تحدید ثانویه تولید مسکن؟ / رئیس کانون سراسری انبوه سازان: طرح جدید مالیاتی، ابزار مالی جدید سازندگان مسکن را از کار می‌اندازد

به گزارش می‌متالز، رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور با ارسال نامه‌ای به معاون حقوقی رئیس جمهور، موضع انبوه سازان نسبت به لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن را تشریح کرد. در این نامه دو دغدغه اصلی فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت بازار به کما رفته مسکن پس از تصویب قانون مذکور تشریح و پیش‌بینی شده است که در این صورت ممکن است حجم اندک سرمایه‌هایی که در بازار ساخت‌وساز باقی مانده است نیز روانه بازار‌های دیگر شود و این وضعیت به منزله محدود شدن تولید مسکن خواهد بود. بازار ساخت‌وساز در شهر تهران و به تبع آن در دیگر شهر‌های بزرگ از ۸سال قبل تاکنون در شرایط رکودی به سر می‌برد و تولید مسکن تحت‌تاثیر نبود استطاعت خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که از نگاه انبوه سازان، تحدید ثانویه تولید مسکن می‌تواند از عواقب تصویب و اجرای لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن باشد.

در نامه‌ای که با امضای سید محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان خطاب به محمد دهقان معاون حقوقی رئیس جمهور درباره لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن تنظیم شده و در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، در وهله اول دغدغه و نگرانی سیاستگذار در ارتباط با سه مساله مهم بخش مسکن شامل حل مشکل اساسی و ضروری تامین مسکن اقشار نیازمند جامعه، ساماندهی و تنظیم رابطه منطقی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نیز جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن و سوداگری در این حوزه قابل درک و احترام عنوان شده است، اما در عین حال کانون سراسری انبوه سازان با استناد به قانون «بهبود مستمر محیط کسب‌وکار» به دولتمردان یادآوری کرده که در مراحل بررسی موضوعات مربوط به محیط کسب و کار برای اصلاح و تدوین مقررات و آیین نامه‌ها نظر کتبی ذی‌نفعان و فعالان حوزه مربوطه از بخش خصوصی باید مورد بررسی قرار گیرد و حتی در صورت ضرورت از آن‌ها برای حضور در جلسات تصمیم‌گیری دعوت شود.

با این حال در مورد لایحه مالیات بر معاملات مکرر ملکی هیچ نظرخواهی و استعلامی از تشکل موسوم به کانون سراسری انبوه سازان به عنوان یکی از اضلاع چندوجهی بازار مسکن صورت نگرفته است. آن گونه که در متن این نامه آمده است، در فرآیند تهیه و تنظیم لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن، نظر تشکل‌های اقتصادی و صنفی مرتبط مورد بی توجهی قرار گرفته و مغفول مانده است. جدای از این غفلت، مساله دیگر این است که حتی متن لایحه مذکور با وجود درخواست کانون سراسری انبوه سازان در اختیار این تشکل قرار نگرفته تا مورد ارزیابی دقیق تری به لحاظ محتوا قرار بگیرد.

بر اساس ماده یک پیش نویس اولیه این لایحه، تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌کنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از سه سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر می‌شوند.

همچنین بر اساس آنچه تاکنون از جزئیات لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن منتشر شده است، یک فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند «یک ملک» را خریداری کند و زیر یک سال «همان ملک» را فروخته و مشمول مالیات بر معاملات مکرر نشود، اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهد شد. همچنین پس از تصویب این لایحه، هرگونه انتقال مالکیت اعم از فروش وکالتی نیز مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن خواهد بود.

در این لایحه ساخت مسکن و تولید به طور کامل از شمول مالیات بر معاملات مکرر خارج شده است، به این معنا که اگر یک شخص حقیقی یا حقوقی به طور مثال ۱۰۰ واحد مسکونی را در یک زمان ساخته و آن‌ها را به فروش برساند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهد شد. همچنین اگر فردی تعدادی واحد ملکی در یک سال خریداری کرده و زیر یک سال این واحد‌های مسکونی را به فروش نرساند، مشمول مالیات ۶۰درصدی در سال اول نخواهد شد. به این ترتیب تلاش سیاستگذار این است که این طرح فقط به هدف اصلی اصابت و دست دلالان را از بازار کوتاه کند. با این حال مهم‌ترین دغدغه انبوه سازان این است که اجرای مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند موجب آسیب به اندک انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی باقی مانده در بازار مسکن شود و به کاهش تولید بینجامد. «دنیای‌اقتصاد» در سال‌های اخیر بار‌ها به موضوع خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های ساختمانی از بازار ساخت‌وساز تحت‌تاثیر عوامل گوناگون پرداخته است؛ اما مهم‌ترین عاملی که پیش‌تر هم به آن اشاره شده، اخراج متقاضیان مصرفی مسکن از بازار تحت‌تاثیر جهش بی سابقه قیمت ملک طی ۵سال گذشته و رسیدن سهم خرید‌های مصرفی به حداقل است. بازار مسکن در شرایطی از رونق طبیعی برخوردار خواهد بود که سهم قابل‌توجهی از معاملات مسکن از ناحیه خریداران مصرفی سر بگیرد و طبعا بازاری که جنس اصلی تقاضا در آن سرمایه‌گذار ملکی است، بازار مطلوبی برای فعالیت حرفه‌ای در حوزه ساخت‌وساز به شمار نمی‌آید، چراکه معامله گران غیرمصرفی نمی‌توانند ضامن بازگشت رونق به معاملات باشند.

