فروش املاک شهرداری از اتاق‌های در بسته خارج شد/ امتیاز فروش املاک شهرداری در بورس کالا

به گزارش می‌متالز، قرار است ۲۳ شهریور دو ملک شهرداری از طریق بورس کالا به فروش برسد، اتفاقی که می‌تواند به شفافیت فروش املاک شهرداری تهران که همیشه از آن به عنوان جعبه سیاه شهرداری نام برده می‌شد ختم شود، اما در کنار استفاده از این روش همچنان روش‌های دیگر فروش ملک هم دنبال می‌شود و مدیران شهری نمی‌توانند از به راحتی از حذف کارگزاری‌ها در این حوزه سخن بگویند. با عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران درخصوص امتیاز فروش ملک در بورس کالا سخن گفته ایم که در پی می‌آید:

موانع عرضه اموال شهرداری در بورس کالا

از زمانی که اعلام شد املاک شهرداری در بورس کالا عرضه می‌شود، زمان زیادی برد چه موانع و مشکلاتی در این راه وجود داشت و چقدر امیدوار هستید که این حرکت تازه دوام پیدا کند؟

کارکرد و ذات شهرداری‌ها در همه جای دنیا این است که شهرداریها، خلقِ ارزش می‌کنند و علاوه بر آن خدمات رسانی و خدمت به مردم را انجام می‌دهند، چون نوع خدمات رسانی و نوع کارکردشان به این نتیجه می‌رسد که این ارزش، خلق شود. این ارزش یک زمانی یک آپارتمان یا یک ملک تجاری، مسکونی و یا اداری می‌شود بنابراین با توجه به نوع قرارداد‌ها و نوع مشارکت‌هایی که شهرداری‌ها دارند مثلاً شهرداری آمده و در یک سری پروژه‌ها سرمایه گذاری کرده و یکسری آپارتمان‌های مسکونی، اداری و تجاری به وجود آمده است. در اینجا به نقطه‌ای رسیده که دیگر می‌تواند برخی از این منابعی که ایجاد کرده و یا خلقِ ارزشی که ایجاد شده، بیاید و در راستای بقیه اهدافی که وجود دارد مثل خدمت رسانی به مردم و برای مردم هزینه کند.

حالا اینکه چگونه هزینه کند و چه چیزی را هزینه کند منطبق با اسنادی که شورای شهر مصوب می‌کند و برنامه‌های توسعه‌ای که در شورا ارائه و مصوب می‌شود در آنجا هزینه می‌شود و در برنامه بودجه سالانه این منابع باید بیاید و هزینه شود.

فروش این املاک و دارایی‌ها نیز اجتناب ناپذیر است مثل قضیه‌ای که در حال حاضر در دولت نیز وجود دارد. دولت کلی املاک مازاد دارد که باید این‌ها را تبدیل به منابعی کند که بتواند به گردش بیفتد یعنی این منابع که در شهرداری، از آن‌ها به عنوان املاک یاد می‌شود، راکد نماند، چون راکد ماندن آن هیچ سود و نفعی نه به شهر و نه به شهرداری دارد جز اینکه ممکن است این املاک راکد مانده، به مرور زمان تحت شعاع خیلی از مسائل هم قرار بگیرد که می‌تواند زمینه برخی اتفاقات بد رقم بخورد و موارد مختلف هم در شهرداری و هم در کشور وجود داشته است و حداقل آن این است که این املاکی که راکد مانده مراقبت خیلی زیادی می‌خواهد و کلی انرژی باید صرف مراقبت از این‌ها شود.

بهترین اتفاق این است که این اموال و دارایی‌ها در این موضوع اقتصادی، مولد شود، اینکه از برخی منابع بتوانند بهترین استفاده لازم را ببرند به عبارتی این منابع را به نقدینگی‌هایی تبدیل کنند که دوباره بتواند برود مجدداً در اقتصاد شهری، خلقِ ارزش کند یا اینکه بیاید در موضوع اموال و دارایی‌هایی که زیرساخت جدیدی را در شهر ایجاد می‌کند بیاید.

مثلاً در موضوع‌های حمل و نقل، موضوع‌های بزرگراهی، توسعه شهری و یا زیرساخت‌های شهری بیاید و هزینه شود پس ناچار هستند که این املاک را بفروشند.

این موضوع قبلاً نیز وجود داشته و از روش‌های مختلفی استفاده می‌شد، اعم از برگزاری مزایده، یا فروش تهاتری وجود داشته یعنی با طلب پیمانکاران می‌آمد و تسویه می‌شد یا یکی از روش‌های آن عوض و ماعوضی بوده که در شهر‌ها اتفاق می‌افتاد مثلاً برای توسعه بزرگراه مجبور بودند که قسمتی از یک آپارتمان را بدهیم و در مقابل آن یک بزرگراهی را تملک کنیم یا شریان حیاتی یک شهر را توسعه دهیم. تا آن زمان این روش‌هایی بوده که بالاخره این کار‌ها انجام می‌شد.

