کاهش شدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن / راه نجات بازار ملک چیست؟

به گزارش می‌متالز، وضعیت نابسامان اقتصاد ایران و افزایش تورم در سال‌های اخیر باعث بروز مشکلاتی در بازار مسکن شده است. در حال حاضر این بازار مولد چه از سمت و عرضه و چه از سمت تقاضا تغییراتی را نسبت به سال‌های گذشته پشت سر گذاشته است.

سرمایه‌گذاری در این بخش تا اندازه زیادی پایین آمده و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم به دلیل وجود تورم تقاضا را نسبت به چند سال گذشته در سیری نزولی قرار داده است. این مسائل همچنین باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای به‌ویژه در سال‌های گذشته شده که خود از دیگر چالش‌های حوزه مسکن به شمار می‌آید.

سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگویی مفصل به بررسی وضعیت ساخت‌وساز در کشور، ظرفیت‌های انبوه‌سازان برای تولید مسکن و سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن ایران پرداخته است؛ پیشتر بخش نخست این گفتگو را با عنوان «ساخت مسکن دولتی به قیمت ارزان فروشی نفت! / چینی‌ها با چه سازوکاری وارد بازار املاک ایران می‌شوند؟» خواندید؛ اکنون بخش دوم این گفتگو را که ناظر بر سطح سرمایه‌گذاری و تاثیر تورم بر بازار مسکن است در ادامه می‌خوانید.

کاهش سرمایه‌گذاری مسکن در سال جاری

مرتضوی در خصوص وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیان کرد: همان‌طور که آمار و اخبار نشان می‌دهد امسال سطح وسیعی از کاهش سرمایه‌گذاری اتفاق افتاده است.

وی افزود: در بازار معاملات مسکن هم به طور کلی شاهد کاهش خرید و فروش بودیم که ناشی از تورم پیچیده‌ای است که امسال ایجاد شد و همچنین متاثر از کاهش ارزش پول ملی بوده و با تورم مستقیم در این بخش ارتباط داشته است.

او ادامه داد: همچنین شاهد کاهش حجم سرمایه‌گذاری نیز بودیم؛ به این معنا که نسبت به اجرا و شروع پروژه‌های جدید تمایل و انگیزه کمتر شده است.

چرا تسهیل‌گری بر بازار مسکن تاثیرگذار نیست؟

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بیان کرد: به طور کلی کیک اقتصاد ایران کوچک شده است و بازار مسکن نیز بخش بزرگی از این اقتصاد است.

او همچنین درباره بازه‌هایی که دولت سعی در تسهیل‌گری در بازار مسکن داشته گفت: در بازه‌هایی تسهیل‌گری در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد و حمایت‌های مالی از سوی بانک‌ها شتاب می‌گیرد. همین‌طور دولت تلاش می‌کند در بخش مسکن حمایتی نیز اقداماتی انجام دهد. اما این بازه‌ها معمولا دوره‌های کوتاهی هستند و مستمر و پایدار نیز نیستند.

مرتضوی ادامه داد: اساسا به دلیل اینکه طرح‌ها و راهبرد‌ها آنچنان عمیق نیست و در مورد آن مطالعات تخصصی به میزان کافی انجام نشده است، تجربه ناموفقی اتفاق می‌افتد و عده‌ای هم در این بین منتفع می‌شوند که تحت پوشش این طرح‌ها نیز نیستند و بعد از اتمام کار موجی از نارضایتی و انتقاد نسبت به طرح ایجاد می‌شود که تکرار حمایت‌ها را با تاخیر مواجه می‌کند.

او در مورد نتیجه این اتفاقات توضیح داد: به همین دلیل اکنون در بازار مسکن شرایط کاهش سرمایه‌گذاری و خارج شدن تعداد زیادی از متقاضیان و مصرف‌کنندگان اصلی را تجربه می‌کنیم و امکان خرید مسکن برای آن‌ها هر روز سخت‌تر می‌شود.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن کشور افزود: حجم سرمایه‌گذاری نیز در حال کاهش است، چون تامین سرمایه برای هر متر مربع در حال افزایش است و ارقامی چندین برابری را تجربه می‌کند.

افزایش ۲۵ برابری هزینه ساخت در ۱۵ سال

مرتضوی گفت: در این مورد مسکن مهر را می‌توان مثال زد. در آن دوره دولت معتقد بود با متری ۳۰۰ تا ۳۲۰ هزار تومان می‌توان واحد‌ها را ساخت که در نهایت تعدیل‌هایی نیز به آن تعلق گرفت و در نهایت مسکنی که به دست متقاضی رسید تا متری ۴۰۰ هزار تومان برای آن هزینه شده بود!

او ادامه داد:، اما اکنون ۴۰۰ هزار تومان آن دوره به ۱۰ میلیون تومان رسیده است، یعنی حدودا ۲۵ برابر شده و این طبیعی است که سرمایه در دست توسعه‌گران و انبوه‌سازان تا این اندازه افزایش پیدا نکرده و میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز کاهش پیدا می‌کند.