در واقع این تقاضای مصرفی خرید ملک است که پایدار بوده و اگر استطاعت خرید از ناحیه متقاضیان مصرفی خرید ملک یعنی کسانی که خانه‌ای را به قصد سکونت خود و خانوارشان تملک می‌کنند، از بین برود، رونق پایدار بازار مسکن از بین می‌رود؛ رخدادی که پس از جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از شهر‌های بزرگ کشور شاهد آن بوده ایم و همچنان این وضعیت بدون کمترین اثری از بهبود ادامه پیدا کرده است.

به این ترتیب در وهله اول جهش قیمت مسکن و از بین رفتن استطاعت خرید عمده متقاضیان مصرفی خانه موجب خروج بخش زیادی از سرمایه‌های ساختمانی از بازار مسکن در طول ۵سال گذشته شد و این موضوع به محدود شدن تولید مسکن انجامید تا آنجا که در طول سال‌های اخیر تیراژ ساخت‌وساز سالانه در پایتخت از حداقل نیاز برآورد شده برای این کلان‌شهر کمتر بوده است.

انسداد کریدور «تهاتر» در بازار ساخت‌وساز

تحدید ثانویه تولید مسکن آن گونه که در این نامه به آن پرداخته شده، ممکن است از بابت اجرای یک قانون مالیاتی جدید در بازار مسکن رخ دهد و به موج دوم خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی در بازار مسکن بینجام. آن‌طور که رئیس کانون سراسری انبوه سازان در این نامه تشریح کرده است، ماجرا به خلق یک ابزار مالی جدید از سوی سازنده‌ها برای استمرار حیات در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی بازمی‌گردد که مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند به نابودی آن منجر شود.

این ابزار مالی «تهاتر واحد‌های مسکونی انبوه سازان با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی» است. ایده آل و مطلوب سازنده‌ها این است که واحد‌های مسکونی تکمیل شده خود را به متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها بفروشند و سهم خرید‌هایی با انگیزه سرمایه‌گذاری به حداقل برسد؛ چراکه سرمایه‌گذاران ساختمانی به خوبی می‌دانند تنها رونق به واسطه حضور خریداران مصرفی ملک است که می‌تواند مانا باشد و منافع آن‌ها را در بازار مسکن در بلندمدت تضمین کند. با این حال واقعیت این است که بین این نقطه ایده آل و بدترین وضعیت ممکن یعنی رکود مطلق، عمیق و دامنه دار بخش مسکن چه در حوزه ساخت‌وساز و چه در حوزه معاملات بازار، یک موقعیت میانه وجود دارد که اکنون سازنده‌ها در آن موقعیت به سر می‌برند. در این موقعیت میانه به طور کلی تیراژ ساخت‌وساز به مراتب کمتر از نیاز بازار مسکن است، اما همچنان بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی زنده است و این حیات به واسطه حضور خریداران سرمایه‌ای در این بازار است. در حال حاضر عمده واحد‌های مسکونی ساخته شده از سوی سازنده‌ها توسط سرمایه‌گذاران ملکی که به بازار مسکن به چشم پناهگاهی برای حفظ ارزش دارایی‌های خود نگاه می‌کنند، خریداری می‌شود و البته سهم به مراتب کمتری نیز نصیب خریداران مصرفی می‌شود. در عین حال بخش زیادی از واحد‌های تکمیل شده نیز اصلا فروخته نمی‌شود، چراکه از یکسو بازار معاملات مسکن رونق ندارد و از سوی دیگر گروهی از سازنده‌ها نیز خود با توجه به نااطمینانی‌ها نسبت به آینده و چشم اندازی که از تورم مسکن پیش‌بینی می‌کنند، از فروش واحد‌های تکمیل شده خودداری می‌کنند و به این ترتیب خواسته یا ناخواسته، به مصلحت یا به دور از مصلحت، بخشی از واحد‌های ساخت‌وساز‌های چند سال اخیر در ملکیت سازنده‌ها باقی مانده و این یعنی بخشی از سرمایه‌های ساختمانی به این ترتیب از بازار خارج شده است.