شورای عالی بورس، با ایحاد یک بورس املاک و مستغلات را در کشور اقدام به تصویب آیین نامه‌های آن کرده و نحوه معاملات را نوشت و این موضوع به بورس کالا واگذار شد که در ذیل بورس کالا بیاید و تالار املاک و مستغلات خود را شکل دهد و املاک در آنجا به آن صورت عرضه شود.

موضوعی که به نظر می‌رسد جدید است و عملاً از سال ۹۹ شکل گرفته و در سال ۱۴۰۰ دستورالعمل‌های آن آمد، و چند ملک هم کم کم شروع به عرضه شدن در بورس کالا کرد. این موضوع زمینه‌ای برای این کار شد تا شهرداری که می‌خواهد املاک خود را بفروشد در آن جا عرضه کند بنابراین یک روش جدید در این میان ایجاد شد که با این روش اگر می‌خواهد حرکت کند می‌تواند املاک خود را بفروشد و به نقدینگی تبدیل کند یا هر نوع فروشی که می‌خواهد انجام دهد.

چرا شهرداری به بورس کالا آمد

چرا شهرداری تهران از این روش برای عرضه املاک استفاده کرده است؟

علاوه بر شهرداری، تعدادی از بانک‌ها نیز آمدند و امضاهایشان را برای عرضه املاک خود انجام دادند، با این که شهرداری در این موضوع پیش رو بود و در همین راستا نیز وزیر اقتصاد دولت یازدهم از حرکت خودجوش و این اقدام شهرداری تشکر کرد، ولی بانک‌هایی نیز آمدند و برای عرضه در بورس املاک، کار‌هایی را انجام دادند بنابراین شهرداری جایی است که املاکش در طول سالیان زیادی به وجود می‌آید و عملاً انگار یک چشمه‌ای است که املاک آن، با توجه به کارکردش آن همیشگی است؛ بنابراین شهرداری می‌تواند در موضوع املاک در دو رکن، نقش ایفا کند یکی در حوزه مجوز‌ها که در این حوزه بوده و برای ساخت و ساز، بازسازی و موارد مختلف مثل عوارض همیشه وجود داشته و یک بُعد آن، بُعد تولید املاکی هست که چه شهرداری بخواهد و چه نخواهد عملاً تولیدکننده املاک هست حالا به حجم و مقدار آن فعلاً کاری نداریم؛ پس می‌تواند یکی از عرضه کننده دائم باشد و دائم هم هست.

حالا این عرضه کننده دائم، اگر بیاید و در یک بازاری مثل بازار املاک و مستغلات در بورس کالا؛ عملاً اتفاقی که برای آن می‌افتد چیست؟ این است که انگار بورس املاک یک بازیگری پیدا می‌کند که همیشه می‌تواند حضور داشته باشد.

این موضوع قطعاً با عرضه یک بانک متفاوت خواهد بود که مثلاً ملکی را تملیک کرده و یکی را هم می‌خواهد بفروشد. پس شأن ورود آن به بازار املاک متفاوت است و می‌تواند مستمراً عرضه کننده باشد.

در این مقطع زمانی استفاده از این روش، چه مزایایی خواهد داشت، مگر همین کار را نمی‌توانیم در مزایده انجام دهیم؟

پرداختن به این موضوع نیاز با باز کردن و شکاف ابعاد این موضوع دارد. به طور مثال درگذشته مزایده را انجام می‌دادید و سیر مراحل انجام یک مزایده حدود ۶ ماه به طول می‌انجامید یعنی از زمانی که مجوز‌های آن گرفته شود و ۴۰ روز در روزنامه آگهی کند و یک ماه طول بکشد که کار دیگری انجام دهد و یا زمان بازدید آن را تعیین کند تا به روز فروش و حراج برسد، زمان طولانی‌ای صرف می‌شد.

در مزایده باید در سطح شهر بنر بزنید و در سایت‌های شهرداری اطلاع رسانی کنید و کسانی که ذینفع هستند یا به هر جهتی در آنجا پیمانکار یا شهروند عادی و یا نهاد‌های متولی این موضوع هستند می‌توانند بیایند و در آن حراج شرکت کنند و خریداری کنند این یک پروسه‌ای است که انجام می‌شود در صورتی که فرایند و سازوکار فروش در بورس کالا بسیار متفاوت است لذا قصد دارم یکی یکی آن‌ها را با مزایده مقایسه کنم.

وقتی در بورس کالا فروخته می‌شود، نخستین اقدام مهم این است که مواجهه حضوری خریدار و فروشنده که شهرداری هست را قطع می‌کنیم یعنی عملاً هیچ وقت در فضای حراج و مزایده‌ای که وجود دارد هیچ مناسبتی بین خریدار و عملاً فروشنده‌ای که بالاخره از کارمندان شهرداری و پرسنل سازمان‌های مختلف شهرداری باشند وجود نداشته و ارتباط قطع می‌شود و دلیل آن این است که کار حراج به یک نهاد ثالث با عنوان بورس کالا سپرده شده و شما دیگر با افرا کاری ندارید.

هماهنگ کردن و هر موضوعی که اتفاق می‌افتد در بورس کالا انجام می‌شود و کل فرآیند حراج و عرضه در بورس کالا اتفاق می‌افتد و عملاً دیگر از اتاق‌های شهرداری بیرون رفته است این یک حالت اولیه؛ بنابراین مواجهه حضوری که می‌تواند زمینه ساز بروز فساد باشد را به کل حذف کردیم و به عهده یک نهاد دیگر افتاد و از دست من نیز خارج است.

