دو تغییر رفتاری خریداران مسکن

به گزارش می‌متالز، بانک مرکزی با تاخیر فراوان بالاخره گزارش تحولات بازار مسکن تهران در مردادماه را منتشر کرد. طبق گزارش جدید بانک مرکزی در ماه گذشته متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی به ۴۲.۷ میلیون تومان رسیده است که رشد ۲.۵ درصدی در قیاس با ماه گذشته را نشان می‌دهد. بانک مرکزی معمولا در هفته اول ماه گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر می‌کند و هر سال شاید تنها یکی دو ماه تاریخ انتشار این گزارش به دهه دوم ماه کشیده شود. به طور معمول هم بانک مرکزی اغلب زمانی این گزارش را دیر منتشر می‌کند که تورم مسکن جهش تندوتیز دارد. اما این بار با وجود این که تورم کاهش یافته این تاخیر رخ داده است.

اختلاف دو مرجع آماری

شاید یکی از علل این تاخیر اختلاف معنادار داده‌های مرکز آمار با بانک مرکزی باشد. مرکز آمار که چند روز پیش گزارش تحولات مسکن تهران را منتشر کرده بود رشد میانگین حسابی قیمت مسکن در تهران را منفی ۰.۱ درصد اعلام کرده بود. شیوه میانگین‌گیری بانک مرکزی هم به صورت حسابی است و چنین اختلافی عجیب به نظر می‌رسد. البته مرکز آمار دو داده دیگر هم اعلام می‌کند؛ یکی میانگین وزنی قیمت مسکن که در ماه گذشته ۰.۷ درصد رشد کرده بود و دیگری شاخص تورم ماهانه مسکن که با حذف جنس معاملات میزان واقعی رشد قیمت مسکن را ۱.۸ درصد اعلام کرده بود.

همچنین در ماه گذشته تعداد معاملات ملکی در پایتخت طبق گزارش بانک مرکزی به حدود ۷۸۰۰ واحد رسیده است که حاکی از افت حدودا ۲۴ درصدی نسبت به اولین ماه تابستان است. در همین حال، اما مرکز آمار ایران تعداد معاملات مسکن تهران در ماه گذشته را حدود ۱۰۰۰ واحد کمتر اعلام کرده بود. تفاوت تورم‌های اعلامی توسط این دو نهاد آماری به علت روش‌های آماری مختلف تا حدی طبیعی به نظر می‌رسد، اما معلوم نیست که این نهاد چگونه خانه‌های فروخته شده در تهران را می‌شمارند که هر بار چنین اختلاف‌های زیادی بین اعداد اعلامی آن‌ها وجود دارد. معلوم نیست که تعریف این نهاد‌ها از شهر تهران متفاوت است یا این که تعریف متفاوتی از روز‌های هر ماه دارند!

تداوم کوچ به خانه‌های قدیمی

در ماه گذشته دوباره سهم خانه‌های قدیمی‌ساز از معاملات مسکن تهران افزایش یافته و سهم خانه‌های تازه‌ساز کاهش یافته است. به طوری که ۲۱.۲ درصد خانه‌هایی که معامله شده‌اند بیش از ۲۰ سال عمر داشتند و در سمت مقابل ۲۸.۹ درصد خانه‌های معامله شده سنی کمتر از ۵ سال داشته‌اند. این در حالی است که در سال ۹۵ حدود ۵۲ درصد خانه‌های معامله شده سن کمتر از ۵ سال داشتند و سهم خانه‌های قدیمی‌ساز از معاملات تنها ۷ درصد بوده است.
چنین اتفاقی معلول دو عامل است. ابتدا کاهش جدی قدرت خرید مصرف‌کنندگان که آن‌ها را به سمت خانه‌های قدیمی‌ساز که ارزان‌تر هستند سوق داده است. از طرفی دیگر هم با کاهش جدی عرضه خانه‌ی نوساز، حتی اگر مشتری هم باشد خانه‌های تازه‌ساز زیادی برای معامله وجود ندارد. بررسی‌های پیشین فردای اقتصاد بر اساس تعداد پروانه‌های ساخت اعطا شده نشان می‌دهد که در سال ۹۵ احتمالا حدود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی با عمر کمتر از ۵ سال در تهران وجود داشته، این عدد در حال حاضر به حدود تنها ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است.

خانه‌های بزرگ پرطرفدارتر شد

در ماه گذشته پرطرفدارترین بازه متراژی مسکن بعد از مدت‌ها تغییر کرد. تا تیر بیشترین خانه‌هایی که تهرانیان می‌خریدند بین ۵۰ تا ۶۰ متر بود. اما در ماه گذشته خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری پرطرفدارترین متراژ خانه برای تهرانیان شد. نکته جالب، اما افت نسبی خرید خانه‌های بین ۷۰ تا ۸۰ متر بود. اما در اغلب دیگر بازه‌های متراژی بزرگ‌تر از ۸۰ متر شاهد افزایش هر چند اندک تعداد معاملات بودیم. پیش‌تر بر اساس داده‌های آگهی‌های منتشر شده در دیوار بررسی کرده بودیم که خانه‌های نوساز به طور متوسط حدود ۵۰ درصد گران‌تر از خانه‌های قدیمی‌ساز هستند. حال به نظر می‌رسد تهرانی‌ها در ماه گذشته ترجیح داده‌اند که خانه‌های قدیمی‌تر، اما بزرگ‌تر بخرند.

منبع: فردای اقتصاد