تعطیلی سرمایه‌گذاری‌های خارجی در کشور

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در خصوص سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن بیان کرد: پیش از این در برخی دوره‌ها سرمایه‌گذاران و یا توسعه‌گرانی خارجی بازار مسکن ایران را بازاری جذاب می‌دانستند، زیرا در ایران همواره کمبود مسکن وجود دارد.

او ادامه داد: به طور طبیعی بازار‌هایی که توازن عرضه و تقاضا در آن وجود ندارد بازار‌های جذابی در این زمینه محسوب می‌شود، به شرط اینکه تورم در آن‌ها کنترل شده و قوانین، حامی تولید مسکن باشد! همچنین امنیت لازم برای سرمایه‌گذار در تمام ابعاد فراهم شود. وقتی این شرایط فراهم نیست این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها کاهش پیدا می‌کند.

مرتضوی در خصوص وضعیت ساخت و ساز در ایران بعد از انقلاب توضیح داد: به طور کلی بعد از انقلاب تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن کاهش یافت و تلاش زیادی شد که تکنولوژی‌های ساخت مسکن را بومی کنیم و خودمان مسکن بسازیم.

او در این مورد ادامه داد:، اما برای مثال چند سال پیش سرمایه‌گذاری‌های خوبی در کیش از سوی سرمایه‌گذاری که ایرانی بود، ولی در ایران زندگی نمی‌کرد انجام شد، اما آن هم ادامه پیدا نکرد. چون امنیت سرمایه‌گذاری فراهم نشد. نمونه‌های دیگری نیز از این مورد وجود دارد که توانستیم با زحمت و سختی این سرمایه‌ها را وارد کشور کنیم، ولی به دلیل اینکه باید دستگاه‌های مختلف تصمیم‌گیرنده اثرگذار هماهنگی داشته باشند این شرایط فراهم نشد! قول‌هایی نیز از جانب دستگاه‌های اقتصادی داده شده که به دلیل رویکرد‌هایی که با این قول‌ها در تضاد هستند کار با چالش مواجه شد.

چالش‌های نهضت ملی مسکن

مرتضوی در خصوص طرح نهضت ملی مسکن نیز بیان کرد: در مورد پروژه‌های نهضت ملی مسکن و تولید سالی یک میلیون واحد از همان اول ما (انبوه‌سازان) بیان کردیم که این اتفاق با توجه به وضعیت کنونی غیر قابل دسترس به نظر می‌رسد. هر چند که از نظر اجرا و مباحث فنی و مهندسی و تولید مصالح ساختمانی کمبودی نداریم، ولی شرایط اقتصادی کنونی این شرایط را ایجاب نمی‌کند، بنابراین امروز نیز برای همه آشکار شد که امکان‌پذیر نیست و به چینی‌ها پناه برده‌ایم.

او ادامه داد: این مشکلات در اقتصاد موج می‌زند و باید آن‌ها را اصلاح کرد؛ وقتی تورم را نمی‌توان کنترل کرد چگونه می‌توانیم سالی یک میلیون مسکن بسازیم؟

لزوم تمرکز دولت بر کنترل ریشه‌ای تورم به جای قیمت‌گذاری دستوری

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن افزود: همچنین باید این نکته را در نظر گرفت که وقتی قانونی نوشته می‌شود به نام جهش تولید مسکن و در آن قانون بند‌هایی گذاشته می‌شود که دولت را موظف می‌کند به اینکه قیمت مصالح ساختمانی را کنترل کند، باید از همه ظرفیت‌ها برای اجرای این قانون استفاده کرد. چرا نتوانستیم آن را عملی کنیم؟ چرا قانونی نوشته شد که نتوان به آن عمل کرد؟

مرتضوی در این مورد توضیح داد: برای مثال نتوانستیم فروشندگان فولاد را موظف کنیم تا هزینه محصولات خود را افزایش ندهند، زیرا آن‌ها از قیمت‌های جهانی تبعیت می‌کنند. فرآیند‌ها و روابط در خارج از مرز‌های داخلی شکل می‌گیرد و هیچ کشوری نمی‌تواند خود را جزیره‌ای جدا از دنیا بداند.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن همچنین درباره وجود تورم در کشور گفت: وقتی دولت دستمزد‌ها را افزایش می‌دهد به این معنی است که آن میزان تورم را قبول کرده است، پس چگونه می‌توان به مردم امید و وعده داد که اجازه نمی‌دهیم قیمت مصالح ساختمانی بالا رود؟

او ادامه داد: دولت باید تمام تمرکز خود را بر کنترل تورم بگذارد. راه کنترل تورم نیز بهبود وضعیت روابط بین‌المللی و تجارت است، اما دولت این راه را عامل موثری نمی‌داند؛ بنابراین باید در مسیری گام گذاشت که بتوان این باور غلط را اصلاح کرد!

وی افزود: همچنین باید در مسیری پیش برویم که امکان تجارت، ورود تکنولوژی‌های جدید و انتقال پول فراهم شود!

منبع: تجارت نیوز