اثر عرضه املاک شهرداری در بورس کالا

آیا می‌توان مهمترین اثر این اقدام را حذف کارگزاری‌ها دانست؟

من این موضوع را نمی‌دانم، ولی همین بس که مواجهه بین شهرداری و خریدار‌ها را عملاً اینجا حذف کرده و این نخستین و مهمترین خاصیت است؛ و خاصیت دوم این اقدام این است که وقتی شما آمدید و یک زمان ۶ ماهه طی کردید و به یک حراج رسیدید؛ حالا در بورس کالا اطمینان بخش آن چه کسی هست؟ که آیا املاک درست است و همه دیده شده و همه قسمت‌ها هست؟

اینجا مسئول، خود شهرداری است، ولی وقتی به سراغ بورس کالا رفتیم یک نهاد ثالثی می‌آید و روی نظرات کارشناسان کار کرده و شروع به بررسی کردن و اصالت درخواست‌ها می‌کند به عبارتی؛ اطلاعات من را بررسی می‌کند و همه را به صورت شفاف، قبل از حراج روی سایت می‌گذارد و همه شما مشخصات این ملک را شما می‌بینید.

اگر می‌خواهید بیایید و در فرآیند بورس کالا شرکت کنید شما قبل از هر چیز شرایط ملک را می‌دانید که چه نوع ملکی و چه شکلی است و عملاً وارد حراج و واگذاری در بورس کالا می‌شوید.

در مزایده قبلی این گونه بود که تعدادی پاکت می‌آمد و باز می‌شد و برنده، کسی است که بالاترین نرخ را پیشنهاد داده است و کار در این جا تمام است. حالا در بورس کالا شما شانس‌های مجدد دارید اگر می‌خواهی این ملک را بخواهی بخرید، فقظ با یک پاکت نیست که شما در این مزایده شرکت می‌کنید بلکه شما که بیایید و یک نرخ را اعلام کنید و پیشنهاد بدهید و می‌بینید یک خریدار دیگر آمده و با یک نرخ بهتر و بالاتری آمده و به نام خود می‌کند و شما می‌توانید قیمت پیشنهادی خود را بگویید و یک رقابت قیمتی به وجود می‌آید تا به قیمت منصفانه برسید.

در بورس کالا قیمت‌ها از پایه کارشناسی شروع می‌شود و آنقدر ادامه می‌یابد تا به یک قیمت منصفانه ملک می‌رسید و یا به یک قیمتی که طالب داشته باشد پس نرخ‌های مختلفی مطرح می‌شود.

در اینجا مزیتی که برای شهرداری ایجاد شد این است که ملک با یک رقابت قیمتی که طالب داشته باشد فروش می‌رود در صورتی که در حراج یک بار قیمتی را پیشنهاد دادید و شما بخواهید با یک قیمت بالاتری بخرید و، چون نمی‌دانستید چه اتفاقی می‌افتد و فرایند سفارش گذاری فقط یک بار بود ممکن بود از اینجا و در این قسمت سخت‌تر شود.

پس مزیت آن برای شهرداری این است که، ارزش افزوده بیشتری برای منابعی که دارد ایجاد کردیم که به آن مولدسازی می‌گویند یعنی من به قیمت یک کارشناس نبودم و اتفاقاً به قیمتی بودم که بازار و طالب دارد و توانستم بفروشم.

شهرداری می‌تواند هر زمان که بخواهد جریان حراج را متوقف کند اینکه شهرداری بیاید و بگوید می‌خواهم ملک به بالاترین نرخ که می‌خواهم فروش برود و در پایان روز اول نخواست به هیچ کدام از پیشنهاددهندگان بفروشد و یا بخواهد یک بار دیگر روی فروش این ملک رقابت ایجاد کند، در اینجا می‌تواند این موضوع را تا پایان وقت بگذارد به عبارتی در بورس کالا که از ساعت ۹ و نیم شروع می‌شود تا ۱۱ و نیم اجازه رقابت می‌دهیم بنابراین این رقابت در فرآیند چند ساعته می‌تواند شکل بگیرد.

نکته جالب توجه این است که شما در ۱۰ دقیقه پایانی می‌آیید و یک نرخی اعلام می‌کنید و می‌گویید با این نرخ و قیمت می‌خواهم بخرم؛ در اینجا فرایند بورس کالا به این صورت است که این را پنهانی برای روز‌های دیگر نگه می‌دارد و این نرخ، نرخ پایه شما برای فردا می‌شود و از فردا مجدداً شروع به انجام و ارائه ملک در بورسکالا می‌کنید.

چون که در ۱۰ دقیقه آخر ظن بورس کالا این است که اجازه رقابت داده نشده و فردا شما می‌توانی مجددا روی قیمت‌ها نظر دهی یعنی این نیست که کسی بیاید و در ۳۰ ثانیه آخر یک قیمتی را بگوید که شما قبول کنید و بگویید که این معامله انجام می‌شود.

