مسیریابی حباب مسکن

به گزارش می‌متالز، قیمت مسکن طی چند سال گذشته روندی همواره صعودی داشته، وضعیتی که متمایز از بازارهای دارایی موازی مانند ارز و سهام و طلا بوده، که طی ۴ سال پرالتهاب و تورمی ایران همواره در فراز و نشیب بوده‏اند و با این فراز و نشیب آسیبهای مالی و روانی زیادی به سرمایه‌‏گذاران کم صبر وارد کرده‏اند. 

بر اساس داده‏های مرکز آمار طی ۴ سال گذشته، از اسفند ۹۶ تا شهریور ۱۴۰۱ (آمار سال ۱۴۰۱ بر اساس آمار بانک مرکزی)، قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران ۸ برابر شده و از ۵۸۰ هزار تومان به ۴۶ میلیون تومان رسیده است و در این دوره در هیچ بازه‏ای با کاهش مواجه نبوده است.

مسلما این جهش قیمتی در مسکن بخش بزرگی از جامعه را به بیرون بازار مسکن رانده است، چرا که حداقل سرمایه لازم برای خرید مسکن از محدوده‏ی ثروت و درآمد بخش بزرگی از جامعه خارج شده است. میانگین تعداد معاملات در یک ماه، طی سالهای ۹۵ تا ۹۷، معادل سیزده هزار و پانصد واحد مسکونی بود، در حالی که همین رقم در چهار سال گذشته هفت هزار واحد مسکونی بوده است، بنابراین همزمان با ۸ برابر شدن قیمت مسکن، معاملات در رکود سنگینی بوده و تعداد معاملات به نصف کاهش یافته است.

با توجه به این وضعیت این سوال مطرح است که با توجه به اینکه در هر بار جهش قیمتی، خرید مسکن از دسترس بخشی از خانوارها خارج می‏شود، این افزایش قیمت مسکن تا کجا میتواند ادامه یابد؟ آیا بودجه خانوارها قادر به محدود کردن قیمت مسکن است؟

از طرف دیگر در همین مدت، یعنی از اسفند ۹۶ تا شهریور ۱۴۰۱ بر اساس داده‏های مرکز آمار، اجاره واحد مسکونی در تهران ۴.۵ برابر شده است. در نتیجه افزایش قیمتها تقریبا دو برابر افزایش اجاره بها بوده، و بنابراین نسبت قیمت به اجاره از محدوده بین ۱۶ تا ۲۰ که برای دوره‏ی طولانی در آن قرار داشت، به عدد ۴۰ رسید و با فروکش کردن التهابات شدید در بازار داراییها، تا محدوده عدد ۳۰ عقب‏نشینی کرد.

رفتار نسبت قیمت به اجاره در گذشته به گونه‏ای بوده که همواره برگشت به میانگین در آن مشاهده شده است. در حال حاضر برای برگشتن نسبت قیمت به اجاره به محدوده ۲۰، باید بدون هیچ افزایشی در قیمت مسکن، اجاره ۵۰ درصد افزایش یابد.

اگر مثلا قیمت مسکن ۳۰ درصد افزایش یابد، که کمتر از میزان رشد آن طی ۴ سال گذشته است، برای برگشتن به نسبت قیمت به اجاره به میانگین، اجاره باید دو برابر شود. با توجه به اینکه تا انتهای سال ۱۴۰۰ هزینه‏های اجاره، یک سوم هزینه‏های خانوار بوده است، و احتمالا در سال ۱۴۰۱ این رقم تا محدود ۴۰ درصد رسیده، تصور دو برابر شدن اجاره در شرایط فعلی دور از ذهن به نظر می‏رسد، در حالی که افزایش ۳۰ درصدی برای مسکن کاملا محتمل است.

با این توضیحات، دو سوال مطرح است؛ ۱- آیا با توجه به تضعیف قدرت خرید خانوار و همچنین افزایش قابل توجه نسبت قیمت به اجاره میتوان انتظار داشت که بازار مسکن دیگر پتانسیل رشد قیمت را ندارد؟ ۲- آیا وضعیت قیمت به اجاره نشان می‏دهد که در سالهای آتی با افزایش های مداوم در اجاره مواجه خواهیم بود؟

در پاسخ به سوال اول، احتمالا تضعیف قدرت خرید خانوار برای خرید مسکن، قدرت چندانی برای محدود کردن افزایش قیمت ندارد، بلکه فقط منجر به رکود در معاملات می‏شود، اما سطح قیمتها با تعداد کم معاملات نیز می‏تواند افزایش قیمت را ثبت کند.

