گارانتی وارونه آپارتمان‌ها/ بررسی پشت صحنه فرار از «تضمین ایمنی ساختمان»

به گزارش می‌متالز، مصوبه ملی معاینه فنی خانه‌ها در دوره بهره‌بر داری، یک دهه بعد از ابلاغ، به واسطه عدم‌اجرا از سوی مثلث تامین ایمنی ساختمان ها، به گارانتی وارونه آپارتمان‌ها تبدیل شده است. سال ۹۲، مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها»، در وزارت راه‌وشهرسازی تدوین و ابلاغ شد؛ حالا، اما بعد از ۱۰ سال از تهیه و ابلاغ آن، هیچ نشانه‌ای از اجرای این مصوبه دولتی دیده نمی‌شود. به عبارت دیگر، هیچ‌کدام از سه ضلع مثلث نظارتی ساخت‌وساز که در راس آن وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان ناظر عالیه قرار دارد، اراده‌ای در طول این یک دهه برای اجرای این مصوبه از خود نشان نداده اند. این در حالی است که مصوبه‌ای که قرار بود ساختمان‌ها را به نفع افزایش ایمنی، تامین آسایش، امنیت و آرامش بهره برداران، حفظ سرمایه‌های ملی و همچنین حراست از گران‌ترین کالای مصرفی و سرمایه‌ای خانوارها، گارانتی کند هم اکنون به واسطه عدم‌اجرا از سوی مسوولان مربوط، به گارانتی وارونه آپارتمان‌ها به نفع عدم‌اجرای مقررات ملی ساخت‌وساز و متخلفان ساختمانی تبدیل شده است.

بر اساس مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان‌ها هر ساختمان بر اساس مشخصات، کاربری، تعداد طبقات و... باید یک یا چند فرد مسوول نگهداری ساختمان و بازرس ادواری داشته باشد که به طور دوره‌ای از چند ماه تا چند سال، کلیه مشخصات سازه ای، تاسیساتی، معماری و... ساختمان‌ها را بررسی و صحت و ایمنی آن‌ها را به منظور قابلیت یا عدم‌قابلیت ادامه سکونت افراد در آن‌ها بررسی و برای انجام اقدامات موردنیاز بعدی گزارش دهی کند. اما بعد از یک دهه از تدوین و ابلاغ آن، نشانه‌ای از اجرایی شدن این مصوبه مهم دیده نمی‌شود. این شرایط باعث شده است مصوبه‌ای که قرار بود ایمنی، سلامت و پایداری ساختمان‌ها در طول دوره بهره برداری را ضمانت کند، به دلیل اجرایی نشدن به مصوبه وارونه تضمین ساختمان‌ها تبدیل شود. گارانتی وارونه نه‌تن‌ها در طول دوره بهره برداری بلکه حتی در طول دوره ساخت به دلیل اینکه سازنده از عدم‌پایش ساختمان در دوره بهره برداری اطمینان دارد منجر به افزایش ساخت‌وساز‌های ناایمن وکم فروشی سازنده‌های متخلف می‌شود و ساختمان‌ها را از بابت فرار عوامل تضمین کننده کیفیت ساختمان گارانتی می‌کند.

تا قبل از تهیه و ابلاغ مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان تمامی مقررات ساختمانی و همچنین ۲۱ مبحث قبلی مقررات ملی که ذیل قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تدوین و ابلاغ شده بود، مربوط به دوره قبل و حین ساخت بود، اما بعد از دوره ساخت که همان دوره بهره‌بر داری است، هیچ قوانین نظارتی وجود نداشت؛ مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان یعنی مقررات «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» در پاسخ به این خلأ تهیه و ابلاغ شد. هدف از این مبحث، رعایت حداقل ضوابط و مقررات مرتبط با شرایط ایمنی، قابلیت بهره برداری مناسب، آسایش بهره بردار‌ها و تضمین صحت پایداری ساختمان‌ها بود و از همان سال ۹۲ تکلیف شد که برای ساختمان‌های نوساز (تازه ساز) لازم الاجرا شود. بر اساس این مصوبه هر ساختمان باید مسوول نگهداری و بازرس دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای از وزارت راه‌وشهرسازی داشته باشد. حتی برای ساختمان‌های بیش از چهار طبقه، بازرس، باید شخص حقوقی باشد. بازرس موظف به بازدید‌های دوره‌ای از بخش‌های مختلف بر اساس دوره‌های زمانی تعریف‌شده در مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان است و در هر زمان، شرایط هر بخش از ساختمان به گونه‌ای باشد که به تشخیص بازرس تخلفی صورت گرفته یا ایمنی و پایداری در آن بخش یا کل ساختمان با تهدید مواجه شده است باید حکم تخلف صادر کرده و ضمن اخطار به مالک یا مالکان و بهره برداران، نسبت به صدور حکم توقف سکونت به صورت موقت (تا زمان برطرف شدن نواقص) یا دائم، اقدام کند. این در حالی است که بر اساس این مصوبه دولتی، ساختمان‌ها بدون گارانتی یا همان معاینه فنی ادواری، حق فروش و اجاره نخواهند داشت. در واقع یکی از مواردی که در این مبحث به آن اشاره شده است مربوط به سلب امکان بهره برداری، فروش و اجاره برای املاکی است که حکم تخلف برای آن‌ها صادر شده است و پایداری و سلامت آن‌ها از حد استاندارد پایین‌تر است.