حضور شهرداری در بورس کالا، اتفاق خوب

اجازه رقابت دادن به قیمت گذاری ملک اتفاق بسیار خوب و شفافی است که در بورس کالا اتفاق افتاده، شما می‌توانید بدون اینکه مواجه حضوری داشته باشید؛ و با محدودیت‌هایی که در نوع مزایده قدیمی اتفاق می‌افتاد اینکه در یک جلسه‌ای بنشینید و با محدودیت‌های مزایده، نگاهتان به نگاه دیگرانگره بخورد دیگر نیست و فقط وقتی پشت یک سیستم نشستید و در حال قیمت گذاری هستند و فقط قیمت‌ها را روی تابلو بدون مواجهه حضوری می‌بینید؛ حتماً قیمت گذاری و رقابت سالم تری اتفاق می‌افتد، چون دو طرف هم، همدیگر را نمی‌شناسند که مثلاً چه شخصی قیمت گذاری می‌کند و یا اصلاً چه کسی است که رقابت می‌کند؟ همان اتفاقاتی که در بورس اوراق می‌بینیم در آنجا نیز شما نمی‌بینید که چه کسی رقابت می‌کند فقط رقابت قیمتی را روی تابلو می‌بینید و این به نفع املاکی هست که عملاً واگذار می‌کنیم.

اگر به هر دلیلی شما در روز اول رقابت در بورس کالا حاضر نشد؛ این قیمت گذاری و مزایده، تا هفت روز کاری در بورس کالا تمدید می‌شود پس در این موضوع شرکت کنندگان چند ماه جلو می‌افتند اینجاست که می‌گوییم مولدسازی اتفاق افتاده یعنی وارد پروسه و بروکراسی خیلی طولانی نمی‌شویم که مثلاً دست شما ۳ سال برای فروش این ملک بند و منابع شهر قفل است.

تو نیاز داری که برای توسعه شهر، منابع ایجاد کنی مثلاً می‌خواهی حمل و نقل عمومی شهر را گسترش دهی، ولی منابعت قفل شده است این موضوع فرایند بروکراتیک اداری را در یک حالت شفاف، تسریع می‌کند و مزیت بعدی که ایجاد می‌کند، که شما می‌توانید به صورت مکرر یا ۷ بار را داشته باشید.

نکته خوب بعدی که همان اطلاع رسانی است برای این که بدانیم چرا سازوکار بورس کالا می‌تواند برای ما مفید باشد، بحث اطلاع رسانی پیش می‌آید. حال هدف چیست؟ اینکه یک نهاد فراقوه‌ای مثل شورای عالی بورس می‌گوید که من می‌خواهم پیرامون بورس املاک و مستغلات در کشور این چنین اقدامی انجام دهم، هدفش چیست؟ هدف این است که بازار مسکن را کم کم به یک بازاری تبدیل کنم که چارچوب داشته باشد.

عرضه کننده و تقاضاکننده بتوانند به یک نهادی مراجعه کنند و ببینند که چند تا ملک عرضه می‌شود و چقدر ملک عرضه شده و نمی‌خواهم اسمی مستقیماً روی آن بگذارم که مثلاً بگویم که یک بازار متشکلی شکل گرفته، ولی اینکه یک بازاری باشد که می‌تواند ارکان و بازیگرانش را می‌تواند مشخص و پیدا باشند؛ شکل بگیرد پس هدف این است.

حال اگر یک چنین بازاری را شکل دادیم شما هر وقت خواستید درباره قیمت‌های املاک نگاهی بیندازید حتماً به این بازار سر خواهید زد، در بازاری که در یک رقابت خیلی شفاف، قیمت تعیین می‌شود می‌تواند روی بقیه قیمت گذاری‌ها هم اثرگذار باشد.

به عبارتی قیمت گذاری تهاجمی می‌افتد و حباب‌های قیمتی از دور خارج می‌شوند، چون برخی از نهاد‌ها هستند که عرضه کننده املاک هستند، ولی دنبال گران کردن املاک نیستند و به دنبال قیمت بازار و طالب داشته باشد حرکت می‌کنند و عملاً می‌تواند قیمت گذاری حباب گونه و بخشی از آن را در این بازار مشتکلی که شکل می‌گیرد، کم رنگ نماید.

به طور مثال شما در منطقه‌ای از تهران به دنبال خرید آپارتمان هستید اگر شهرداری در آن برهه از زمان ۳ ملک در آن منطقه داشته باشد و به قیمت در بورس کالا عرضه می‌کند شما به قیمت آن نگاه می‌کنید و به فرض اینکه می‌دانید قیمت آن منطقه به این نرخ است پس دیگر هیچ گونه عواملی که باعث سوداگری در حوزه ملک می‌شوند انجام نمی‌شود. این موارد حالت ایده آل آینده ماست.

درست است که فقط شهرداری متولی مسکن نیست بلکه شهرداری این اقدام را شروع کرد و نهاد‌های تولیدکننده مسکن کم کم باید بیایند و در این بازار به شهرداری اضافه شوند و این قسمت تولید و عرضه ملک به صورت شفاف و بدون حالت سوداگری را تقویت کند. در آن زمان اگر شما مصرف کننده نهایی باشید و بخواهید ملکی را بخرید می‌آیی و می‌بینی که آن ملکی که شما با آن استاندارد‌های مورد نظرت می‌خواهی بخری هست. شما می‌آیید و به صورت شخصی در این رقابت شرکت می‌کنید و در رقابت برنده می‌شوید.