سرمایه‏گذاری در بازار مسکن طی سالهای گذشته با کاهش مواجه بوده و در نتیجه عرضه رشد قابل ملاحظه‏ای نداشته، در مقابل تقاضای مصرفی به دلیل ساختار جمعیت و سفته‏بازی مسکن به دلیل تورم همچنان پابرجاست. در نتیجه افت عرضه فضایی برای عدم افزایش قیمت مسکن در نتیجه رانده شدن بخشی از تقاضای مصرفی و حتی سفته بازی به خارج از بازار نگذاشته است.

اینکه افزایش نسبت قیمت مسکن به اجاره و انتظار بازگشت آن به میانگین این پیش‏بینی را تقویت کند که قیمت مسکن قوتی برای افزایش ندارد نیز قابل اتکا نیست. نسبت قیمت مسکن به اجاره بستگی به میانگین تورم دارد. این نسبت با میانگین تورم ۲۰ درصد بلندمدت ایران بین ۱۶ تا ۲۰ در نوسان بوده است، چنانچه میانگین تورم افزایش یابد، این نسبت نیز افزایش خواهد یافت.

در نمودار بالا مشخص است که در دوره دو ساله ۸۸ و ۸۹ که میانگین تورم ۱۱ درصد است، نسبت قیمت مسکن به اجاره رو به کاهش بوده است. در مقابل در دوره سه ساله تورمی ۹۰ تا ۹۲، این نسبت افزایش یافته است. به دنبال افزایش نسبت قیمت به اجاره در این دوره، ۴ سال افت تورم بود که به اجاره فرصت دارد تا خود را طی چهار سال با قیمت هماهنگ کرده و در نتیجه مجددا به محدود کف بازگردد.

اما در ۴ سال اخیر که میانگین تورم به ۳۷ درصد رسید و به طور مداوم تورم بالا بود، این نسبت و میانگین دو ساله آن به اوج تاریخی خود رسیدند. بنابراین نسبت قیمت مسکن به اجاره در فضای تورمهای متفاوت از گذشته قسمی برای باقی ماندن در محدوده گذشته خود نخورده است.

اگر در سالهای پیش رو تورم به رقمی کمتر از ۲۰ درصد برگردد تا در بازه دستکم ده ساله میانگین تورم ۲۰ درصد حاصل شود، در این صورت می‏توان انتظار بازگشت نسبت قیمت به اجاره به مقادیر گذشته را داشت. اما با کاهش قابل ملاحظه تورم طی سالهای متوالی آینده، که در فضایی محقق می‏شود که احتمالا افت انتظارات تورمی فرصتی برای افزایش قیمت مسکن ایجاد نمی‏کند، می‏توان انتظار داشت که طی چند سال اجاره کم کم افزایش یافته و خود را به قیمت برساند.

در غیر این صورت اجاره همچنان از قیمت مسکن جا خواهد ماند و این مانعی برای رشد قیمت مسکن نیست. عقب ماندن اجاره از قیمت مسکن ناشی از این حقیقت است که اجاره از جنس شاخص قیمت مصرف‏کننده است، در بلندمدت شاخص قیمت مصرف‏کننده رشد ۲۰ درصدی ولی رشد سالانه قیمت مسکن ۲۷ درصد بوده است.

رشد بیشتر مسکن از این جهت است که تورم بالا باعث شده است که رفتار سرمایه‏گذاری مردم به صورتی شکل بگیرد که خود را در مقابل تورم ایمن کنند و نتیجه این ایمن شدن، سرمایه‏گذاری زیاد و سفته‏بازانه در بازار مسکن توسط خانوارها و حتی بنگاهها بوده است.

اما شاخص قیمت مصرف‏کننده، محدودکننده‏ای به نام قدرت خرید مردم را دارد. افت درآمدها و توان پرداخت اجاره‏ خود مانعی در مقابل افزایش اجاره است، در حالی که قیمت مسکن چندان با این مانع مواجه نیست چرا که بهرحال می‏تواند سرمایه‏های مازاد را برای کسب بازدهی جذب کند، حتی اگر این مساله با افت تعداد معاملات همراه باشد. به طور کلی با تورمهای بالاتر، تلاطم عوامل اقتصادی برای حفظ قدرت خرید، بیشتر خواهد بود و این تلاطم بیشتر منجر به افزایش‏های بیشتر از تورم در قیمت مسکن می‏شود.

در رابطه با سوال دوم نیز افزایش نسبت قیمت به اجاره به هر حال به معنای افزایش های مداوم در اجاره طی سالهای آتی خواهد بود، و این اتفاق صرف نظر از اینکه قیمت مسکن افزایش یابد یا خیر محقق می‏شود. اگر فضا تورمی شدید باشد، رشد اجاره نیز زیاد خواهد بود، اما این افزایش همپای افزایش قیمت مسکن نیست، در نتیجه نسبت قیمت به اجاره بالا میماند. اگر تورم کاهش یابد، همچنان اجاره رشد خواهد داشت، قیمت مسکن افزایش نمیابد، که در این صورت نسبت مذکور کاهش میابد.

منبع: فردای اقتصاد