در این وضعیت میانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر، سازنده‌ها با روی آوردن به یک ابزار مالی جدید یعنی تهاتر واحد مسکونی با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات، توانسته اند تا حدودی خود را با شرایط نه خوب و نه بد یا به عبارتی قابل تحمل فعلی تطبیق دهند و این ابزار را به عنوان کریدوری برای حفظ حیات بازار ساخت‌وساز تلقی می‌کنند. با این حال نگرانی اصلی انبوه سازان این است که با اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن این کریدور مسدود و شرایط برای تولیدکنندگان مسکن به مراتب دشوارتر از وضعیت کنونی شود. طبیعی است تولیدکنندگان مصالح ساختمانی که حاضر به دریافت مابه ازای معاملات خود با سازنده‌ها به صورت واحد مسکونی هستند، با انتشار اخباری درباره در دستور کار قرار گرفتن لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن درباره سرنوشت این نوع از معاملات نگران شوند و این طور تلقی کنند که دیر یا زود خرید و فروش‌های ملکی آن‌ها نیز از جنس معاملات سوداگرانه تلقی خواهد شد و مجریان قانون برای مالیات ستانی به سراغ آن‌ها خواهند آمد. همین نگرانی در صورتی که فراگیر شود، می‌تواند موجب از بین رفتن ابزار مالی تهاتر با مصالح فروشان از سوی سازنده‌ها شود و عملا اندک سرمایه‌های باقی مانده در بازار ساخت‌وساز نیز با مشاهده دشواری‌های پس از اجرای مالیات جدید ملکی از این بازار خارج شود؛ خروج یا به عبارت بهتر اخراجی که موجب کاهش بیش از پیش آمار خانه سازی در تهران و کشور خواهد شد و این درست برخلاف اولویتی است که سیاستگذار در بخش مسکن به آن قائل است. به این ترتیب نحوه مواجهه با ابزار تهاتر از یکسو و نگرانی از کاهش انگیزه سازندگان حرفه‌ای و تصمیم آن‌ها به خروج از بازار مسکن از سوی دیگر، دو دغدغه اصلی کانون سراسری انبوه سازان درباره عواقب احتمالی اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن است که در این نامه به آن‌ها پرداخته شده است.

در همین رابطه در متن این نامه تاکید شده که افزایش عرضه و تولید مکفی مسکن در چارچوب طرح آمایش سرزمین و طرح جامع مسکن، راهبرد استراتژیک و اصلی حل مساله تامین مسکن در استطاعت برای اقشار نیازمند و متقاضیان است. همچنین هشدار داده شده که وضع قوانین متعدد و بعضا متناقض با یکدیگر و در برخی موارد ناسازگار با سیاست‌های کلی و اصلی اقتصادی قطعا راهگشا و حلال مشکلات نخواهد بود.

انتظار انبوه سازان این است که موضوعات پیرامونی لایحه مذکور از جمله آنچه درباره ابزار مالی تهاتر به آن پرداخته شد، از سوی سیاستگذار با دقت مضاعف لحاظ شود و این جز با کسب نظر از ذی‌نفعان و فعالان کسب و کار سرمایه‌گذاری ساختمانی میسر نیست.

حل بحران مسکن از مسیر مهار تورم

جزئیات نامه کانون سراسری انبوه سازان به معاون رئیس جمهور پیرامون لایحه مالیات بر معاملات مکرر ملک که در سیزدهم اردیبهشت ماه ارسال شده است، علاوه بر اینکه سیاستگذار را از نگرانی‌های فعالان ساختمانی درباره عاقبت عملیاتی شدن این مالیات و دغدغه آن‌ها نسبت به دشواری حفظ اندک سرمایه‌های ساختمانی باقی مانده در بازار ساخت‌وساز آگاه کرده است. اما یکی از بند‌های مهم این نامه ناظر بر پیشنهاد مصلحانه نماینده فعالان ساختمانی به سیاستگذار برای سامان دادن به بخش مسکن است؛ پیشنهادی که از مسیری متفاوت از ابزار مالیاتی که دولت بر آن متمرکز شده است، می‌تواند بازار مسکن را با کمترین آسیب آرام کند. این مسیر مصلحانه برای مهار بحران مسکن «هدایت حجم عظیم نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصاد» است که به صراحت در نامه مرتضوی به دهقان به آن اشاره شده است.