در حال رفتن به سمت بورس کالا هستیم

پس این اتفاق بعدی است که می‌تواند رقم بخورد. با این اقدام یک ابزار جدید در اقتصاد شکل می‌گیرد و شهرداری به عنوان نفر اولی که شجاعت داشت و این کار را انجام داد شناخته می‌شود. البته من در رابطه با درآمد این اقدام چیزی نمی‌گویم بلکه پیرامون شفافیت آن نهاد‌ها صحبت می‌کنم.

وقتی که بازار جدید می‌آید و برای منی که هنوز سراغ این بازار نرفتم و آیین نامه، بخشنامه‌ها و شکل گیری آن مبهم هست، منتظر می‌مانم که در این بازار یک نفری حرکت کند معمولاً با حرکت آن وزنه‌های اصلی که در داخل بازار هستند شما می‌توانید بعد‌ها به یک نوع تجارت شفاف و رقابتی در اقتصاد می‌رسید.

اگر شما برگردید و به تجربه فروش کالا‌ها در کل دنیا از طریق بورس، نگاهی بیندازید خواهید دید که در برخی از کشور‌ها سوابقی بیش از صد سال درباره فروش کالا در بورس دارند در صورتی که در کشور ما چیزی حدود ۲۰ الی ۲۵ سال است که انجام می‌شود و کم کم شروع کردیم.

این مدت زمان، زمان کمی است حتی ما همه کالا‌های خود را نیز در بورس کالا نیاوردیم، حتی کالا‌های همگن را در بورس کالا نیاوردیم، ولی در حال رفتن به این سمت هستیم که تجارت به سمت بورس کالا می‌آید و یک بازار شفاف رقابتی شکل می‌گیرد که دیگر ارکان آن مشخص ضابطه‌مند است و نوع معاملات قاعده و چارچوب مشخص دارد.

به طور مثال بازاری مثل بازار فولاد، بازار پتروشیمی یا بازار سیمان در همان ابتدا که شکل گرفت با عرضه کننده‌های عمده خود در ابتدا شروع کرد کم کم که نظام پیدا کرد و یک بازار متشکل شد بقیه ارکان و تولیدکننده‌ها نیز اضافه شدند و در آنجا فضایی ایجاد شد که قدرت مانور و شفافیت بیشتر داشت.

چه شخصی باید این موارد را مطالبه کند، اگر به طور مثال بخواهیم به یک شرکت فولادی نگاهی بیندازیم قطعاً این شرکت فولادی دارای یک ترکیبی با عنوان هیئت مدیره تعیین کرده که صاحبان سهام این شرکت فولادی، یکسری شرکت‌های دیگری که در اقتصاد در حال فعالیت هستند و بعد با هم مشارکت کردند و یک شرکت سهامی به وجود آوردند این شرکت تولیدکننده فولاد هست و یک هیئت مدیره‌ای دارد که عرضه می‌کند بنابراین سهامداران آن شرکت باید از هیئت مدیره‌ای که در آن شرکت در حال فعالیت است مطالبه کنند که آن‌ها شرکت را وارد بورس کالا کرده و محصول‌های فولادی خود را در بورس کالا به فروش رسانند که شفافیت فروش کالای این شرکت را به عنوان سهامدار بدانند و در جریان باشند پس این مطالبه از سوی سهامداران به وجود می‌آید تا حقوق صاحبان سهام حفظ شود.

مطالبات مربوط به تولیدکنندگان مسکن

مطالبه‌ای که از سوی تولیدکنندگان مسکن که به آن اشاره کردید از کجا به وجود می‌آید؟

صاحبان سهام آن‌ها باید بیایند و مطالبه کندتا محصولات آن شرکت‌ها که در حال حاضر مسکن است بیایند و در بازاری مثل بازار املاک در بورس کالا فروخته شود که ما به عنوان سهامداران بدانیم که شما در سال چه مقدار املاک فروختید و چه مسیری طی کردید همین اتفاقی که شاید در چند سال اخیر در کشور ما افتاده است.

البته صاحبان سهام یا سهام داران لزوماً بخش‌های دولتی یا نهاد‌های عمومی نیستند. بخشی می‌توانند خصوصی باشند خیلی از تولیدکننده‌ها مثل انبوه سازان نهاد‌های خصوصی هستند.

گفته می‌شود که شهرداری، پیمانکاران را الزام به داشتن کد بورسی کرده است و امکان بی رغبتی از سوی پیمانکاران برای حضور در بورس کالا هست؟

اصلاً وقتی که این کار شروع کردیم هیچ کدام از روش‌های قبلی را منع نکردیم. وقتی که ابزار نوین در کار می‌آید قرار بر این نیست که ابزار قدیمی منع شود. برای روشن شدن این موضوع یک مثالی بزنم؛ به طور مثال شما می‌آیید در کشور یک وسیله‌ای را مثل تلفن همراه شکل می‌گیرد؛ آیا شما استفاده از تلفن ثابت را منع کردید؟ حال می‌بینید با گذشت زمان بسیاری از آمدن تلفن همراه می‌بینید که بسیاری از مردم هنوز از تلفن ثابت استفاده می‌کنند حتی گاهی اوقات در سطح شهر، باجه‌های تلفن همگانی را مشاهده می‌کنید.