چرا ضمانت‌نامه مسکن مسکوت ماند؟

ضمانت‌نامه یا گارانتی ساختمان‌ها یک دهه بعد از ابلاغ ضوابط مربوط به آن در حالی مسکوت مانده و اجرایی نشده است که چند سوال مهم در این باره مطرح است. چرا دو مبحث اصلی مربوط به مقررات ملی ساختمان شامل مباحث ۲ و ۲۲ ساختمان که در آن‌ها بر گارانتی ساختمان‌ها تاکید شده است و لازم‌الاجرا هم هست در طول همه سال‌های گذشته تاکنون اجرایی نشده است و از یک مصوبه لازم‌الاجرا صرفا تبدیل به یک توصیه نامه شده است؟ آیا وزارت راه‌وشهرسازی که خود در سال ۹۲ با یک تیم متخصص از مسوولان، جامعه دانشگاهی و نظام مهندسی کشور اقدام به تهیه و ابلاغ مبحث مربوط به «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» کرد در همه سال‌های گذشته تاکنون این مصوبه را جدی نگرفته و پیگیری‌های لازم را برای اجرایی شدن آن انجام نداده است؟ چرا در حالی که در مقدمه مبحث ۲۲ به صراحت از لازم الاجرا بودن ضوابط تعیین‌شده در حوزه «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» سخن گفته شده است، اما در یک دهه گذشته گارانتی ساختمان‌ها و بازرسی‌های ادواری تکلیف‌شده اجرایی نشده است؟ ذی‌نفعان تبدیل «مقررات ضامن خریداران آپارتمان در برابر ایمنی و پایداری ساختمان‌ها و ایجاد تعهد و الزام سازنده‌ها برای رعایت مقررات ملی در پروسه ساخت و سپس مسوولان نگهداری ساختمان‌ها در دوره بهره برداری» به «کتابچه‌های داستان یا همان توصیه نامه‌های تزئینی» چه کسانی هستند و چه نقشی در بی اهمیت شدن مقررات ضامن جان و سرمایه افراد دارند؟

نظر بازوی پژوهشی مجلس

بازوی پژوهشی مجلس شورای اسلامی اخیرا در یک گزارش، در این باره اظهارنظر کرده است. در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره منتشر کرده است، از وجود شش ایراد اصلی در متن و نگارش مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان خبر داده شده است. در بخشی از این گزارش آمده است: «مشکلات زیادی در متن و نوشتار سند مبحث ۲۲ از نظر امکان اجرا وجود دارد. وظایف هر بخش، حدود و اختیارات بازرس و تکنسین ساختمان، وظایف هیات‌مدیره ساختمان و سایر نهاد‌های اجرایی به طور دقیق مشخص نیست و حدود جرم نیز در آن شفاف نشده است. متن این سند بیشتر توصیه‌ای است و در بسیاری از موارد فاقد صراحت کافی است. چک‌لیست‌های بازرسی ساختمان باید با توجه به علوم مهندسی نگهداشت ساختمان، به‌روزرسانی شود. وظایف مالک، نظام مهندسی، شهرداری، آتش‌نشانی، قوه قضائیه و حدود قانونی و تخطی از قانون باید به طور شفاف مشخص شود. برای مثال در صورت تبانی مالک با نظام مهندسی، چگونه می‌توان آن موضوع را مورد پیگیری و بررسی قرار داد یا تخطی یک فرد از این مقررات و عدم‌انجام نگهداری از ساختمان، دقیقا چه تبعاتی برای او در پی دارد.

