین‌های متعلق به شرکت و تعریف پروژه از طریق مذاکره و مشارکت با سازمان‌هایی از جمله شهرداری‌ها و شهر‌های جدید صورت گرفت.

در مجموع، ۴۷ پروژه به تعداد حدود ۹۲۰۰ واحد مسکونی با زیربنای یک‌میلیون و ۴۲۰هزار مترمربع پروژه‌هایی هستند که از مرداد ماه ۱۳۹۷ در کمیته سرمایه‌گذاری شرکت مصوب شده که ۳۱ پروژه و حدود یک‌میلیون و یکصد هزار مترمربع و ۶۱۰۳ واحد در این سبد در قالب طرح «آباد» نام‌گذاری شده است.

«طرح آباد» (آغاز، بهبود و اقدامی دوباره) توسعه کمی «پویش فصل‌نو» است که همان دوران نوزایی و حیات مجدد شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن است که در کنار توسعه کیفی، موجب جهش بیش از ۶۰ درصدی نسبت به میانگین ۳۰ ساله و همچنین یک جهش حدود ۹ برابری نسبت به آمار سال مالی ۱۳۹۷ در کلنگ‌زنی و آغاز پروژه‌ها شده است.

تمام طرح‌هایی که در گروه سرمایه‌گذاری مسکن مصوب شده از مسیر کمیته سرمایه‌گذاری عبور کرده و بیشترین بررسی‌های فنی و اقتصادی و مالی در مورد آن‌ها صورت گرفته تا از سودآوری مناسب این پروژه‌ها اطمینان حاصل شود و امید داریم با اجرای این پروژه‌ها و افتتاح آنها، گامی دیگر در راستای بهره‌مندی مردم از سرپناه‌هایی با کیفیت فراهم شود.

بازار سرمایه (بورس) را برای ورود شرکت‌های ساختمانی چطور می‌بینید یا ارزیابی می‌کنید؟

در تمام کشور‌ها بازار سرمایه یکی از مهم‌ترین ابزار‌های تامین مالی برای شرکت‌ها تلقی می‌شود و بازار بورس اوراق بهادار در کشور ما نیز از این قاعده مستثنی نیست، اما ورود و حضور در این عرصه مانند یک تیغ دولبه است. اگرچه تامین مالی و عرضه شرکت‌ها در این بازار بسیار خوب و موثر است، اما از سوی دیگر شرکت را با چالش‌هایی نیز مواجه می‌کند که بی‌توجهی به آن‌ها خسارت‌های بزرگی را به دنبال دارد.

از جمله مهم‌ترین این الزامات جدا کردن مالکیت از مدیریت در این بازار است. صاحبان شرکت‌ها باید بپذیرند که به مجرد حضور در بازار سرمایه باید کار را به متخصصان امر و مدیران کارکشته بسپارند. مساله شفافیت نیز از مهم‌ترین مسائلی است که باید به آن توجه شود. شفافیت در عملکرد، شفافیت در ارائه و انعکاس اطلاعات و... در این حوزه از جمله مهم‌ترین شرایط بوده و در قانون بورس، به صراحت برای عدم شفافیت جرم‌انگاری شده است.

ورود منطقی و حضور کارشناسانه در بازار سرمایه با لحاظ تمامی الزامات، در نهایت برای شرکت‌های ساختمانی بسیار مفید است. به‌ویژه شرکت‌هایی که برای بخشی از کار‌های اجرایی خود به منابع مالی نیاز دارند و از طریق بازار سرمایه این منابع مالی بسیار ارزان و بدون واسطه در اختیار شرکت قرار می‌گیرد. اما پس از ورود به بازار سرمایه، سهامداران اصلی شرکت‌ها نباید فراموش کنند که از این پس سها‌داران دیگری در کنار آن‌ها ذی‌نفع خواهند بود و عدم توجه به حقوق آ‌ها و منابعی که عملا در اختیار شرکت قرار داده‌اند، خسارت‌های بزرگی را به دنبال خواهد داشت.

چشم‌انداز و ماموریت گروه سرمایه‌گذاری مسکن را در پنج سال آینده چطور می‌بینید؟

چشم‌انداز گروه سرمایه‌گذاری مسکن، «پیشتاز بودن در بازار مسکن ایران و حضور اثرگذار در سایر بازار‌هایی که بر بستر ارزش‌های بنیادین شرکت به آن وارد می‌شویم» تعریف شده است و ارزش‌های بنیادین شرکت نیز «اخلاق‌مدار»، «ارزش‌آفرین»، «تعهد به توانمندسازی مردم»، «پیشگام، الگوساز و مشتری‌مدار»، «مسوولیت‌پذیر»، «یادگیرنده و چابک»، «دیدگاه خلاق» و «حامی کارکنان» به‌شمار می‌روند. همچنین ماموریت شرکت در حوزه محصول عبارت است از: توسعه‌گری و آبادگری شهر‌ها و احداث شهرک‌های جدید در مناطق هدف، انبوه‌سازی و ویژه‌سازی ساختمان مسکونی، غیر مسکونی، صنعتی و...، ارائه انواع خدمات مالی و سرمایه‌گذاری و فنی و مهندسی و البته خدمات فروش و بهره‌برداری در حوزه ساخت و تولید محصولات و فناوری‌های ساختمانی.

حضور فعال در بخش مسکن استان‌ها یا شهر‌های منتخب و حضور اقتضایی در بازار‌های پر‌رونق و قابل رقابت خارج از کشور نیز از ماموریت‌های شرکت در حوزه جغرافیایی شناخته می‌شود. از دیگر سو، فعالیت در سطح کشور، برخورداری از منابع ارزشمند مالی و انسانی قابل اتکا، توان مدیریت در بازار ساختمان، توان مدیریت سطح بنگاه و مدیریت سرمایه‌گذاری، دانش فنی و مدیریت ساخت، اعمال مدیریت پیشرفته پروژه و سبد پروژه، اشتهار به کیفیت خوب در محصولات و خدمات، نام تجاری قابل اعتماد (Brand)، رضایت مشتریان و تامین‌کنندگان، برخورداری از روابط استراتژیک با ارگان‌های ذی‌ربط (از جمله بهره‌مندی از پشتوانه بانک مسکن – نهاد مالی و سرمایه‌گذاری) و نگاه هوشمندانه به بازار کسب‌وکار و مسکن، مزایای رقابتی گروه سرمایه‌گذاری مسکن به شمار می‌روند و انتظار داریم در آینده نزدیک و بر اساس استراتژی‌های ترسیم شده، مزیت‌های دیگری از قبیل به‌کارگیری فناوری اطلاعات و ابزار‌های دیجیتال جهت یکپارچه‌سازی سیستم‌ها و فرآیندها، هوشمندسازی شرکت و توسعه ارتباط فعال با مشتریان و سایر ذی‌نفعان، توان مدیریت در بازار املاک و مستغلات، توسعه و بهبود مدل کسب‌وکار با تمرکز بر حوزه‌های جدید، توسعه و ترویج برند شرکت، بهره‌گیری از فناوری‌های نوین در راستای ارتقای شاخص ارزش پروژه (محصولات و خدمات) و توسعه نظام‌های کنترل حاکمیتی گروه (Corporate Control Management System) به آن‌ها افزوده شود.

منبع: دنیای اقتصاد