پس هنوز هم هست و آن‌ها کار می‌کنند ممنوعیتی وجود ندارد این که می‌گوییم ما الزام کردیم نه به عنوان اینکه به آن‌ها بگوییم که اگر شما نیامدید و کد بورسی کالا را نگرفتید دیگر نمی‌توانید در مزایده‌های حضوری ما شرکت کنید یا اینکه اگر نیامدید ما دیگر با شما کار نمی‌کنیم الزام یک زیرساخت هست که اگر شما بخواهید بیایید در بورس کالا شرکت کنید و ملک ما را برداری لازم است که کد بورس کالا داشته باشید.

این تعبیر تلقی می‌شود که ما الزام کردیم، حال اگر شما نروید و کد بورس کالا را نگیرید چگونه می‌توانید این ملک را در بازار بورس کالا بخرید؟ الزام این موضوع از این جهت است چرا که لازمه شرکت در مزایده از طریق بورس کالا، داشتن کد بورسی است.

چرا الزام به عرضه در بورس کالا هستید

چه الزامی وجود دارد که اولویت عرضه در بعضی از مناطق با بورس کالا باشد؟

تا به الان از سوی مناطق شهری و شهرداری در مورد فروش املاک از طریق بورس کالا، هیچ مانع و نقدی نداشتیم چرا که شهرداری یک پیکره واحد است؛ و با وجود اینکه یک زمانی طی شد و با مدیریت شهرداری جدید مطرح شد این مدتی که تا مدیریت در جایگاه خود مستقر شود و برنامه‌ها و سیاست‌های دوازده گانه ابلاغی و برنامه‌های مردمی سازی آمد و با آمدن زاکانی، شهردار تهران شکل گرفت و از آن طرف تا شهرداران جدید در جایگاه خود قرار بگیرند و به مناطق خود اشراف پیدا کنند و عملکرد‌های آن‌ها را بتوانند بررسی نمایند که چقدر در این موضوع املاک دارند خود این موضوع خودش یک فرایند زمانبر است.

در کنار این تبیین این روش جدید به خود بدنه شهرداری یک فرایندی بود که باید طی می‌کردیم حالا شما اسمش را تأخیر می‌گذارید، ولی من می‌گویم بالاخره وقتی که می‌خواهد یک سیاست جدید ابلاغ شود نیاز به زیرساخت فرهنگی جدید، آموزش و موضوعات و زیرساخت‌های حقوقی دارد.

تا این‌ها شکل گرفت به این نکته رسیدیم و من فکر می‌کنم در این برهه از زمان می‌توانست این اتفاق بیفتد یعنی با حضور آقای دکتر زاکانی، تیم مدیریت شهری که دنبال سالم سازی و ارتقای شفافیت هست وجود ارکانی در سازمان بورس کالا که کمک کردند و انعطاف پذیری‌هایی که دوستان داشتند و سیاست‌ها و رفتار و برگشت و جلسات زیادی که با این دوستان داشتیم و حمایت‌هایی که از آن طرف شده من حس می‌کنم در این مقطع زمانی و این نوع بازار که در حال حاضر شکل گرفته می‌توانست منجر به ارتقای شفافیت شود. من مقاومتی در بدنه شهرداری از این نوع جنس نمی‌بینم که نخواهند کار کنند یا این اتفاق بیفتد.

به طور مثال شما فرض کنید که محصولی در کشور دارید که واحد تولید سیمان است و سیمان تولید می‌کند کلی هم واحد‌های مصرف کننده و متقاضی سیمان دارد حال شما به عنوان متولی و نهاد این‌ها می‌آیید و فکر می‌کنید که یک بازار آنلاین ایجاد می‌کنم و سیمان را در این بازار آنلاین، عرضه می‌کنم.

برخی از این ابزار‌ها در آن زمان نبود و الان به وجود آمد مثلاً زمانی که مصوبه شورای عالی بورس می‌آید و بورس املاک شکل می‌گیرد عملاً خودش یک بازار آنلاین، شفاف نهاد ثالث است یعنی عملاً آن هدف در آن جا شکل می‌گیرد و عملیاتی می‌شود حال زمانی که این ظرفیت به وجود می‌آید و ما نیز که به دنبال شفافیت هستیم می‌گوییم که خوب ما از این ابزاری که داریم، استفاده می‌کنیم و عملاً اتفاق مورد نظر ما می‌افتد.

با این اقدام، زیرساخت‌های بهتر، قوانین، آیین نامه‌های بسیار زیادی که در آنجا برای نوع رقابت وجود دارد. حال چرا می‌گویم در این مقطع زمانی، چون دولتی می‌آید و مجلس هست که با شهرداری و شورای شهر هم راستاست و در یک مسیر حرکت می‌کند و تعامل بسیار خوبی دارد پس ما از زیرساختی که دولت فراهم کرده و به دنبال شفافیت هست برویم و استفاده کنیم.