مشخص نیست سازنده‌ها یا شرکت‌های مجری ساختمان چه وظایفی در دوره بهره برداری و نگهداری دارند؟ چگونه و با چه قراردادی باید نسبت به ساخته خود، تعهد و تضمین بدهند؟ در صورتی که در دوره تضمین برای ساختمان مشکلی به وجود آید، چگونه می‌توان با آن‌ها برخورد حقوقی و قانونی کرد؟ با توجه به اینکه هزینه نگهداری قطعا از هزینه ساخت و بازسازی کمتر است، بیمه در فرهنگ سازی این موضوع چه نقشی ایفا می‌کند؟»

پشت صحنه فرار از گارانتی ملکی

اما جدا از گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس بررسی‌های کارشناسی از پشت صحنه‌های فرار از گارانتی ملکی خبر می‌دهد. بخشی از این پشت صحنه مربوط به غفلت سیاستگذار، متولی و ناظر عالیه ساخت‌وساز از مسوولیت اصلی خود و جایگزینی آن با نقش «تولیدکننده مسکن» است. یعنی در شرایطی که یکی از اصلی‌ترین وظایف سیاستگذار و ناظرعالیه بازار مسکن، تهیه، تنظیم و تصویب قواعد و مقررات برای دو حوزه اقتصاد مسکن و حوزه ساخت‌وساز و از آن مهم‌تر، پیگیری برای اجرا و البته اجرای درست این ضوابط و مقررات است، اما به طور مستقیم وارد حوزه ساخت‌وساز شده است و از برخی نقش‌های تنظیم کننده و نظارتی خود فاصله گرفته است. در یک نمونه مشخص نیز، در یک دهه گذشته، به‌رغم وجود قوانین و ضوابط مربوط به «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» که اتفاقا از طرف خود ناظر عالیه ساخت‌وساز تهیه و ابلاغ شده است، هنوز گران‌ترین کالای سرمایه‌ای و مصرفی خانوار‌ها بدون ضمانت ساخت و بدون گارانتی صحت پایداری در دوره بهره برداری مورد معامله، خرید و فروش و اجاره قرار می‌گیرد. در حالی که یک شرط مهم برای بهره برداری و معامله دومین کالای مصرفی و گران‌قیمت خانوار‌ها یعنی خودرو، برخورداری از گواهی معاینه فنی و اثبات صحت فنی آن است. این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند عدم‌درآمدزا بودن این بازرسی‌های فنی برای برخی از نهاد‌ها و گروه‌های ذی‌نفع در پروسه ساخت‌وساز یکی دیگر از موارد احتمالی است که باعث عدم اراده مثلث نظارتی ساخت‌وساز برای اجرای مبحث ۲۲ شده است.

توافق نانوشته مثلث ایمنی ساختمان

مدیرکل اسبق دفتر مقررات ملی ساختمان که مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان در زمان مدیریت وی در وزارت راه‌وشهرسازی تهیه و تصویب شد، در ارتباط با دلایل عدم‌اجرای این مبحث مهم و حیاتی در طول ۱۰ سال اخیر، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تا قبل از تصویب مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، تمام آیین نامه‌ها و مقررات موجود در حوزه ساختمان مربوط به موضوع «ساخت» بود و برای امر مهم نگهداری و حفاظت از ساختمان‌ها بعد از اتمام دوره ساخت و تحویل کلید به بهره بردارها، قانون و مقرراتی وجود نداشت. در واقع سرنوشت نگهداری و حفاظت از ساختمان‌ها با کاربری‌های مختلف مسکونی، تجاری، اداری و... که برای ساخت و ایجاد هر کدام از آن‌ها میلیارد‌ها تومان هزینه صورت می‌گرفت، در نبود مقررات ناظر بر حسن نگهداری و پایش ادواری سلامت آن‌ها بلاتکلیف و مبهم بود.

غلامرضا هوایی ادامه داد: به همین علت و در پاسخ به این خلأ قانونی مهم مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» در سال ۹۲ تهیه و تدوین و لازم الاجرا شد. در همان زمان نیز این مباحث به مراجع مربوطه ابلاغ شد، اما متاسفانه تاکنون که یک دهه از ابلاغ این مبحث سپری می‌شود هیچ اثر مشخصی از اجرای این مقررات در شهر‌ها دیده نمی‌شود.