در واقع این هدایت سرمایه‌ها به بخش مولد اقتصادی است که موجب خروج سرمایه‌گذاران ملکی از این بازار خواهد شد و به تدریج با پیش‌بینی سیاست‌های مکمل از جمله ترمیم استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن می‌تواند موجب تنظیم بازار مسکن و برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار شود. به بیان دیگر سیاست‌های کلان اقتصادی است که می‌تواند موتور معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را خاموش کند. برای تحقق این هدف یعنی هدایت سرمایه‌ها به بخش مولد اقتصاد لازم است پیش از هر چیز انتظارات تورمی مهار شود. این موضوع نه تنها می‌تواند تورم مسکن را از طریق کنترل تورم عمومی مهار کند، بلکه به کاهش تقاضای خرید سرمایه‌ای و سوداگری در بازار مسکن می‌انجامد و از جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاری می‌کاهد.

واقعیت این است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک نه فقط در ایران بلکه تقریبا در همه کشور‌های جهان همواره وجود داشته و دارد و معاملاتی که از سوی معامله گران با انگیزه سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد، بخشی از واقعیت بازار مسکن است. البته میزان فراگیری این پدیده در کشور‌های مختلف متفاوت است و دغدغه سیاستگذار اکنون این است که از حجم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کشورمان بکاهد و زمینه حضور پررنگ تقاضای مصرفی ملک را به این ترتیب فراهم کند. اما برای تحقق این موضوع باید به جای مسیر‌هایی که به تحدید بیش از پیش تولید مسکن می‌انجامد و می‌تواند آسیب‌های جبران ناپذیری به حضور موثر سرمایه‌ها در بازار ساخت‌وساز که یکی از مهم‌ترین عرصه‌های فعالیت بخش‌خصوصی در کشور است، وارد کند، بر اصلاح سیاست‌های کلان اقتصادی و قرار گرفتن کشور در مسیر کاهش انتظارات تورمی و به دنبال آن مهار تورم عمومی متمرکز شود.

مهار انتظارات تورمی است که زمینه ساز هدایت نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصادی خواهد شد و در غیراین صورت، اقداماتی که بقای سرمایه‌های حاضر در بازار ساخت‌وساز را با چالش روبه‌رو کند یا به هر شکل به کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر شود، در نهایت نتیجه‌ای جز کاهش عرضه در نسبت با حجم تقاضای مسکن و در نتیجه اثر افزایشی روی قیمت نخواهد داشت. ضمن اینکه سیاستگذار نباید از این واقعیت تجربه شده طی سال‌های اخیر غفلت کند که اگر سرمایه‌ها از مسیر درست یعنی مهار تورم به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت نشود، حتی اگر راه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مسدود شود، نقدینگی سرگردان روانه بازار‌های دیگر خواهد شد و به هر حال در نهایت یک بازار دیگر تحت‌تاثیر هجوم نقدینگی توازن خود را از دست خواهد داد و با مشکل مواجه می‌شود.

ممکن است در یک برداشت ساده انگارانه این طور تلقی شود که اگر سرمایه‌ها از بازار مهمی مثل بازار مسکن به بازار غیرمولد دیگری که تنظیم آن مثل مسکن اهمیت ندارد - به طور مثال بازار سکه - روانه شود، تا این اندازه مساله ساز نخواهد بود و در مجموع شرایط در بازار مسکن بهبود پیدا می‌کند. این در حالی است که تجربه سال‌های اخیر نشان دهنده اثر متقابل بازار‌ها بر یکدیگر بوده و این یعنی وقوع التهاب در هر یک از بازار‌های موازی جاذب سرمایه بعضا بلافاصله و گاهی با اندکی تاخیر در سایر بازار‌ها مشهود می‌شود.

انتظار می‌رود سیاستگذار در سالی که از سوی رهبر انقلاب با عنوان «مهار تورم، رشد تولید» نام‌گذاری شده است، نه تنها تمرکز خود را بر سیاست‌های ضد تورمی از طریق مهار انتظارات تورمی به واسطه کاهش نااطمینانی‌ها نسبت به آینده معطوف کند، بلکه از هر تصمیمی که احتمال دارد آثار کاهشی بر تولید بگذارد و در نهایت موجب بر هم خوردن نسبت عرضه و تقاضا شود پرهیز کند. هرچند جزئیات لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن هنوز منتشر نشده است، اما نگاه سازنده‌ها این است که عاقبت اجرایی شدن این مالیات، کاهش بیش از پیش عرضه مسکن آن هم در شرایطی که همین حالا بازار ساخت‌وساز هشت سال رکود پیاپی را پشت سر گذاشته و سرنوشت آن در سال‌جاری نیز از حیث رکود - رونق مشخص نیست، خواهد بود. این در حالی است که متولیان مسکن در رسانه‌ها از امید به رشد تولید مسکن به دنبال تصویب و اجرای این لایحه سخن گفته اند.

منبع: دنیای اقتصاد