کریدور عبور از رکود مسکن/ بررسی چگونگی احیای بازار پیش فروش مسکن

به گزارش می‌متالز، با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می‌تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند. در صورتی که چرخ بازار پیش فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت‌وساز به رونق نسبی فراهم می‌شود. اما در برابر احیای پیش فروش نگرانی‌هایی از جانب سازنده‌ها وجود دارد که بیراه نیست. «دنیای‌اقتصاد» راه عبور از رکود با پیش فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی می‌کند.

بازار پیش فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال ۹۹ به دنبال نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آن قدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان‌های مسکونی به طریق پیش فروش به صفر و تقاضای پیش خرید نیز به حداقل رسید. با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش فروش عدم‌تمایل سازنده‌ها به عرضه واحد‌های تکمیل‌شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده‌ها این بود که ساختمان‌های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار کنند، چراکه آن‌ها در شرایط متورم بازار مصالح نمی‌توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه‌های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی تعیین کنند. همین روند در ماه‌های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیش خرید تقریبا به صفر رسیده است. آن گونه که واسطه‌های ملکی می‌گویند معدود فایل‌های پیش فروش نیز بین سرمایه‌گذاران ملکی که با سازنده‌ها در ارتباط هستند دست به دست می‌شود و اصلا به شکل رایج سال‌های گذشته در بازار رسمی فایل نمی‌شود.

در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا کرده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش فروش عمل می‌کند. در سال ۱۴۰۰ تورم ساخت بالا، اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در ۱۴۰۰ یک سال با‌ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر ۲۰‌درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این وضعیت حتی در نیمسال اول ۱۴۰۱ که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد. در حالی که طی ۶ماه نخست امسال تورم ساخت بین ۴۰ تا ۵۰‌درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود ۳۰‌درصد ثبت شد و این وضعیت مطلوب سازنده‌ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می‌شد حاشیه سود ساخت‌وساز امسال به صفر میل کرده است و با توجه به ادامه وضعیت تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.

از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت‌وساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی سال‌جاری از سوی دیگر، میل به پیش خرید ناگزیر کاسته شده و این روز‌ها کمتر کسی از واسطه‌های ملکی سراغ فایل پیش فروش را می‌گیرد. اما سوال اینجاست که آیا پیش فروش نکردن به نفع سازنده‌هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت‌وساز را ندارند؟ به عبارت دقیق‌تر آیا انتخاب کسانی که نمی‌خواهند از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت‌وساز هستند مبنی بر فروش واحد‌های تکمیل‌شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش فروش، انتخاب درستی است؟

بررسی شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحد‌های تکمیل‌شده و آماده سکونت نشان می‌دهد فروش در این بازار نیز کار ساده‌ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره گر تحولات هستند. خریداران سرمایه‌ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند، اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می‌کنند، چراکه قصد آن‌ها از خرید ملک کسب سود در میان مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آن‌ها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می‌دهند؛ بنابراین حتی فروختن واحد‌های تکمیل‌شده سازنده‌ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.

اما چرا سازنده‌ها بین پیش فروش و فروش واحد‌ها پس از ساخت، دومی را ترجیح می‌دهند؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده‌ها دارد که تحلیل و تصمیم آن‌ها را مخدوش کرده است و اگر برطرف شود، خواهند دید که پیش فروش اتفاقا در شرایط فعلی می‌تواند گزینه ایده آلی برای تضمین حضور مستمر آن‌ها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث «صرفه اقتصادی پیش فروش در مقایسه با فروش واحد‌های تکمیل‌شده» است. سازنده‌ها این طور تصور می‌کنند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت‌وساز، اگر واحد‌های خود را تکمیل کنند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه‌های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آن‌ها را برای پیش فروش به کلی از بین برده است. این در حالی است که آن‌ها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه‌های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می‌تواند حتی برای فروش واحد‌های تکمیل‌شده نیز برای سازنده‌ها زیان به دنبال داشته باشد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و تولیدکننده‌ها از افزایش هزینه‌های تولید نالان هستند؛ بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اتفاقا پیش فروش می‌تواند گزینه‌ای ایده آل باشد.

ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش فروش

پیش فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می‌شود و در مقابل پیش خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده مواجه است. افزون بر این پیش فروش می‌تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب شود. در شرایطی که خرید یک واحد کم متراژ در مناطق متوسط حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می‌خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند از عهده تامین آن بر‌بیایند، پیش فروش می‌تواند راهی به خانه دار شدن با پرداخت تدریجی برای آن‌ها باز کند و از این بابت برای پیش خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آتی مسکن به حساب می‌آید.

برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیش خرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می‌شود. البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش فروش نفع دوطرفه دارد، اما ملاحظه و نگرانی سازنده‌ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش خریدار با ورود به معامله پیش‌خرید ملک از تورم آتی ملک در امان می‌ماند، اما راهی لازم است تا پیش فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آتی هزینه ساخت داشته باشد. راه بنیادی این است که سیاست‌هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته شود، اما در نبود چنین سیاست هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش فروشنده و پیش خریدار می‌تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می‌تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد کرد و تضامینی که سازنده و پیش خریدار در یک قرارداد پیش فروش ملک به آن نیاز دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.

در اواسط دهه ۹۰ طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش فروش مطرح شد.

مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش فروش نیز در بازار رسمی تعریف‌شده به این ترتیب منعقد نشد. اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راه‌حل مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل شود که ضلع چهارم یعنی تامین کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل جدید تامین مصالح برای پیش فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش فروشنده حل شود. بازار پیش فروش برای احیا به یک مدل جدید برای مداخله نهاد واسط نیاز دارد و این مدل جدید باید بر پایه رفع نگرانی سازنده‌ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی‌های پیش خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می‌شود، اما نگرانی‌های پیش فروشنده‌ها در حال حاضر پا‌بر‌جاست. در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش فروش تعریف و پیاده شود، نه‌تن‌ها بازار ساخت‌وساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج وضعیت عادی پیدا کرده و از رکود خارج می‌شوند.

منبع: دنیای اقتصاد