این می‌تواند یک روشی باشد که ما جلو برویم. بر این موضوع که اصلاً من قائل به این که بگویم شکست خوردن یا پیروز شدن در این موضوع نیستم، د من اعتقاد دارم که این یک روش جدید است که ما باید آن را دنبال کنیم و اینکه آنجا ملک فروخته شود این نیست که بگوییم که پیروزی بر روش گذشته یا شکست روش گذشته است و تقابلی در آنجا نمی‌بینم.

چگونه املاک در بورس کالا فروخته میشود

آیا کارگزاری‌هایی که قبلاً وجود داشتند و فساد در آن‌ها زیاد بود و وظیفه آن‌ها فروش ملک، واسطه گری برای املاک شهرداری به پیمانکاران بود و مدتی منحل شده بودند و، چون روش جدیدی نبود دوباره احیا شدند و سعی کردند اسمشان به خاطر بدنامی گذشته مطرح نشود، حذف می‌شوند؟

به نظر من ما باید روش جدید را پیش برویم ببینیم که چه اتفاقی می‌افتد حالا هر کسی به عنوان کارشناس می‌تواند پیش بینی کند که آیا این‌ها ادامه حیات می‌دهند یا خیر، من در این مقطع فکر می‌کنم که نیاز ندارم به این موضوع فکر کنم بلکه نیاز دارم که بیشتر متمرکز شویم بر روی این روش، که بتوانم این روش را بهتر به سرانجام برسانم.

آیا همچنان مطالبات پیمانکاران با همان کارگزاری‌ها دنبال می‌شود و آن روش هم همچنان در حال انجام است؟

من قبلاً بخشی از بازار که ما املاک خود را واگذار می‌کردیم تهاتر بود یعنی پیمانکاری با شهرداری قراردادی داشت و یک خدمتی را انجام داده و پولی را هزینه کرده و کاری برای شهرداری انجام داده حالا ما به آن‌ها بدهکار هستیم. در مقابل طلبی که از ما دارد به آن‌ها گفته شده که فلان ملک را به ازای طلب خود از ما تحویل بگیرید.

در این میان، قیمت ملک را نیز کارشناسی کردیم و ملک را دادیم. حالا بیایید ببینیم که ما در بورس کالا چه کار کردیم؟ ما در بورس کالا یک سازوکاری داریم که می‌توانیم نقدی و اعتباری بفروشیم مثل هر کالای دیگر نیست که صرفاً نقدی باشد شما وقتی می‌روی و به صورت شخصی یک خانه‌ای را می‌خرید عملاً یکجا مبلغ خرید خانه را یک جا به فروشنده نمی‌دهی تا مبلغ را تسویه کنید بلکه مرحله به مرحله دارد یعنی خانه‌ای که می‌خرید در وهله اول مذاکره و پیش مبایعه‌ای تهیه می‌شود، سپس بیعانه‌ای در نظر گرفته می‌شود سپس مبایعه نامه نوشته و بین طرفین امضا می‌شود و سپس خانه را تحویل گرفته و مابقی مبلغ هم هنگام سند پرداخت می‌شود همیشه خاصیت املاک، زمانبر بودن در زمان تحویل و زدن سند است.

ما نیز در بورس کالا، مسئله نقدی و اعتباری را داریم یعنی می‌گوییم که وقتی ملک را می‌فروشی تا ۵ روز می‌توانی ۱۰ درصد آن را بدهی و تا مبایعه نامه که نوشته می‌شود به خریداران گفته می‌شود ۳۰ درصد پول را می‌گیرید و تحویل ملک ۳۰ درصد و ۳۰ درصد دیگر را نیز برای زدن سند می‌گذاریم پس یک فرایندی را باید طی کنیم.

حال نقش پیمانکاران چیست؟ به آن‌ها اعلام می‌کنیم که شما از ما طلبکار هستید. البته قبل از هر چیزی ما باید کلمه طلب را در شهرداری تعریف کنیم. شاید خیلی‌ها بگویند که ما برای شهرداری کار کردیم و این مقدار مبلغ از شهرداری، طلب داریم.

ما به چیزی طلب می‌گوییم که در دفاتر ما آمده، صورت وضعیت و کارشناسی آن تا اداره کل امور اموال آمده و اعلام شده که مثلاً فلان آقا از ما انقدر طلبکار هست و ثبت شده و سند دارد.

ما می‌گوییم که شمایی که می‌آیی تا ملک را برداری و مراحل واریز مبالغ را مرحله به مرحله انجام می‌دهی می‌آیید و در مبایعه نامه می‌گویید که من می‌خواهم این وجوه را پرداخت کنم این سند‌های بدهی که خودت قبول داری را به تو بدهم، شما قبول دارید؟ و به همین خاطر هم در آن بخش نقدی اعتباری توضیح دادیم که در فروش گفتیم که کسانی که طلب ثبت شده تا قبل از تاریخ آن عرضه را داشته باشند و حراج انجام شود می‌توانند به عنوان اسنادشان ارائه کنند.