غلامرضا هوایی با بیان اینکه نظارت بر اجرای این مبحث مهم و ضروری از مقررات ملی ساختمان، بی شک یکی از مهم‌ترین مصادیق نظارت عالیه ساختمانی و بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی است، خاطرنشان کرد: به استناد ماده ۳۵ قانون نظام مهندسی ساختمان، نظارت عالیه ساختمان بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی است؛ لازم بود در تمام این سال‌ها و بعد از تهیه و تدوین این مقررات، وزارت راه‌وشهرسازی در نقش ناظر عالیه، پیگیر اجرا و همچنین نحوه اجرای این مبحث از سوی مراجع ذی‌ربط از جمله سازمان نظام مهندسی ساختمان و شهرداری‌ها می‌شد. باید مشخص می‌شد که آیا این مقررات اجرایی می‌شود یا خیر؟ اگر اجرا می‌شود نواقص احتمالی آن چیست؟ و بعد از شناسایی این نواقص و سایر الزامات، نسبت به رفع آن‌ها در قالب اصلاح مقررات و ابلاغ ویرایش‌های جدید از قانون اقدام می‌شد. اما وقتی این مبحث اساسا اجرایی نشده هیچ‌کدام از گام‌های بعدی نیز عملا میسر نمی‌شود. هوایی که هم اکنون رئیس انجمن مهندسی سازه‌های ایران و استاد دانشگاه امیرکبیر تهران است در ادامه این گفتگو به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مهم‌ترین دلیلی را که باعث عدم‌اجرای این مبحث مهم در یک دهه اخیر شده است می‌توان به ضعف اراده برای اجرای آن در مثلث نظارتی ساختمان یعنی وزارت راه‌وشهرسازی، نظام مهندسی و شهرداری‌ها نسبت داد. شاید یکی از نگرانی‌هایی که باعث عدم‌اجرای مبحث ۲۲ تاکنون و بعد از گذشت یک دهه از تهیه و ابلاغ آن شده است، نگرانی از دردسر‌ها و هزینه‌های مربوط به اجرای آن است. به عنوان مثال این سوال که هزینه نگهداری و امر بازرسی‌های ادواری برای اجرای این مبحث را چه کسی یا چه کسانی باید پرداخت کنند؟ این در حالی است که پاسخ به این سوال بسیار ساده است و همان گونه که مالکان و بهره داران در طول دوره ساخت و حتی قبل از شروع فرآیند ساخت هزینه‌های مربوط به ساختمان‌ها را برعهده داشته و پرداخت می‌کنند در طول دوره بهره داری نیز این هزینه‌ها را بر عهده خواهند گرفت. حتی به جهت حساسیت‌هایی که در مورد ایمنی ساختمان‌ها نزد مالکان و بهره برداران وجود دارد بهره برداران، این هزینه‌ها را تقبل کرده و مشکلی از بابت عدم‌همکاری وجود نخواهد داشت. این در حالی است که عملا در یک توافق نانوشته مثلث نظارتی ساخت‌وساز در کشور، تصمیم به عدم‌اجرای مبحث ۲۲ ساختمان گرفته اند. هوایی همچنین به غفلت از سیاست‌های مهم به دلیل اجرای برخی دیگر از سیاست‌ها در وزارت راه‌وشهرسازی اشاره کرد و گفت: اگر چه امر تولید مسکن در کشور لازم و ضروری است، اما نباید تمام تمرکز یک وزارتخانه صرفا معطوف به یک موضوع باشد بلکه باید امور مهم دیگر نیز در اولویت کار مسوولان قرار داشته باشد. در واقع نباید ساخت مسکن و اجرای طرح‌های انبوه سازی دولتی، مانع از رسیدن به سایر اولویت‌ها و امور مهمی همچون اجرای مبحث ۲۲ ساختمان که در واقع به طور مستقیم با بهره وری هر چه بیشتر ساختمان‌ها و افزایش طول عمر آن‌ها در ارتباط است شود. به این معنا که اگر‌چه تولید مسکن مهم و ضروری است، اما حفظ، نگهداری و افزایش عمر بنا‌های ساخته‌شده به منظور جلوگیری از هدر‌رفت سرمایه ها، زمان، نیرو‌ها و... حتی اهمیتی به مراتب بیش از ساخت واحد‌های جدید دارد. وی به وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان مرجع عالی نظارت ساختمانی توصیه کرد هر چه سریع‌تر اجرای مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان در اولویت برنامه‌های این وزارتخانه قرار گرفته و با اجرای مقررات تعیین‌شده در این مبحث، نه تنها در جهت ایجاد و افزایش حس آسایش و آرامش عموم مردم اقدام شود بلکه بهره وری و صرفه اقتصادی و عمر مفید ساختمان‌ها نیز افزایش یابد. به گفته وی، اجرای این مبحث از مقررات ملی ساختمان زمان، هزینه و دشواری زیادی نمی‌طلبد و می‌توان با تعیین یک مامور ویژه در وزارت راه‌وشهرسازی برای پیگیری و ایجاد هماهنگی بین این وزارتخانه، نظام مهندسی و شهرداری ها، از این ظرفیت مهم استفاده کرد.

منبع: دنیای اقتصاد