حال اصلاً نمی‌خواهد این کار را انجام دهد شخص می‌آید و شخصی که مبایعه را می‌بندد مبلغ ۳۰ درصد اولیه را پرداخت می‌کند و دو چک خود را می‌گذارد، منتظر می‌ماند تا روز سند و مثل هر معامله عادی دیگر این روند انجام می‌شود.

هنر بورس کالا، اینجا مشخص می‌شود و نکته بسیار ظریفی در اینجا داریم، شما وقتی که وارد سازوکار مزایده شرکت شدید. فرض کنید در روز مزایده شما همه را هم دعوت کردید و مزایده را انجام دادید. حال روز بعد از مزایده رفتند و مجدداً رفته و مذاکراتی انجام داده و اینجاست که برخی مشکلات به وجود آمده است فرض کنید که شما دو نفر دارید که آمدند و دو ملک را خریداری کردند، قیمت پیشنهادی خود را در آن شرایط ارائه دادند و بعد که این‌ها رفتند و مبایعه نامه را امضا کنند و منتقل شود به یکی از آن‌ها گفته می‌شود که باید نقدی پرداخت کنید و آن یکی که آشنای ما بوده، توانسته یک سال هم استمهال بگیرد این روابط که دیگر مشخص نبوده است.

نقش پیمانکاران در فروش املاک شهرداری در بورس کالا

حال در بورس کالا چه می‌گوییم؟ ما زمانی که حراج را آوردیم مبایعه نامه ما در حال حاضر روی سایت هست یعنی گفتیم که ما طبق این شرایط، این تحویل و این تاریخ ها، در حال انجام این الزامات هستیم و ظرف مدت یک ماه نیز باید با بورس کالا تسویه کنیم و به آن‌ها اطلاع دهیم که این ملک تعیین، تکلیف شد یعنی باز نماند در صورتی که در خیلی از مزایده‌هایی که در کشور انجام می‌شود بعد از مزایده، کلی زمان هم، مزایده باز می‌ماند.

ما گفتیم که در فلان تاریخ مبایعه می‌بندیم، در فلان تاریخ تحویل می‌دهیم و در این تاریخ سند می‌زنیم پس ما فرایند بعد از روز حراج را هم شفاف کردیم. حتماً پیمانکاران از این موضوع استقبال می‌کنند چرا که شما که به عنوان پیمانکار در این فرایند شرکت می‌کنید، چون فرایند مذاکره ما هم شفاف هست.

به پیمانکار گفته می‌شود که شما برو و آن اسناد مالی که ما به شما بدهکار هستیم و کامل هم در دفاتر ما مشخص شده است را به عنوان وجوه ملک خود بیاور و یک ملک را به عنوان طلبت از ما بردار این همان مسیر شفافی است که به آن اشاره کردم و نکته مهم این است که ما کلی اسناد مالی داریم که نشان می‌دهد پیمانکار‌ها از ما طلب دارند. حال طلبکار‌ها یا همان پیمانکار‌ها برای اینکه به طلب خود دست پیدا کنند باید چه کاری انجام دهند در اینجا ما می‌گوییم بدهی ما به شما مشخص شده و سند مالی را به شما دادم.

شما هر وقتی روی تابلو دیدید که نقدی اعتباری زدم برو و رقابت کن و قیمت خود را بردار و بیاور و با من تسویه کن. حال آن طرف قضیه چه شد؟ به تعبیر شما یک بازار پنهانی که آن طرف وجود داشت، دیگر وجود ندارد؛ بنابراین من می‌توانم اعتماد و نظر پیمانکار را جلب کنم. خیلی از پیمانکار‌هایی که با شهرداری کار کردند به خاطر بدقولی‌های گذشته یا شاید به خاطر تمکن مالی خوبی دارند و پیمانکار‌های گرید خیلی خوب هستند الان دیگر راضی نیست و نمی‌خواهد با شهرداری همکاری نماید حال چرا؟ چون گفته شد فرایند تسویه شهرداری مشخص نیست.

اتفاقاً الآن بازار پیمانکاری هست و پیمانکار‌ها به سراغ من می‌آیند و به من می‌گویند که حاضرند با من کار کنند چرا که همه چیز مشخص است و پیمانکار مجبور نیست برای وصول طلب خود پشت درب اتاق‌های مختلف بنشیند که حالا چگونه طلب خود را وصول کند. چرا که پیمانکار وارد بورس کالا شده و مشخصات ملک را برداشته و با قیمت خودم می‌آید و آن ملک را برای وصول طلب از شهرداری برمی دارد و، چون قیمت هم مشخص شده احجافی هم نه به شهرداری و نه به پیمانکار می‌شود.

همین یک حُسن برای ما بس است و این موضوعی است که ما باید به این سمت برویم که نه فقط در تهران حتی در کلان شهر‌های دیگر باید شفاف سازی و سالم سازی روابط ایجاد شود چرا که باعث می‌شود که پیمانکار‌های درجه یکی که تمکن مالی بهتری دارند به شهرداری برگردند. روابط ناسالمی که بین پیمانکار‌ها و برخی از بدنه شهرداری می‌توانست شکل بگیرد اینجا دیگر شکل نمی‌گیرد و توسط نهاد بیرونی انجام می‌شود.

منبع: کالاخبر